Штучный товар – необычные форматы жилья в Новой Москве
За последние годы архитектурные решения в проектах новостроек в Новой Москве стали намного более разнообразными, чем семь лет назад, когда эти территории присоединили к столице. От исключительно типовых планировок застройщики отказались, и сейчас у покупателей нового жилья здесь большой выбор нестандартных помещений. Аналитики «Метриум» рассказывают, какие новые варианты квартиры доступны на новомосковском рынке первичного жилья.
На рынке новостроек Новой Москвы девелоперы ведут продажи в 33 проектах застройки порядка 10,7 тыс. квартир. Среди них преобладают однокомнатные квартиры, на долю которых приходятся 35% вариантов жилья. Далее следуют двухкомнатные квартиры (35%), студии (17%), трехкомнатные квартиры (13%). Однако на местном рынке есть и нестандартные варианты жилья: квартиры с террасами, с мастер-спальнями, двухуровневые квартиры, пентхаусы и квартиры с окном в ванной.
Квартиры с террасами
Новая Москва – это преимущественно природные территории, где нет плотной городской застройки, но есть леса, поля, реки и водоемы, поэтому из окон многих квартир в местных новостройках открывается пейзажный вид на окрестности. Конечно, девелоперы используют это локальное преимущество для привлечения будущих новоселов, которые хотят любоваться природными красотами не только из окна, но и будучи на открытом воздухе. Поэтому в некоторых комплексах проектируются квартиры с террасами.
Раньше такое жилье было редкостью – в типовых домах имелись балконы, которые, как правило, в силу своих габаритов и архитектурных особенностей (не выступали за пределы фасада) можно было использовать только как подсобное помещение. Сейчас в Новой Москве есть жилые комплексы с террасами.
Так, в ЖК «Прокшино», который строит ГК «А101» рядом с одноименной станцией метро в Сосенском поселении, квартиры с террасами продаются во втором и шестом корпусах. Речь идет о больших лотах площадью от 108 кв.м до 152 кв.м. Их цена варьируется от 18,9 млн рублей до 26,2 млн рублей. Причем среди таких вариантов жилья можно выбрать квартиры как с отделкой, так и без неё.
«Терраса – это едва ли не самое универсальное пространство квартиры, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино», «Южное Бунино»). – Она может быть летней зоной для занятий спортом или йогой, летним садом, игровой зоной для детей или оригинальным местом для приема гостей, наконец, здесь можно просто медитировать или предаваться созерцательному отдыху. При этом в Новомосковском округе Москвы, с его обилием зеленых зон и чистым воздухом, квартира с террасой терраса выглядит более привлекательной покупкой, чем даже в историческом центре Москвы».
Квартиры с террасами есть в двух проектах застройки ГК «МИЦ» – в ЖК «Кленовые аллеи» и «Южное Бунино», которые возводятся соответственно в Десёновском и Сосенском поселениях. Площадь жилья с такой опцией здесь поменьше – варьируется от 54 кв.м до 77 кв.м, поэтому их цена соответственно ниже – от 11,7 млн до 15,1 млн рублей.
Квартиры с мастер-спальнями
Другая сравнительно новая характеристика – квартиры с мастер-спальнями. Раньше они были редкостью, но в последние годы встречаются в большинстве новых жилых комплексов Новой Москвы.
Мастер-спальня – это спальня со смежной ванной комнатой и часто гардеробом. Название пришло из английского, где master означает «хозяин», то есть речь идет о спальне для хозяина дома, который имеет таким образом прямой доступ к приватной ванной комнате и своему гардеробу. Нередко из мастер-спальни еще можно выйти на балкон или террасу. В квартирах с мастер-спальней всегда есть второй санузел – гостевой, который находится у входа в квартиру или рядом с кухней.
Квартиры с мастер-спальней в Новой Москве сейчас предлагают многие застройщики. К примеру, в проектах ГК «А101» их площадь варьируется от 53 кв.м. до 107 кв.м., а стоимость – от 10,1 млн рублей до 23,4 млн рублей (ЖК «Прокшино»).
Двухуровневые квартиры
Есть и формат жилья, который был заимствован новомосковскими застройщиками из практики девелоперов дорогих новостроек – двухуровневые квартиры. Обычно их проектируют в комплексах бизнес-класса и выше. Это большое жилье, рассчитанное на семью, которая среди прочего стремится обеспечить максимальную приватность всем её членам, ведь фактически речь идет о двух отдельных квартирах, находящихся на разных этажах дома, но связанных лестничным переходом. Впрочем, оборудовать двухуровневую квартиру можно по-разному – площадь позволяет. На первом уровне, к примеру, организуется зона приема гостей с большой гостиной, кухней, баром, обеденной, домашним кинотеатром, а на втором уровне – приватная зона отдыха со спальнями.
Двухуровневые квартиры в Новой Москве есть в ЖК «Кленовые аллеи» (ГК «МИЦ»). Самый доступный вариант – пятикомнатная квартира в 14-м корпусе площадью 106 кв.м. за 16,8 млн рублей. На первом этаже предусмотрены две спальни, два санузла и кабинет с кладовой, а на втором – кухня-гостиная, гардероб и большая спальня площадью 20 м. Самая большая из доступных имеет площадь 118 кв.м., а стоит – 18,1 млн рублей. Планировки квартир схожие, с той только разницей, что во второй квартире не одна большая, а две спальни поменьше.
Пентхаусы
Пентхаусы также появились на новомосковском рынке новостроек. Пентхаус – это квартира, которая расположена на последнем этаже здания и занимает весь этаж или значительную его часть (например, половину, соседствуя с другим пентхаусом). Этот формат жилья застройщики также переняли из практики рынка высокобюджетного жилья. В отличие от других квартир, пентхаус более приватный, ведь у его жителей непосредственных соседей либо нет, либо очень мало. Также это жилье с лучшими видовыми характеристиками благодаря высокому этажу и окнам, обращенным во все стороны света.
В Новой Москве пентхаусы можно найти в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District, который строит Группа «Родина» в Десёновском поселении. Пентхаусы площадью от 125 кв.м до 145 кв.м. Высота потолков в них достигает 4,3 м. В одном из таких пентхаусов предусмотрены три спальни (в том числе мастер-спальня), два санузла, гардеробная, терраса и балконы.
«Пентхаусы – это эксклюзивный формат жилья, его обладатель подчеркивает тем самым свой высокий статус, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В Новой Москве в нашем жилом культурно-образовательном кластере из окон пентхауса открывается роскошный вид на парк, красивый бульвар и во двор корпуса. То есть у жителей такой квартиры будет практически круговой обзор живописных окрестностей».
Также пентхаусы есть в другом проекте бизнес-класса в Новой Москве Vnukovo Country Club (Первомайское поселение) от ГК «Примаком». Здесь у пентхаусов с четырьмя спальнями и гостиной есть еще и доступ на эксплуатируемую крышу. Их площадь начинается от 314 кв.м, из которых 220 кв.м – крыша.
Квартиры с окном в ванной комнате
Окно в ванной – только на первый взгляд незначительная опция. На самом деле это дополнительный источник света, причем естественного, что помогает визуально расширить и «оживить» пространство, а также дает дополнительные преимущества для дизайна помещений. Окна в ванных можно встретить в сталинках, но в эпоху массовой жилой застройки от них отказались и даже отвыкли. Затем эта опция появилась в высокобюджетном сегменте, а сейчас распространяется в комфорт-классе.
В Новой Москве сейчас много жилых комплексов, где в квартирах предусмотрены оконные проемы в ванных. Немало таких в проектах группы «А101». Самая доступная из них – двухкомнатная квартира в ЖК «Прокшино» площадью 53 кв.м за 10,1 млн рублей. Окно здесь есть в ванной комнате площадью 3,8 кв.м. которая примыкает к мастер-спальне.
«Эксклюзивные форматы квартир действительно распространяются на рынке новостроек Новой Москвы, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако их совсем немного, то есть речь идет буквально о штучных предложениях. В основном они рассчитаны на покупателей с большим бюджетом, которых в ТиНАО год от года становится все больше. В целом же рост разнообразия архитектурных и планировочных решений в современных домах говорит о том, что Новая Москва становится весьма привлекательным рынком жилья в столице и уже не ассоциируется с экономичными и типовыми решениями».
Черная речка: эпоха возрождения
Процесс редевелопмента территорий «серого пояса» Санкт-Петербурга, активно начавшийся в конце нулевых, приносит свои результаты. На месте бывших промзон появляются современные жилые комплексы, которые постепенно формируют микрорайоны комфортного проживания, пользующиеся популярностью у покупателей жилья. И окрестности Черной речки – одна из таких локаций.
В дореволюционное время эта территория была северной окраиной Петербурга, достопримечательностью которой были загородные, «дачные» особняки. Старейший и крупнейший из них – дача Строганова, построенная в конце XVIII века, – до нашего времени не сохранился. Но львы, когда-то украшавшие вход в него, теперь «охраняют» Стрелку Елагина острова. А вот возведенная в середине XIX века в неоготическом стиле дача Салтыковой, хорошо известная россиянам по эпизоду «Кровавая надпись» в сериале режиссера Игоря Масленникова «Шерлок Холмс и доктор Ватсон», до сих пор красуется у самого входа в станцию метро «Черная речка».
В конце XIX века на набережной Большой Невки стали появляться промышленные предприятия. В советский период в локации окончательно сформировалась крупная промзона, к которой с севера примыкали кварталы жилой застройки. А сегодня именно редевелопмент бывших заводских территорий и стал драйвером развития локации.
Призовая локация
«Сегодня район Черной речки является новой престижной локацией. Ее статус определяют близость к центру города, живописная набережная, развитая инфраструктура и отличная транспортная доступность: рядом метро, ЗСД в пяти минутах езды. Территория развивается благодаря редевелопменту: большая часть строящихся и реализованных жилых комплексов располагается на территории бывших промышленных зон», – такую характеристику локации дает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По оценке экспертов, окрестности Черной речки имеют немало несомненных преимуществ, что и делает их столь популярными на рынке. «Местность лежит на границе двух престижных районов – Выборгского и Петроградского. Поэтому жители могут в полной мере наслаждаться близостью к историческому и деловому центру Петербурга, а также развитой инфраструктурой», – отмечает начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Действительно, поскольку локация никогда не была исключительно промзоной, а включала в себя жилые кварталы, ее отличает развитая социальная и коммерческая инфраструктура. Имеются детские сады, школы, поликлиники, иные медицинские учреждения. Работает ряд крупных торгово-развлекательных комплексов, магазины крупнейших ритейлеров, фитнес-центры, кафе и рестораны, предприятия сервиса. Большая часть проектов предусматривает строительство социальных и коммерческих объектов, что позволит сохранить высокий уровень обеспеченности инфраструктурой.
Транспортная доступность территории также на высоте. Локация фактически расположена между двумя станциями метро «Черная речка» (синей линии) и «Лесная» (красной ветки). Это обеспечивает комфортный проезд в любую точку города на общественном транспорте. Не хуже обстоят дела и с потенциалом для поездок на личном авто. «Всего за 10 минут можно доехать до центра (Петроградская сторона), столько же – до ЗСД», – говорит Николай Гражданкин.
Он также отмечает обилие парков и скверов: «Ботанический сад, парк Лесотехнической академии, сад Александра Матросова и прочие. Меньше 5 минут займет поездка до утопающего в зелени Елагина острова».
Взрывной редевелопмент
Сейчас уже сложно сказать, почему в нулевых девелоперы не обратили особого внимания на локацию, однако на ранней стадии процесса городского редевелопмента на Черной речке было тихо. «Первым проектом в районе Черной речки стал ЖК Riverside, который Setl Group построила на Ушаковской набережной. Это жилой комплекс бизнес-класса. Среди квартир – варианты с эксклюзивными видами, которые не открываются ни из одного другого дома в Петербурге: одновременно на Малую Невку, Большую Невку и Черную речку. Проект вышел в продажу в 2012 году, изменил отношение петербуржцев к локации и повысил ее престиж», – вспоминает Ольга Трошева.
Труднее всего, конечно, было пионерам освоения локации, ведь там располагалось еще много промзон, что, несомненно, снижало интерес потенциальных покупателей земли. Зато сейчас, когда территория практически поделена на участки жилищной застройки в рамках редевелопмента, формируется новый район для удобного проживания. Поэтому теперь период развития комфорт-класса уходит в прошлое.
«Территория в районе Черной речки в настоящее время входит в число наиболее активно подвергающихся редевелопменту. Это очень перспективная локация для девелоперов, для извлечения больших доходов, – близость к историческому центру, хорошая транспортная доступность, хорошее озеленение, развитая социальная инфраструктура обеспечивают очень высокий интерес к ней со стороны застройщиков. Здесь ведет строительство ряд крупных девелоперов, таких как «Группа ЛСР», Группа ЦДС, «ЮИТ Санкт-Петербург», РСТИ («РосСтройИнвест), «Отделстрой» и др. Проекты относятся к высоким ценовым сегментам жилой недвижимости – “бизнес” и “комфорт-плюс”», – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
По словам руководителя группы маркетинга компании ЦДС Петра Буслова, одно из достоинств Черной речки заключается в низкой плотности жилой застройки, что выгодно отличает ее от других районов нового строительства. «К преимуществам территории можно также отнести однородность новых проектов, относящихся к сегментам жилья комфорт- и бизнес-класса. Это позволит изначально сформировать в районе однородную жилую среду. Также плюсом является то, что здесь не было вредных производств, а большая часть предприятий уже не работает», – отмечает он.
В то же время, по мнению Юрия Зарецкого, для редевелопмента территорий Черной речки характерны те же недостатки, что и для большинства проектов в этой сфере. «В частности, наблюдается подавляющее преобладание жилой застройки над другими сегментами недвижимости, не планируется масштабная модернизация улично-дорожной сети, не рассматривается создание общественных пространств, отсутствуют новые зоны зеленых насаждений общего пользования (в рамках самих проектов озеленение и благоустройство, разумеется, предусмотрены)», – говорит эксперт.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в настоящее время средняя цена квадратного метра в локации – 152,2 тыс. рублей. «Это на 11% больше, чем годом ранее, и соответствует рыночной динамике», – уточняет Ольга Трошева. Схожие цифры называет и Пётр Буслов. «Цены в локации составляют 150–170 тыс. рублей за 1 кв. м. В сданных домах – до 200 тыс. В будущем застройка территории вокруг Черной реки продолжится с акцентом на проектах бизнес-класса», – уверен он.
Мнение
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– В этой локации наша компания строит ЖК бизнес-класса ЦДС «Чёрная Речка». В его состав войдут девять корпусов с закрытыми дворами, детсадом на 530 мест, школой на 1320 учеников и подземным паркингом более чем на 2,5 тыс. машино-мест. Комплекс рассчитан на семейных покупателей: больше половины планировок – это просторные двух- и трехкомнатные квартиры, в которых предусмотрены мастер-спальни, помещения для хранения и хозяйственные зоны, вместительные кухни-гостиные, ванные комнаты с окном и эксклюзивные квартиры с большими открытыми террасами. В проекте эстетика сочетается с многофункциональной средой для жизни и отдыха. Так, рядом с домами предусмотрена собственная прогулочная зона – променад вдоль Белоостровской улицы, на который будут выходить рестораны, кафе и магазины. Сейчас в продаже находятся квартиры в четырех корпусах: 1, 2, 3 и 5. Корпуса 2 и 3 будут введены в эксплуатацию в III квартале 2021 года, корпус 1 – в I квартале 2022 года, корпус 5 – во II квартале 2022 года. Квартира вблизи Черной речки идеально подойдет для тех, кто хочет жить вблизи исторического центра, но при этом иметь удобный выезд за город.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»:
– Одним из исключительных преимуществ ЖК «Новый Лесснер» станет тишина – как в квартирах, так и на территории комплекса. Окна домов не выходят на шумные магистрали, поблизости нет ни железных дорог, ни прочих «громких» объектов. Дворы в комплексе будут свободны от машин и закрыты от посторонних. На территории, доступной только для жильцов, расположатся аллеи для прогулок и уютные места для отдыха. Автомобили расположатся в подземных и многоуровневых паркингах. Машино-место можно приобрести уже сейчас. При покупке двух- и трехкомнатных квартир предоставляется скидка 50% на одно машино-место. С закрытой территории «Нового Лесснера» ведут три удобных выезда в разных направлениях. Это позволит прокладывать удобные маршруты в обход пробок. Во дворе будут построены детский сад и школа. Отличительной особенностью проекта является полное отсутствие студий. На этаже всего по четыре квартиры. Фасады домов выполнены в элегантном неоклассическом стиле с использованием натуральной терракоты. В дизайнерском оформлении парадных холлов преобладает стиль ар-деко, сочетающий в себе шик и утонченность.
Ценовая дифференциация. Почему отличаются цены на квартиры в одном ЖК?
Разница в цене между одинаковыми по метражу квартирами, расположенными в одном жилом комплексе, может достигать 30%. В чем причины?
Ценообразование – сложный процесс, при котором учитывается совокупность множества факторов. Есть некие базовые – этаж, площадь, количество комнат. Однако затем включаются тонкости. По словам директора по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никиты Пальянова, разница в цене может быть обусловлена этажом, видом из окна, планировкой, площадью квартиры (чем меньше метраж, чем дороже стоимость квадратного метра), наличием или отсутствием балкона, количеством санузлов или гардеробных.
Кроме того, отделы продаж в компаниях регулярно отслеживают темп реализации квартир и корректируют цены в зависимости от спроса.
Нюансы поэтажных планировок
По мнению директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в первую очередь цена «квадрата» меняется в зависимости от количества комнат в квартире. «Хотя при грамотной квартирографии цена «метра» в трехкомнатной квартире не должна сильно отличаться от стоимости в однокомнатной», – полагает он.
Есть и второй фактор, который влияет на стоимость, – качество планировок. «Застройщики заинтересованы сделать каждую квартиру как можно лучше. Но есть определенные технические ограничения, а также ограничения, накладываемые геометрией самих секций и «посадкой» здания на участке, которые не позволяют сделать одинаково эргономичными все планировки. Очевидно, что менее удачные решения стоят несколько дешевле более удачных», – поясняет Сергей Терентьев.
«Мы часто говорим: «В доме нет двух идентичных квартир». И это не только про площадь и планировку. Даже если планировки похожи, квартиры располагаются в разных секциях, на разных этажах, по-разному ориентированы по сторонам света, с разным количеством «соседей» на этаже. Это всё вместе влияет на качество жизни в каждой конкретной квартире, ее видовые характеристики, уровень инсоляции и прочее», – отмечает начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
В одном и том же доме могут быть как квартиры с кухнями-гостиными увеличенных площадей, с окнами в ванных комнатах, с двумя или угловыми просторными террасами, так и стандартные эргономичные пространства с одной застекленной лоджией или балконом, рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Но если проект стандартный, с сопоставимыми видовыми характеристиками во всех квартирах, разница будет небольшой, уточняет она. В этом случае дешевле бывают квартиры на первых этажах – они традиционно пользуются меньшим спросом у покупателей. Дополнительно снижается цена за «квадрат» в крупногабаритных квартирах (оптом всегда дешевле).
«Повышение цен на видовые квартиры и лоты на высоких этажах помогает сбалансировать спрос. Так, клиенты, для которых расположение квартиры не является значимым фактором, предпочитают сэкономить и выбрать ее на нижних этажах, без примечательного вида из окон», – говорит руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов. «Такой инструмент, как цена, дает возможность регулировать спрос на разные форматы жилья», – резюмирует Ася Левнева.
Ценовой перепад
«Чем более оригинален проект, чем интереснее локация, тем больше может быть разница в цене. А то, почему эксклюзивный товар дороже стандартного, понимают все», – говорит Ася Левнева.
Например, в таких проектах, как «Балтийская жемчужина», ценообразование сложнее, чем в типовых: так, цена на панорамные квартиры, с видами на парки и залив, выше на 10–15%. Кроме того, в проекте есть квартиры разных классов и разного формата. Разница в ценах достигает 30%. В проекте «Новый Лесснер» от «Отделстроя» разница в цене между первым и верхним этажом в некоторых секциях может доходить до 3,5 млн рублей: верхние квартиры – видовые. В элитном сегменте стоимость «квадрата», например, в пентхаусе и в квартире на каком-либо из этажей, может отличаться на 200 тыс. рублей, утверждает Никита Пальянов.
«Разница в цене между квартирами в одном ЖК может достигать 15–25%. Понятно, что большие видовые квартиры на последних этажах будут самыми дорогими. Вместе с тем бывают ситуации, когда на первых этажах располагаются квартиры с видом на парк, а на последних – на промзону», – рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева.
Свою лепту в ценообразование вносят маркетологи. Традиционно 60–70% себестоимости новостройки составляют затраты на строительство. На прокладку коммуникаций и подготовку территории расходуется еще 15%. На маркетинг, рекламу и офисный персонал уходит не более 5% стоимости всего проекта, отмечает Ася Левнева.
«В проектах, где продажи ведутся преимущественно от застройщика, на рекламу закладывается около 3% в цене «метра». В некоторых случаях этот процент может быть выше, например, на старте проекта, особенно для компаний, выходящих на рынок недвижимости впервые. В конечном итоге все зависит от финансовой модели проекта», – рассказывает Никита Пальянов.
По оценке Сергея Терентьева, многое зависит от квартирографии: «С маркетинговой точки зрения, более интересны квартиры с хорошими, выверенными планировками. На них застройщик может сделать определенную наценку. В такой ситуации разница в цене одинаковых по метражу квартир может доходить до 5–7%».
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Разница в цене квадратного метра в зависимости от этажа присутствует далеко не во всех жилых комплексах. Но если у объекта есть видовые характеристики, то квартиры на более высоких этажах будут стоить несколько дороже аналогов, расположенных ближе к земле.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»
– В одном проекте цены на квартиры могут различаться на 50% или даже в несколько раз, если речь идет о премиальной недвижимости. Многое зависит от видовых характеристик: вида на парк, водную гладь, исторический центр. Например, разница в стоимости квартир в нашем ЖК бизнес-класса «Наутилус» с окнами, которые выходят на Матисов канал, и аналогичных вариантов без видовых характеристик сегодня составляет 9–26%. Цена обусловлена более высоким спросом на видовые квартиры. Стоимость квартир может варьироваться в зависимости от этажа. Например, традиционно дешевле квартиры на первом этаже и даже на первом жилом этаже над «коммерцией». В масс-маркете цена на них может быть ниже 70–100 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе – больше. Раньше меньшим спросом пользовались также последние этажи, поскольку покупатели попросту боялись протечек и сломанных лифтов. Сейчас такие опасения уходят в прошлое, а последний этаж все чаще обретает новый смысл, статус, и, соответственно, квартиры здесь становятся дороже. Во многих новостройках последний этаж занимают более интересные варианты квартир – с видовыми характеристиками, панорамным остеклением, высокими потолками, террасами, мансардными окнами. Стоимость квартир может отличаться и в силу удачности или неудачности того или иного планировочного решения. В частности, не самые функциональные планировки могут появиться в угловых секциях, где иначе сложно сформировать пространство. Чтобы поддержать спрос на них, застройщик предлагает более привлекательную стоимость.