Студия в бизнес-классе. Особый формат
Квартиры-студии присутствуют сегодня во многих жилых комплексах сегмента бизнес и выше, что доказывает их популярность. О том, чем они отличаются от бюджетных студий, в каком количестве строятся и для каких покупателей предназначены, рассказали ведущие застройщики Москвы и Санкт-Петербурга.
Тренды меняются…
Квартиры-студии появились в России около двадцати лет назад и на первых порах воспринимались исключительно как бюджетное жилье. По словам коммерческого директора ГК «А101» Анны Боим, один из всплесков их востребованности наблюдался в период экономических колебаний 2014 года, когда спрос на собственное жилье намного превосходил возможности покупателей, в том числе на фоне повышения ипотечных ставок. И единственным на тот момент инструментом сохранения доступности жилья у девелоперов было сокращение площади квартир.
Со временем ситуация менялась, студиями стала интересоваться аудитория с большими финансовыми возможностями, и формат начал занимать свои позиции в жилых комплексах высоких классов. «Покупатели квартир-студий в бизнес-сегменте в большинстве своем делают выбор в пользу такой недвижимости совсем не от бедности. Как правило, это люди с доходом выше среднего, которым требуется небольшое функциональное жилье в хорошем доме при минимуме расходов», — рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
По наблюдению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», зачастую у покупателей студий в бизнес-классе есть средства на приобретение более габаритной квартиры в том же доме. «Одной из причин такого решения становится входящий в моду тренд на осознанное потребление, — замечает он, — люди все чаще выбирают метраж квартиры исходя из своих объективных потребностей, а не финансовых возможностей. Эта тенденция становится все ярче за рубежом. В нашей стране она пока только приживается».
«Сегодня студии в бизнес-классе — это не столько доступное жилье, сколько особый формат проживания для определенной аудитории, — считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ГК «Главстрой». — Мотив покупки квартиры у клиентов бизнес- и премиум-классов отличается от сегмента "эконом" и "комфорт". Для данной категории покупателей важны такие показатели, как локация, окружение, вид из окон, использование новых технологий и т. д».
…А с ними — и планировки
Для планировочных решений студий в домах бизнес-класса одновременно характерны две противоположенные тенденции. С одной стороны, появляются квартиры большой площади, с другой — присутствует множество компактных лотов, но с продуманной организацией пространства.
По словам коммерческого директора Docklands development Екатерины Запорожченко, раньше при проектировании домов студиям отводили те места, где просто невозможно было заложить для квартиры большую площадь. «Сейчас же студии могут располагаться в любой части здания, в том числе с хорошим видом из окон. А на Петровском или Васильевском острове вы вполне можете встретить условную студию в доме бизнес-класса — это лоты с большим метражом, которые относятся к категории квартир со свободной планировкой. Владельцы при этом не всегда разграничивают такое пространство перегородками, а используют приемы интерьерного зонирования пространства», — рассказывает она.
«Если речь идет о домах бизнес-класса, то стоит сразу оговориться, что студия — это далеко не всегда малогабаритная квартира, — отмечает руководитель отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция» Петр Кузнецов. — Это прежде всего формат квартиры со свободной планировкой. К примеру, в нашем новом ЖК "Мануфактура James Beck" на Петроградской стороне запроектировано всего три квартиры-студии. Но они отнюдь не такие уж и маленькие — площадь составляет до 45 кв. м, что соответствует размеру хорошей однокомнатной, а то и двухкомнатной квартиры по меркам эконом-класса». Сергей Софронов вообще считает, что само название «студия» в бизнес-классе — скорее условность. Чаще всего это квартиры со свободной планировкой площадью от 35 кв. м.
Студии небольшой площади в бизнес-классе также востребованы, но они должны отвечать определенным требованиям. «Квартиры-студии в жилых комплексах Москвы могут быть совершенно разного метража и планировочного решения, — рассказывает директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан. — В нашем комплексе представлены студии до 31 кв. м, но их основное преимущество в том, что в каждой имеется по два окна. И будущие жильцы могут организовать пространство таким образом, чтобы разделить рабочую зону кухни-гостиной и приватную зону спальни».
Преимущества увеличенных студий с двумя окнами отмечает и директор департамента маркетинга и разработки продукта жилой недвижимости ASTERUS Александра Кржевова: «С одной стороны, они просторнее стандартных, с другой, более привлекательны по бюджету по сравнению с однокомнатными квартирами». По ее словам, студии площадью около 34 кв. м правильной, близкой к квадрату форме, представленные в 1-й и 2-й фазах жилого района ALIA, крайне востребованы покупателями как оптимальный вариант для проживания 1–2 человек или краткосрочного пребывания.
Схожей точки зрения придерживается Сергей Нюхалов: «Состоятельные люди все больше ценят функциональность планировочных решений, лишние квадратные метры им также не нужны. Так, если раньше площадь студий в жилых комплексах бизнес-класса составляла 30–50 кв. м, то теперь — не больше 35 кв. м. Тем не менее конкуренция между проектами остается высокой, поэтому застройщики стремятся даже небольшие площади квартир сделать максимально комфортными за счет эргономичных планировок и дополнительных опций. Например, в ЖК MYPRIORITY Basmanny есть интересные варианты студий — с балконом, с двумя окнами, с эркером».
Поколению Z
В любом классе недвижимости студии считаются в большой степени «молодежным» форматом, и бизнес-класс исключением не стал, хотя и привнес свои нюансы. «Для представителей поколения Z важна близость к исторической части города и деловым центрам, развитая инфраструктура и качество самого жилья, — отмечает Екатерина Запорожченко. — Как правило, такие покупатели выбирают проекты бизнес-класса в центральных локациях. Стоимость "квадрата" в этом сегменте высока, поэтому для многих студии остаются оптимальным вариантом для первого жилья. Такие квартиры покупают родители своим детям, чтобы быть уверенными, что те будут жить в хорошем доме с охраной и однородной социальной средой. Либо это молодые специалисты, у которых пока нет семьи и студия для них — самый удобный вариант».
Анна Боим спрос на студии также связывает с общемировым трендом на одиночный образ жизни: «В разных странах Европы доля людей молодого и среднего возраста, которые сознательно отказываются от вступления в брак и вообще от любых долговременных отношений, может достигать 40%. В нашей стране их пока всего 20%, но, согласно исследованиям, нормально относятся к такому образу жизни и готовы его вести более 60% россиян. Как правило, одиночный образ жизни в России ведут профессионалы с высоким уровнем дохода, владельцы малого бизнеса, представители креативной индустрии. Они легко отказываются от дополнительных "жилых" метров в пользу насыщенной общественной жизни в районе, высокого уровня транспортной доступности, а также развитой рекреационной и досуговой инфраструктуры самого широкого спектра — от кофеен с бук-кроссингом до кружков по интересам и комьюнити-центров».
Аренда с высокой рентабельностью
Предпочтение небольших квартир для покупки с целью последующей сдачи в аренду объяснялось всегда не только более высоким спросом на них со стороны арендаторов, но и относительно низкой стоимостью. Студии в ЖК высокого класса дешевыми не бывают, однако эксперты видят ряд существенных преимуществ этих квартир в качестве инструмента для извлечения доходов такого рода. «Инвестиции в квартиры в более высоком сегменте выгоднее: для долгосрочной аренды здесь меньше конкуренция, чем на окраинах, и арендная ставка выше», — считает Екатерина Запороженко. По мнению Александры Кржевовой, низкий уровень конкуренции в случае сдачи студии в аренду определяет и их ограниченное количество в конкретном проекте.
Квартира для пиджака
К традиционным покупателям студий — молодежи и инвесторам — в последнее время добавились желающие приобрести второе жилье. «Формат студий востребован сейчас не только в бизнес-классе, но и в элитном сегменте, — рассказывает директор по продажам и маркетингу KR Properties Екатерина Фонарева — Например, в авторском доме Roza Rossa они покупаются как дополнительное жилье, так называемые "квартиры для пиджака". Москва — огромный транспортный хаб, поэтому квартира-студия в элитном доме подойдет бизнесмену, который часто бывает здесь в командировках, или путешественнику, который не намерен долго оставаться на одном месте».
Сергей Нюхалов, отмечает интерес к небольшим квартирам в центре со стороны владельцев загородных домов, не испытывающих желание ездить туда и обратно каждый день: «Владельцы бизнеса или топ-менеджеры, которые ежедневно или несколько раз в неделю приезжают в офис, приобретают дополнительное жилье поблизости от работы: когда нужно задержаться на важных переговорах или, к примеру, рано утром встретить делового партнера в аэропорту».
С ним соглашаются в ГК «Эталон»: «Студии в ЖК бизнес-класса — это, как правило, дополнительная недвижимость, приобретаемая в основных или досуговых локациях покупателя для логистического удобства: отдохнуть, переодеться после целого дня в офисе перед поездкой в загородный дом или походом в театр, возможно — собрать друзей на праздник. Или оставить, например, велосипед, на котором он будет кататься в центре в выходные».
И не только
Помимо вышеперечисленных, девелоперы отмечают и иные возможные цели покупки студий в бизнес- и премиум-классах. К примеру, их приобретают покупатели недвижимости большей площади в том же ЖК. По словам Александры Кржевовой, это делается «на перспективу», детям на будущее или родителям. Екатерина Запорожченко обращает внимание еще на один сценарий: в тот же дом перевозят бабушек и дедушек, чтобы они помогали с маленькими детьми. Сергей Софронов среди покупателей дорогих студий называет обеспеченных пенсионеров, дети которых уже живут самостоятельно. Сергей Нюхалов отмечает, что в бизнес-квартирах могут останавливаться и особенно важные гости собственника — партнеры по бизнесу и иностранные коллеги.
Почему не строят больше
Количество предусматриваемых в домах бизнес-класса студий значительно разнится и зависит от концепции проекта. Большинство жилых комплексов этого сегмента ориентируются на семейных покупателей и предусматривают не более 5–15% квартир-студий, хотя они и пользуются высоким спросом. «Благодаря небольшому бюджету и хорошей ликвидности этот формат быстро вымывается из пула лотов», — говорит Сергей Нюхалов.
Однако девелоперы увеличивать долю студий не спешат, и причин тут несколько. Одна из них — риск нарушения социальной концепции. «Специально создавать компактные студии в жилом доме бизнес-класса действительно не очень оправданно. Это может нарушить единство социальной среды объекта, — считает руководитель отдела развития продуктов Группы RBI Тамара Попова. — В наших проектах жилых комплексов в центре Петербурга примеры таких квартир единичны».
Схожей позиции придерживается Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО «ИНТЕКО»: «Студии в проектах бизнес-класса стараемся планировать в минимальном количестве, однако этот формат необходим, так как спрос на квартиры такого типа существует до сих пор».
А во в ГК «Эталон» не столь категоричны: «Конечно, наличие студий косвенно может влиять на воспринимаемое покупателями качество проекта, но здесь очень важна их общая доля. Если они представлены в количестве 1–2 квартир на этаже в некоторых секциях, то такое соседство вряд ли кого-то смутит, а если более 15–20% от общего объема квартир, то у покупателей могут возникнуть сомнения при выборе».
Руководитель отдела аналитики AFI Development Ирина Емелина утверждает, что инструментом, который позволяет поддерживать социальную однородность в ЖК бизнес-класса вне зависимости от количества квадратных метров жилого пространства является фактор цены.
Но надо заметить, что «семейный дом» — не единственно возможная концепция для недвижимости сегмента бизнес. На рынке присутствуют и другие тренды, квартирография которых к студиям куда более «дружественна». «В ЖК, расположенных вблизи станций метро, с концепцией трендового уровня жизни в мегаполисе, количество студий будет выше, нежели в "семейном проекте", — рассказывает Ирина Емелина. — В ЖК AFI Tower с концепцией коливинг-проекта доля студий составляет 75%, но отличительная особенность, помимо интегрированной инфраструктуры, в проекте — тот факт, что все студии являются квартирами, а не апартаментами».
Почем «квадрат»
Как известно, чем площадь квартиры меньше — тем квадратный метр дороже, и на студиях эта корреляция проявляет себя максимально ярко. «В бизнес-классе студия может быть достаточно дорогой недвижимостью, ведь ее стоимость зависит не только от метража, но и от местоположения дома, — рассказывает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». — В проектах высокого класса в центральных локациях студии пользуются высоким спросом и у покупателей, и у арендаторов. А стоимость студий может быть сопоставима с крупногабаритными квартирами на периферии». Екатерина Запороженко также относит студию к довольно дорогим покупкам, отмечая, что стоимость квадратного метра в студии может превышать его стоимость в трехкомнатной квартире на 25%.
Алексей Лухтан соглашается с коллегой: «На сегодняшний день квадратный метр в студии ЖК "Румянцево-Парк" обойдется почти в 300 тыс. руб., а в трехкомнатной квартире — уже в 186 тыс. руб. Разница очевидна». Как сообщили в ГК «Эталон», средняя стоимость студий в классе «бизнес» в Москве составляет 406 тыс. руб. за «квадрат», а в «премиум» — 911 тыс. руб. Однако стоит отметить, что на высокую стоимость студий в премиум-классе также влияет ограниченность предложения — менее 1% от общего объема. По словам Сергея Софронова, стоимость квадратного метра в студии бизнес-класса в Петербурге начинается от 230 тыс. руб.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Надежда Калашникова, Л1: «Наличие студий в ЖК бизнес-класса не противоречит его концепции»
Доля студий в структуре спроса выросла более чем в 1,5 раза с начала года
Надежное звено цепи. Услуги агентств недвижимости по-прежнему востребованы
Несмотря на все изменения на первичном рынке жилья, риэлторы остаются неотъемлемой его частью. По мнению экспертов, живое общение и индивидуальный подход сохранят востребованность и в цифровой век, а агентства недвижимости не подменяют, а дополняют отделы продаж застройщиков.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» специалисты убеждены, что риэлторы не избыточная «прокладка», а надежное звено в цепи взаимоотношений на рынке жилья, одинаково выгодное и необходимое как застройщикам, так и покупателям квартир.
АН и покупатели
Эксперты отмечают, что агентства недвижимости не ограничиваются рассказом клиентам об объектах, имеющихся на рынке, а осуществляют комплексное обслуживание – от выяснения предпочтений покупателей до оформления сделки. «Полнота предложения, доскональное знание рынка, объективная информация об объектах, безопасность и надежность – неполный список преимуществ сотрудничества с АН для покупателей строящейся недвижимости. Персональный менеджер сопровождает клиента на каждом этапе сделки, начиная с первой консультации и заканчивая получением ключей», – говорит директор по развитию АН «Итака» Светлана Дьякова.
Генеральный директор «Городского Центра Недвижимости» Анна Павлова добавляет, что агентства недвижимости нередко выполняют роль «единого окна». «Например, при покупке квартиры в новостройке с предварительной продажей вторичного жилья. Также покупатель может сравнить варианты, цены, объекты сразу в нескольких понравившихся новостройках от разных застройщиков», – отмечает она.
«Рынок недвижимости становится все более зависим от информации, данной потенциальному покупателю в электронном виде. Можно не выходя из дома даже в другом регионе забронировать себе квартиру или нежилое помещение. Казалось бы, все просто. Но на практике многие клиенты теряются в потоке такой информации, не учитывают нюансы сделки, не всегда понимают сущность документов. Таким покупателям и требуется помощь грамотных риэлторов», – со своей стороны, добавляет исполнительный директор АН «Дарко» Наталья Лаврова.
Она отмечает также, что в агентстве недвижимости клиент получает все необходимые юридические консультации, в том числе по налогообложению, и технического характера, и по семейно-правовым вопросам.
«Агенты – это независимые эксперты! Мы знаем, как менялся рынок, как исполнялись обещания застройщиков, как и кто держал позиции. Мы видели, как новостройки становились «вторичкой» и какие недочеты у кого были. Застройщик знает только свои объекты, мы знаем о недвижимости всё», – резюмирует генеральный директор компании «ВамКнам» Анна Симашова.
АН и застройщики
Однако риэлторы полезны не только покупателям, но и девелоперам, позволяя привлечь тех покупателей, которые не охватываются отделами продаж. «Для застройщиков работа с агентством остается главным инструментом расширения клиентской базы. У агентства есть как собственная, изученная и «теплая» база, так и множество инструментов для привлечения покупателей, которые они используют за свой счет», – отмечает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.
«Чаще всего квартиры через агентства реализуют подрядчики, с которыми застройщики расплатились жильем, или девелоперы с небольшим пулом объектов. Содержать собственный отдел продаж и тратить значительные деньги на рекламу могут позволить себе не все, а достаточно большое агентство может», – подчеркивает Анна Павлова.
Руководитель группы управляющих проектами компании «Адвекс-Новостройки» Дмитрий Божков отмечает, что аудитория у агентств недвижимости и отделов продаж самих застройщиков – разная. «Агентства при правильно работающей схеме взаимодействия не перетягивают клиентов у прямого отдела продаж. Застройщику при сотрудничестве с нами не нужно расширять штат сотрудников, а достаточно одного человека. Мы являемся сервисом агрегации сделок от своих внутренних клиентов и внешних, агентств города. Оптимальным соотношением продаж у застройщика между своим отделом и агентствами видим 70% на 30% или 60% на 40%», – говорит он.
«Главный плюс сотрудничества с АН для застройщика – охват более широкой целевой аудитории, в том числе за счет переориентирования клиентов на первичный рынок, которое зачастую происходит в процессе консультации с риэлтором. Изначально многие покупатели, будучи не осведомленными обо всех возможностях и предложениях, вовсе не рассматривают новостройки или считают новую квартиру недоступной по стоимости», – добавляет Светлана Дьякова.
«Агентство на первичном рынке выступает в качестве канала продаж, охватывающего тех клиентов, которых застройщик сам не может охватить. Это клиенты с продажей своей вторичной недвижимости, клиенты, находящиеся в зоне влияния агента, региональные клиенты и клиенты, для которых важна сторонняя экспертиза агента. Агентства дополняют и значительно увеличивают продажи застройщику. Этот союз выгоден обеим сторонам», – подводит итог Дмитрий Божков.
АН и сервисы
После появления цифровых технологий и различных сервисов по подбору недвижимости, предлагаемых агрегаторами, интернет-порталами, банковскими приложениями и пр., некоторыми пессимистами высказывалась мысль, что теперь услуги риэлторов окажутся не востребованными рынком. Однако практика уже наглядно продемонстрировала, что этого не произошло. «Электронные сервисы никогда не заменят живой выбор. Несмотря на то, что они развиваются и становятся максимально удобны для клиента, они никогда не ответят на вопрос человека, а это поистине важно для него при выборе. Не покажут они и реальное наличие квартир. Не расскажут о регламенте продаж застройщика. За любой сделкой стоят люди. Мы работаем с людьми», – подчеркивает Анна Симашова.
Анна Павлова считает, что любой агрегатор или сервис вольно или невольно работает на агентство. «Да, прямых клиентов становится меньше, но мы работаем с людьми, которым надо помочь определиться. А к кому же им идти, кроме как к профессионалам, занимающимся различной недвижимостью?» – задается вопросом она. «На сегодняшний день электронные сервисы скорее помогают риэлторам, нежели являются дня них конкурентами. Сервисы упрощают и сильно облегчают жизнь риэлтору. Они создают дополнительный поток клиентов для агента, помогают ему самому более качественно работать», – соглашается Дмитрий Божков.
«Электронный сервис может подобрать объект, учитывая стандартные параметры. Подбор ограничен ими, а профессиональный брокер знает неочевидные особенности места, план планировки территории вокруг комплекса на десять лет вперед. Пока алгоритм электронного сервиса не может дать такой глубокой информации. Агрегаторы, кроме того, в основном аффилированны, продают рекламу комплексов и отметку «проверено», место в рейтинге. Риэлтор знает историю застройщика, объекта, места, часто исчезнувшую из Сети, использует глубокую аналитическую базу для своих рекомендаций и предложений», – добавляет Катерина Соболева.
Мнение
Наталья Лаврова, исполнительный директор АН «Дарко»:
– В случае, если потенциальный покупатель проживает далеко, то сориентировать его на местности – наиглавнейшая задача агента, вплоть до того, что присылается видеоматериал с места стройки, а также информация об окружении строящегося дома. Важно также определить, для каких целей приобретается недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или в качестве инвестиции. Очень часто студию или небольшую квартиру загодя приобретают родители для своих детей, тех, кто, окончив университет, остается работать в Петербурге и Ленобласти. Конечно, в такой ситуации важно учесть и наличие отделки, и локацию объекта, ведь зачастую молодой специалист должен без проблем добираться до рабочего места, а машин обычно еще нет. Другой часто встречающийся вариант – покупка жилья на первичном рынке после продажи недвижимости на вторичном. Конечно, и в этом случае выбор строительной компании или строящегося жилого комплекса крайне важен. Но при этом у специалиста по недвижимости появляется задача максимально скоординировать сроки продажи имеющейся квартиры и оформления покупки недвижимости на первичном рынке.
Кстати
Газета «Строительный Еженедельник» расширяет сотрудничество с агентствами недвижимости. Теперь в офисах многих ведущих риэлторских компаний Санкт-Петербурга установлены стойки для распространения нашего издания среди приходящих покупателей квартир. В числе партнеров газеты – агентства недвижимости «Авентин», «Адвекс», «Итака», «Бекар», «Городской Центр Недвижимости», «Прогаль», «Мир Квартир – Элит», «Северная Венеция», «Ваш Дом», «ВамКнам», «Дарко», «Форпост» и др.
Новый объект STiS: «Образцовый квартал 5» сдан в эксплуатацию
Подошло к концу строительство малоэтажного жилого комплекса «Образцовый квартал 5» - ООО «Терминал-Ресурс» получило заключение о соответствии объекта строительства требованиям проектной документации. Это значит, что уже в следующем году 383 петербургских семьи поселятся в новых квартирах с панорамными окнами, в которых установлены энергоэффективные Теплопакеты® STiS со стеклом Double Silver.
Малоэтажный жилой комплекс «Образцовый квартал 5» был построен ООО «Терминал-Ресурс» в рамках проекта «На Царскосельских холмах» в Пушкинском районе. Комплекс представляет собой четыре пятиэтажных дома, образующих закрытый двор, на территории которого высажено около 300 хвойных деревьев и декоративных кустарников, установлены детская и спортивная площадки, а также предусмотрена просторная зона парковки.
Дома возведены по кирпично-монолитной технологии и оснащены индивидуальной системой отопления. В квартирах установлены панорамные окна с Теплопакетом®, разработанные компанией STiS – предприятием в составе холдинга SP Glass. Энергосберегающее остекление позволяет создать комфортный микроклимат в помещении и в долгосрочной перспективе существенно сократить затраты на электроэнергию и отопление.
В Теплопакетах® используется стекло с двойным серебряным нанопокрытием DoubleSilver®, обладающее максимальной светопрозрачностью, повышенными тепло- и солнцезащитными характеристиками. Зимой теплопакеты не позволяют теплу покинуть квартиру, а летом не пускают с улицы солнечный жар.
Общая площадь остекления жилых объектов в составе проекта комплексного освоения территории «На Царскосельских холмах» с применением продукции STiS превышает 5000 кв. м.