Студия в бизнес-классе. Особый формат
Квартиры-студии присутствуют сегодня во многих жилых комплексах сегмента бизнес и выше, что доказывает их популярность. О том, чем они отличаются от бюджетных студий, в каком количестве строятся и для каких покупателей предназначены, рассказали ведущие застройщики Москвы и Санкт-Петербурга.
Тренды меняются…
Квартиры-студии появились в России около двадцати лет назад и на первых порах воспринимались исключительно как бюджетное жилье. По словам коммерческого директора ГК «А101» Анны Боим, один из всплесков их востребованности наблюдался в период экономических колебаний 2014 года, когда спрос на собственное жилье намного превосходил возможности покупателей, в том числе на фоне повышения ипотечных ставок. И единственным на тот момент инструментом сохранения доступности жилья у девелоперов было сокращение площади квартир.
Со временем ситуация менялась, студиями стала интересоваться аудитория с большими финансовыми возможностями, и формат начал занимать свои позиции в жилых комплексах высоких классов. «Покупатели квартир-студий в бизнес-сегменте в большинстве своем делают выбор в пользу такой недвижимости совсем не от бедности. Как правило, это люди с доходом выше среднего, которым требуется небольшое функциональное жилье в хорошем доме при минимуме расходов», — рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
По наблюдению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», зачастую у покупателей студий в бизнес-классе есть средства на приобретение более габаритной квартиры в том же доме. «Одной из причин такого решения становится входящий в моду тренд на осознанное потребление, — замечает он, — люди все чаще выбирают метраж квартиры исходя из своих объективных потребностей, а не финансовых возможностей. Эта тенденция становится все ярче за рубежом. В нашей стране она пока только приживается».
«Сегодня студии в бизнес-классе — это не столько доступное жилье, сколько особый формат проживания для определенной аудитории, — считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ГК «Главстрой». — Мотив покупки квартиры у клиентов бизнес- и премиум-классов отличается от сегмента "эконом" и "комфорт". Для данной категории покупателей важны такие показатели, как локация, окружение, вид из окон, использование новых технологий и т. д».
…А с ними — и планировки
Для планировочных решений студий в домах бизнес-класса одновременно характерны две противоположенные тенденции. С одной стороны, появляются квартиры большой площади, с другой — присутствует множество компактных лотов, но с продуманной организацией пространства.
По словам коммерческого директора Docklands development Екатерины Запорожченко, раньше при проектировании домов студиям отводили те места, где просто невозможно было заложить для квартиры большую площадь. «Сейчас же студии могут располагаться в любой части здания, в том числе с хорошим видом из окон. А на Петровском или Васильевском острове вы вполне можете встретить условную студию в доме бизнес-класса — это лоты с большим метражом, которые относятся к категории квартир со свободной планировкой. Владельцы при этом не всегда разграничивают такое пространство перегородками, а используют приемы интерьерного зонирования пространства», — рассказывает она.
«Если речь идет о домах бизнес-класса, то стоит сразу оговориться, что студия — это далеко не всегда малогабаритная квартира, — отмечает руководитель отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция» Петр Кузнецов. — Это прежде всего формат квартиры со свободной планировкой. К примеру, в нашем новом ЖК "Мануфактура James Beck" на Петроградской стороне запроектировано всего три квартиры-студии. Но они отнюдь не такие уж и маленькие — площадь составляет до 45 кв. м, что соответствует размеру хорошей однокомнатной, а то и двухкомнатной квартиры по меркам эконом-класса». Сергей Софронов вообще считает, что само название «студия» в бизнес-классе — скорее условность. Чаще всего это квартиры со свободной планировкой площадью от 35 кв. м.
Студии небольшой площади в бизнес-классе также востребованы, но они должны отвечать определенным требованиям. «Квартиры-студии в жилых комплексах Москвы могут быть совершенно разного метража и планировочного решения, — рассказывает директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан. — В нашем комплексе представлены студии до 31 кв. м, но их основное преимущество в том, что в каждой имеется по два окна. И будущие жильцы могут организовать пространство таким образом, чтобы разделить рабочую зону кухни-гостиной и приватную зону спальни».
Преимущества увеличенных студий с двумя окнами отмечает и директор департамента маркетинга и разработки продукта жилой недвижимости ASTERUS Александра Кржевова: «С одной стороны, они просторнее стандартных, с другой, более привлекательны по бюджету по сравнению с однокомнатными квартирами». По ее словам, студии площадью около 34 кв. м правильной, близкой к квадрату форме, представленные в 1-й и 2-й фазах жилого района ALIA, крайне востребованы покупателями как оптимальный вариант для проживания 1–2 человек или краткосрочного пребывания.
Схожей точки зрения придерживается Сергей Нюхалов: «Состоятельные люди все больше ценят функциональность планировочных решений, лишние квадратные метры им также не нужны. Так, если раньше площадь студий в жилых комплексах бизнес-класса составляла 30–50 кв. м, то теперь — не больше 35 кв. м. Тем не менее конкуренция между проектами остается высокой, поэтому застройщики стремятся даже небольшие площади квартир сделать максимально комфортными за счет эргономичных планировок и дополнительных опций. Например, в ЖК MYPRIORITY Basmanny есть интересные варианты студий — с балконом, с двумя окнами, с эркером».
Поколению Z
В любом классе недвижимости студии считаются в большой степени «молодежным» форматом, и бизнес-класс исключением не стал, хотя и привнес свои нюансы. «Для представителей поколения Z важна близость к исторической части города и деловым центрам, развитая инфраструктура и качество самого жилья, — отмечает Екатерина Запорожченко. — Как правило, такие покупатели выбирают проекты бизнес-класса в центральных локациях. Стоимость "квадрата" в этом сегменте высока, поэтому для многих студии остаются оптимальным вариантом для первого жилья. Такие квартиры покупают родители своим детям, чтобы быть уверенными, что те будут жить в хорошем доме с охраной и однородной социальной средой. Либо это молодые специалисты, у которых пока нет семьи и студия для них — самый удобный вариант».
Анна Боим спрос на студии также связывает с общемировым трендом на одиночный образ жизни: «В разных странах Европы доля людей молодого и среднего возраста, которые сознательно отказываются от вступления в брак и вообще от любых долговременных отношений, может достигать 40%. В нашей стране их пока всего 20%, но, согласно исследованиям, нормально относятся к такому образу жизни и готовы его вести более 60% россиян. Как правило, одиночный образ жизни в России ведут профессионалы с высоким уровнем дохода, владельцы малого бизнеса, представители креативной индустрии. Они легко отказываются от дополнительных "жилых" метров в пользу насыщенной общественной жизни в районе, высокого уровня транспортной доступности, а также развитой рекреационной и досуговой инфраструктуры самого широкого спектра — от кофеен с бук-кроссингом до кружков по интересам и комьюнити-центров».
Аренда с высокой рентабельностью
Предпочтение небольших квартир для покупки с целью последующей сдачи в аренду объяснялось всегда не только более высоким спросом на них со стороны арендаторов, но и относительно низкой стоимостью. Студии в ЖК высокого класса дешевыми не бывают, однако эксперты видят ряд существенных преимуществ этих квартир в качестве инструмента для извлечения доходов такого рода. «Инвестиции в квартиры в более высоком сегменте выгоднее: для долгосрочной аренды здесь меньше конкуренция, чем на окраинах, и арендная ставка выше», — считает Екатерина Запороженко. По мнению Александры Кржевовой, низкий уровень конкуренции в случае сдачи студии в аренду определяет и их ограниченное количество в конкретном проекте.
Квартира для пиджака
К традиционным покупателям студий — молодежи и инвесторам — в последнее время добавились желающие приобрести второе жилье. «Формат студий востребован сейчас не только в бизнес-классе, но и в элитном сегменте, — рассказывает директор по продажам и маркетингу KR Properties Екатерина Фонарева — Например, в авторском доме Roza Rossa они покупаются как дополнительное жилье, так называемые "квартиры для пиджака". Москва — огромный транспортный хаб, поэтому квартира-студия в элитном доме подойдет бизнесмену, который часто бывает здесь в командировках, или путешественнику, который не намерен долго оставаться на одном месте».
Сергей Нюхалов, отмечает интерес к небольшим квартирам в центре со стороны владельцев загородных домов, не испытывающих желание ездить туда и обратно каждый день: «Владельцы бизнеса или топ-менеджеры, которые ежедневно или несколько раз в неделю приезжают в офис, приобретают дополнительное жилье поблизости от работы: когда нужно задержаться на важных переговорах или, к примеру, рано утром встретить делового партнера в аэропорту».
С ним соглашаются в ГК «Эталон»: «Студии в ЖК бизнес-класса — это, как правило, дополнительная недвижимость, приобретаемая в основных или досуговых локациях покупателя для логистического удобства: отдохнуть, переодеться после целого дня в офисе перед поездкой в загородный дом или походом в театр, возможно — собрать друзей на праздник. Или оставить, например, велосипед, на котором он будет кататься в центре в выходные».
И не только
Помимо вышеперечисленных, девелоперы отмечают и иные возможные цели покупки студий в бизнес- и премиум-классах. К примеру, их приобретают покупатели недвижимости большей площади в том же ЖК. По словам Александры Кржевовой, это делается «на перспективу», детям на будущее или родителям. Екатерина Запорожченко обращает внимание еще на один сценарий: в тот же дом перевозят бабушек и дедушек, чтобы они помогали с маленькими детьми. Сергей Софронов среди покупателей дорогих студий называет обеспеченных пенсионеров, дети которых уже живут самостоятельно. Сергей Нюхалов отмечает, что в бизнес-квартирах могут останавливаться и особенно важные гости собственника — партнеры по бизнесу и иностранные коллеги.
Почему не строят больше
Количество предусматриваемых в домах бизнес-класса студий значительно разнится и зависит от концепции проекта. Большинство жилых комплексов этого сегмента ориентируются на семейных покупателей и предусматривают не более 5–15% квартир-студий, хотя они и пользуются высоким спросом. «Благодаря небольшому бюджету и хорошей ликвидности этот формат быстро вымывается из пула лотов», — говорит Сергей Нюхалов.
Однако девелоперы увеличивать долю студий не спешат, и причин тут несколько. Одна из них — риск нарушения социальной концепции. «Специально создавать компактные студии в жилом доме бизнес-класса действительно не очень оправданно. Это может нарушить единство социальной среды объекта, — считает руководитель отдела развития продуктов Группы RBI Тамара Попова. — В наших проектах жилых комплексов в центре Петербурга примеры таких квартир единичны».
Схожей позиции придерживается Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО «ИНТЕКО»: «Студии в проектах бизнес-класса стараемся планировать в минимальном количестве, однако этот формат необходим, так как спрос на квартиры такого типа существует до сих пор».
А во в ГК «Эталон» не столь категоричны: «Конечно, наличие студий косвенно может влиять на воспринимаемое покупателями качество проекта, но здесь очень важна их общая доля. Если они представлены в количестве 1–2 квартир на этаже в некоторых секциях, то такое соседство вряд ли кого-то смутит, а если более 15–20% от общего объема квартир, то у покупателей могут возникнуть сомнения при выборе».
Руководитель отдела аналитики AFI Development Ирина Емелина утверждает, что инструментом, который позволяет поддерживать социальную однородность в ЖК бизнес-класса вне зависимости от количества квадратных метров жилого пространства является фактор цены.
Но надо заметить, что «семейный дом» — не единственно возможная концепция для недвижимости сегмента бизнес. На рынке присутствуют и другие тренды, квартирография которых к студиям куда более «дружественна». «В ЖК, расположенных вблизи станций метро, с концепцией трендового уровня жизни в мегаполисе, количество студий будет выше, нежели в "семейном проекте", — рассказывает Ирина Емелина. — В ЖК AFI Tower с концепцией коливинг-проекта доля студий составляет 75%, но отличительная особенность, помимо интегрированной инфраструктуры, в проекте — тот факт, что все студии являются квартирами, а не апартаментами».
Почем «квадрат»
Как известно, чем площадь квартиры меньше — тем квадратный метр дороже, и на студиях эта корреляция проявляет себя максимально ярко. «В бизнес-классе студия может быть достаточно дорогой недвижимостью, ведь ее стоимость зависит не только от метража, но и от местоположения дома, — рассказывает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». — В проектах высокого класса в центральных локациях студии пользуются высоким спросом и у покупателей, и у арендаторов. А стоимость студий может быть сопоставима с крупногабаритными квартирами на периферии». Екатерина Запороженко также относит студию к довольно дорогим покупкам, отмечая, что стоимость квадратного метра в студии может превышать его стоимость в трехкомнатной квартире на 25%.
Алексей Лухтан соглашается с коллегой: «На сегодняшний день квадратный метр в студии ЖК "Румянцево-Парк" обойдется почти в 300 тыс. руб., а в трехкомнатной квартире — уже в 186 тыс. руб. Разница очевидна». Как сообщили в ГК «Эталон», средняя стоимость студий в классе «бизнес» в Москве составляет 406 тыс. руб. за «квадрат», а в «премиум» — 911 тыс. руб. Однако стоит отметить, что на высокую стоимость студий в премиум-классе также влияет ограниченность предложения — менее 1% от общего объема. По словам Сергея Софронова, стоимость квадратного метра в студии бизнес-класса в Петербурге начинается от 230 тыс. руб.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Надежда Калашникова, Л1: «Наличие студий в ЖК бизнес-класса не противоречит его концепции»
Доля студий в структуре спроса выросла более чем в 1,5 раза с начала года
Обзор новостроек рядом с парками в Новой Москве
Новая Москва – самая экологичная локация в столице, поэтому местные новостройки пользуются большим спросом со стороны покупателей, которые ориентированы на жизнь в благоприятной природной обстановке. Один из главных экологических ресурсов ТиНАО – новые парки и зеленые зоны, которые появились на карте в последние годы. Эксперты «Метриум» рассказывают о самых притягательных парках Новой Москвы и новостройках поблизости от них.
По данным компании EcoStandard Group, 16 из 21 поселений Новой Москвы имеют наивысший рейтинг экологичности (от 3 до 4 по 4-балльной шкале). Большинство новых жилых комплексов располагаются именно в таких поселениях (Коммунарка, Внуковское, Сосенское). В них же сосредоточены крупнейшие парки. Всего в Новой Москве – 75 тыс. га лесных массивов, которые занимают 50% территории. С момента присоединения к столице в ТиНАО обустроены 17 парков. Аналитики «Метриум» рассказывают о самых интересных из них и о новостройках по соседству.
Спортивный парк «Ватутинки» (Десеновское)
В 2019 году в Десеновском открылся новый парк, который представляет собой большой спортивный кластер под открытым небом. Он получил название «Ватутинки». Здесь обустроено большое футбольное поле, проложены беговые дорожки, открыты зоны для уличных тренировок. Для любителей старинной русской игры «Городки» также создана специальная площадка, где можно посоревноваться в меткости и ловкости. Велосипедисты могут кататься по велодорожке, а после попробовать себя в экстремальной езде на памп-треке. С четвероногими любимцами можно прийти в парк на площадку для выгула собак. Для детей обустроены многочисленные детские площадки, рассчитанные на все возраста.
Хотя парк предназначен для любителей спорта, место для тихого отдыха здесь также найдется: в рекреационной части есть скамейки под перголой, расположившись на которых можно любоваться рекой Десной. Также в парке построены смотровая площадка, несколько беседок и амфитеатр.
Рядом со спортивным парком «Ватутинки» застройщики ведут реализацию трех проектов. Один из них – культурно-образовательный кластер Russian Design District (бизнес-класс), в котором квартиру можно приобрести как минимум за 5,1 млн рублей (26 кв.м). В проекте комфорт-класса «Кленовые аллеи» самый доступный вариант жилья обойдется в 4,5 млн рублей (20 кв.м), а в Новых Ватутинках – в 4,9 млн рублей (25,7 кв.м).
«Большой вклад в развитие и обустройство зелёных территорий вносят застройщики, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Помимо нового жилья, они создают качественное и благоустроенное пространство для новоселов. К примеру, в нашем проекте Russian Design District вся территория будет превращена в музей под открытым небом. Инсталляции, перфомансы, арт-объекты, нестандартные концепции освещения и озеленения – всё это станет частью динамичной среды, которую будут видоизменять и совершенствовать преподаватели и студенты Школы дизайна и технологий, также предусмотренной в нашем культурно-образовательном кластере. Иными словами, пространство квартала фактически превратится в парк».
На территории кластера, а также в прилегающих к нему парках и скверах для жителей квартала будут регулярно проводиться тренировки на свежем воздухе. Потенциал природных территорий как места для занятий спортом помогут раскрыть приглашенные для этого тренеры, в частности Игорь Ким, спортсмен и рекордсмен Книги рекордов Гиннеса. В RDD он будет курировать outdoor тренировки – воркаут, бег, скандинавскую ходьбу, функциональные уроки, дыхательные практики и др., которые будут проходить в благоустроенном парке и на специальных площадках.
Примечательно, что Russian Design District – один из двух актуальных проектов бизнес-класса в Новой Москве. При этом стоимость квартир в нём составляет 178 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в «старой» Москве новостройки бизнес-класса продаются по 236 тыс. рублей за кв. м.
Аналитики «Метриум» отмечают, что рядом с культурно-образовательным кластером Russian Design District сразу две благоустроенных зеленые зоны – редкость для новостроек в Новой Москве. Помимо упомянутых «Ватутинок», в шаговой доступности в историческом дачном поселке Советский Писатель есть большой сквер, построенный по регулярному принципу с дорожками для пробежек и местами для пикников.
Новостройки рядом со спортивном парком «Ватутинки»
|
Проект |
Застройщик |
Средняя стоимость, тыс. руб/кв.м. |
Мин. стоимость квартиры, млн руб. |
Мин. площадь квартиры, кв.м |
Срок ввода в эксплуатацию |
|
Кленовые аллеи |
МИЦ |
173 |
4,50 |
20,3 |
IV кв. 2022 |
|
Новые Ватутинки |
Инвесттраст |
144 |
4,91 |
25,7 |
I кв. 2023 |
|
Russian Design District |
Группа Родина |
178 |
5,07 |
26,0 |
II кв. 2022 |
Источник: «Метриум»
Парк «Филатов луг» (Московский)
Парк открылся совсем недавно, в 2020 году. Он находится рядом с поселением Московский и одноименной станцией метро «Филатов Луг». Общая площадь достигает 29 гектаров. Здесь проложены прогулочные и беговые дорожки, а также обустроена экотропа. Есть места для спортивных тренировок на открытом воздухе, поля для футбола и волейбола, а также зоны для пикника. Для детей предусмотрены игровые зоны (можно покачаться на тарзанке, полазать по горкам, поиграть в прятки). Парк украшен в экостиле – малые архитектурные формы выполнены в основном из натурального дерева.
Поблизости от парка «Филатов луг» реализуются три проекта комфорт-класса. В комплексе «Саларьево Парк» квартиру можно приобрести за 4,68 млн рублей (19,7 кв.м), в «Прокшино» – за 5,15 млн рублей (21,4 кв.м), «Первом Московском» – за 5,98 млн рублей (31,6 кв.м).
Новостройки рядом с парком «Филатов луг»
|
Проект |
Застройщик |
Средняя стоимость, тыс. руб/кв.м. |
Мин. стоимость квартиры, млн руб. |
Мин. площадь квартиры, кв.м |
Срок ввода в эксплуатацию |
|
Саларьево Парк |
ПИК |
224 |
4,68 |
19,7 |
IV кв. 2022 |
|
Прокшино |
А101 Девелопмент |
184 |
5,15 |
21,2 |
III кв. 2022 |
|
Город-парк Первый Московский |
Абсолют |
152 |
5,98 |
26,8 |
III кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
«Липовый парк» (Сосенское)
Липовый парк – один из старейших парков Новой Москвы. Его основали еще в 1935 году жители Коммунарки. С самого начала здесь проводили время как любители активного отдыха (регулярно проходили соревнования), так и поклонники тихих прогулок. В 2007 и 2017 гг. парк обновляли муниципальные власти.
Сейчас здесь обустроена сеть дорог и тропинок, построены спортивные и детские площадки, установлены тренажеры. Для любителей спорта предусмотрены зоны уличных тренировок, футбольное поле, площадки для волейбола и баскетбола, раздевалка.
На территории Липового парка можно увидеть и исторические достопримечательности – воссоздана арка совхоза «Коммунарка». Также здесь высажена аллея славы в память о людях, внесших вклад в развитие поселения Сосенское.
Рядом с Липовым парком девелоперы реализуют три проекта комфорт-класса. В комплексе «Аквилон Парк» самая доступная квартира продается за 6,7 млн рублей (26,6 кв.м.). В «Скандинавии» жилье можно приобрести как минимум за 5,5 млн рублей (22 кв.м). В проекте «Москва А101» продажи почти завершены – осталась квартира за 14,5 млн рублей площадью 93 кв.м.
Новостройки рядом с «Липовым парком»
|
Проект |
Застройщик |
Средняя стоимость, тыс. руб/кв.м. |
Мин. стоимость квартиры, млн руб. |
Мин. площадь квартиры, кв.м |
Срок ввода в эксплуатацию |
|
Скандинавия |
А101 Девелопмент |
176 |
5,51 |
22,1 |
IV кв. 2021 |
|
Аквилон Парк |
Аквилон |
214 |
6,66 |
26,6 |
II кв. 2022 |
|
Москва А101 |
А101 Девелопмент |
156 |
14,51 |
93,0 |
I кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
Природное зона «Пыхтино» (Внуковское)
Стихийная зона отдыха у реки Ликовка два года назад превратилась в полноценный благоустроенный парк. В рамках городской программы здесь был укреплен берег, обустроен пруд и построен мост через реку. Осенью 2019 года парк открылся для посетителей.
Теперь здесь можно пожарить барбекю в специальных беседках, сыграть в «Городки», пройтись по набережной, устроить пикник. Спортивные жители округа могут потренироваться на уличных тренажерах. Для детей обустроена тематическая игровая зона в морском стиле со скамейками-волнами, «маяком» и «подводной лодкой».
Ближе других к природной зоне «Пыхтино» расположены три комплекса комфорт-класса. В проекте «Городские истории» самый доступный по цене вариант жилья – студия площадью 25,6 кв.м за 5,1 млн рублей. В квартале «Переделкино Ближнее» можно приобрести квартиру площадью 34,5 кв.м за 7,2 млн рублей. В комплексе «Рассказово» минимальная стоимость квартиры – 7,2 млн рублей (33 кв.м).
Новостройки рядом с природной зоной «Пыхтино»
|
Проект |
Застройщик |
Средняя стоимость, тыс. руб/кв.м. |
Мин. стоимость квартиры, млн руб. |
Мин. площадь квартиры, кв.м |
Срок ввода в эксплуатацию |
|
Городские истории |
ТПУ Рассказовка |
154 |
5,01 |
25,6 |
IV кв. 2022 |
|
Переделкино Ближнее |
Абсолют |
183 |
7,19 |
33,7 |
I кв. 2021 |
|
Рассказово |
Sezar Group |
214 |
7,24 |
33,1 |
IV кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
Ландшафтный парк в Южном Бутове
Хотя парк находится в административных границах «старой» Москвы, жители Новой Москвы любят его посещать. Этот крупнейший московский парк за МКАД находится практически на границе с Новой Москвой. Протяженность Ландшафтного парка в Бутове – 7 км, а его площадь – 19,5 га.
На территории парка – четыре летние эстрады на 300, 100 и 170 мест. Здесь проводятся концерты, танцевальные вечера и представления. Посетители могут укрыться от солнца или дождя в одной из десяти беседок. Также в разных местах предусмотрены перголы и подвесные качели. В парке обустроены большие зоны отдыха с пешеходными дорожками, деревянными настилами, лавочками, навигационными стойками. Помимо этого, здесь появились детские и спортивные площадки, две пикниковые зоны на 30 мест.
Проектов новостроек неподалеку от Ландшафтного парка в Южном Бутове немного. В проекте «Южное Бунино» можно приобрести студию площадью 19,2 кв.м за 4,3 млн рублей. В ЖК «Бунинские луга» похожий вариант – студия площадью 19,8 кв. м за 4,6 млн рублей.
Новостройки рядом с Ландшафтным парком в Южном Бутове
|
Проект |
Застройщик |
Средняя стоимость, тыс. руб/кв.м. |
Мин. стоимость квартиры, млн руб. |
Мин. площадь квартиры, кв.м |
Срок ввода в эксплуатацию |
|
Южное Бунино |
МИЦ |
159 |
4,27 |
19,2 |
II кв. 2022 |
|
Бунинские луга |
ПИК |
166 |
4,63 |
19,8 |
II кв. 2022 |
Источник: «Метриум»
«Качество жилой среды в Новой Москве постоянно возрастает, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Один из главных конкурентных ресурсов местного рынка новостроек – это обилие зеленых зон, и власти всячески способствуют их развитию, повышая привлекательность жилья в ТиНАО, особенно в качестве альтернативы жизни в “старой” Москве. Для многих жителей новостроек в Новой Москве парки даже более территориально доступны, чем в некоторых локациях в пределах МКАД».
Дом, квартал, район – за каким форматом застройки будущее Москвы
По подсчетам экспертов «Метриум», в Москве девелоперы реализуют около 400 проектов застройки. По своему масштабу и концепции они разнообразны – от отдельных жилых домов до больших районов. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных форматах застройки, их перспективах и плюсах для покупателя.
Дом
Проекты, предполагающие строительство только одного дома, – не редкость для рынка жилья в Москве, хотя в последние годы застройщики предпочитают работать в больших масштабах. На долю точечной застройки приходится 55% проектов застройки в Москве. Почти 70% из них относятся к высокобюджетным сегментам. Однако это не связано с тем, что застройщики дорогого жилья тяготеют к точечным проектам – они вынуждены строить небольшие дома, так как осваивают небольшие площадки в центре Москвы.
Каковы основные преимущества проектов застройки, состоящей из одного здания?
- Приватность
Чем меньше масштабы проекта, тем меньше соседей. Это означает более высокий уровень приватности. На детской площадке при одном доме будет всегда меньше людей, чем на такой же площадке перед тремя корпусами одного комплекса. То же касается парковочных гостевых мест, которыми часто пользуются сами жители комплекса. Именно поэтому в высокобюджетных проектах распространен формат клубного дома («Данилов Дом», «Дом Серебряный бор» и т.п).
Помимо этого, в отдельно стоящих домах лучше формируется социально однородная среда. Если в масштабных комплексах цены могут различаться в зависимости от расположения корпусов, а также множества других факторов, то «входной порог» в отдельно стоящих домах примерно равный. Близость социального статуса – залог хорошей коммуникации между жителями дома.
- Лучшие видовые характеристики
Нет гарантий, что единственное здание проекта будет удачно расположено, а квартиры в нем получатся видовыми. Однако окружение такой новостройки скорее будет «естественным» (откроется вид на город, парки, реки, скверы), нежели в масштабном комплексе с десятками корпусов в промзоне.
Среди проектов точечной застройки немало реконструкций. То есть застройщик работает со зданием, которое уже находится в сформировавшей среде жилого района. Именно такие площадки чаще всего попадают в поле зрения девелоперов. Помимо этого, сложившаяся застройка в Москве в основном мало- и среднеэтажная, и в таких районах часто реализуют «точечные» проекты (центр столицы).
Таким образом, покупатели квартиры или апартамента в проекте отдельно стоящего здания могут с большей вероятностью, чем другие, рассчитывать на вид из окна на парки, крыши старинных особняков, обзор достопримечательностей и линии горизонта. Если здание находится в историческом центре, то ликвидность жилья с такими характеристиками особенно высока.
- Хорошая локация
Часто точечные проекты удачно расположены. Во-первых, застройщики выбирают небольшие площадки, ориентируясь на хорошо обеспеченные инфраструктурой локации, поскольку в рамках небольшого проекта невозможно создать полный набор инфраструктуры. Во-вторых, почти всегда точечные проекты реализуются в центре или рядом с ним, поэтому покупатель квартиры в таком доме автоматически получает жилье с хорошей транспортной доступностью.
Квартал
Кварталом называют участок жилой застройки, отделенный со всех сторон (как правило, с четырех) проезжей частью. В контексте классификации проектов жилой застройки кварталом можно назвать жилой комплекс, состоящий не менее чем из двух, но не более чем из четырех корпусов, объединённых общей территорией и архитектурной концепцией. Такие комплексы составляют порядка 27% актуальных проектов застройки в Москве. Примерно по 40% из них относятся к массовому сегменту и бизнес-классу, а остальные – к премиуму.
В чем основные преимущества кварталов для покупателя?
- Концептуальная среда
Квартал всегда формируется как архитектурный комплекс, то есть в нем соблюдается единство облика фасадов зданий, принципов благоустройства придомовых территорий, малых архитектурных форм и дизайна помещений. Соответственно, девелоперу проще реализовать задуманную концепцию комплекса, нежели чем при строительстве одного здания в архитектурно чужеродной среде. Квартал – это уже обособленная часть города, которую житель может называть своим домом, имея в виду не только здание и квартиру, но и определенную территорию. К примеру, культурно-образовательный кластер Russian Design District в Новой Москве задуман как арт-пространство под открытым небом – все здания спроектированы с участием приглашенных известных дизайнеров и деятелей искусств, а на его территории будут проводится выставки и другие культурные мероприятия.
- Коммерческая инфраструктура в шаговой доступности
Масштабы квартала уже позволяют застройщику предусмотреть в проекте больше площадей для коммерческих объектов. Во-первых, они будут привлекательны для инвесторов, а во-вторых – окупаемы для будущих владельцев бизнеса, так как здесь достаточно жителей, которые впоследствии становятся постоянными клиентами.
Житель квартала получает большинство базовых коммерческих услуг в шаговой доступности от дома: магазины, супермаркеты, кафе, салоны красоты, аптеки, отделения банков, мастерские, фитнес-студии и т.д. Причем часто качественный уровень этих услуг соответствует классу квартала, то есть если речь идет, к примеру, о комплексе бизнес-класса, то в коммерческой части будут представлены премиальные сети продуктовых супермаркетов, фитнес-клубов и салонов красоты.
- Закрытое приватное пространство
Почти всегда кварталы имеют закрытую территорию, на которую не могут проникнуть посторонние или заехать случайные автолюбители. Но плюс квартала еще и в том, что в силу масштабов и принципов размещения корпусов, практически всегда здесь образуется достаточно большое и свободное пространство. Чаще всего это внутренний двор, в котором застройщики предусматривают функциональное зонирование – детская площадка, спортивная зона, место для отдыха и пикников и т.п. Фактически у жителей появляется приватное пространство на открытом воздухе, где можно проводить много времени и куда вход посторонним ограничен. К примеру, в ЖК бизнес-класса Bauman House, состоящем из трех корпусов на территории 10,16 тыс. кв.м., 3,6 тыс. кв.м. отводятся под озеленение, рекреационные зоны, игровую и спортивную площадку.
«В целом будущее, безусловно, за проектами комплексного освоения территории, – комментирует Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Рано или поздно площадки для точечной застройки либо станут редкостью, либо не будут привлекательными для девелопмента. Их доля в общих объемах застройки сократится, тогда как кварталы и крупные районы превратятся в преимущественную моделью освоения городских территорий. Стоит вспомнить хотя бы программу реновации, которая по определению предполагает комплексное освоение старых районов. Помимо этого, активнее будут развиваться технологии умного города, то есть новые районы станут технологическим комплексом, в котором все элементы (жилье, инфраструктура, коммерческих и социальные объекты) объединятся в интерактивную сеть по принципу интернета вещей (Internet of Things, IoT). Такие технологии мы уже внедряем, к примеру, в нашем проекте “Академический” в Екатеринбурге, а системой “умная квартира” и энергоэффективными окнами мы оснащаем наш комплекс iLove в Москве».
Район
Масштабные проекты застройки, насчитывающие более пяти корпусов, составляют порядка 18% от общего числа проектов в Москве. Конечно, далеко не все из них можно отнести к районам – иногда много корпусов можно «уместить» в квартал. Но учитывая тенденцию к повышению плотности застройки, даже пять-шесть современных корпусов (в среднем по 25 этажей) эквивалентны по числу жителей старым микрорайонам. Больше половины строящихся районов относятся к массовому сегменту (55%), вторая преобладающая группа – бизнес-класс (31%). Эксперты «Метриум» выделяют следующие преимущества районов.
- Полный набор инфраструктуры
Как правило, в масштабных проектах застройщики планируют создать всю необходимую для жизни инфраструктуру, социальные и коммерческие объекты: детские сады, школы, паркинги, торгово-развлекательные комплексы. К примеру, в комплексе бизнес-класса iLove предусмотрены школа и детский сад. Район строится в духе концепции «город в городе», что позволяет будущим жителям практически не зависеть от инфраструктуры за пределами их среды проживания. Более того, нередко для привлечения потенциальных покупателей девелоперы создают в масштабных районах уникальные инфраструктурные объекты (культурные центры, спортивные школы, музеи и т.п.), как например в проектах «Зиларт», Russian Design District. Часто такая модель застройки используется в редевелопменте бывших промзон, а также в строительстве жилья за МКАД.
- Благоустроенные центры притяжения на открытом воздухе
Следуя концепции «город в городе», застройщики крупных районов предусматривают на их территории полноценные социальные пространства на открытом воздухе. К примеру, если проект реализуется у реки, девелопер может благоустроить протяженную набережную с зонами отдыха, велодорожками, площадками для детей и спортивных занятий, причалами и т.п. В частности, в проекте «Ривер Парк» застройщик благоустроил протяженную набережную длиной 1,5 км с прогулочными и велосипедными дорожками. Есть примеры создания скверов, парков, искусственных водоемов, пляжей. Всё это дает жителям нового района преимущества, которые не всегда есть у обитателей старых жилых массивов. Им не нужно ехать в центр города или соседний округ, чтобы погулять с детьми, заняться спортом, устроить пикник.
- Максимально широкий выбор жилья
В масштабных проектах застройки у покупателей очень много вариантов жилья. К примеру, можно искать квартиру в корпусе рядом с лесом или рекой или рассмотреть здание с видами на город. Вариантов планировочных решений в больших проектах десятки, поэтому рано или поздно найдется подходящая квартира. В частности, в жилом комплексе Headliner застройщик предусмотрел более 70 уникальных планировочных решений (48 – в 1 и 2 очередях, в третьей – еще более 25): от эргономичных студий до просторных четырехкомнатных квартир. Более того, крупные районы строятся ни один год, и можно дождаться старта продаж очередного корпуса, если в готовом аналогичная квартира уже не привлекает ценой.
Помимо этого, в последние годы застройщики крупных проектов стремятся разнообразить их архитектурное содержание. К примеру, в одном комплексе предусматриваются небоскребы, средне- и малоэтажные корпуса, а также таунхаусы или индивидуальные дома. Всё это тоже расширяет выбор формата жилья.
«В долгосрочной перспективе в Москве сохранятся разные типы застройки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Каждый имеет свои преимущества и для покупателя, и для девелопера. Однако осваивать девелоперам в основном придется большие и неблагоустроенные пространства: территории вдоль МЦК, МКАД, Москвы-реки, а также бывшие промзоны. Поэтому новые площадки для застройки будут отличаться большим масштабом, хорошей обеспеченностью собственной инфраструктурой, новыми благоустроенными социальными пространствами».