Штучный товар – необычные форматы жилья в Новой Москве
За последние годы архитектурные решения в проектах новостроек в Новой Москве стали намного более разнообразными, чем семь лет назад, когда эти территории присоединили к столице. От исключительно типовых планировок застройщики отказались, и сейчас у покупателей нового жилья здесь большой выбор нестандартных помещений. Аналитики «Метриум» рассказывают, какие новые варианты квартиры доступны на новомосковском рынке первичного жилья.
На рынке новостроек Новой Москвы девелоперы ведут продажи в 33 проектах застройки порядка 10,7 тыс. квартир. Среди них преобладают однокомнатные квартиры, на долю которых приходятся 35% вариантов жилья. Далее следуют двухкомнатные квартиры (35%), студии (17%), трехкомнатные квартиры (13%). Однако на местном рынке есть и нестандартные варианты жилья: квартиры с террасами, с мастер-спальнями, двухуровневые квартиры, пентхаусы и квартиры с окном в ванной.
Квартиры с террасами
Новая Москва – это преимущественно природные территории, где нет плотной городской застройки, но есть леса, поля, реки и водоемы, поэтому из окон многих квартир в местных новостройках открывается пейзажный вид на окрестности. Конечно, девелоперы используют это локальное преимущество для привлечения будущих новоселов, которые хотят любоваться природными красотами не только из окна, но и будучи на открытом воздухе. Поэтому в некоторых комплексах проектируются квартиры с террасами.
Раньше такое жилье было редкостью – в типовых домах имелись балконы, которые, как правило, в силу своих габаритов и архитектурных особенностей (не выступали за пределы фасада) можно было использовать только как подсобное помещение. Сейчас в Новой Москве есть жилые комплексы с террасами.
Так, в ЖК «Прокшино», который строит ГК «А101» рядом с одноименной станцией метро в Сосенском поселении, квартиры с террасами продаются во втором и шестом корпусах. Речь идет о больших лотах площадью от 108 кв.м до 152 кв.м. Их цена варьируется от 18,9 млн рублей до 26,2 млн рублей. Причем среди таких вариантов жилья можно выбрать квартиры как с отделкой, так и без неё.
«Терраса – это едва ли не самое универсальное пространство квартиры, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино», «Южное Бунино»). – Она может быть летней зоной для занятий спортом или йогой, летним садом, игровой зоной для детей или оригинальным местом для приема гостей, наконец, здесь можно просто медитировать или предаваться созерцательному отдыху. При этом в Новомосковском округе Москвы, с его обилием зеленых зон и чистым воздухом, квартира с террасой терраса выглядит более привлекательной покупкой, чем даже в историческом центре Москвы».
Квартиры с террасами есть в двух проектах застройки ГК «МИЦ» – в ЖК «Кленовые аллеи» и «Южное Бунино», которые возводятся соответственно в Десёновском и Сосенском поселениях. Площадь жилья с такой опцией здесь поменьше – варьируется от 54 кв.м до 77 кв.м, поэтому их цена соответственно ниже – от 11,7 млн до 15,1 млн рублей.
Квартиры с мастер-спальнями
Другая сравнительно новая характеристика – квартиры с мастер-спальнями. Раньше они были редкостью, но в последние годы встречаются в большинстве новых жилых комплексов Новой Москвы.
Мастер-спальня – это спальня со смежной ванной комнатой и часто гардеробом. Название пришло из английского, где master означает «хозяин», то есть речь идет о спальне для хозяина дома, который имеет таким образом прямой доступ к приватной ванной комнате и своему гардеробу. Нередко из мастер-спальни еще можно выйти на балкон или террасу. В квартирах с мастер-спальней всегда есть второй санузел – гостевой, который находится у входа в квартиру или рядом с кухней.
Квартиры с мастер-спальней в Новой Москве сейчас предлагают многие застройщики. К примеру, в проектах ГК «А101» их площадь варьируется от 53 кв.м. до 107 кв.м., а стоимость – от 10,1 млн рублей до 23,4 млн рублей (ЖК «Прокшино»).
Двухуровневые квартиры
Есть и формат жилья, который был заимствован новомосковскими застройщиками из практики девелоперов дорогих новостроек – двухуровневые квартиры. Обычно их проектируют в комплексах бизнес-класса и выше. Это большое жилье, рассчитанное на семью, которая среди прочего стремится обеспечить максимальную приватность всем её членам, ведь фактически речь идет о двух отдельных квартирах, находящихся на разных этажах дома, но связанных лестничным переходом. Впрочем, оборудовать двухуровневую квартиру можно по-разному – площадь позволяет. На первом уровне, к примеру, организуется зона приема гостей с большой гостиной, кухней, баром, обеденной, домашним кинотеатром, а на втором уровне – приватная зона отдыха со спальнями.
Двухуровневые квартиры в Новой Москве есть в ЖК «Кленовые аллеи» (ГК «МИЦ»). Самый доступный вариант – пятикомнатная квартира в 14-м корпусе площадью 106 кв.м. за 16,8 млн рублей. На первом этаже предусмотрены две спальни, два санузла и кабинет с кладовой, а на втором – кухня-гостиная, гардероб и большая спальня площадью 20 м. Самая большая из доступных имеет площадь 118 кв.м., а стоит – 18,1 млн рублей. Планировки квартир схожие, с той только разницей, что во второй квартире не одна большая, а две спальни поменьше.
Пентхаусы
Пентхаусы также появились на новомосковском рынке новостроек. Пентхаус – это квартира, которая расположена на последнем этаже здания и занимает весь этаж или значительную его часть (например, половину, соседствуя с другим пентхаусом). Этот формат жилья застройщики также переняли из практики рынка высокобюджетного жилья. В отличие от других квартир, пентхаус более приватный, ведь у его жителей непосредственных соседей либо нет, либо очень мало. Также это жилье с лучшими видовыми характеристиками благодаря высокому этажу и окнам, обращенным во все стороны света.
В Новой Москве пентхаусы можно найти в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District, который строит Группа «Родина» в Десёновском поселении. Пентхаусы площадью от 125 кв.м до 145 кв.м. Высота потолков в них достигает 4,3 м. В одном из таких пентхаусов предусмотрены три спальни (в том числе мастер-спальня), два санузла, гардеробная, терраса и балконы.
«Пентхаусы – это эксклюзивный формат жилья, его обладатель подчеркивает тем самым свой высокий статус, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В Новой Москве в нашем жилом культурно-образовательном кластере из окон пентхауса открывается роскошный вид на парк, красивый бульвар и во двор корпуса. То есть у жителей такой квартиры будет практически круговой обзор живописных окрестностей».
Также пентхаусы есть в другом проекте бизнес-класса в Новой Москве Vnukovo Country Club (Первомайское поселение) от ГК «Примаком». Здесь у пентхаусов с четырьмя спальнями и гостиной есть еще и доступ на эксплуатируемую крышу. Их площадь начинается от 314 кв.м, из которых 220 кв.м – крыша.
Квартиры с окном в ванной комнате
Окно в ванной – только на первый взгляд незначительная опция. На самом деле это дополнительный источник света, причем естественного, что помогает визуально расширить и «оживить» пространство, а также дает дополнительные преимущества для дизайна помещений. Окна в ванных можно встретить в сталинках, но в эпоху массовой жилой застройки от них отказались и даже отвыкли. Затем эта опция появилась в высокобюджетном сегменте, а сейчас распространяется в комфорт-классе.
В Новой Москве сейчас много жилых комплексов, где в квартирах предусмотрены оконные проемы в ванных. Немало таких в проектах группы «А101». Самая доступная из них – двухкомнатная квартира в ЖК «Прокшино» площадью 53 кв.м за 10,1 млн рублей. Окно здесь есть в ванной комнате площадью 3,8 кв.м. которая примыкает к мастер-спальне.
«Эксклюзивные форматы квартир действительно распространяются на рынке новостроек Новой Москвы, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако их совсем немного, то есть речь идет буквально о штучных предложениях. В основном они рассчитаны на покупателей с большим бюджетом, которых в ТиНАО год от года становится все больше. В целом же рост разнообразия архитектурных и планировочных решений в современных домах говорит о том, что Новая Москва становится весьма привлекательным рынком жилья в столице и уже не ассоциируется с экономичными и типовыми решениями».
ЖК Terra – территория счастливых людей
В районе Черной речки в настоящее время идет редевелопмент бывших промышленных территорий. На их месте формируется новый жилой район повышенной комфортности. Одним из заметных проектов, строящихся в этой локации, является жилой комплекс Terra от холдинга РСТИ («Росстройинвест»).
Оптимальная локация
По мнению специалистов рынка, промышленное прошлое пока приводит к недооцененности этой территории, но уже через несколько лет ее престижность заметно вырастет. Это не удивительно, ведь локация находится очень близко к центру. Добраться до исторических районов хоть на общественном транспорте (метро), хоть на личном автомобиле – дело 10–15 минут.
ЖК Terra строится на Земледельческой улице, в пешеходной доступности от станций метро «Лесная» красной ветки (примерно 12–15 минут) и «Черная речка» синей линии (чуть дольше). Наличие рядом значимых транспортных магистралей (в том числе выездов на Ушаковскую набережную, Приморский проспект и Приморское шоссе, Выборгскую набережную) оптимизирует передвижение личным транспортом.
Поскольку локация никогда не была исключительно промзоной, а включала в себя жилые кварталы, ее отличает развитая социальная и коммерческая инфраструктура. Имеются детские сады, школы, поликлиники, иные медицинские учреждения. Работают ряд крупных ТРК, магазины крупнейших ритейлеров, фитнес-центры, кафе и рестораны, предприятия сервиса. Проект ЖК Terra также предусматривает строительство детского сада и коммерческих объектов, что станет вкладом холдинга РСТИ в сохранение высокого уровня обеспеченности инфраструктурой.
Локацию отличают обилие зеленых зон и благоприятная экологическая обстановка (производств высоких классов вредности в районе Черной речки не было). В непосредственной близости от ЖК Terra находятся Ланской и Пионерский сады, парк Лесотехнической академии, чуть дальше – Удельный и Строгановский парки, Салтыковский сад и др.
Особые опции
В жилом комплексе Terra сочетаются современные технологии строительства, долговечные фасады природных оттенков, широкий выбор функциональных планировочных решений и благоустроенная придомовая территория.
Двор комплекса будет закрыт от машин, в нем разместятся детские площадки, зоны для отдыха и занятий спортом. Для хранения автомобилей предусмотрены встроенно-пристроенный паркинг и открытые стоянки. Зона парковки и холлы будут находиться под видеонаблюдением, в подъездах установят видеодомофоны. Будет выполнена авторская отделка холлов, установлены бесшумные скоростные лифты, устроены помещения для хранения колясок и спортивного инвентаря.
В проекте Terra есть квартиры для любых групп покупателей – от студий до трехкомнатных, включая эксклюзивные форматы с террасами, окном в ванной комнате, а также лоты с мастер-спальнями и гардеробными. Сейчас продажи ведутся в двух корпусах из трех, стоимость квартир начинается от 3,6 млн рублей.
Справка
Жилой комплекс Terra строится на Земледельческой улице, в обжитой части Приморского района Санкт-Петербурга. Проект относится к сегменту «бизнес лайт» и предполагает строительство трех домов переменной этажности (от 7 до 13 этажей), в которых разместятся 1409 квартир. Корпуса возводятся по кирпично-монолитной технологии с вентилируемыми фасадами из фиброцементных панелей и кирпичных вставок. Предусмотрено строительство встроенно-пристроенного паркинга и детского сада на 220 мест. На первых этажах зданий спроектированы помещения для торгово-сервисной инфраструктуры. Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на III квартал 2021 года; завершение всего проекта – на III квартал 2022 года.
Мнение
Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга холдинга РСТИ («Росстройинвест»):
– Черная речка – привлекательная локация со сформировавшейся застройкой и развитой транспортной инфраструктурой, поэтому недвижимость здесь пользуется стабильным спросом.
Наш жилой комплекс Terra расположен ближе всего к обжитой части этой локации, в шаговой доступности от двух станций метро. Поскольку на участке, на котором расположен комплекс, не было промышленных производств, рекультивация земли не потребовалась. Большим плюсом нашего проекта является наличие рядом Пионерского сада, который прекрасно подходит для прогулок на свежем воздухе.
Проще предотвратить. Вопрос самовольных перепланировок сохраняет актуальность
Вопрос самовольных перепланировок и их легализации сохраняет актуальность в Санкт-Петербурге. По мнению экспертов, это один из случаев, когда проблему проще предотвратить, чем решать.
Специалисты отмечают, что в городе сохраняется очень большой объем незаконных перепланировок. «Доля самовольных перепланировок и переустройств квартир в Петербурге достигает 90–95%», – говорит основатель проекта Росперепланировка.рф Глеб Лукьянов. «По статистике ГУП «ГУИОН», каждое третье обращение клиентов к нам по поводу перепланировок – уже по факту выполненных работ на объекте», – добавляет начальник Отдела проектирования – главный инженер СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Ирина Шуткина.
«Собственники перестраивают объекты «под себя». Нежилые помещения – под конкретный вид предпринимательской деятельности – магазин, ресторан, салон красоты или банк; квартиры – для повышения комфорта, увеличения полезной площади, создания интерьеров. Часто перестраивают жилье на первом этаже с целью перевода в нежилой фонд. В исторических доходных домах очень распространено самовольное создание ванных комнат», – рассказывает Глеб Лукьянов. «Часто выполняется объединение балкона и жилой части, кухни с коридором или комнатой. В премиальном секторе старого фонда по-прежнему стоит вопрос с мансардами», – дополняет управляющий партнер компании «Балтийский Заказчик» Мария Золотая.
Эксперты констатируют, что в последнее время ситуация в этой сфере несколько улучшилась. «Имеется тенденция к сокращению незаконных перепланировок, связанная с повсеместными проверками управляющих компаний, районных администраций, жилинспекции и даже прокуратуры», – отмечает Глеб Лукьянов. «Тенденция есть, медленная, но уверенная. То, какое количество узкоспециализированных фирм появилось на рынке, говорит о том, что спрос на услуги в этой сфере вырос», – добавляет Мария Золотая. «За 2019 год специалисты ГУП «ГУИОН» выполнили 1200 проектов перепланировки. В последние годы эта цифра растет», – говорит Ирина Шуткина, добавляя, впрочем, что говорить о снижении количества несогласованных перепланировок пока не приходится.
При этом, по ее словам, интерес к согласованию уже сделанных работ увеличивается. «Предполагаю, что связано это с тем, что при продаже квартир, где выполнена самовольная перепланировка, продавцы сталкиваются с нежеланием покупателей брать «кота в мешке», особенно если квартира приобретается по ипотечному кредиту», – отмечает эксперт.
«Процесс согласования строго регламентирован. Сейчас это можно сделать через госуслуги и МФЦ. Специализированные организации готовят стандартные пакеты документов – когда это «на потоке», то зачастую дешевле. Но стоимость разнится, и очень существенно: от 30 тыс. рублей до 600 тыс., в случаях, когда требуется обследование строительных конструкций», – отмечает Мария Золотая.
Цена услуг очень индивидуальна, соглашается Глеб Лукьянов. «Стоимость зависит от многих слагаемых, например, от площади объекта и района города, от сложности планировочных решений, предполагающих разбор частей несущих стен, усиления перекрытий, от расположения объекта в доме – памятнике истории и культуры, от необходимости изменения местоположения газового оборудования и других факторов», – перечисляет он.
При этом легализовать «самодеятельность» без радикальных переделок нередко просто нельзя. «Часто, примерно в 50% случаев, из-за ошибок при самостоятельном проведении перепланировки узаконить ее не представляется возможным! Наш совет остается прежним: до начала работ получить консультацию в специализированной организации, разработать проект перепланировки или переустройства и согласовать его с МВК – и только после этого демонтировать перегородки и переносить коммуникации в соответствии с проектом», – рекомендует Ирина Шуткина.
«Невозможно согласовать перепланировку, нарушающую строительные, противопожарные, санитарные и прочие нормы и правила», – обобщает Глеб Лукьянов. Ирина Шуткина приводит перечень самых популярных видов перепланировки, в которых граждане допускают грубые ошибки: увеличение площади кухни за счет прилегающей жилой комнаты, устройство санузла над комнатой или кухней нижерасположенной квартиры, присоединение лоджии или балкона к жилой комнате или кухне, вынос на балкон радиаторов центрального отопления, обустройство «теплого пола» за счет общедомовой системы отопления, сокращение сечения или перекрывание вентиляционных шахт, нарушение гидроизоляции или шумоизоляции в помещении и т. д.
Мнение
Глеб Лукьянов, председатель Комиссии по строительству Петербургского отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», основатель проекта Росперепланировка.рф:
– Жилищным кодексом РФ предполагается два варианта легализации самовольной перепланировки: либо в общем порядке, т. е. через согласование проектной документации с последующим вводом в эксплуатацию, либо, в случае отказа МВК, через судебный процесс. Но далеко не всякую перепланировку можно легализовать без переделки. Чтобы выяснить возможность узаконивания самовольной перепланировки, необходимо обратиться к профессионалам рынка.