Студия в бизнес-классе. Особый формат
Квартиры-студии присутствуют сегодня во многих жилых комплексах сегмента бизнес и выше, что доказывает их популярность. О том, чем они отличаются от бюджетных студий, в каком количестве строятся и для каких покупателей предназначены, рассказали ведущие застройщики Москвы и Санкт-Петербурга.
Тренды меняются…
Квартиры-студии появились в России около двадцати лет назад и на первых порах воспринимались исключительно как бюджетное жилье. По словам коммерческого директора ГК «А101» Анны Боим, один из всплесков их востребованности наблюдался в период экономических колебаний 2014 года, когда спрос на собственное жилье намного превосходил возможности покупателей, в том числе на фоне повышения ипотечных ставок. И единственным на тот момент инструментом сохранения доступности жилья у девелоперов было сокращение площади квартир.
Со временем ситуация менялась, студиями стала интересоваться аудитория с большими финансовыми возможностями, и формат начал занимать свои позиции в жилых комплексах высоких классов. «Покупатели квартир-студий в бизнес-сегменте в большинстве своем делают выбор в пользу такой недвижимости совсем не от бедности. Как правило, это люди с доходом выше среднего, которым требуется небольшое функциональное жилье в хорошем доме при минимуме расходов», — рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
По наблюдению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», зачастую у покупателей студий в бизнес-классе есть средства на приобретение более габаритной квартиры в том же доме. «Одной из причин такого решения становится входящий в моду тренд на осознанное потребление, — замечает он, — люди все чаще выбирают метраж квартиры исходя из своих объективных потребностей, а не финансовых возможностей. Эта тенденция становится все ярче за рубежом. В нашей стране она пока только приживается».
«Сегодня студии в бизнес-классе — это не столько доступное жилье, сколько особый формат проживания для определенной аудитории, — считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ГК «Главстрой». — Мотив покупки квартиры у клиентов бизнес- и премиум-классов отличается от сегмента "эконом" и "комфорт". Для данной категории покупателей важны такие показатели, как локация, окружение, вид из окон, использование новых технологий и т. д».
…А с ними — и планировки
Для планировочных решений студий в домах бизнес-класса одновременно характерны две противоположенные тенденции. С одной стороны, появляются квартиры большой площади, с другой — присутствует множество компактных лотов, но с продуманной организацией пространства.
По словам коммерческого директора Docklands development Екатерины Запорожченко, раньше при проектировании домов студиям отводили те места, где просто невозможно было заложить для квартиры большую площадь. «Сейчас же студии могут располагаться в любой части здания, в том числе с хорошим видом из окон. А на Петровском или Васильевском острове вы вполне можете встретить условную студию в доме бизнес-класса — это лоты с большим метражом, которые относятся к категории квартир со свободной планировкой. Владельцы при этом не всегда разграничивают такое пространство перегородками, а используют приемы интерьерного зонирования пространства», — рассказывает она.
«Если речь идет о домах бизнес-класса, то стоит сразу оговориться, что студия — это далеко не всегда малогабаритная квартира, — отмечает руководитель отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция» Петр Кузнецов. — Это прежде всего формат квартиры со свободной планировкой. К примеру, в нашем новом ЖК "Мануфактура James Beck" на Петроградской стороне запроектировано всего три квартиры-студии. Но они отнюдь не такие уж и маленькие — площадь составляет до 45 кв. м, что соответствует размеру хорошей однокомнатной, а то и двухкомнатной квартиры по меркам эконом-класса». Сергей Софронов вообще считает, что само название «студия» в бизнес-классе — скорее условность. Чаще всего это квартиры со свободной планировкой площадью от 35 кв. м.
Студии небольшой площади в бизнес-классе также востребованы, но они должны отвечать определенным требованиям. «Квартиры-студии в жилых комплексах Москвы могут быть совершенно разного метража и планировочного решения, — рассказывает директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан. — В нашем комплексе представлены студии до 31 кв. м, но их основное преимущество в том, что в каждой имеется по два окна. И будущие жильцы могут организовать пространство таким образом, чтобы разделить рабочую зону кухни-гостиной и приватную зону спальни».
Преимущества увеличенных студий с двумя окнами отмечает и директор департамента маркетинга и разработки продукта жилой недвижимости ASTERUS Александра Кржевова: «С одной стороны, они просторнее стандартных, с другой, более привлекательны по бюджету по сравнению с однокомнатными квартирами». По ее словам, студии площадью около 34 кв. м правильной, близкой к квадрату форме, представленные в 1-й и 2-й фазах жилого района ALIA, крайне востребованы покупателями как оптимальный вариант для проживания 1–2 человек или краткосрочного пребывания.
Схожей точки зрения придерживается Сергей Нюхалов: «Состоятельные люди все больше ценят функциональность планировочных решений, лишние квадратные метры им также не нужны. Так, если раньше площадь студий в жилых комплексах бизнес-класса составляла 30–50 кв. м, то теперь — не больше 35 кв. м. Тем не менее конкуренция между проектами остается высокой, поэтому застройщики стремятся даже небольшие площади квартир сделать максимально комфортными за счет эргономичных планировок и дополнительных опций. Например, в ЖК MYPRIORITY Basmanny есть интересные варианты студий — с балконом, с двумя окнами, с эркером».
Поколению Z
В любом классе недвижимости студии считаются в большой степени «молодежным» форматом, и бизнес-класс исключением не стал, хотя и привнес свои нюансы. «Для представителей поколения Z важна близость к исторической части города и деловым центрам, развитая инфраструктура и качество самого жилья, — отмечает Екатерина Запорожченко. — Как правило, такие покупатели выбирают проекты бизнес-класса в центральных локациях. Стоимость "квадрата" в этом сегменте высока, поэтому для многих студии остаются оптимальным вариантом для первого жилья. Такие квартиры покупают родители своим детям, чтобы быть уверенными, что те будут жить в хорошем доме с охраной и однородной социальной средой. Либо это молодые специалисты, у которых пока нет семьи и студия для них — самый удобный вариант».
Анна Боим спрос на студии также связывает с общемировым трендом на одиночный образ жизни: «В разных странах Европы доля людей молодого и среднего возраста, которые сознательно отказываются от вступления в брак и вообще от любых долговременных отношений, может достигать 40%. В нашей стране их пока всего 20%, но, согласно исследованиям, нормально относятся к такому образу жизни и готовы его вести более 60% россиян. Как правило, одиночный образ жизни в России ведут профессионалы с высоким уровнем дохода, владельцы малого бизнеса, представители креативной индустрии. Они легко отказываются от дополнительных "жилых" метров в пользу насыщенной общественной жизни в районе, высокого уровня транспортной доступности, а также развитой рекреационной и досуговой инфраструктуры самого широкого спектра — от кофеен с бук-кроссингом до кружков по интересам и комьюнити-центров».
Аренда с высокой рентабельностью
Предпочтение небольших квартир для покупки с целью последующей сдачи в аренду объяснялось всегда не только более высоким спросом на них со стороны арендаторов, но и относительно низкой стоимостью. Студии в ЖК высокого класса дешевыми не бывают, однако эксперты видят ряд существенных преимуществ этих квартир в качестве инструмента для извлечения доходов такого рода. «Инвестиции в квартиры в более высоком сегменте выгоднее: для долгосрочной аренды здесь меньше конкуренция, чем на окраинах, и арендная ставка выше», — считает Екатерина Запороженко. По мнению Александры Кржевовой, низкий уровень конкуренции в случае сдачи студии в аренду определяет и их ограниченное количество в конкретном проекте.
Квартира для пиджака
К традиционным покупателям студий — молодежи и инвесторам — в последнее время добавились желающие приобрести второе жилье. «Формат студий востребован сейчас не только в бизнес-классе, но и в элитном сегменте, — рассказывает директор по продажам и маркетингу KR Properties Екатерина Фонарева — Например, в авторском доме Roza Rossa они покупаются как дополнительное жилье, так называемые "квартиры для пиджака". Москва — огромный транспортный хаб, поэтому квартира-студия в элитном доме подойдет бизнесмену, который часто бывает здесь в командировках, или путешественнику, который не намерен долго оставаться на одном месте».
Сергей Нюхалов, отмечает интерес к небольшим квартирам в центре со стороны владельцев загородных домов, не испытывающих желание ездить туда и обратно каждый день: «Владельцы бизнеса или топ-менеджеры, которые ежедневно или несколько раз в неделю приезжают в офис, приобретают дополнительное жилье поблизости от работы: когда нужно задержаться на важных переговорах или, к примеру, рано утром встретить делового партнера в аэропорту».
С ним соглашаются в ГК «Эталон»: «Студии в ЖК бизнес-класса — это, как правило, дополнительная недвижимость, приобретаемая в основных или досуговых локациях покупателя для логистического удобства: отдохнуть, переодеться после целого дня в офисе перед поездкой в загородный дом или походом в театр, возможно — собрать друзей на праздник. Или оставить, например, велосипед, на котором он будет кататься в центре в выходные».
И не только
Помимо вышеперечисленных, девелоперы отмечают и иные возможные цели покупки студий в бизнес- и премиум-классах. К примеру, их приобретают покупатели недвижимости большей площади в том же ЖК. По словам Александры Кржевовой, это делается «на перспективу», детям на будущее или родителям. Екатерина Запорожченко обращает внимание еще на один сценарий: в тот же дом перевозят бабушек и дедушек, чтобы они помогали с маленькими детьми. Сергей Софронов среди покупателей дорогих студий называет обеспеченных пенсионеров, дети которых уже живут самостоятельно. Сергей Нюхалов отмечает, что в бизнес-квартирах могут останавливаться и особенно важные гости собственника — партнеры по бизнесу и иностранные коллеги.
Почему не строят больше
Количество предусматриваемых в домах бизнес-класса студий значительно разнится и зависит от концепции проекта. Большинство жилых комплексов этого сегмента ориентируются на семейных покупателей и предусматривают не более 5–15% квартир-студий, хотя они и пользуются высоким спросом. «Благодаря небольшому бюджету и хорошей ликвидности этот формат быстро вымывается из пула лотов», — говорит Сергей Нюхалов.
Однако девелоперы увеличивать долю студий не спешат, и причин тут несколько. Одна из них — риск нарушения социальной концепции. «Специально создавать компактные студии в жилом доме бизнес-класса действительно не очень оправданно. Это может нарушить единство социальной среды объекта, — считает руководитель отдела развития продуктов Группы RBI Тамара Попова. — В наших проектах жилых комплексов в центре Петербурга примеры таких квартир единичны».
Схожей позиции придерживается Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО «ИНТЕКО»: «Студии в проектах бизнес-класса стараемся планировать в минимальном количестве, однако этот формат необходим, так как спрос на квартиры такого типа существует до сих пор».
А во в ГК «Эталон» не столь категоричны: «Конечно, наличие студий косвенно может влиять на воспринимаемое покупателями качество проекта, но здесь очень важна их общая доля. Если они представлены в количестве 1–2 квартир на этаже в некоторых секциях, то такое соседство вряд ли кого-то смутит, а если более 15–20% от общего объема квартир, то у покупателей могут возникнуть сомнения при выборе».
Руководитель отдела аналитики AFI Development Ирина Емелина утверждает, что инструментом, который позволяет поддерживать социальную однородность в ЖК бизнес-класса вне зависимости от количества квадратных метров жилого пространства является фактор цены.
Но надо заметить, что «семейный дом» — не единственно возможная концепция для недвижимости сегмента бизнес. На рынке присутствуют и другие тренды, квартирография которых к студиям куда более «дружественна». «В ЖК, расположенных вблизи станций метро, с концепцией трендового уровня жизни в мегаполисе, количество студий будет выше, нежели в "семейном проекте", — рассказывает Ирина Емелина. — В ЖК AFI Tower с концепцией коливинг-проекта доля студий составляет 75%, но отличительная особенность, помимо интегрированной инфраструктуры, в проекте — тот факт, что все студии являются квартирами, а не апартаментами».
Почем «квадрат»
Как известно, чем площадь квартиры меньше — тем квадратный метр дороже, и на студиях эта корреляция проявляет себя максимально ярко. «В бизнес-классе студия может быть достаточно дорогой недвижимостью, ведь ее стоимость зависит не только от метража, но и от местоположения дома, — рассказывает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». — В проектах высокого класса в центральных локациях студии пользуются высоким спросом и у покупателей, и у арендаторов. А стоимость студий может быть сопоставима с крупногабаритными квартирами на периферии». Екатерина Запороженко также относит студию к довольно дорогим покупкам, отмечая, что стоимость квадратного метра в студии может превышать его стоимость в трехкомнатной квартире на 25%.
Алексей Лухтан соглашается с коллегой: «На сегодняшний день квадратный метр в студии ЖК "Румянцево-Парк" обойдется почти в 300 тыс. руб., а в трехкомнатной квартире — уже в 186 тыс. руб. Разница очевидна». Как сообщили в ГК «Эталон», средняя стоимость студий в классе «бизнес» в Москве составляет 406 тыс. руб. за «квадрат», а в «премиум» — 911 тыс. руб. Однако стоит отметить, что на высокую стоимость студий в премиум-классе также влияет ограниченность предложения — менее 1% от общего объема. По словам Сергея Софронова, стоимость квадратного метра в студии бизнес-класса в Петербурге начинается от 230 тыс. руб.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Надежда Калашникова, Л1: «Наличие студий в ЖК бизнес-класса не противоречит его концепции»
Доля студий в структуре спроса выросла более чем в 1,5 раза с начала года
Недвижимость Москвы и Подмосковья после пандемии: от жилых комплексов до коммерческой недвижимости
Не секрет, что после пандемии рынок недвижимости изменился. Одни сектора резко выросли, другие потеряли инвестиционную привлекательность. Наиболее ярко эти тенденции отразились на московском регионе. Загородная недвижимость Подмосковья востребована как никогда: цены выросли, но коттеджные поселки - хит продаж. Распроданы даже объекты, которые стояли в списке ожидания долгие годы.
В свою очередь стоимость квартир в ликвидных новостройках бьет рекорды уже многие месяцы. Сказались льготная ипотека и – как ни странно, дороговизна столичной недвижимости. После снижения процентной ставки, люди со всей страны инвестируют в дорогой столичный «бетон» в поисках «тихой гавани» для своих сбережений, а также в надежде приумножить капиталы.
Обратные процессы у коммерческой недвижимости: торговые и офисные центры потеряли инвестиционную привлекательность – бизнес ушел в онлайн. Тем не менее, и здесь есть объекты с неоспоримыми перспективами и потенциалом для вложений.
Ситуация на рынке благоприятна для инвестиций в любой тип недвижимости, нужно только подобрать правильный объект и рассчитать экономическую эффективность. А помогут в этом консалтинговые и оценочные компании, которые стали для московского рынка недвижимости неотъемлемой составляющей. Безусловно, в этой узкопрофильной сфере лидерами станут «старые» и проверенные компании, как, например, «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС), хорошо знающие специфику именно столичного региона, с высоким уровнем профессиональных компетенций, а также широкой судебной и юридической практикой.
Ежегодная международная премия «Рекорды Рынка Недвижимости 2021», как всегда, на гребне волны всех изменений. Мы в очередной раз наглядно покажем, как изменился рынок на примерах застройщиков Москвы и Подмосковья, и расскажем, на какие их объекты стоит обратить внимание как потенциальным инвесторам, так всем, кто ищет что-то в сфере недвижимости для себя.
Жилые комплексы Москвы
Начать наш рейтинг хотелось бы начать с впечатляющих проектов Группы «Эталон». Жилой остров Nagatino i-Land – проект бизнес-класса на берегу Москвы-реки в окружении живописных набережных. ЖК «Крылья» привлекает панорамными видами на Воробьевы горы, смотровыми площадками и парками на крышах башен. Престижное расположение и респектабельная архитектура сочетаются в премиальном проекте – Клубном доме «Счастье на Ломоносовском». Небольшое количество квартир – всего 56 на 13 этажей, способствует формированию однородного социального комьюнити – редкого феномена для мегаполиса. А подмосковный ЖК «Изумрудные холмы» стоит отметить за развитую инфраструктуру и приятное соседство с зеленым массивом.
Крупный застройщик, компания «Главстрой» номинировала на премию ЖК Balance, новый прогрессивный жилой квартал на Рязанском проспекте. Он ориентирован на миллениалов: здесь располагаются парк, коворкинги и множество цифровых сервисов, несколько беговых маршрутов вдоль территорий с ландшафтным дизайном. ЖК Balance отличается минималистической архитектурой, новыми вариантами планировок с зоной кухни-гостиной между родительской и детской спальней для молодых семей.
Один из последних трендов рынка недвижимости – приобретение готового жилья. Покупателям не придется ожидать ввода жилья в эксплуатацию. Готовая недвижимость – перспективный вариант для инвестора, который хочет сразу получать доход.
Казённое предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства» (КП «УГС») проводит электронные аукционы по продаже квартир в готовых жилых комплексах под узнаваемым брендом «Мой адрес». Такие аукционы – преимущество для тех, кому нужно готовое жилье. Сейчас КП «УГС» предлагает большой выбор квартир в жилом комплексе на Западе столицы «мой адрес На Береговом».
Жилой комплекс «мой адрес На Береговом» ориентирован на создание комфортного и эргономичного жилого пространства. Месторасположение является одним из ключевых преимуществ жилого комплекса – дома расположены на первой линии Москвы-реки, всего в 1,5 км от ТТК и в пешей доступности от двух станций метро: «Фили» и «Шелепиха». Прибавьте к этому развитую инфраструктуру района, собственный детский сад и подземный паркинг, и вы получите действительно качественный объект для жизни.
Масштабный проект ЖК Will Towers реализуется в самой востребованной и статусной локации – районе Раменки. На территории 8,75 га запланировано возведение двух кварталов, состоящих из шести разноэтажных жилых небоскребов (от 52 до 56 этажей), 5-этажного паркинга, социальной инфраструктуры (два детских дошкольных учреждения на 220 и 125 мест и школа на 550 учащихся), коммерческой инфраструктуры на первых этажах зданий, продуманного до мелочей благоустройства и концептуального озеленения. ЖК Will Towers воплощают в себе лучшие практики современного девелопмента, что в конечном итоге позволило создать и предложить покупателям уникальный продукт.
Известный девелопер Донстрой, как и ранее, гармонично соединяет архитектуру и местоположение проекта. Его ЖК «Символ» расположен в 5 км от Кремля и в 1,5 км от Садового кольца. Каждый корпус выполнен по дизайн-коду от английских архитектурных бюро UHA и LDA London, они отличаются «бионической» архитектурой и единой цветовой палитрой. Жилые дома дополнены огромным объемом социальной, спортивной и культурной инфраструктуры: школы, детские сады, поликлиники, ФОК, десятки объектов для отдыха, спорта, досуга, творчества и развлечений. Ключевой элемент проекта – проходящий через весь район центральный городской парк «Зеленая река».
ЖК «Три Квартала» от Первого Строительного Треста – жилой комплекс нового формата L&W для современного образа жизни. Это премьера первого постковидного проекта, который отвечает всем требованиям и стандартам жилья класса «Комфорт +». Благодаря концепции проекта «life and work» можно жить и работать, не покидая территорию комплекса. Для продуктивной работы в ЖК будет расположен коворкинг, в квартирах предусмотрены рабочие зоны. Для комфортной жизни созданы многофункциональный спортивный комплекс со звездными наставниками, парк с workout-площадками и велосипедными дорожками, мини кинотеатр и набережная. Для детей – игровые площадки, современные детский сад и школа.
В ЖК «Аквилон BESIDE» Группы «Аквилон» создается комплексная городская среда с социальной и коммерческой инфраструктурой. В проекте будут построены школа, детский клуб «Аквилон KIDS» и паркинг. Во дворе – дизайнерское благоустройство. Все квартиры оснастят «умной» системой inНОМЕ-2021. Расположение на Рязанском проспекте обеспечит жителям удобный доступ к городской инфраструктуре и общественному транспорту.
Эко-квартал «Аквилон Митино» – еще один проект застройщика. Четыре высотных дома расположены на берегу реки Сходня и граничат с Новогорским лесопарком. Станция метро в пешей доступности. Помимо прогулочных зон с ландшафтным освещением, в комплексе есть собственные огороды, альпийские горки и спортивные площадки.
В эко-проекте «Аквилон PARK», как и в других объектах Группы «Аквилон», квартиры спроектированы по принципы «Разумные метры», а значит, все планировки будут функциональными. Комнаты имеют правильную форму и места для хранения вещей, есть зонирование на личное и гостевое пространство, а большие окна улучшают освещенность.
Новый ЖК «Тринити-2» на севере столицы Группа компаний «Гранель» строит как концептуальное продолжение уже признанного проекта ЖК «Тринити». Четыре высотных дома обеспечат жителям панорамные виды на Останкинскую телебашню и Ботанический сад. В комплексе разместятся супермаркет, кафе, салоны красоты, отделения банков и другие объекты. Также его жителям будет доступна уже развитая инфраструктура ЖК «Тринити».
Апартаменты и торгово-офисные центры
Группа компаний «Пионер» представила премии сразу два объекта в сегменте апартаментов. В апарт-отеле «YE’S Технопарк» торговая галерея, в которую можно попасть прямо из метро по переходу, займет целых два этажа, офисы – с третьего по тринадцатый. Верхние этажи займут апартаменты разных форматов с уже готовой отделкой, которые также можно юниты укомплектовать мебелью и бытовой техникой.
Апарт-отель YE’S Botanica сочетает гостиничную, жилую и инвестиционную оставляющие. Здесь апартаменты ГК «Пионер» специально подготовлены к сдаче в аренду под управлением профессиональной управляющей компании. По расчетам девелопера, такие активы принесут владельцу постоянный доход до 10%.
Офисный кластер OSTANKINO business park строится на принципах «зеленой» архитектуры и многофункциональности. Офисы получат не только панорамные окна, но и возможность проветривать помещения. А стрит-ритейл и общественные пространства комплекса – пассажиропоток от метро и МЦД.
Девелоперская группа «Сити-XXI век» представила на суд жюри комплекс апартаментов премиум-класса HILL8 на проспекте Мира. HILL8 – яркий пример синергии дизайна и технологий. Здание спроектировано с применением современных BIM – технологий, что позволяет в дальнейшем эффективно управлять объектом. Большое внимание уделено экологичности проекта: комплекс апартаментов сертифицирован по мировому экологическому стандарту BREEAM на уровне «VERY GOOD». Дизайн-концепция общественных зон создана известным американским дизайнером Каримом Рашидом. Фасады здания отделаны юрским камнем. Уникальная архитектура комплекса апартаментов отмечена международными премиями.
В свою очередь комплекс апартаментов N’ICE LOFT от COLDY ориентирован на любителей активного образа жизни. Проект предусматривает создание нового для страны формата спортивного парка площадью 6,3 тыс. кв. метров с открытой социальной инфраструктурой для занятий бегом, скейтбордингом, стритболом, футболом и др. В спортивной зоне также будет возведен физкультурно-оздоровительный центр площадью более 14 тыс. кв. метров с двумя ледовыми аренами.
Комплекс апартаментов бизнес-класса Wellton Gold, номинированный Концерном «КРОСТ» – это финальный проект застройщика в сердце квартала Wellton Park, созданный с применением лучших европейских технологий и планировочных решений. Фасад здания отсылает к конструктивизму, но сочетает модные сегодня золотые оттенки. Wellton Gold окружен каскадом парков и целой россыпью станций метро. Покупателям доступны 1-, 2- и трехкомнатные лоты с возможностью объединения двух и более апартаментов в один. Первые три этажа здания займет коммерческая инфраструктура.
Клубные резиденции «River Residences» от застройщика «Спецспортпроект» – на сегодня единственный в Москве комплекс «eco luxury» класса, находящийся в самом экологически чистом месте столицы и основанный на концепции здорового образа жизни. Семейные резиденции с уникальными фасадами из португальского натурального камня расположились в Серебряном Бору, на берегу Москвы-реки. Техническое оснащение комплекса – совокупность ультрасовременных решений и точного расчета. Панорамные окна «Интерном» 4-го поколения стирают грань между жилым пространством и природой вокруг. Жителям комплекса доступны водные виды спорта, школы и детские сад в охраняемой зоне. От него 7 минут на машине до Москва-Сити, 25 минут до Кремля.
Еще один номинант Премии – клубный офисный центр «Дом на Сухаревской» от Концерна «Старт-ЦБС». Он расположен в историческом центре Москвы, рядом с Садовым кольцом. Важное преимущество местоположения – близость всей инфраструктуры ЦАО. Бизнес-центр класса B+ – это четырехэтажный особняк постройки конца XIX века, который работает с 1994 года. В настоящее время он имеет современное техническое оснащение и все, что необходимо арендаторам для комфортного ведения бизнеса. Офисы с высокими потолками, большими окнами и отделкой в светлых тонах.
Коммерческие проекты
Без подготовки территорий под застройку, сноса и демонтажа устаревших сооружений, выведенных из эксплуатации промышленных предприятий, представить современный строительный рынок невозможно. Признанным лидером в этой сфере как в Москве, так и по России в целом, является Группа компаний «КрашМаш». За 15 лет работы компания реализовала несколько сотен проектов промышленного и гражданского демонтажа. Среди последних проектов компании реновация таких ключевых для столицы территорий, как Ховринская больница, «ЗИЛ», «Серп и Молот», гостиница «Корстон». Также «КрашМаш» является активным участником программы реновации Москвы. Компания располагает крупнейшим парком специализированной техники в России.
Еще один номинант премии – Многофункциональный комплекс «Солнце Москвы» от ООО «КОЛЕСО-ВДНХ». На радость взрослым и детям, объект расположен в непосредственной близости от ВДНХ рядом с колесом обозрения «Солнце Москвы», которое после открытия станет самым высоким в Европе – 140 метров. В МФК посетителям будут доступны многозальный кинотеатр, рестораны, фуд-платформа, детский игровой центр, а также помещения для открытых уроков, мастер-классов и лекций. Любителей шоппинга тоже не забыли: в МФК «Солнце Москвы» предусмотрены пространства для магазинов и торговых площадок.
Производственно-складской комплекс ОРИЕНТИР Запад в Истринском районе – это парк общей площадью 107 Га, строящийся компанией ОРИЕНТИР на пересечении федеральных трасс А-107 и М-9. Уже в 2021 году ОРИЕНТИР обеспечит в нем синхронизированную работу 150 000 кв. метров Сортировочного и Фулфилмент центров для компании OZON, а также – складского проекта для компании Техноавиа. Далее ОРИЕНТИР продолжит реализацию проектов в парке, площадь которых составит около 400 000 кв. метров. Основой инфраструктуры парка является реализация прямой двусторонней автомобильной развязки с федеральной трассой Новая Рига.
Проекты Подмосковья
Всего несколько лет назад мало кто думал, что качественная загородная недвижимость станет одним из драйверов роста строительного сектора в Подмосковье. Конечно, премия не могла пройти мимо.
«Березки River Village» от ГК «Галс» – это элитный коттеджный поселок в современном европейском стиле, расположенный в самой престижной локации Подмосковья – на Рублёво-Успенском шоссе, всего в 17 км от МКАД. С двух сторон поселок окружен водой – руслом реки Медвенки и каскадом прудов. Со стороны Медвенки над поселком возвышается стена векового хвойного леса. В эту природу аккуратно вписаны 151 резиденция – дома по уникальным проектам с панорамным остеклением, «впускающим природу в дом» и делающим ее приятной частью интерьера. У «Березки River Village» есть собственная двухкилометровая набережная, бульвар, детские и спортивные площадки. На въезде расположен единственный в стране кампус Cambridge International School, детский сад, спортивный комплекс с крытым ледовым катком и фитнесом. Здесь же на въезде в ближайшее время заработает ресторан и торгово-развлекательный центр. В поселке обустроены места для прогулок и отдыха у реки, откроются event-зона, площадки для пикника.
Если столичный ЖК «Тринити-2» от ГК «Гранель» – это серия корпусов разной этажности с собственной инфраструктурой, то ее подмосковный ЖК «Живописный» – гармоничный ансамбль малоэтажных домов в 2 км от МКАД. Стильные фасады в европейском стиле оформят в контрастные бежевые и коричневые оттенки. Дополняет проект панорамное остекление окон и лоджий. Инфраструктура включает детские сады, поликлинику и различные коммерческие объекты.
Прилегающая к «старой» Москве территория застраивается сейчас гигантскими скоростями. При этом застройщики не скупятся на масштабы. Квартал «Новые Котельники» из 14 высоток «Концерн РУСИЧ» строит всего в 1,5 км от МКАД. Переменная этажность и «сталинский ампир» визуально и технологически продолжают обжитые районы города в новом месте. По сути, столица уверенно перешагнула за МКАД. Прибавьте к этому удобную транспортную развязку: метро «Котельники» соединяет подмосковный город с Москвой: станции Братиславская, Люблино и Алма-Атинская у жителей «Новых Котельников» практически под рукой.
Микрогород «В лесу», которым управляет ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) — это современный и по-европейски комфортный жилой комплекс, сочетающий в себе удобства города и преимущества загородной жизни. Просторные квартиры с отделкой на выбор, уникальная архитектура, подземный паркинг, спортивные и игровые площадки, закрытые от машин дворы, вся необходимая инфраструктура – школа, детский сад, объекты торговли, развлечений, спорта, бытовых услуг и даже лесопарк площадью 7 Га. Микрогород «В лесу» находится всего в 6 км от МКАД, в 10 минутах на транспорте от метро «Пятницкое шоссе» и в 35 минутах от центра Москвы.
«Безусловно, итог работы застройщиков Москвы и Подмосковья подведут не только голоса членов жюри премии, но и финансы инвесторов, в том числе непрофессиональных. Сегодня рынок недвижимости сможет предоставить качественные сервисы для любого вкладчика с самыми различными потребностями и возможностями», – считает Анна Маркина, руководитель Ежегодной международной премии «Рекорды Рынка Недвижимости 2021».
Каким должно быть благоустройство придомового пространства?
Сегодняшние покупатели жилья становятся все более требовательными, и на их лояльность влияют не только удачные планировки, инфраструктура и близость новостройки к метро. Все чаще предпочтение отдается интересным с точки зрения обустройства прилегающей территории объектам. И следуя этому тренду, девелоперские компании начинают претворять в жизнь все больше новых урбанистических концепций. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных тенденциях благоустройства и интересных практиках.
О стандартах и нормах
Многоэтажные жилые комплексы современного типа появились в конце прошлого столетия. Развитие строительных технологий позволило размещать многоквартирные здания на минимальной площади, но требования к придомовым пространствам при этом возросли.
Планирование территории ЖК, ее инфраструктуры и функционала происходит на стадии подписания проектной документации. Весь комплекс проектировочных работ регламентируется правилами, разработанными еще в 70-х годах 20 века. Интересно, что стандарты градостроительной деятельности с тех пор мало изменились. В 1995 году они были зафиксированы в форме СНиПов, строительных норм и правил, а с 2010 года за ними закрепился статус основ законодательства в сфере строительства. Существуют также нормы рекомендательного характера – «Своды правил», которые описывают технические особенности конструктивных работ, не регламентированные СНиПами. В Москве при определении функционального назначения отдельных участков в составе всей территории строительства также используется нормативный документ «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99», в котором отражен показатель минимальной обеспеченности озелененными территориями в квадратных метрах в расчете на каждого будущего жителя проекта. После знакомства со всем вышеперечисленным становится очевидно, что список обязательных требований очень ограничен, и все, что требует от застройщика законодательство, – это отвести определенную площадь участка под озеленение, построить дороги, тротуары и ограждения, а также разместить автостоянки и детские площадки. Все эти объекты и территории должны отвечать определенным минимальным требованиям, закрепленным в нормативных документах.
Иными словами, от застройщиков требуется наличие пространств с конкретными функциональными назначениям, без учета их качественного и эстетического наполнения. Но по факту девелоперы из года в год реализуют все более масштабные проекты благоустройства на территориях своих жилых комплексов: используют высококачественные и эргономичные элементы, активно работают над архитектурной выразительностью этих пространств и заботятся о комфорте будущих жителей. Основным драйвером их устремлений выступает вовсе не законодательство. Причина – в клиентах, голосующих кошельком в пользу современных комфортных и функциональных решений.
Основные тенденции
Современное качественное благоустройство предусматривает открытость, экологичность и функциональность. Открытый светлый двор, как бы интегрированный в городскую застройку, является своего рода урбанистическим идеалом, в то время как изолированные микрорайоны и замкнутые пространства нарушают единство городской среды, выбиваясь из общего архитектурного облика.
Не всем посчастливилось жить возле парков, но современные тенденции благоустройства дворов компенсируют этот недостаток. Деревья, газоны и клумбы позволяют отдохнуть от «каменных джунглей». Но правильная посадка деревьев с точки зрения светотени и чередование сезонных растений – это далеко не все. «Зеленое» строительство подразумевает использование экологических материалов, которые не наносят ущерба окружающей среде. Самое сложное в следовании этому тренду – отказаться от пластика, заменив его деревом, металлом и камнем. В футуристических концепциях современных архитекторов зелень органично вплетается в конструктивные элементы здания, формируя не только дворовое пространство, но и фасады, кровлю, общественные зоны жилых домов.
Во многих новых проектах, появившихся на рынке в последние годы, девелоперы отводят под озеленение значительные территории, доля которых может составлять 15-40% от площади участка. А чтобы двор выглядел «зеленым» и привлекательным не только летом, все деревья и растения тщательно подбираются с учетом времени их цветения. Так, в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк», который строится на территории Нагатинского затона, для поддержания красоты ландшафта весной были выбраны яблони и черемуха, осенью – рябина, а зимой пейзаж останется живописным благодаря хвойным деревьям.
Зеленые пространства в современных жилых комплексах соседствуют со спортивными зонами, парковками, пешеходными дорожками, скверами и детскими площадками. Чтобы застройка не казалась хаотичной, придомовую территорию разделяют на функциональные сектора. Для зонирования используют вертикальное планирование, пешеходные дорожки, высадку растений на границах площадок. Парковочную зону предпочтительнее выносить за пределы дворовой территории для того, чтобы жизнь во дворе была безопасной для маленьких жителей.
Девелоперы, которые реализуют проекты возле реки, благоустраивают не только дворы, но и прилегающие к домам набережные. В «Ривер Парк» от ближайших корпусов до воды нужно пройти всего 20 метров, чтобы оказаться на живописной прогулочной набережной длиной 1,5 км. Первый участок длиной 700 метров был открыт летом 2018 года в рамках возведения первой фазы проекта. Сейчас заканчивается строительство второго участка. Набережная продолжится вдоль новых строящихся корпусов бизнес-класса. Здесь появятся лиственные и хвойные деревья, злаковые растения и цветы. Предусмотрены также оригинальные малые архитектурные формы. Под сандеками – навесными балконами во дворах второй фазы – организуют места для отдыха с качелями. Ближе к воде пройдет прогулочная зона, а чуть дальше будут проложены велодорожки.
Все лучшее – детям
Стандартная детская площадка есть сегодня, пожалуй, в каждой новостройке. Но продвинутые девелоперы не ограничиваются базовыми возможностями, а создают тематические площадки, используют экологичные высококачественные материалы, внедряют новые развивающие форматы и учитывают особенности всех возрастов. Например, в «Ривер Парк» предусмотрены современные детские игровые площадки, способствующие развитию сноровки, смекалки и воображения ребенка. Для подростков установлены спортивные тренажеры. Кроме того, в ЖК разработаны и специальные велосипедные трассы.
Детские площадки, по мнению экспертов, обязательно нужно зонировать по возрастам и степени активности. То есть во дворе должны быть места как для самостоятельной уединенной игры или общения двух-трех малышей (песочница, бьющие из земли фонтанчики и пр.), так и шумные игровые площадки, сопряженные с физической активностью, – для детей младшего и среднего школьного возраста (лазалки-качели-канаты и пр.), а также зоны для общения и коммуникации подростков (беседки, скамейки, столики).
Одним из сегодняшних трендов является размещение больших детских площадок и развлекательных зон не внутри дворов, а на отдельной территории. Например, в микрорайоне «Бунинские луга» от девелопера ПИК создано игровое пространство для детей и взрослых в концепции PlayHub – «Пирамиды». Это целый игровой город под открытым небом: здесь есть домики, качели, песочницы и горки для малышей. Для детей постарше – башни, веревочный комплекс, сеточный мост и батут. На площадке есть водный каскад со множеством развилок и островков, где дети прыгают, запускают лодки и кораблики. Другая зона – SpotHub – представляет собой многофункциональные пространства, объединяющие спортивную и социальную функции. Здесь расположены скейтпарк, места для стритбола, традиционные спортивные площадки и workout.
«Чужие здесь не ходят»
Советские дворы не могли похвалиться благоустройством, но являлись уникальным местом для общения, где все жители знали друг друга, а родители безбоязненно отправляли детей на прогулки, поскольку это было абсолютно безопасно.
Современные девелоперы в стремлении вернуть дворам прежнюю камерность изолируют их от посторонних, но в основном идут по пути наименьшего сопротивления, просто огораживая территорию и организуя контрольно-пропускной пункт охраны. Но есть и более интересные решения. Так, в «Ривер Парк» придомовое пространство корпусов приподнято почти на три метра, благодаря чему прохожие с улицы не могут попасть во двор. Похожий принцип реализуется в ЖК «Город на реке Тушино-2018». Отсутствие заборов создает единую комфортную для жизни среду и упрощает коммуникацию между жителями.
«Двор – это неотъемлемая часть любого современного жилого комплекса, – убеждена Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Сейчас покупатели выбирают не просто квадратные метры, а образ жизни. За последние годы подход к проектированию общественных пространств и благоустройству трансформировался. Технологии и архитектурные приемы, жизненные сценарии, ценности стали более разнообразными и сложными. В 2020 году на этот тренд наложилась пандемия, изменившая характер занятости людей и культуру взаимодействия с окружающим миром. Жители теперь хотят больше времени проводить внутри и рядом с домом, иметь доступ к многофункциональным пространствам, меньше выезжать в центр, чтобы разнообразить свой досуг. Поэтому основная задача девелоперов сегодня – создавать универсальную среду, комфортную для совершенно разных социальных и возрастных групп. При этом нужно уходить от заборов и искусственной изоляции – безопасность вовсе не противоречит открытости».
Обзор интересных практик
За последние несколько лет в Москве появилось немало проектов с дворами, благоустроенными по индивидуальным проектам. Для этого девелоперы привлекают известные архитектурные бюро, которые специализируются на создании крупных общественных городских пространств. Например, по проекту Wowhaus – автора благоустройства Крымской набережной и парка «Музеон» – разработана концепция внутреннего двора в жилых комплексах «Фили Град», «Царская площадь» и комплексе апартаментов «Басманный, 5». В последнем применяются практики организации многоуровневого пространства, которые характерны для Японии и Западной Европы.
Студия Артемия Лебедева разработала проект благоустройства бульвара в ЖК «Резиденции архитекторов» в Басманном районе. Геометрия мощения и озеленения создает ритмичную композицию, которую дополняют малые архитектурные формы в виде навесов и качелей. У реки ось бульвара раскрывается во вторую масштабную зону – зеленую площадь. Она имеет плавные природные формы и контрастирует с прямолинейным бульваром. Площадь укрыта светопрозрачным навесом, который представляет собой схему Москвы – она же повторяется тенью на мощении. Тонкие светлые колонны создают эффект невесомости. Для жилого комплекса «Селигер Сити» архитекторы голландского бюро MLA Plus разработали концепцию, выстроенную вокруг искусственного водоема и обширной зеленой зоны, променада для жителей.
В жилом комплексе «Солнечная система» от Urban Group внутридворовое пространство организовали по примеру азиатских стран. Автомобильный и пешеходный уровни здесь разделены по вертикали: внизу расположены проезжая часть и автомобильные парковки, а бульвары, дворы, детские площадки и прогулочные зоны приподняты на 7–8 м. Таким образом, жители могут обойти весь жилой комплекс, не пересекая автодорог.
Любит удивлять нестандартными решениями и компания Tekta Group: в ее проекте Eniteo на Севастопольском проспекте предусмотрена необычная общественная терраса на 39-м этаже, доступная для всех жителей комплекса, а в ЖК Ever создано уникальное пространство с разноуровневым двором, секретными садами, природным амфитеатром и различными арт-объектами. К слову, эксплуатация крыш является очень интересным, но пока еще малораспространенным в России трендом. Ландшафтный парк с зонами отдыха разбит на крышах элитного квартала «Сады Пекина» от «Галс-Девелопмент». Также в ЖК «Событие» от «Донстроя» крыши малоэтажных секций планируется превратить в зеленые террасы для жителей.
«Отдельные решения в благоустройстве можно назвать модными, поскольку их используют многие девелоперы, желая выглядеть прогрессивно, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это, например, дворы без машин, входы в подъезд на уровне земли, ландшафтный дизайн, интересные лавочки, велодорожки и т.п. Но главное в грамотном благоустройстве – это не конкретный набор инструментов, а общие принципы и зонирование пространства. Важно, чтобы не возникало конфликта интересов конкретных групп жителей: владельцев собак, тинейджеров, родителей, гуляющих с малышами, и взрослых без детей, которые просто хотят подышать воздухом на лавочке. Успех благоустройства – в удовлетворении потребностей каждого резидента. Еще один важный тренд – многофункциональность. Элементы благоустройства не должны диктовать жестких и узких вариантов использования. Нужно давать людям некоторое разнообразие условий для различных типов активностей, и они самоорагнизуются, спонтанно сформируют группы по интересам. Большой стол во дворе, где взрослая часть жителей будет играть в шахматы; гамаки-качели для групп подростков; дорожки для мам с колясками и спрятанные в песке игрушки для малышей-кладоискателей – чем больше разнообразие сред, тем интенсивнее идет взаимодействие внутри сообщества».