Ценопада не будет
На первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге сегодня воздействует множество разнонаправленных факторов. Под влиянием различных событий наблюдаются достаточно серьезные изменения. Но в одном эксперты сходятся: ожидать снижения цен в нынешних реалиях не приходится.
Ипотечный фактор
Существенные изменения с 1 июля 2022 года условий госпрограммы льготной ипотеки (рост процентной ставки до 7% годовых, ограничение предельной суммы кредита в 3 млн рублей) оказали заметное влияние на рынок жилья. Но не такое масштабное, как ожидали некоторые. Высказывались опасения, что за время действия программы субсидирования ставки практически весь платежеспособный спрос будет удовлетворен. И это в сочетании с ужесточением условий ипотечного кредитования (корректировка программы плюс влияние роста ключевой ставки) подорвет продажи.
Спрос действительно просел, но отнюдь не так сильно, как предполагалось. «Мы фиксировали небольшое снижение активности покупателей в июле-августе, но сейчас спрос стабильно высокий. И я бы вообще не говорила о том, что он существенно упал. Это скорее возвращение к сбалансированному состоянию рынка после ажиотажного спроса, разогнанного льготной ипотекой. Ушли эмоциональные и инвестиционные сделки, но желающие улучшить свои жилищные условия есть всегда», — констатирует генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.
С ней солидарен коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Константин Гриценко. «В летние месяцы, после сокращения программы господдержки ипотеки, темпы продаж несколько снизились, однако уже с середины августа спрос начал восстанавливаться. Отчасти новым драйвером развития рынка стала семейная ипотека», — отмечает он. Напомним, ставка по ней составляет 6% годовых, а действие расширено на все семьи, у которых родился хотя бы один ребенок с начала 2018 года. Максимальная сумма кредита — 6 млн, а для столичных агломераций — 12 млн рублей.
По оценке экспертов по сути имело место сезонное снижение спроса (несколько «припозднившееся» из-за действия в июне прежних условий льготной ипотеки и стремления граждан успеть «впрыгнуть в последний вагон») и стабилизация ситуации на рынке.
«Объем продаж в третьем квартале составил около 800 тыс. кв. м жилья, что лишь на 14% ниже, чем во втором. Не надо забывать и про фактор сезонности: из-за летних отпусков многие отложили покупку квартиры. Таким образом, даже несмотря на отмену льготной ипотеки и отпускной сезон, спрос в третьем квартале сохранился на стабильном уровне. Кроме того, в сентябре объемы продаж ведущих застройщиков выросли на 15–20% к августу», — резюмирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Все выше, выше и выше
Примечательно, что даже некоторое проседание спроса не остановило роста цен, который непрерывно идет с середины прошлого года, когда заработала льготная ипотека. «По итогам третьего квартала 2021 года можно констатировать, что рост цен на первичном рынке продолжился. Как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе он составил 7% за три месяца», — отмечает руководитель аналитического центра RBI Елена Петропавловская.
«За девять месяцев 2021 года цены на первичном рынке Петербурга в сегменте "масс-маркет" выросли на 21,4% до 175,8 тыс. рублей за "квадрат", в пригородах — на 25,5%, до 118,6 тыс. рублей», — говорит Ольга Трошева. Напомним, что прошлогодний рост цен оценивается примерно в 27%.
Неизменность тренда подтверждают и девелоперы. «С начала года мы зафиксировали рост цен примерно на 20–25%. Конечно, основной скачок пришелся на первое полугодие, до того, как были изменены условия льготной ипотеки. После июля рост цен замедлился», — отмечает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. В ГК «Ленстройтрест» и «Бонаве» повышение стоимости жилья оценивают в 15%, в холдинге «РСТИ» — в 15–20%.
Причин для этого тренда эксперты называют несколько. Отчасти это чисто рыночные факторы. Льготная ипотека сильно разогрела рынок. «Ажиотажный спрос в 2020 году и первой половине 2021 года привел к дефициту жилья — объем ликвидного предложения снизился примерно на треть», — считает Константин Гриценко.
Но есть и объективные предпосылки. «Себестоимость строительства растет на фоне резкого повышения стоимости стройматериалов. В некоторых наших проектах себестоимость увеличилась на 40%. Повышение ключевой ставки Центробанком РФ ведет к росту стоимости проектного финансирования для девелоперов. Оба этих фактора отразятся на доступности квадратного метра для покупателей», — констатирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. К этому можно добавить и растущие затраты девелоперов на создание социальной и иной инфраструктуры в рамках своих проектов.
«С» — это «стабильность»
Говоря о перспективах рынка, скептики выделяют ряд трендов, которые могут повлечь негативные последствия. Речь идет о сочетании таких факторов, как продолжающийся рост цен, выход на рынок большого числа новых объектов, уменьшение эффективности льготных ипотечных программ и отсутствие роста реальной покупательной способности граждан, что по совокупности может привести к снижению объемов продаж и затовариванию рынка и, как следствие, к падению цен.
Однако представители девелоперов такой сценарий развития событий считают маловероятным. По их мнению, ситуация на первичном рынке будет достаточно стабильной.
«Для затоваривания рынка нужно большое число стартов новых проектов. А такого количества предложения на рынке нет. В экспозиции не так много качественных проектов, девелоперы не хотят рисковать, выводя в продажу жилье без четкого городского планирования. А новый Генплан, судя по обсуждениям в профессиональном сообществе, органы городского управления утвердят не ранее декабря 2022 года. Затоваривания нет в том числе и из-за существенной задержки процесса согласования проектов Градостроительной комиссией. Последнее заседание состоялось более двух месяцев назад», — говорит Мария Черная. «Застройщики начали выводить на рынок новые объекты, но быстро компенсировать накопившийся дефицит не получится», — соглашается Константин Гриценко.
По мнению Анжелики Альшаевой, говорить о снижении стоимости квартир не приходится: для этого нет никаких предпосылок. «Увеличилась себестоимость строительства — подорожали стройматериалы и затраты на проектное финансирование, по которому работают все застройщики (банки ставят условия относительно прибыли, которую должны приносить проекты). Все это не позволяет снижать цены», — отмечает она. В то же время Елена Петропавловская ожидает, что в ближайшее время темпы роста цен на жилье в массовом сегменте снизятся.
Ян Фельдман добавляет, что уровень спроса сегодня можно охарактеризовать как стабильный. «А для поддержания хорошего уровня продаж застройщики увеличивают количество совместных программ с банками и разрабатывают собственные программы субсидирования части кредита, где средние ставки составляют около 6% годовых. В дальнейшем такие программы будут совершенствоваться — условия по ним для покупателей будут лучше стандартных ипотечных ставок», — говорит он. Другие эксперты также полагают, что снижения цен предложения как такового не будет. В то же время могут получить распространение стимулирующие меры: разного рода скидочные и бонусные программы.
«В четвертом квартале мы ожидаем довольно высокий уровень спроса — традиционно перед новым годом покупатели вкладывают премии и бонусы в недвижимость», — со своей стороны заявляет Ольга Трошева.
При этом произошедшие изменения вызвали новые тренды на рынке. «Корректировка условий программы льготной ипотеки, а также постепенное повышение ставок у банков способствуют смещению спроса с петербургских новостроек в границах КАД на жилые комплексы в ближайших к городу районах Ленобласти», — отмечает Ян Фельдман.
Об этом свидетельствуют и более высокие темпы роста цены в пригородах, и смещение в эти локации выхода нового предложения. «Интересно, что все больше девелоперов анонсируют новые проекты на окраине города: предложение в массовом сегменте смещается в сторону более доступного жилья за пределами КАД», — говорит Елена Петропавловская.
При этом девелоперы явно с оптимизмом смотрят в будущее. Об этом свидетельствует достаточно активный выход на рынок новых объектов (особенно на фоне осторожной политики, которая демонстрировалась в этом отношении в прошлом году). «За девять месяцев 2021 года на рынок Петербурга и пригородной зоны вышли 168 объектов жилой площадью 3,6 млн кв. м (из них — 73 новых бренда). Это на 70% больше, чем за аналогичный период 2020 года, и уже превышает общий объем прошлогоднего пополнения (3,3 млн кв. м)», — подчеркивает Ольга Трошева.
«Девелоперам невыгодно придерживать готовые проекты, поэтому думаю, что при текущих предпосылках новые старты проектов будут достаточно активными. Вероятнее всего, продолжится тактика "аккуратного"вывода — когда на рынок выходит не сразу весь товарный запас, а спрос и уровень цены сначала тестируются на небольшом объеме», — добавляет Елена Петропавловская.
Евротенденции упрочивают позиции
Нарастающий темп жизни располагает к эргономике, в том числе к разумно организованной жилой среде. Одна из примет современности – компактные квартиры, предназначенные, тем не менее, для целой семьи, так называемые «евротрешки».
«Евротрешка» – некий промежуточный вариант между привычными двух- и трехкомнатными квартирами.
Она представляет собой квартиру, в составе которой есть кухня-гостиная плюс еще две комнаты. Как правило, кухня-гостиная занимает примерно треть площади. Такие квартиры рассчитаны на семью из четырех человек.
Обычно площадь «евротрешки» составляет 50–60 кв. м, в то время как площадь «классических» трехкомнатных квартир, хотя и следует моде на сокращение метража, все же достигает 70–80 кв. м.
Довольно стандартный вариант – 56 кв. м: 20-метровая кухня-гостиная, две комнаты по 12 кв. м, на ванную и коридор приходятся остальные 12 «квадратов». «Евротрешки» такого метража есть в объектах компаний «Полис Групп», «Северный город», «Аквилон Инвест» и др.
«Трехкомнатная квартира с европланировкой позволяет свободно распорядиться жилой площадью и разграничить функциональное назначение комнат. Просторная кухня-гостиная станет местом для приготовления и приема пищи, там же разместятся полноценные зоны для отдыха, игр и приема гостей. А компактные спальни позволят каждому члену семьи иметь личное пространство, где можно отдохнуть и выспаться после насыщенного дня, при необходимости организовать рабочее место и всегда чувствовать себя комфортно и уютно. Для удобного хранения вещей в квартирах с такими планировками предусмотрены ниши под гардеробные», – отмечает директор по продвижению компании «СПб Реновация» Ольга Захарова.
Евродоля
Поскольку квартирография в разных жилых комплексах различается, доля квартир евроформата заметно разнится в проектах. В Европе (например, в соседней Финляндии) строятся целые жилые комплексы, в квартирографии которых присутствуют исключительно квартиры евроформата – с разным количеством комнат.
«Сейчас в каждом из наших строящихся объектов, в том числе в бизнес-классе, европейские планировки занимают от 20% до 50% квартирографии», – говорит генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
По словам Ольги Захаровой, в зависимости от проекта доля «евротрешек» может достигать 15%. «Европейские планировки трехкомнатных квартир с объединенной кухней-гостиной соответствуют современному стилю жизни и с каждым годом становятся все популярнее», – говорит Оксана Кравцова.
Хотя квартиры евроформата сегодня признаны востребованным продуктом на рынке, доля «евротрешек» на рынке Петербургской агломерации пока не впечатляет. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», на них приходится в совокупности 6,2%: 6,9% – в городе, 4,1% – в ближних районах Ленобласти.
Ольга Захарова отмечает растущую популярность квартир евроформата, однако признает, что если «евродвушки» уже стали привычными в продуктовой линейке, то «евротрешки» пока не заняли положенную им долю рынка.
Мода на лапидарность
Как любой объект, квартиры евроформата обладают и достоинствами, и недостатками. Среди плюсов – рациональные планировки, среди минусов – сокращение личного пространства и сложность перепланировки.
Есть еще один момент, который неизвестно к чему отнести. Это цена. С одной стороны, как правило, цена квадратного метра в квартирах евроформата на 5–7% выше, чем в традиционных квартирах, с другой – за счет меньшего метража бюджет сделки оказывается ниже.
По мнению участников рынка, евроформат будет набирать все большую популярность – за счет экономии пространства и средств. Лишь бы застройщики не забывали обеспечивать жилые комплексы с такими квартирами дополнительными площадями, вроде балконов, кладовых и мест общего пользования.
Мнение
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
– В квартире евроформата в клубном доме «Идеалист» грамотное зонирование кухни-гостиной позволило обособить кухонную зону готовки от гостевого пространства у окна с выходом на просторный солнечный балкон. Просторный холл, два санузла, две обособленные спальни. Данная эргономичная планировка подразумевает максимум функциональности и удобства при минимуме лишних метров.
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– Конечно, квартиры евроформата – это очень востребованный продукт на рынке. «Евротрешки» продаются чуть хуже, чем «евродвушки». Однако есть нюанс. На окраинах «евротрешки» продаются активнее, чем в центральной части города. «Евротрешки» появились на рынке примерно десять лет назад. Самыми востребованными из них можно назвать варианты площадью 65–70 кв. м, квартиры меньшего метража большим спросом пользоваться уже не будут.
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территории АО «Строительный трест»:
– Наша компания уже в течение 5-6 лет закладывает в квартирографию своих проектов квартиры евроформата с большой кухней-гостиной. В настоящее время такие планировки составляют большую часть квартирографии в наших проектах. Например, в ЖК NEWПИТЕР, который строится в пос. Новоселье, площадь «евротрешек» варьируется от 54 до 65 кв. м в зависимости от лота. При этом, безусловно, в некоторых проектах сохраняются классические варианты планировочных решений.
Bonava строит красивые квартиры
Проект двухуровневой квартиры с террасой в жилом комплексе бизнес-класса Skandi Klubb от шведского девелопера Bonava занял второе место в номинации «Дизайн-проект» открытого международного интерьерного конкурса «Красивые квартиры 2019».
Подведение итогов конкурса состоялось в рамках международного «Салона интерьеров – 2019», проходившего в московском выставочном центре «Крокус Экспо».
Четырнадцать проектов от дизайнеров со всей России состязались за звание лучшего проекта интерьера. В этой номинации наряду с дизайнерами девелоперских компаний были представлены проекты индивидуальных дизайнеров и их коллективы, а также профильные дизайн студии.
В концептуальном проекте двухуровневой квартиры в ЖК Skandi Klubb на Петроградской стороне от дизайнеров Bonava Марии Зайцевой и Дениса Сумина смешаны элементы арт-деко, супрематизма и стиля лофт. Выбор цветовых решений, материалов и элементов обусловлен, с одной стороны, стилистикой концепции проекта, а с другой – скандинавскими корнями компании Bonava. Общая площадь квартиры составляет 180 кв. м, из них терраса занимает около 70 кв. м.
«Петроградский район, в котором расположена квартира, для нашего города особенный: он живет творческой жизнью, здесь сосредоточены культурные объекты, офисы СМИ, Ленфильм. Наши молодые талантливые архитекторы тоже постарались сделать квартиру в Skandi Klubb уникальной. Интерьер создавался под творческую семью, с акцентом на балет и музыку, город и уют, а самое главное – общение», – рассказала Мария Черная, Генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».
О проекте
Жилой комплекс бизнес-класса Skandi Klubb на Аптекарском проспекте возводится в четыре этапа. Проект состоит из домов переменной этажности (5-10 этажей), в которых запроектирована жилая и коммерческая недвижимость. В рамках проекта предусмотрен подземный паркинг, два детских сада и супермаркет. Во дворах оборудованы детские и подростковые игровые площадки, зоны отдыха, а также место для выгула домашних животных. В настоящее время сданы три очереди жилого комплекса. Четвертая очередь – последний этап реализации проекта компании на Петроградской стороне.