Ценопада не будет
На первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге сегодня воздействует множество разнонаправленных факторов. Под влиянием различных событий наблюдаются достаточно серьезные изменения. Но в одном эксперты сходятся: ожидать снижения цен в нынешних реалиях не приходится.
Ипотечный фактор
Существенные изменения с 1 июля 2022 года условий госпрограммы льготной ипотеки (рост процентной ставки до 7% годовых, ограничение предельной суммы кредита в 3 млн рублей) оказали заметное влияние на рынок жилья. Но не такое масштабное, как ожидали некоторые. Высказывались опасения, что за время действия программы субсидирования ставки практически весь платежеспособный спрос будет удовлетворен. И это в сочетании с ужесточением условий ипотечного кредитования (корректировка программы плюс влияние роста ключевой ставки) подорвет продажи.
Спрос действительно просел, но отнюдь не так сильно, как предполагалось. «Мы фиксировали небольшое снижение активности покупателей в июле-августе, но сейчас спрос стабильно высокий. И я бы вообще не говорила о том, что он существенно упал. Это скорее возвращение к сбалансированному состоянию рынка после ажиотажного спроса, разогнанного льготной ипотекой. Ушли эмоциональные и инвестиционные сделки, но желающие улучшить свои жилищные условия есть всегда», — констатирует генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.
С ней солидарен коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Константин Гриценко. «В летние месяцы, после сокращения программы господдержки ипотеки, темпы продаж несколько снизились, однако уже с середины августа спрос начал восстанавливаться. Отчасти новым драйвером развития рынка стала семейная ипотека», — отмечает он. Напомним, ставка по ней составляет 6% годовых, а действие расширено на все семьи, у которых родился хотя бы один ребенок с начала 2018 года. Максимальная сумма кредита — 6 млн, а для столичных агломераций — 12 млн рублей.
По оценке экспертов по сути имело место сезонное снижение спроса (несколько «припозднившееся» из-за действия в июне прежних условий льготной ипотеки и стремления граждан успеть «впрыгнуть в последний вагон») и стабилизация ситуации на рынке.
«Объем продаж в третьем квартале составил около 800 тыс. кв. м жилья, что лишь на 14% ниже, чем во втором. Не надо забывать и про фактор сезонности: из-за летних отпусков многие отложили покупку квартиры. Таким образом, даже несмотря на отмену льготной ипотеки и отпускной сезон, спрос в третьем квартале сохранился на стабильном уровне. Кроме того, в сентябре объемы продаж ведущих застройщиков выросли на 15–20% к августу», — резюмирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Все выше, выше и выше
Примечательно, что даже некоторое проседание спроса не остановило роста цен, который непрерывно идет с середины прошлого года, когда заработала льготная ипотека. «По итогам третьего квартала 2021 года можно констатировать, что рост цен на первичном рынке продолжился. Как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе он составил 7% за три месяца», — отмечает руководитель аналитического центра RBI Елена Петропавловская.
«За девять месяцев 2021 года цены на первичном рынке Петербурга в сегменте "масс-маркет" выросли на 21,4% до 175,8 тыс. рублей за "квадрат", в пригородах — на 25,5%, до 118,6 тыс. рублей», — говорит Ольга Трошева. Напомним, что прошлогодний рост цен оценивается примерно в 27%.
Неизменность тренда подтверждают и девелоперы. «С начала года мы зафиксировали рост цен примерно на 20–25%. Конечно, основной скачок пришелся на первое полугодие, до того, как были изменены условия льготной ипотеки. После июля рост цен замедлился», — отмечает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. В ГК «Ленстройтрест» и «Бонаве» повышение стоимости жилья оценивают в 15%, в холдинге «РСТИ» — в 15–20%.
Причин для этого тренда эксперты называют несколько. Отчасти это чисто рыночные факторы. Льготная ипотека сильно разогрела рынок. «Ажиотажный спрос в 2020 году и первой половине 2021 года привел к дефициту жилья — объем ликвидного предложения снизился примерно на треть», — считает Константин Гриценко.
Но есть и объективные предпосылки. «Себестоимость строительства растет на фоне резкого повышения стоимости стройматериалов. В некоторых наших проектах себестоимость увеличилась на 40%. Повышение ключевой ставки Центробанком РФ ведет к росту стоимости проектного финансирования для девелоперов. Оба этих фактора отразятся на доступности квадратного метра для покупателей», — констатирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. К этому можно добавить и растущие затраты девелоперов на создание социальной и иной инфраструктуры в рамках своих проектов.
«С» — это «стабильность»
Говоря о перспективах рынка, скептики выделяют ряд трендов, которые могут повлечь негативные последствия. Речь идет о сочетании таких факторов, как продолжающийся рост цен, выход на рынок большого числа новых объектов, уменьшение эффективности льготных ипотечных программ и отсутствие роста реальной покупательной способности граждан, что по совокупности может привести к снижению объемов продаж и затовариванию рынка и, как следствие, к падению цен.
Однако представители девелоперов такой сценарий развития событий считают маловероятным. По их мнению, ситуация на первичном рынке будет достаточно стабильной.
«Для затоваривания рынка нужно большое число стартов новых проектов. А такого количества предложения на рынке нет. В экспозиции не так много качественных проектов, девелоперы не хотят рисковать, выводя в продажу жилье без четкого городского планирования. А новый Генплан, судя по обсуждениям в профессиональном сообществе, органы городского управления утвердят не ранее декабря 2022 года. Затоваривания нет в том числе и из-за существенной задержки процесса согласования проектов Градостроительной комиссией. Последнее заседание состоялось более двух месяцев назад», — говорит Мария Черная. «Застройщики начали выводить на рынок новые объекты, но быстро компенсировать накопившийся дефицит не получится», — соглашается Константин Гриценко.
По мнению Анжелики Альшаевой, говорить о снижении стоимости квартир не приходится: для этого нет никаких предпосылок. «Увеличилась себестоимость строительства — подорожали стройматериалы и затраты на проектное финансирование, по которому работают все застройщики (банки ставят условия относительно прибыли, которую должны приносить проекты). Все это не позволяет снижать цены», — отмечает она. В то же время Елена Петропавловская ожидает, что в ближайшее время темпы роста цен на жилье в массовом сегменте снизятся.
Ян Фельдман добавляет, что уровень спроса сегодня можно охарактеризовать как стабильный. «А для поддержания хорошего уровня продаж застройщики увеличивают количество совместных программ с банками и разрабатывают собственные программы субсидирования части кредита, где средние ставки составляют около 6% годовых. В дальнейшем такие программы будут совершенствоваться — условия по ним для покупателей будут лучше стандартных ипотечных ставок», — говорит он. Другие эксперты также полагают, что снижения цен предложения как такового не будет. В то же время могут получить распространение стимулирующие меры: разного рода скидочные и бонусные программы.
«В четвертом квартале мы ожидаем довольно высокий уровень спроса — традиционно перед новым годом покупатели вкладывают премии и бонусы в недвижимость», — со своей стороны заявляет Ольга Трошева.
При этом произошедшие изменения вызвали новые тренды на рынке. «Корректировка условий программы льготной ипотеки, а также постепенное повышение ставок у банков способствуют смещению спроса с петербургских новостроек в границах КАД на жилые комплексы в ближайших к городу районах Ленобласти», — отмечает Ян Фельдман.
Об этом свидетельствуют и более высокие темпы роста цены в пригородах, и смещение в эти локации выхода нового предложения. «Интересно, что все больше девелоперов анонсируют новые проекты на окраине города: предложение в массовом сегменте смещается в сторону более доступного жилья за пределами КАД», — говорит Елена Петропавловская.
При этом девелоперы явно с оптимизмом смотрят в будущее. Об этом свидетельствует достаточно активный выход на рынок новых объектов (особенно на фоне осторожной политики, которая демонстрировалась в этом отношении в прошлом году). «За девять месяцев 2021 года на рынок Петербурга и пригородной зоны вышли 168 объектов жилой площадью 3,6 млн кв. м (из них — 73 новых бренда). Это на 70% больше, чем за аналогичный период 2020 года, и уже превышает общий объем прошлогоднего пополнения (3,3 млн кв. м)», — подчеркивает Ольга Трошева.
«Девелоперам невыгодно придерживать готовые проекты, поэтому думаю, что при текущих предпосылках новые старты проектов будут достаточно активными. Вероятнее всего, продолжится тактика "аккуратного"вывода — когда на рынок выходит не сразу весь товарный запас, а спрос и уровень цены сначала тестируются на небольшом объеме», — добавляет Елена Петропавловская.
Пушкинский район: вот это Перспектива! КОТ «На Царскосельских холмах» развивается
Эксперты по недвижимости отмечают в Санкт-Петербурге дефицит коммерческих площадей. По данным ООО «Центр развития», в 2019 году в Северной столице будет введено в эксплуатацию на треть меньше офисных помещений, чем в прошлом году.
Нехватка бизнес-площадей особенно ощущается в ряде районов. Среди из них – Пушкинский. Здесь каждый год прирастает население и увеличивается деловая активность: ведется масштабное строительство жилья, проводятся международные выставки и конгрессы.
Бизнес-центр
На площади 316 га на подъезде к Пушкину реализуется проект комплексного освоения территории. Застройщик – компания «Терминал-Ресурс» – работает в отрасли с 1992 года. Основными объектами строительства являются малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы». Это кирпично-монолитные дома для комфортного проживания, оборудованные теплыми водяными полами и бесшумными швейцарскими лифтами. В непосредственной близости от новостроек развивается общественно-деловая зона. В 2016 году введен в эксплуатацию современный бизнес-центр «Перспектива» площадью 10 тыс. кв. м.
Здание находится на закрытой благоустроенной территории с парковочными местами на 125 машин. Четырехэтажное здание возведено из современных энергоэффективных материалов и оборудования по европейским стандартам. Бесшумные швейцарские лифты Schindler, высокие потолки, свободные планировки, системы кондиционирования и панорамное остекление позволяют чувствовать себя комфортно и сотрудникам бизнес-центра, и его гостям. В здании круглосуточно работают reception и охрана. Отопление обеспечивает собственная газовая котельная.
В БЦ «Перспектива» размещаются десятки компаний и трудятся около 500 человек. На сегодняшний день в аренду сданы более 90% площади, несколько помещений свободны и готовы принять новых арендаторов. Собственник выставил объект на продажу как действующий бизнес.
«Мы искали помещение под офис на юге города. Выбирали большую площадь со свободной планировкой, которую можно зонировать под себя. Нам важно, чтобы сотрудники работали в современном светлом и теплом офисе, чтобы на переговоры не стыдно было пригласить партнеров. Подходящий вариант нашелся в «Перспективе». Работаем здесь уже два года. Рядом остановка общественного транспорта, на первом этаже – кафе. Приятный бонус – виды из окон. От Петербургского шоссе в ясную погоду виден весь город», – говорит руководитель одной из компаний-арендаторов Дмитрий Агеев.
Бизнес-парк
В сентябре застройщик приступил к строительству нового делового объекта – бизнес-парка «Гараж». В его составе будут четырехэтажный наземный паркинг на 300 машино-мест и двухэтажное здание в стиле голландской архитектуры, с коммерческими площадями. Там смогут разместиться магазины сопутствующих товаров, кафе, аптека, предприятия бытового обслуживания, а также офисы. Сдать объект планируется через год.
Расположение «Гаража» на улице Кокколевской, в непосредственной близости от Петербургского шоссе, выбрано не случайно – на пути следования в Пушкин и Павловск. Транспортный поток здесь достигает 3,5 тыс. автомобилей в час и 300 туристических автобусов в день. Малоэтажные жилые комплексы «Образцовые кварталы» находятся в непосредственной близости. Их жители имеют возможность оставлять автомобили на обустроенной придомовой территории, а вскоре смогут обзавестись собственным местом на охраняемой парковке.
Коммерческие помещения можно приобрести или взять в аренду – так же, как машино-места.
Бизнес-проект
Проект «На Царскосельских холмах» развивается поэтапно в расчете на несколько лет. Предварительно была разработана проектная и градостроительная документация, проложены коммуникации и начато строительство улично-дорожной сети. Уже введены в эксплуатацию и заселены четыре первых «Образцовых квартала». Всего на территории нового микрорайона сейчас проживают более 4 тыс. человек, а к сроку его реализации население достигнет 40–50 тыс. Свои объекты застройщик возводит с опережением графика, и жилые дома не являются исключениями. В следующем году ключи получат дольщики ЖК «Образцовый квартал 5» и «Образцовый квартал 6». В них предлагаются квартиры от студий площадью 24 кв. м до 100-метровых площадей свободной планировки. Индивидуальное отопление, высокие потолки, панорамные окна, оборудованные спортивные и игровые площадки – то, что отличает «Образцовые кварталы». В домах с нулевого уровня установлены бесшумные швейцарские лифты. Это жилье для тех, кто выбрал комфорт городской среды в спокойном зеленом районе.
Параллельно на Царскосельских холмах развивается социальная и транспортная инфраструктура. С территории нового микрорайона есть выезды на Пулковское, Московское и Киевское шоссе, Витебский проспект и КАД. До ближайших станций метро «Московская», «Купчино» дорога занимает 20 минут, до знаменитых пушкинских парков – 10.
В 2022 году по соседству с новостройками запланировано открытие железнодорожной платформы с перехватывающей парковкой. Железнодорожная ветка соединит Царскосельские холмы с Лугой и Балтийским вокзалом. После ее открытия жители Царскосельских холмов смогут добираться до станции метро «Балтийская» за 25 минут.
Немецкие технология в петербургских домах
Застройщик «Терминал-Ресурс» провёл цикл совместных партнёрских мероприятий с производителем качественных немецких полов и окон Rehau.
Строительная компания «Терминал-Ресурс» возводит малоэтажные жилые комплексы «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе. Проект комплексного освоения территории охватывает 316 га. Заселены четыре первых жилых объекта. На этапе высокой готовности находятся ЖК «Образцовый квартал 5» и «Образцовый квартал 6». В новых домах применена технология отопления «тёплый водяной пол» компании Rehau.
Специалисты отдела продаж застройщика совместно с представителями Rehau обсудили преимущества технологии, особенности монтажа и удобство эксплуатации. Тёплые водяные полы – оптимальное решение для создания благоприятного климата в жилом помещении. Трубы отопления монтируется в пол, не нарушая целостность интерьера. При этом выполняется дополнительная шумо- и теплоизоляция, а стяжка полов делается ровной, готовой к финишному покрытию. Технология позволила отказаться от внешних труб и радиаторов. В каждой жилой зоне есть терморегулятор, что делает возможным установить разную температуру в зависимости от предпочтений и назначения помещения. На крышах домов размещены автономные газовые котельные – жители «Образцовых кварталах» обеспечены теплом круглогодично.
Тёплые водяные полы Rehau хорошо зарекомендовали себя в Европе. Они не пересушивает воздух, что часто бывает, когда установлены обычные батареи. Равномерное прогревание воздуха препятствует возникновению сквозняков, циркуляции пыли и размножению микробов. Распределение тепла происходит без перепада температур.
Жилые комплексы «Образцовый квартал 5» и «Образцовый квартал 6» уже готовятся к вводу в эксплуатацию, в следующем году дольщики смогут получить ключи.