Ценопада не будет
На первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге сегодня воздействует множество разнонаправленных факторов. Под влиянием различных событий наблюдаются достаточно серьезные изменения. Но в одном эксперты сходятся: ожидать снижения цен в нынешних реалиях не приходится.
Ипотечный фактор
Существенные изменения с 1 июля 2022 года условий госпрограммы льготной ипотеки (рост процентной ставки до 7% годовых, ограничение предельной суммы кредита в 3 млн рублей) оказали заметное влияние на рынок жилья. Но не такое масштабное, как ожидали некоторые. Высказывались опасения, что за время действия программы субсидирования ставки практически весь платежеспособный спрос будет удовлетворен. И это в сочетании с ужесточением условий ипотечного кредитования (корректировка программы плюс влияние роста ключевой ставки) подорвет продажи.
Спрос действительно просел, но отнюдь не так сильно, как предполагалось. «Мы фиксировали небольшое снижение активности покупателей в июле-августе, но сейчас спрос стабильно высокий. И я бы вообще не говорила о том, что он существенно упал. Это скорее возвращение к сбалансированному состоянию рынка после ажиотажного спроса, разогнанного льготной ипотекой. Ушли эмоциональные и инвестиционные сделки, но желающие улучшить свои жилищные условия есть всегда», — констатирует генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.
С ней солидарен коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Константин Гриценко. «В летние месяцы, после сокращения программы господдержки ипотеки, темпы продаж несколько снизились, однако уже с середины августа спрос начал восстанавливаться. Отчасти новым драйвером развития рынка стала семейная ипотека», — отмечает он. Напомним, ставка по ней составляет 6% годовых, а действие расширено на все семьи, у которых родился хотя бы один ребенок с начала 2018 года. Максимальная сумма кредита — 6 млн, а для столичных агломераций — 12 млн рублей.
По оценке экспертов по сути имело место сезонное снижение спроса (несколько «припозднившееся» из-за действия в июне прежних условий льготной ипотеки и стремления граждан успеть «впрыгнуть в последний вагон») и стабилизация ситуации на рынке.
«Объем продаж в третьем квартале составил около 800 тыс. кв. м жилья, что лишь на 14% ниже, чем во втором. Не надо забывать и про фактор сезонности: из-за летних отпусков многие отложили покупку квартиры. Таким образом, даже несмотря на отмену льготной ипотеки и отпускной сезон, спрос в третьем квартале сохранился на стабильном уровне. Кроме того, в сентябре объемы продаж ведущих застройщиков выросли на 15–20% к августу», — резюмирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Все выше, выше и выше
Примечательно, что даже некоторое проседание спроса не остановило роста цен, который непрерывно идет с середины прошлого года, когда заработала льготная ипотека. «По итогам третьего квартала 2021 года можно констатировать, что рост цен на первичном рынке продолжился. Как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе он составил 7% за три месяца», — отмечает руководитель аналитического центра RBI Елена Петропавловская.
«За девять месяцев 2021 года цены на первичном рынке Петербурга в сегменте "масс-маркет" выросли на 21,4% до 175,8 тыс. рублей за "квадрат", в пригородах — на 25,5%, до 118,6 тыс. рублей», — говорит Ольга Трошева. Напомним, что прошлогодний рост цен оценивается примерно в 27%.
Неизменность тренда подтверждают и девелоперы. «С начала года мы зафиксировали рост цен примерно на 20–25%. Конечно, основной скачок пришелся на первое полугодие, до того, как были изменены условия льготной ипотеки. После июля рост цен замедлился», — отмечает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. В ГК «Ленстройтрест» и «Бонаве» повышение стоимости жилья оценивают в 15%, в холдинге «РСТИ» — в 15–20%.
Причин для этого тренда эксперты называют несколько. Отчасти это чисто рыночные факторы. Льготная ипотека сильно разогрела рынок. «Ажиотажный спрос в 2020 году и первой половине 2021 года привел к дефициту жилья — объем ликвидного предложения снизился примерно на треть», — считает Константин Гриценко.
Но есть и объективные предпосылки. «Себестоимость строительства растет на фоне резкого повышения стоимости стройматериалов. В некоторых наших проектах себестоимость увеличилась на 40%. Повышение ключевой ставки Центробанком РФ ведет к росту стоимости проектного финансирования для девелоперов. Оба этих фактора отразятся на доступности квадратного метра для покупателей», — констатирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. К этому можно добавить и растущие затраты девелоперов на создание социальной и иной инфраструктуры в рамках своих проектов.
«С» — это «стабильность»
Говоря о перспективах рынка, скептики выделяют ряд трендов, которые могут повлечь негативные последствия. Речь идет о сочетании таких факторов, как продолжающийся рост цен, выход на рынок большого числа новых объектов, уменьшение эффективности льготных ипотечных программ и отсутствие роста реальной покупательной способности граждан, что по совокупности может привести к снижению объемов продаж и затовариванию рынка и, как следствие, к падению цен.
Однако представители девелоперов такой сценарий развития событий считают маловероятным. По их мнению, ситуация на первичном рынке будет достаточно стабильной.
«Для затоваривания рынка нужно большое число стартов новых проектов. А такого количества предложения на рынке нет. В экспозиции не так много качественных проектов, девелоперы не хотят рисковать, выводя в продажу жилье без четкого городского планирования. А новый Генплан, судя по обсуждениям в профессиональном сообществе, органы городского управления утвердят не ранее декабря 2022 года. Затоваривания нет в том числе и из-за существенной задержки процесса согласования проектов Градостроительной комиссией. Последнее заседание состоялось более двух месяцев назад», — говорит Мария Черная. «Застройщики начали выводить на рынок новые объекты, но быстро компенсировать накопившийся дефицит не получится», — соглашается Константин Гриценко.
По мнению Анжелики Альшаевой, говорить о снижении стоимости квартир не приходится: для этого нет никаких предпосылок. «Увеличилась себестоимость строительства — подорожали стройматериалы и затраты на проектное финансирование, по которому работают все застройщики (банки ставят условия относительно прибыли, которую должны приносить проекты). Все это не позволяет снижать цены», — отмечает она. В то же время Елена Петропавловская ожидает, что в ближайшее время темпы роста цен на жилье в массовом сегменте снизятся.
Ян Фельдман добавляет, что уровень спроса сегодня можно охарактеризовать как стабильный. «А для поддержания хорошего уровня продаж застройщики увеличивают количество совместных программ с банками и разрабатывают собственные программы субсидирования части кредита, где средние ставки составляют около 6% годовых. В дальнейшем такие программы будут совершенствоваться — условия по ним для покупателей будут лучше стандартных ипотечных ставок», — говорит он. Другие эксперты также полагают, что снижения цен предложения как такового не будет. В то же время могут получить распространение стимулирующие меры: разного рода скидочные и бонусные программы.
«В четвертом квартале мы ожидаем довольно высокий уровень спроса — традиционно перед новым годом покупатели вкладывают премии и бонусы в недвижимость», — со своей стороны заявляет Ольга Трошева.
При этом произошедшие изменения вызвали новые тренды на рынке. «Корректировка условий программы льготной ипотеки, а также постепенное повышение ставок у банков способствуют смещению спроса с петербургских новостроек в границах КАД на жилые комплексы в ближайших к городу районах Ленобласти», — отмечает Ян Фельдман.
Об этом свидетельствуют и более высокие темпы роста цены в пригородах, и смещение в эти локации выхода нового предложения. «Интересно, что все больше девелоперов анонсируют новые проекты на окраине города: предложение в массовом сегменте смещается в сторону более доступного жилья за пределами КАД», — говорит Елена Петропавловская.
При этом девелоперы явно с оптимизмом смотрят в будущее. Об этом свидетельствует достаточно активный выход на рынок новых объектов (особенно на фоне осторожной политики, которая демонстрировалась в этом отношении в прошлом году). «За девять месяцев 2021 года на рынок Петербурга и пригородной зоны вышли 168 объектов жилой площадью 3,6 млн кв. м (из них — 73 новых бренда). Это на 70% больше, чем за аналогичный период 2020 года, и уже превышает общий объем прошлогоднего пополнения (3,3 млн кв. м)», — подчеркивает Ольга Трошева.
«Девелоперам невыгодно придерживать готовые проекты, поэтому думаю, что при текущих предпосылках новые старты проектов будут достаточно активными. Вероятнее всего, продолжится тактика "аккуратного"вывода — когда на рынок выходит не сразу весь товарный запас, а спрос и уровень цены сначала тестируются на небольшом объеме», — добавляет Елена Петропавловская.
Умный пол. Новинки систем отопления помещений
Еще десять лет назад теплые полы занимали небольшую долю рынка систем отопления помещений и были представлены сравнительно малым количеством брендов. С осторожностью из-за незнания продукта их выбирали потребители. Ситуация за последние годы изменилась. Востребованность теплых полов в жилых помещениях значительно выросла. Появилось множество производителей данных систем, частично изменилась технология их выпуска.
В настоящее время известными и крупными зарубежными производителями теплых полов, представленных на российском рынке, считаются такие компании, как Devi, Electrolux, Ensto, Rehau, Thermo и др. Некоторые из них выпускают свою продукцию на территории нашей страны. К российским системам напольного отопления относятся бренды «Теплолюкс», «Национальный Комфорт» (принадлежат ГК «Специальные системы и технологии»), продукция ЧТК («Чуваштеплокабель»), RIM и др.
Как отмечает руководитель продуктового направления «Теплые полы» ГК «ССТ» Наталья Филимонова, сейчас конкуренция на рынке очень высокая. «Каждые полгода можно наблюдать появление новых брендов. Но, если изучить вопрос поглубже, то проверенных временем настоящих производителей не так много. Далеко не все занимаются разработкой систем электрообогрева, многие покупают готовое решение и работают по старым технологиям», – добавляет специалист.
Вода и электричество
Теплые полы делятся на два основных вида: водяной и электрический. У каждого из них есть своя характерная особенность применения, на которую необходимо обязательно обращать внимание. По словам руководителя группы технической поддержки направления «Инженерные системы» компании REHAU по Восточной Европе Сергея Булкина, в водяном теплом полу по трубам, проложенным в конструкции пола, циркулирует вода или незамерзающий теплоноситель, которые нагреваются до нужной температуры при помощи котла или теплообменника от центральной сети. Однако подключение водяного теплого пола к действующей системе отопления или горячего водоснабжения многоквартирного дома в своей квартире незаконно. Поэтому он идеально подходит для индивидуального домостроения. Помимо общих для всех напольных систем преимуществ (вроде возможности равномерно прогревать помещение, не поднимая пыль в процессе), особенностью водяных теплых полов является экономичность. В среднем при их использовании потребляется на 6–12% меньше энергии, чем при обогреве классическими радиаторами.
«Электрические теплые полы работают по тому же принципу, что и водяные, только функцию греющих труб в них выполняет кабель, чаще всего, зафиксированный на специальном тонком мате из полимерной сетки. Такая система более универсальна – ее можно применять везде, где есть электричество», – рассказывает Сергей Булкин.
Электрические теплые полы также устанавливаются под основным покрытием. Имеют большие сроки использования. Из сравнительных недостатков – повышение расходов на электричество, если требуется прогревать значительную площадь.
Отметим, что в настоящее время на рынке также появились электро-водяные нагревательные системы. Их особенность в том, что теплоноситель находится на одном месте и подогревается за счет электричества. Такая система не требует установки целого комплекса обслуживающих приборов – в частности, насоса и коллектора. Использовать такой комбинированный вид теплого пола можно как в квартирах, так и индивидуальных домах.
Кроме того, растет популярность пленочного теплого пола, также называемого инфракрасным. Он относится к подвиду электрических систем отопления. Нагревательным элементом здесь является гексагональная углеродная нанорешетка, заключенная в два слоя прочного полимерного покрытия и соединенная медными шинами, покрытыми слоем серебра. Такой напольной системе не требуется серьезный монтаж. Подключить ее можно самостоятельно.
По словам Натальи Филимоновой, один из трендов в оснащении теплых полов — это IoT («Интернет вещей») и «облачные» технологии. Их использование предполагает возможность управления нагревом теплого пола удаленно, из любой точки мира, через специальное приложение для смартфона, при помощи терморегуляторов с функцией Wi-Fi. Программируемый терморегулятор позволяет экономить до 70% расхода электроэнергии на кабельный обогрев помещения.
Сергей Булкин также отмечает появление новых, более продвинутых технологий автоматического регулирования систем отопления, в том числе дистанционных – через систему «умный дом» или Интернет. Также одной из последних разработок отрасли специалист называет технологию крепления греющих труб при помощи «липучки», позволяющую сократить время на монтаж системы.
Опция комфорта
По данным экспертов, в настоящее время до 75% всех систем напольного отопления реализуется через DIY-сети индивидуальным покупателям. Остальная доля рынка потребления приходится на застройщиков. Сравнительно небольшой объем закупок продукции строительными компаниями объясняется тем, что в большинстве российских многоэтажек теплые полы – не самая важная опция.
Тем не менее, говорить о том, что девелоперам не интересен данный продукт, нельзя. В частности, в Петербурге в отдельных проектах, иногда и локально, используют теплые полы ГК «Пионер», «ЮИТ», «Эталон ЛенСпецСМУ» и ряд других застройщиков.
Как отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, в настоящее время компания Setl City начала использовать теплые полы в ванных комнатах жилья комфорт-класса. Это простое, на первый взгляд, решение делает жизнь в новой квартире намного уютнее, считает специалист. В частности, позволяет снизить уровень влажности в ванной и равномерно распределить тепло, а с помощью цифрового терморегулятора – самостоятельно регулировать температуру.
Добавим, что компания «Терминал Ресурс» задействовала тепловые водяные полы вместо радиаторов в квартирах своего ЖК «Образцовый квартал». Система напольного отопления была подключена к автономным газовым котельным на крыше домов.
Мнение
Наталия Терехова, руководитель направления «Электротовары» компании «Леруа Мерлен»:
– Один из популярных аргументов против электрического теплого пола — высокий расход электричества. Однако сейчас есть возможность экономить до 70% электроэнергии за счет установки программируемого терморегулятора, управляемого по Wi-Fi. Устройство можно контролировать через мобильное приложение. Оно позволяет задать пользовательский режим, при котором нагрев будет происходить только тогда, когда это необходимо. Так, включить терморегулятор можно прямо из кровати или по дороге с работы. В приложении также можно контролировать температуру нагрева и следить за статистикой расхода электроэнергии.
Кстати
Все виды теплых полов имеют широкий диапазон цен. Стоимость продукции зависит от ее технических характеристик, реализуемого метража, производителя. Самыми дешевыми считают пленочные теплые полы. Самыми дорогими – водяные и электро-водяные.
Потребителю не стоит забывать и о дополнительных затратах на монтаж оборудования. Так, установка водяных полов в загородном доме площадью около 100 «квадратов» с подготовкой проектной документации, установкой котла может обойтись в сумму до 250 тыс. рублей. За монтаж электрических теплых полов мастера в среднем возьмут 2–3 тыс. рублей за 1 кв. м. Установка инфракрасных теплых полов специалистами оценивается чаще всего в 1 тыс. рублей за 1 кв. м. В целом, вне зависимости от вида теплых полов, на цену работ будет влиять тип напольных покрытий, под которые будут убираться нагревательные элементы.
Новогодние скидки: ожидания и реальность. В канун Нового года интерес к скидкам и акциям растет
В канун Нового года многие готовы поверить в чудо, поэтому интерес к скидкам и акциям на рынке жилой недвижимости растет. Однако увеличивающийся покупательский интерес запускает обратную тенденцию.
Эксперты сходятся во мнении, что реальные скидки – большая редкость, однако «Строительный Еженедельник» все же нашел выгодные предложения.
Высокий сезон
Предновогодняя пора – высокий сезон для рынка недвижимости, а значит, и скидок ждать не стоит, считает коммерческий директор элитного комплекса Royal Park Константин Гриценко: «За последние 5–7 лет конец ноября и декабрь – самые активные по продажам месяцы. В этот период количество заключенных сделок возрастает на 20–40%. Многие срочно решают закрыть жилищный вопрос, также не всегда понятно, что будет со ставками по ипотеке в следующем году. И застройщики пользуются ситуацией».
Это мнение разделяет и заместитель председателя ГК «Охта Групп» Михаил Ривлин: «В декабре растет как число обращений, так и количество сделок. Если жилищный проект качественный, то необходимости в дополнительных акциях и скидках, по сути, нет».
По словам директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, если строительные компании и делают скидки, то не ради увеличения продаж: «Дисконт позволяет привлечь внимание покупателя к конкретному продукту, его новшествам, уникальным особенностям и преимуществам. Такие ценовые предложения являются триггерами, которые помогают заинтересовать клиента и мотивировать к обращению в офис продаж». Эксперт отметила, что для этих целей необязательно делать большую скидку, подойдет любая цифра выше 1%.
Такой стратегии придерживается и «БФА-Девелопмент», рассказала начальник управления маркетинга и продаж компании Елена Гутман: «В современных реалиях решение по приобретению квартир принимается неторопливо. Если в одной локации возводятся два-три объекта, то клиенты обойдут всех застройщиков и выберут самое «вкусное» на данный момент предложение. Если необходимо усилить спрос на определенный тип квартир, то мы это делаем, но на ограниченное время. Например, в декабре в ЖК «Огни залива» действует скидка 150 тыс. рублей на квартиры, расположенные на 19-м этаже второй очереди».
Руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов полагает, что максимум, на что могут рассчитывать покупатели – это приятные подарки: сувениры, сладости, игрушки, шампанское.
От больших скидок девелоперы отказываются еще и потому, что покупатели просто не доверяют подобным предложениям. И правильно делают, считает директор по продажам и маркетингу группы компаний «Ленстройтрест» Ольга Копейкина: «Чаще всего размер скидки варьируется от 5% до 15% в зависимости от класса жилья. Бывает и более значительный дисконт, но такое «выгодное» предложение должно больше насторожить покупателя, чем подтолкнуть к совершению покупки».
Индивидуальный подход
В этом году часть компаний открыто заявила, что новогодних скидок не будет. «Bonava в ближайшее время не рассматривает варианты дисконта на свои квартиры. Растущие затраты застройщиков – повышение себестоимости строительных материалов и оборудования, затраты на социальные объекты, изменения в законодательстве о долевом строительстве, повышение ставки НДС – все это не дает оснований для предоставления скидок. Напротив, мы планируем повышение цен на наши квартиры, как и заявляли ранее», – заявила генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная.
«Дополнительно стимулировать покупательскую активность акциями у нас нет необходимости. Своим клиентам мы предоставляем скидку 5% на размер первого взноса по ипотеке или при стопроцентной оплате, а также беспроцентную рассрочку до 11 месяцев от застройщика. Кроме того, предлагаем индивидуальные выгодные условия, которые обговариваем с каждым клиентом в отдельности», – сообщил Константин Гриценко.
За индивидуальный подход ратует и Ольга Копейкина: «Обычно «Ленстройтрест» не предоставляет значительных скидок клиентам. Мы сконцентрированы на разработке разных программ рассрочек. У нас есть программа, которая является альтернативой ипотеке, с ежемесячным платежом порядка 20–30 тыс. рублей. Есть рассрочки, которые позволяют составить индивидуальный график платежей для клиента».
Скидки есть
Но выгодные предновогодние предложения на рынке жилой недвижимости все же есть. До конца декабря почти все квартиры в ЖК «Смольный проспект» компании YIT можно приобрести со скидкой в 20%, а также машино-место почти бесплатно. Если квартира стоит более 25 млн рублей, то место в паркинге обойдется в 1 рубль; если более 50 млн, то одно машино-место можно купить за рубль, а второе – со скидкой 50%; если больше 70 млн – то оба машино-места будут стоить по рублю. Покупатели квартир стоимостью 15–25 млн рублей смогут сэкономить на покупке машино-места 50%. Потратившие на квартиру менее 15 млн рублей смогут купить место в паркинге со скидкой 25%.
Компания Euroinvest Development готова подарить кладовку размером до 4,5 кв. м при покупке квартиры площадью от 50 «квадратов» в первом корпусе ЖК «iD Мурино».
До 31 декабря при покупке квартир в ЖК «Охта Хаус» и в корпусах 4Б и 4B ЖК «Царская столица» ГК «Эталон ЛенСпецСМУ» можно сэкономить 15%, в «Доме на Космонавтов» и в «Доме на Обручевых» – 14%, в «Доме на Блюхера» – 13%, в квартале «Галактика» – 11–15%, в ЖК «Петровская Доминанта» – 10%, а в Fusion, BOTANICA и «Галактика.Премиум» – 9%.
До 19 декабря часть квартир в корпусах № 43 и № 37 в ЖК «Приморский квартал» компании «Мегалит – Охта Групп» можно приобрести на 150 тыс. рублей дешевле. В результате «двушка» площадью 65,41 кв. м обойдется в 6,7 млн рублей, а «трешка» метражом 86,11 кв. м – в 7,9 млн.
Практически во всех ЖК «Группы ЛСР» до конца года предлагаются специальные программы и акции. В «Трех ветрах» действует предложение «Квартира месяца», позволяющее сэкономить до 15% стоимости жилья. Помимо этого, действует акция «Нам 25 и вам 25», посвященная дню рождения компании. Так, до конца декабря при покупке любой квартиры в проектах комфорт- и бизнес-класса можно рассчитывать на скидку от 25 тыс. рублей.
«Аквилон Инвест» в декабре предлагает покупателям праздничную скидку в 2019 рублей с 1 кв. м, в результате при покупке трехкомнатной квартиры можно сэкономить до 180 тыс. рублей.
«Строительный трест» запустил сразу несколько акций для покупателей загородной недвижимости, все они действуют до 28 декабря. Дома или таунхаусы в коттеджном поселке «Сад времени» в Петергофе можно приобрести со скидкой от 500 тыс. рублей до 1,5 млн, в поселке «Небо» в Кузьмолово – от 500 тыс. до 1 млн рублей, а виллу в проекте премиум-класса «Озерный край» в Токсово – в 3 млн.
Если предыдущие предложения действуют только при стопроцентной оплате жилья или при оформлении ипотечного кредита, то компания «Отделстрой» готова делать скидки уже при первом взносе, составляющем не менее 40% стоимости. Так, покупатели квартир в ЖК «Новый Лесснер» могут рассчитывать на беспроцентную рассрочку на три года. При покупке жилья в ЖК «Новый Оккервиль» отделка квартиры также будет подарком. Кроме того, «однушки» шестой очереди этого комплекса можно приобрести на 100 тыс. рублей дешевле, а «двушки» – на 200 тыс.
Компания «Полис Групп» запустила акцию «Мы замораживаем цены», в рамках которой покупатель может оплатить квартиру в два этапа: внести часть платы, а через полгода внести остаток средств. В рамках еще одной программы – «Квартира за полцены» – можно внести 50% стоимости квартиры до 31 декабря, а остаток внести до конца 2019 года.