Благоустройство: модные тренды
По единодушному мнению экспертов, благоустройство территорий жилых комплексов уже перестало быть формальностью, данью требованиям органов госстройнадзора. Девелоперы все более серьезно относятся к этому вопросу, делая его конкурентным преимуществом в борьбе за покупателя.
Актуальность этой темы подтверждается как ростом востребованности услуг ландшафтных дизайнеров, так и тем, что она становится предметом обсуждения в ходе отраслевых мероприятий.
Время перемен
Эксперты рынка Санкт-Петербурга и Москвы отмечают, что за последние 8–10 лет ситуация в сфере озеленения и благоустройства придомовых территорий поменялась кардинально. Более того, изменения в этой сфере продолжаются и сейчас: девелоперы ищут оптимальные по функционалу и эстетическому наполнению варианты организации пространства.
«Благоустройство территории двора в новостройках перестало быть формальностью. Сегодня девелоперы очень тщательно продумывают концепцию благоустройства, стремясь найти какие-то необычные детали. Причем это происходит в том числе и в доступных сегментах рынка недвижимости», — констатирует заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По словам Дмитрия Калинина, директора проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург», на примере разных очередей этого проекта очень хорошо видно, как за последнее десятилетие изменились подходы к благоустройству. «На начальном этапе оно носило довольно-таки минималистический характер. Примерно пять лет назад вопросу стали уделять гораздо более пристальное внимание. Появились качественные детские площадки, малые архитектурные формы (МАФ), интересные игровые зоны. Сегодня речь уже идет о создании плей-хаба, который должен стать точкой притяжения для всего района. Намечено появление разнообразных зон отдыха и активности: йога, стритбол, скейт-парк, скалолазание. Будет создана двухуровневая галерея, которая дает дополнительные возможности, а также — зона паркура», — рассказал он в ходе круглого стола, проведенного оргкомитетом конкурса «Доверие потребителя».
«Продуманные и благоустроенные дворы позволяют расширить границы жилого пространства, что стало особенно актуально в период пандемии. Люди стали больше ценить время, проведенное рядом с домом, но вне стен квартиры. Дворы в новых жилых кварталах — это территория комфорта и безопасности, площадка для коммуникаций, отдыха и развития», — отмечает руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников.
Директор службы адаптации продукта Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург Денис Величенков также подчеркивает, что пандемия усилила тренд последних лет на экосистемный подход к проектированию. «Сегодня нормой становится комфортное зонирование территории с разноуровневым озеленением, формирование зон притяжения, использование разнообразных покрытий, современного спортивного оборудования и создание арт-объектов. В жилом комплексе DOMINO компания сохранила массив существовавших до начала стройки деревьев, а также предусмотрела в проекте озеленения акцентные растения и сосны. Качественное и эстетичное благоустройство домов все сильнее влияет на лояльность покупателей», — говорит он.
Его поддерживает директор департамента маркетинга и разработки продукта жилой недвижимости компании ASTERUS Александра Кржевова. «Благоустройство дворовых и парковых пространств в проектах бизнес-класса является важнейшим продающим уникальным преимуществом проекта и в итоге оказывает влияние на цену реализации. Причем ожидания покупателей относительно качества благоустройства за последние годы также выросли. Наш жилой район ÁLIA включает 30 га благоустройства, собственный парк, зоны отдыха и площадки workout, благоустроенную набережную с велосипедными и беговыми дорожками», — рассказывает она.
А руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов обращает внимание на продолжающие происходить изменения в этой сфере. «Главный тренд последних лет при проектировании дворовых пространств — самоограничение девелоперов. Еще 5–7 лет назад во дворы старались уместить максимум функций: детские и спортивные площадки, воркаут, собачьи площадки, беседки. В результате визуальная и функциональная перегруженность не делала двор уютным и нормально приспособленным ни к одной из заявленных функций. Сегодня внутренние дворы рассматривают в первую очередь как тихую зону, двор-парк. Это место для спокойного отдыха, прогулок с маленькими детьми, занятий йогой. А все "шумные" функции, в том числе соревновательный спорт, различные праздники и другие активности переносятся за пределы дворов, в создаваемые общественные пространства», — считает эксперт.
Опции
«Начинка» проектов благоустройства становится все разнообразнее. «Доля затрат на создание дворовых пространств в большинстве случаев по-прежнему не превышает 5% от общего объема расходов на строительные работы. При этом "специализация" двора позволяет повысить качество исполнения — от уровня продуманности планировочных решений до МАФ и игрового оборудования», — говорит Павел Брызгалов.
Александра Кржевова перечисляет наиболее актуальные тренды в благоустройстве:
- Эффективное зонирование пространства по категориям целевой аудитории: возрастному критерию и типам отдыха, а также многофункциональное использование территории двора.
- Индивидуальный облик благоустройства. Широкое применение МАФ (беседок, пергол и др.). Использование декоративных деревьев и кустарников с яркой кроной (красных, желтых), хвойных — для формирования привлекательного всесезонного озеленения.
- Высокая доля озеленения: деревья (в т. ч. карликовые, хвойные, кустарники, многолетние клумбы и травы, вьющиеся растения). Ранее состав ведомости озеленения даже в проектах бизнес-класса был не такой широкий, преобладали газон и единичные молодые деревья.
- Рельеф территории двора (а не плоские дворы, как раньше) создает живое пространство, близкое к природной среде. При этом важно сохранение безбарьерной среды для удобства перемещения с детскими колясками и маломобильных граждан.
- Тренд allergy friendly — это исключение из концепции озеленения наиболее типичных аллергенных деревьев и растений (береза, ольха, орешник и др.).
- Индивидуальная многоуровневая концепция освещения дворовой территории.
- Технологичность: Wi-Fi, элементы освещения на солнечных батареях, встроенные в МАФ розетки для зарядки телефона и др.
- Современные детские площадки для разных возрастов. Создание крафтовых площадок, спроектированных индивидуально для конкретного жилого комплекса.
При этом девелоперы стараются придумать для своих комплексов какие-то новые идеи и «фишки», которые выделяли бы их на общем фоне. «В районе "Новое Горелово" мы создали для наших жителей просторный бульвар для прогулок. В ходе озеленения различными породами деревьев и кустарников высаживались уже достаточно взрослые растения, чтобы на бульвар с самого начала было приятно взглянуть. На променад-аллее можно послушать концерт, посмотреть фильм, выпить кофе, там сформированы зоны отдыха для взрослых и детей. Следующий проект — это огромный плей-хаб на территории площадью 4,5 га — место для игр и развлечений детей и подростков, которые могут туда собираться со всего микрорайона», — рассказывает архитектор-дизайнер СК «ЛенРусСтрой» Сергей Коковин.
«Уже на стадии проекта надо предусмотреть функционал объектов благоустройства. Помимо эстетических факторов, нужно учесть и практические потребности. Детские площадки должны быть не только красивыми, но и полезными. Специалисты-психологи сейчас говорят о необходимости социализации детей. С этой целью в ЖК "Янила" мы проводим специальные занятия, создали футбольный клуб. Организован прокат спортинвентаря. Не надо забывать и о взрослых — им необходима своя зона отдыха и досуга, йога, фитнес», — отмечает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
По словам Сергея Нюхалова, авторский ландшафтный дизайн стал применяться и в объектах комфорт-класса, а в более высоких ценовых сегментах это уже обязательная опция. «Выбирая проект озеленения территории, застройщики опираются не только на эстетику, но и на функциональность. Растения должны подходить нашему климату, быть легкими в уходе. Так, для ландшафтного дизайна ЖК MYPRIORITY Basmanny мы выбрали хвойные деревья, плодовые кустарники и многолетние цветы и травы. Кстати, новые многолетники, или new perennials, сейчас очень популярны — они имитируют природную среду, выглядят красиво и естественно», — рассказывает он.
«Центральная площадь в каждом нашем проекте — это, без преувеличения, "сердце" жилого квартала. Общественное пространство объединяет жителей благодаря самым разным сценариям: здесь проводятся ярмарки, устанавливается новогодняя елка, во время различных праздников управляющая компания устраивает гуляния, спортивные соревнования и другие активности. Но должны быть также и "тихие" зоны — места с беседкой или скамейкой в стороне от шумных дорог, где человек мог бы уединиться, чтобы почитать или поработать. Пожалуй, основной тренд в создании общественных пространств сегодня — это внимательное планирование самых разных сценариев общественных пространств с учетом интересов жителей любого возраста», — говорит Леон Пряжников.
Иллюстрируя концепцию «тихий двор + активные общественные пространства», Павел Брызгалов отмечает: «Двор становится для человека продолжением дома, а общественные пространства наполняются разнообразным функционалом, который дает любому возможность выбирать степень взаимодействия со средой, от пассивного поведения "вижу-слышу-наблюдаю" до активных контактов, новых личных и деловых знакомств, совместных хобби. Так, в ЖК "Прокшино" мы создаем площадь, которая станет пространством социально-культурной анимации и коммуникативной активности. Площадь будет разделена автомобильной дорогой и соединяться с помощью моста, который станет видовой и селфи-площадкой. Здесь также появится амфитеатр и навес с интегрированными торговыми павильонами. Сама площадь разделена на зоны по видам активности. В частности, здесь мы предусмотрели площадку для рождественских ярмарок, площадь со сценой для проведения концертов, а также прогулочную зону с площадками для паблик-арта и световых инсталляций».
Проблемная зона
Впрочем, тренд на создание развитого и разнообразного дворового пространства сопряжен и с появлением некоторых проблем. «Для девелопера или управляющей компании перегруженный функционалом двор только генерирует дополнительные расходы. Потому что, например, если во дворе установлено десять качелей и три горки, чинить и красить нужно их все, даже если дети качаются только на двух качелях, а на горки не залезают вообще», — говорит Павел Брызгалов.
Вопрос содержания действительно стал очень актуальным, считает генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная. «К сожалению, периодически приходится сталкиваться с тем, что качественно обустроенное дворовое пространство по прошествии времени приходит в упадок. Через десять лет после создания оно часто фактически исчезает из-за недостаточного внимания к эксплуатации. Это проблема и управляющих компаний, и, нередко, самих жителей, которые недостаточно ответственно подходят к вопросу содержания», — считает она.
С этим согласен Дмитрий Калинин. «Расширение и усложнение опций благоустройства ведет к росту платы жителей комплекса на обслуживание и ремонт размещенного оборудования и инвентаря. А к этому не все готовы прежде всего психологически. И это несмотря на то, что сами по себе затраты на эти нужды невелики, ведь плата за содержание дворового пространства в должном состоянии пропорционально делится на всех жителей», — отмечает он.
По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, создание комфортной среды для застройщика, реализующего проекты комплексного освоения территорий, — это настоящий квест. «В рамках системы проектного финансирования действует принцип «один дом — один участок». И на каждый такой надел распространяются требования по некоему набору опций благоустройства. И вместо того, чтобы комплексно формировать единые досуговые пространства, приходится дробить территорию на маленькие локальные площадки, что, конечно, идет в ущерб самой концепции создания комфортной среды», — отмечает она.
Еще один проблемный вопрос. По словам эксперта, это существующий запрет на использование школьных спортивных площадок для досуговых мероприятий жителей кварталов. «В мировой практике, напротив, культивируется максимально широкое использование этой инфраструктуры и детьми и взрослыми в то время, когда она не занята школьниками. У нас же можно встретить странную картину, когда внутридворовая спортивная площадка соседствует с школьной. А ведь место можно было использовать для создания других интересных опций благоустройства», — считает Светлана Денисова.
Жить особняком на Крестовском острове
Рынок премиальной недвижимости Санкт-Петербурга сформировался уже довольно давно и достаточно развит. Однако предложения, подобные особняку А. Труворова, на нем в любом случае останутся редкостью.
Особняк, расположенный на набережной Мартынова, 64, на Крестовском острове, является своего рода эталонным образцом элитного объекта Северной столицы. Он относится к памятникам эклектики конца XIX века, возведен в 1891–1893 годах по проекту архитектора Владимира Романовича фон Руктешеля для почтенного директора Археологического института и археографа Аскалона Николаевича Труворова. В настоящее время он реконструирован лидером рынка элитной недвижимости, компанией «Возрождение Санкт-Петербурга» (входит в «Группу ЛСР»), с воссозданием исторического облика.
Историческая аура позволит особняку стать идеальным родовым гнездом класса de luxe. Во-первых, в отличие от Москвы, где близость к центру отнюдь не является непременным требованием к премиальному объекту (вспомним ту же набившую оскомину Рублёвку), Петербург устроен иначе. Исключительно локация в исторической части города или районах, бывших до революции традиционным местом отдыха дворянства, имеет право на элитарный статус. Во-вторых, окна парадных комнат и главный фасад выходят на набережную Средней Невки и парк Елагина острова. Вид на воду – еще один обязательный атрибут премиальной недвижимости Северной столицы. И, конечно же, инфраструктура: яхт-клубы, высококлассные рестораны и развитая сфера услуг люкс-уровня – можно быть уверенным, что водитель привезет ровно те продукты, которые необходимы повару для приготовления самых необычных блюд для вашего званого ужина.
Несмотря на исторический облик – и исторический дух – «начинка» особняка суперсовременна. Он обеспечен всеми необходимыми коммуникациями и комплексной системой безопасности. Предусмотрены видеодомофонная связь, охранная сигнализация, установлен ряд камер.
Непременным атрибутом по-настоящему элитного объекта, безусловно, являются авторский дизайн отделки и оформления всех помещений класса de luxe, а также использование высококачественных импортных материалов и оборудования. Установлены деревянные окна скандинавского типа из дуба, с усиленной шумоизоляцией. Наружные и внутренние двери – дубовые. Наличники и коробка внутренних дверей – из массива бука. Ступени и площадки на парадной лестнице выполнены из итальянского мрамора. Отделка разнообразна, при этом общее сдержанное классическое решение характерно для всех помещений. На полу – норвежская паркетная доска из темного ореха.
На трех этажах особняка расположены: большая спа-зона с бильярдной, комнатой отдыха, сауной и бассейном в цокольном этаже, парадный холл, зимний сад (высота потолков – 5,3 м), винный погреб, кабинет, каминная и другие комнаты. Четыре спальни и помещение для библиотеки или гостиной в мансарде. Кроме этого, есть кухня, а также комнаты для обслуживающего персонала. Предусмотрены закрытый паркинг для четырех автомобилей и просторная терраса.
Общая площадь особняка А. Труворова – более 1,2 тыс. кв. м, располагается он на собственном участке площадью 2,1 тыс. кв. м, на котором выполнено комплексное благоустройство. Здание отличается универсальностью: может быть использовано как фамильный дом, резиденция, фешенебельные апартаменты или представительство класса de luxe.
Квартиры с видом на перспективу
В непростой экономической ситуации проекты комплексной малоэтажной застройки остаются востребованы и продолжают активно развиваться – во многом благодаря девелоперам, которые строят современное жилье с применением передовых технологий.
Центр развития
Последние несколько лет доля малоэтажных жилых комплексов в Петербурге и пригородах составляет 9–10%. В настоящий момент набирает обороты развитие южного направления.
Одна из самых масштабных на сегодняшний день малоэтажных строек ведется в Пушкинском районе Петербурга, где компания «Центр развития» реализует проект «На Царскосельских холмах». Общая площадь осваиваемой территории – 316 га. По проекту, жить здесь будет больше 40 тыс. человек.
На данный момент застроено порядка 50 га территории, включая улично-дорожную сеть. Первым объектом, построенным на территории проекта, стал бизнес-центр «Перспектива» – компания «Терминал-Ресурс» ввела его в эксплуатацию в I квартале 2016 года. Этот же застройщик строит на территории проекта жилые комплексы «Образцовые кварталы». Первый ЖК «Образцовый квартал» был сдан в конце 2016 года, второй и третий «Образцовые кварталы» сданы и заселены в 2018-м. Всего введены в эксплуатацию 16 домов с 1523 квартирами. На весну 2019 года численность населения района составляет 3,5 тыс. человек. Ведется строительство четвертого, пятого и шестого жилых комплексов.
Особого внимания заслуживает подход к освоению территории. Перед запуском проекта компания «Центр развития» подготовила градостроительную и проектную документацию, построила магистральные инженерные сети, с нуля создала улично-дорожную сеть на осваиваемой территории. Это позволило избежать хаотичной застройки и планомерно возводить жилье, социальную, коммерческую инфраструктуру.
Рядом с жилыми домами проекта «На Царскосельских холмах» появляются магазины, рестораны, спа-салоны и салоны красоты. Завершается строительство закрытой ледовой арены. Начал работу многофункциональный спортивный комплекс «Высота».
На территории вдоль Петербургского шоссе проектом предусмотрена общественно-деловая зона с рестораном, торговым центром, офисным зданием.
Получено разрешение на строительство бизнес-парка с многоуровневым паркингом и пристроенными помещениями для магазинов, кафе, офисов, предприятий бытового обслуживания.
Девелопер уделяет большое внимание развитию социальной инфраструктуры. В 2018-м открыл свои двери детский сад на 140 мест, расположенный во дворе ЖК «Образцовый квартал 2». Сейчас по городскому заказу идет проектирование общеобразовательной школы на 550 мест на участке рядом с ЖК «Образцовый квартал 3», а компания «Терминал-Ресурс» приступила к проектированию школы на 825 мест рядом с «Образцовым кварталом 5» и садика на 240 мест.
Все дороги ведут в Пушкин
Активно участвует в процессе развития территории и город: уже проведена реконструкция Петербургского шоссе, появился виадук над железной дорогой, рассматривается возможность соединения Петербургского и Киевского шоссе, чтобы можно было развести транспортные потоки. РЖД разрабатывают проект остановочного павильона с вокзалом и перехватывающей парковкой, который будет находиться на территории проекта «На Царскосельских холмах». Строительство вокзала планируется начать в следующем году, а когда его введут в эксплуатацию, добраться до Балтийского вокзала можно будет за 20 мин.
Пока «На Царскосельских холмах» строятся малоэтажные жилые дома высотой до 18 м, но высотный регламент позволяет возводить здесь и среднеэтажные здания – до 24 м. В перспективе 112 га территории «Терминал-Ресурс» планирует застроить среднеэтажными комплексами, высотой до 8 этажей. Разновысотные здания позволят по максимуму использовать преимущества уникального местоположения и сохранить видовые характеристики как можно большему количеству квартир. На участке среднеэтажной застройки также планируется возвести храм.
Своя атмосфера
В малоэтажных жилых комплексах формируется спокойная, уютная атмосфера, которой так не хватает в динамичном центре и густонаселенных спальных районах. Однако квартиры в малоэтажных комплексах выбирают не только поэтому. Потребители оценили высокое качество строительства и современные технологии, повышающие удобство проживания в них.
В «Образцовых кварталах» применяется система отопления «теплый водяной пол», которая позволяет жильцам самостоятельно регулировать температуру в каждом жилом помещении. Утепление фасадов производится по австрийской системе Саpatec производителя Caparol: это помогает удерживать тепло внутри, а холод снаружи. Дома с нулевого этажа оснащены малошумными лифтами Schindler производства Швейцарии.
Дальнейшие перспективы проекта «На Царскосельских холмах» эксперты оценивают весьма положительно. Локация интересна благодаря близости историко-культурных центров Пушкина и Павловска, отличной транспортной доступности – 15 мин. до ближайшей станции метро. Все больше людей готовы сменить привычный ритм мегаполиса на более размеренную жизнь и выбирают для этого проекты с продуманной концепцией, которые сделают жизнь комфортной для каждого члена семьи.
Мнение
Елена Тян, руководитель отдела продаж ЖК «Образцовые кварталы»:
– Интерес к малоэтажному жилью растет с каждым годом и в перспективе будет только увеличиваться. Новые малоэтажные жилые комплексы строятся в ближних и дальних пригородах. В пригородах меньшая, чем в мегаполисе, плотность застройки и ниже плотность населения. Вдали от крупных транспортных развязок и промышленных предприятий, как правило, располагаются зеленые зоны. Хорошая экология, единообразная социальная среда, закрытые благоустроенные дворы и высокое качество строительства делают «малоэтажки» привлекательными для любителей как многоквартирных, так и частных домов. Этот формат жилья позволяет совместить преимущества жизни в большом городе и на лоне природы.
Конечно, стоимость квадратного метра в малоэтажном жилом комплексе выше, чем в многочисленных «высотках», так как выше стоимость строительства. Наш покупатель не ищет самое дешевое, лишь бы были стены и крыша, – он готов доплачивать за комфорт.
При принятии решения на первый план выходят характеристики объекта: материалы и технологии, применяемые при строительстве, а также удобство местоположения, наличие социальной и транспортной инфраструктуры. Территория проекта «На Царскосельских холмах» в Пушкинском районе, на которой компания ООО «Терминал-Ресурс» строит «Образцовые кварталы», разрабатывается с учетом транспортной и социальной инфраструктуры. Строятся дороги, предусматриваются транспортные развязки, проектируется новая ж.-д. станция направления «Луга – Балтийская».