ЖК добавляют келлеров
На рынке строящегося жилья растет спрос на подсобные помещения — кладовые и келлеры - параллельно с сокращением площадей квартир. Определенный толчок покупательскому интересу дал прошлогодний период самоизоляции, заставивший людей задуматься о комфорте и эргономичности собственного жилья.
В Петербурге, по данным компании «Ленстройтрест», спрос на кладовые за последние три года вырос на 50%. В Москве, отметили специалисты АО «ИНТЕКО», спрос заметно вырос с лета 2020 года.
«Тренд на оптимизацию планировочных решений привел к отказу от квадратных метров, "не работающих на качество жизни" во всех классах и сегментах рынка, вследствие чего за последние пять лет средняя площадь лота в бизнес-классе сократилась на 15%, до 66 кв. м, и на 13%, до 100 кв. м, в сегменте высокобюджетных новостроек. Несмотря на подобный рациональный подход, потребность где-то хранить вещи осталась, в связи с чем девелоперы придумали удобную альтернативу советским балконам и антресолям — кладовые помещения», — поясняет Николай Гладышев, руководитель отдела продаж жилой недвижимости KR Properties.
В компании «ИНТЕКО» не видят зависимости спроса от размера квартиры: «Интерес высок у покупателей всех типов недвижимости. Однако сделок по кладовым все-таки больше у тех, кто покупает двух-, трехкомнатные квартиры. Возраст и социальный статус не влияют на покупку, все зависит от стиля жизни человека».
В ГК «А101» также не выявили четкой корреляции «портрета покупателя» квартиры с целевой аудиторией келлеров. «В подавляющем большинстве случаев их покупают жители этого же дома. Собственный келлер на подземном этаже жилого дома по сравнительно низкой стоимости в большинстве случаев намного удобнее долгосрочной аренды внешних складов временного хранения. Однако даже размер квартиры почти ничего не говорит о том, что ее покупатель приобретет еще и кладовое помещение», — уточнил Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101».
Определенный «портрет» покупателя составлен в компании «Ленстройтрест». «Чаще всего кладовые покупают клиенты в возрасте 35–45 лет, успевшие обзавестись семьей и большим количеством вещей. Также на интерес к кладовым влияет наличие хобби», — отметил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
ГК «Балтийская Коммерция» подсчитала: в Петербурге отдельными местами для хранения интересуется каждый второй покупатель.
По данным исследования группы «Самолет», наличие кладовых в проекте важно для 83% покупателей жилья в столичном регионе. От покупки отказались бы лишь 16% опрошенных по причине недостатка средств, слишком высокой цены или отсутствия необходимости.
«В проектах бизнес-класса покупка келлеров и машино-мест прямо пропорциональна количеству спален в квартире. Чем больше спален, тем чаще клиенты приобретают квадратные метры за пределами квартиры. Реже всего келлерами интересуются покупатели студий — 13%», — пояснил Иван Обухов, директор по продажам Sminex.
«Сначала у нас была гипотеза, что кладовки преимущественно покупают собственники маленьких квартир, но, как показала практика, спрос на кладовки есть даже у владельцев таунхаусов, площадь которых варьируется от 108 до 170 кв. м», — рассказывает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family.
По словам Петра Кузнецова, руководителя отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция», спрос на кладовые/келлеры в первую очередь зависит от цены, площади и удобства расположения в доме.
Спрос, соглашаются в компании «Главстрой», зависит от совокупности факторов: наличия мест хранения в квартире, размера и, соответственно, бюджета покупки. «В проектах массового ценового сегмента приоритетно приобретение машино-места, кладовые вторичны», — добавила Юлия Сапор, начальник аналитического отдела «Главстрой».
Как отмечает Анастасия Горбунь, руководитель управления продаж группы «Самолет», обычно реализация кладовых происходит в два пика: первый — на старте продаж и второй — за пару месяцев до заселения.
Достанется не каждому
Следуя за потребностями покупателей и европейской модой, девелоперы выводят на рынок проекты, в которых кладовые/келлеры становятся обязательным элементом. Как обычно, первыми в новый тренд вписались проекты дорогого сегмента. Сегодня кладовые/келлеры появляются также в домах комфорт-класса. В стороне пока остается «жесткий эконом».
Около 45–50% строящихся ЖК более высокого уровня имеют в своем арсенале кладовые помещения, подсчитали специалисты Lexion Development. В то же время, отмечают в ГК «Еврострой», в элитном сегменте размещение кладовых или келлеров зависит от концепции жилого комплекса или клубного дома.
Компания Sminex закладывает в проекты больше келлеров, чем это сегодня принято по рынку: в доме «Достижение» — 33%, в элитном проекте «Лаврушинский» — 84%, однако «товар» продается успешно.
По оценке ГК «А101», сегодня в среднем количество кладовых помещений в жилом доме комфорт-класса не превышает 15% от числа квартир.
Никаких нормативов обеспеченности ЖК кладовыми/келлерами не существует — застройщики самостоятельно решают, сколько именно таких помещений нужно. «Количество таких помещений определяется в зависимости от класса проекта. Доля кладовых по отношению к квартирам редко превышает 15–30%», — утверждает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
«Коэффициент соотношения кладовых и жилых помещений составляет в среднем 0,1–0,3 в зависимости от класса жилья», — уверен Николай Гладышев.
По отношению к количеству квартир в клубном доме White Khamovniki компании Capital Group предусмотрено 1,2 келлера на семью. «Из нашего опыта мы видим, что будущие жители дома могут приобрести сразу несколько кладовых помещений. В целом покупательская способность в отношении данного предложения пропорциональна спросу на квартиры», — говорит Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group.
Однако по поводу соотношения квартир и кладовых/келлеров у компаний разные мнения. Так, в группе «Самолет» считают средним показателем 30%. «По нашему опыту, оптимальное количество кладовых — одна на четыре квартиры», — рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Компания «Ленстройтрест» полагает хорошим вариантом строить одну кладовую на три квартиры. ГК «Балтийская Коммерция» идет от статуса проекта: в клубном доме «Октавия» на 38 квартир было запроектировано семнадцать кладовых, в доме бизнес-класса «Мануфактура James Beck» — 20% от количества квартир.
Lexion Development в ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» предусмотрела 50% кладовых помещений от общего числа квартир.
ГК «Еврострой» в ЖК «Привилегия» на 344 квартиры предлагает 240 кладовых.
В малоэтажном сегменте, по подсчетам KASKAD Family, доля кладовок составляет в среднем 15–20% от общей площади квартир.
Параметры скромные и не очень
Как правило, кладовые/келлеры располагаются в подвальных, цокольных первых этажах, в подземных паркингах. «Есть такие помещения и на жилых этажах, но это больше редкость, поскольку в рамках российских нормативов организовать здесь келлеры достаточно проблематично», — уточнил Ян Фельдман.
«На этаже может располагаться минимальная часть кладовых — их стараются реализовывать, закрепляя за квартирой, кроме того, такие помещения дороже, нежели места для хранения на подземном этаже», — добавил Сергей Нюхалов.
По данным KASKAD Family, кладовые помещения или система хранения для таунхаусов располагается в отдельно стоящих специально благоустроенных постройках.
«В отличие от проектирования машино-мест в планировках кладовых нет особенных ограничений, поэтому каждый девелопер продумывает их исходя из своей статистики продаж и планов», — добавляет Павел Лепиш, директор по продажам АО «ИНТЕКО».
Площади кладовых/келлеров очень разнятся. Мнения девелоперов даже о средней площади расходятся. В продаже встречаются кладовые площадью менее 2 кв. м, но есть объекты площадью 43 кв. м. В этом случае среднее арифметическое выглядит странно. Можно предположить, что в дорогих проектах площадь кладовой окажется больше, но и это не факт. Скорее площадь подсобного помещения будет побольше, если это позволяют масштабы проекта.
Цены вразнобой
В Москве и Петербурге в домах элитного класса или класса «комфорт» цены на кладовые/келлеры разнятся. Так, в Петербурге, по данным КВС, стоимость кладовых начинается от 150 тыс. рублей, а, например, в ЖК «Привилегия» ГК «Еврострой» стоимость составляет 1,5–7 млн рублей.
«В среднем цена квадратного метра такого помещения в новостройке категории "комфорт" будет в два раза ниже, чем цена "квадрата" самой квартиры. При этом если кладовая отапливается, то это тоже отразится на стоимости — эксплуатация таких помещений не бесплатная», — указывает Ян Фельдман.
В столичном регионе разброс цен также велик. В ЖК «Императорские Мытищи» ГК «Гранель» цена квадратного метра келлеров — от 105 тыс. рублей. В проектах KR Properties средняя цена — от 325,6 до 331,1 тыс. рублей за кв. м.
В проектах ГК «А101» от 158 до 495 тыс. рублей в зависимости от площади келлера и стадии готовности дома. В ЖК «Румянцево-Парк» от Lexion Development минимальная цена кладового помещения составляет 144 тыс. рублей (1,8 кв. м), максимальная — 600 тыс. рублей (7,8 кв. м).
В KASKAD Family высчитали: кладовые в среднем укладываются в 6% от стоимости лота. В Sminex оценили стоимость квадратного метра келлера на 10–15% ниже стоимости жилого «квадрата».
Анастасия Горбунь поясняет: «В зависимости от класса жилья клиенты готовы заплатить за лот от 200 до 500 тыс. руб. Соотношение стоимости кладовой к стоимости квартиры или апартамента зависит от конкретного проекта. Например, в "Квартале Спутник" этот показатель равен 2,33%. Соотношение стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг — 4,57%».
По словам Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, цена зависит от расположения кладовки (-1-й или -2-й этаж подземного паркинга), удаленности от лифта и метража.
Небольшая инвестиция
Благодаря относительной дешевизне кладовых/келлеров они становятся объектом вложения средств. «Частные инвесторы нередко покупают их для последующей сдачи в аренду. Стоимость аренды кладовых зависит от расположения и класса жилья и составляет от 1,5 тыс. до 10 тыс. рублей в месяц. Цены устанавливают собственники, застройщик сдачей келлеров не занимается», — пояснил Сергей Нюхалов.
По словам Алексея Лухтана, сейчас текущая ставка аренды за кладовку в ЖК «Румянцево-Парк» в готовом корпусе составляет 2–5 тыс. рублей в месяц.
Ежемесячная стоимость эксплуатации оценивается в 110 рублей за кв. м.
Как рассказал Павел Лепиш, около трети покупателей жилья «хотят закрыть все вопросы сразу и покупают квартиру с машино-местом и кладовым помещением». Часть покупателей, у которых изменилось представление о своем жилище, докупали кладовые активно в последние два года. «Я думаю, тенденция продолжится в горизонте ближайших двух лет. Кладовые будут пользоваться достаточно высоким спросом. По отдельным проектам кладовые сейчас продаются даже активнее, чем машино-места. Во-первых, они меньше по площади и, соответственно, по цене. Во-вторых, пока в большинстве проектов кладовых меньше, чем тех же машино-мест, поэтому нужно успеть вовремя подобрать оптимальный метраж».
Возле небоскребов всегда дует, а верхние этажи прожигает солнце: 5 мифов о высотном строительстве
Строительство современных высотных домов окутано множеством мифов. Одни сомневаются в их долговечности, другие уверены, что вместе с появлением небоскребов падает уровень жизни, зато поднимается ветер по всей округе. Что из этого правда, а что – всего лишь домыслы? В преддверии VIII Международного строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild отвечает главный архитектор, руководитель авторского коллектива ЗАО «ГОРПРОЕКТ» Филипп Никандров.
Миф 1. Современные «бетонные коробки» придут в негодность так же быстро, как советские дома.
Большинство советских зданий строились по наиболее экономичной технологии сборного крупнопанельного строительства, которое было рассчитано всего на несколько десятилетий. Качественные постройки из монолитного железобетона могут стоять века, поскольку такие конструкции со временем только набирают прочность, хотя и им когда-то потребуется реновация фасадной оболочки и инженерного оборудования вследствие их износа.
Миф 2. На верхних этажах высоких домов слишком жарко из-за большого количества стекла.
Удельная площадь остекления вполне может учитывать ориентацию здания относительно сторон света и положения солнца. Однако для минимизации теплопоступлений от солнечной радиации в помещения даже при сплошном остеклении фасадов существуют современные технологии эффективной защиты. Это, например, кинетические фасады с автоматическим затенением, двухниточное остекление, интегрирующее солнцезащиту, и другие. Так называемая «зеленая архитектура» сосредоточена на создании зданий, которые не тратят энергию на борьбу с перегревом от солнечных лучей, а наоборот – получают от них дополнительную энергию.
Миф 3. Высотная застройка негативно влияет на психологическое здоровье людей.
Действительно, некоторые люди боятся высоты и никогда не селятся в небоскребах, но большинство ценит в высотной застройке замечательные панорамы, лучшую естественную освещенность и инсоляцию, более чистый воздух и более тихую среду в связи с большей удаленностью от городских магистралей. Более высокая стоимость площадей в небоскребах, в сравнении со зданиями средней и малой этажности, бесспорно, доказывает их высокую востребованность.
Миф 4. Постоянный ветер – это обязательное условие жизни среди высоток.
Более высокие ветровые нагрузки на уровне земли между высотных зданий из-за турбулентности случаются тогда, когда проектировщики не просчитывают заранее условия ветрового комфорта для пешеходов и не предпринимают никаких мероприятий по их защите. А, между тем, такие мероприятия включат посадки деревьев, устройство защитных экранов и козырьков, корректировки форм зданий и др. На этапе продувки модели здания в аэродинамической трубе те или иные мероприятия отрабатываются натурным моделированием в уменьшенном масштабе.
Миф 5. Вместе с появлением высотной застройки растет плотность населения и падает уровень жизни.
Самая дорогая недвижимость мира сосредоточена в наиболее высотной части Манхеттена, и уровень жизни владельцев и арендаторов жилых и офисных небоскребов является скорее предметом зависти. То же касается Дубая, Шанхая, Гонконга, Сеула и многих других мегаполисов мира, где поступательно растет уровень жизни населения вместе с ростом высотной застройки.
Подробнее об инженерных, архитектурных и других особенностях высотных и других зданий можно будет узнать на форуме и выставке 100+ TechnoBuild, который пройдет в Екатеринбурге с 5 по 7 октября 2021 года.
ЖК бизнес-класса для Подмосковья
ГК ФСК и IKON Development объединили свои усилия, чтобы реализовать проект общей стоимостью 40 млрд рублей в престижном районе Подмосковья. На территории площадью 22 га появится жилой комплекс бизнес-класса «Заречный квартал», где запланировано 190 000 кв. м жилой и 20 000 кв. м коммерческой недвижимости. О начале проекта было объявлено в рамках совместной пресс-конференции.
В 30 минутах от Красной площади
Жилой комплекс «Заречный квартал» будет расположен в одном из самых престижных районов Подмосковья — недалеко от Одинцово и Сколково — в поселке Заречье. Территория имеет удобные транспортные развязки: в 500 метрах от ЖК находится выезд на проспект Генерала Дорохова, который без светофоров доведет до центра Москвы, помимо этого, есть выезды на МКАД, а в 100 метрах находятся автобусные остановки.
«Когда мы впервые приехали на площадку и поняли, что это действительно находится недалеко от центра, то решили создать жилой комплекс, который расположен в городе, но дает ощущение загородной жизни», — рассказал об основе концепции Антон Бондаренко, партнер и главный архитектор компании Apex Project Bureau.
Во многом этому поспособствовало и то, что «Заречный квартал» граничит с заповедной зоной Мещерского парка, который активно благоустраивают с 2015 года. Это полноценный парк с водоемами, спортивными и детскими площадками, полями для футбола и волейбола, есть панда-парк для детей. Как уточнил Александр Галстян, директор проекта «Заречный квартал», девелопер планирует включить велодорожки жилого комплекса в единую сеть велодорожек Мещерского парка, чтобы жители могли сесть на велосипед прямо у подъезда и отправиться на прогулку.
Ставка на бизнес-класс
При этом возводить жилой комплекс «Заречный квартал» будут в соответствии со стандартами, присущими объектам бизнес-класса. Это оригинальная авторская архитектура, входные группы с лаунж-зонами, качественные материалы (клинкерный кирпич, архитектурный бетон, композитные панели), продуманные планировки, просторные и благоустроенные дворовые территории. Магазины, школа и детские сады также будут построены внутри нового жилого комплекса.
Отметим, что девелоперы нечасто выбирают формат бизнес-класса для проектов в Подмосковье. По оценкам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ГК ФСК, стандартам этого сегмента в Московской области соответствует лишь 5% объектов, что в семь раз меньше, чем в самой Москве. «Интересная локация, удобные транспортные развязки и соседство с Мещерским парком позволили нам создать качественный проект, который соответствует критериям бизнес-класса», — подчеркнула О. Тумайкина.
Сдача первой очереди в 2023 году
В первой очереди ГК ФСК и IKON Development намерены возвести шесть домов высотой до девяти этажей, которые будут расположены вдоль улицы Заречной — основной транспортной артерией, связывающей Москву с поселком Заречье. В них запроектировано 1200 квартир: студии от 24 кв. м, однокомнатные от 36 кв. м, двухкомнатные от 50 кв. м и трехкомнатные квартиры от 71 кв. м. На верхнем этаже есть возможность объединения квартир до 130 кв. м.
Продажи квартир первой очереди планируется открыть осенью 2021 года. Ориентировочная стоимость — от 265 тыс. руб. за кв. м.