Благоустройство: модные тренды
По единодушному мнению экспертов, благоустройство территорий жилых комплексов уже перестало быть формальностью, данью требованиям органов госстройнадзора. Девелоперы все более серьезно относятся к этому вопросу, делая его конкурентным преимуществом в борьбе за покупателя.
Актуальность этой темы подтверждается как ростом востребованности услуг ландшафтных дизайнеров, так и тем, что она становится предметом обсуждения в ходе отраслевых мероприятий.
Время перемен
Эксперты рынка Санкт-Петербурга и Москвы отмечают, что за последние 8–10 лет ситуация в сфере озеленения и благоустройства придомовых территорий поменялась кардинально. Более того, изменения в этой сфере продолжаются и сейчас: девелоперы ищут оптимальные по функционалу и эстетическому наполнению варианты организации пространства.
«Благоустройство территории двора в новостройках перестало быть формальностью. Сегодня девелоперы очень тщательно продумывают концепцию благоустройства, стремясь найти какие-то необычные детали. Причем это происходит в том числе и в доступных сегментах рынка недвижимости», — констатирует заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По словам Дмитрия Калинина, директора проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург», на примере разных очередей этого проекта очень хорошо видно, как за последнее десятилетие изменились подходы к благоустройству. «На начальном этапе оно носило довольно-таки минималистический характер. Примерно пять лет назад вопросу стали уделять гораздо более пристальное внимание. Появились качественные детские площадки, малые архитектурные формы (МАФ), интересные игровые зоны. Сегодня речь уже идет о создании плей-хаба, который должен стать точкой притяжения для всего района. Намечено появление разнообразных зон отдыха и активности: йога, стритбол, скейт-парк, скалолазание. Будет создана двухуровневая галерея, которая дает дополнительные возможности, а также — зона паркура», — рассказал он в ходе круглого стола, проведенного оргкомитетом конкурса «Доверие потребителя».
«Продуманные и благоустроенные дворы позволяют расширить границы жилого пространства, что стало особенно актуально в период пандемии. Люди стали больше ценить время, проведенное рядом с домом, но вне стен квартиры. Дворы в новых жилых кварталах — это территория комфорта и безопасности, площадка для коммуникаций, отдыха и развития», — отмечает руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников.
Директор службы адаптации продукта Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург Денис Величенков также подчеркивает, что пандемия усилила тренд последних лет на экосистемный подход к проектированию. «Сегодня нормой становится комфортное зонирование территории с разноуровневым озеленением, формирование зон притяжения, использование разнообразных покрытий, современного спортивного оборудования и создание арт-объектов. В жилом комплексе DOMINO компания сохранила массив существовавших до начала стройки деревьев, а также предусмотрела в проекте озеленения акцентные растения и сосны. Качественное и эстетичное благоустройство домов все сильнее влияет на лояльность покупателей», — говорит он.
Его поддерживает директор департамента маркетинга и разработки продукта жилой недвижимости компании ASTERUS Александра Кржевова. «Благоустройство дворовых и парковых пространств в проектах бизнес-класса является важнейшим продающим уникальным преимуществом проекта и в итоге оказывает влияние на цену реализации. Причем ожидания покупателей относительно качества благоустройства за последние годы также выросли. Наш жилой район ÁLIA включает 30 га благоустройства, собственный парк, зоны отдыха и площадки workout, благоустроенную набережную с велосипедными и беговыми дорожками», — рассказывает она.
А руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов обращает внимание на продолжающие происходить изменения в этой сфере. «Главный тренд последних лет при проектировании дворовых пространств — самоограничение девелоперов. Еще 5–7 лет назад во дворы старались уместить максимум функций: детские и спортивные площадки, воркаут, собачьи площадки, беседки. В результате визуальная и функциональная перегруженность не делала двор уютным и нормально приспособленным ни к одной из заявленных функций. Сегодня внутренние дворы рассматривают в первую очередь как тихую зону, двор-парк. Это место для спокойного отдыха, прогулок с маленькими детьми, занятий йогой. А все "шумные" функции, в том числе соревновательный спорт, различные праздники и другие активности переносятся за пределы дворов, в создаваемые общественные пространства», — считает эксперт.
Опции
«Начинка» проектов благоустройства становится все разнообразнее. «Доля затрат на создание дворовых пространств в большинстве случаев по-прежнему не превышает 5% от общего объема расходов на строительные работы. При этом "специализация" двора позволяет повысить качество исполнения — от уровня продуманности планировочных решений до МАФ и игрового оборудования», — говорит Павел Брызгалов.
Александра Кржевова перечисляет наиболее актуальные тренды в благоустройстве:
- Эффективное зонирование пространства по категориям целевой аудитории: возрастному критерию и типам отдыха, а также многофункциональное использование территории двора.
- Индивидуальный облик благоустройства. Широкое применение МАФ (беседок, пергол и др.). Использование декоративных деревьев и кустарников с яркой кроной (красных, желтых), хвойных — для формирования привлекательного всесезонного озеленения.
- Высокая доля озеленения: деревья (в т. ч. карликовые, хвойные, кустарники, многолетние клумбы и травы, вьющиеся растения). Ранее состав ведомости озеленения даже в проектах бизнес-класса был не такой широкий, преобладали газон и единичные молодые деревья.
- Рельеф территории двора (а не плоские дворы, как раньше) создает живое пространство, близкое к природной среде. При этом важно сохранение безбарьерной среды для удобства перемещения с детскими колясками и маломобильных граждан.
- Тренд allergy friendly — это исключение из концепции озеленения наиболее типичных аллергенных деревьев и растений (береза, ольха, орешник и др.).
- Индивидуальная многоуровневая концепция освещения дворовой территории.
- Технологичность: Wi-Fi, элементы освещения на солнечных батареях, встроенные в МАФ розетки для зарядки телефона и др.
- Современные детские площадки для разных возрастов. Создание крафтовых площадок, спроектированных индивидуально для конкретного жилого комплекса.
При этом девелоперы стараются придумать для своих комплексов какие-то новые идеи и «фишки», которые выделяли бы их на общем фоне. «В районе "Новое Горелово" мы создали для наших жителей просторный бульвар для прогулок. В ходе озеленения различными породами деревьев и кустарников высаживались уже достаточно взрослые растения, чтобы на бульвар с самого начала было приятно взглянуть. На променад-аллее можно послушать концерт, посмотреть фильм, выпить кофе, там сформированы зоны отдыха для взрослых и детей. Следующий проект — это огромный плей-хаб на территории площадью 4,5 га — место для игр и развлечений детей и подростков, которые могут туда собираться со всего микрорайона», — рассказывает архитектор-дизайнер СК «ЛенРусСтрой» Сергей Коковин.
«Уже на стадии проекта надо предусмотреть функционал объектов благоустройства. Помимо эстетических факторов, нужно учесть и практические потребности. Детские площадки должны быть не только красивыми, но и полезными. Специалисты-психологи сейчас говорят о необходимости социализации детей. С этой целью в ЖК "Янила" мы проводим специальные занятия, создали футбольный клуб. Организован прокат спортинвентаря. Не надо забывать и о взрослых — им необходима своя зона отдыха и досуга, йога, фитнес», — отмечает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
По словам Сергея Нюхалова, авторский ландшафтный дизайн стал применяться и в объектах комфорт-класса, а в более высоких ценовых сегментах это уже обязательная опция. «Выбирая проект озеленения территории, застройщики опираются не только на эстетику, но и на функциональность. Растения должны подходить нашему климату, быть легкими в уходе. Так, для ландшафтного дизайна ЖК MYPRIORITY Basmanny мы выбрали хвойные деревья, плодовые кустарники и многолетние цветы и травы. Кстати, новые многолетники, или new perennials, сейчас очень популярны — они имитируют природную среду, выглядят красиво и естественно», — рассказывает он.
«Центральная площадь в каждом нашем проекте — это, без преувеличения, "сердце" жилого квартала. Общественное пространство объединяет жителей благодаря самым разным сценариям: здесь проводятся ярмарки, устанавливается новогодняя елка, во время различных праздников управляющая компания устраивает гуляния, спортивные соревнования и другие активности. Но должны быть также и "тихие" зоны — места с беседкой или скамейкой в стороне от шумных дорог, где человек мог бы уединиться, чтобы почитать или поработать. Пожалуй, основной тренд в создании общественных пространств сегодня — это внимательное планирование самых разных сценариев общественных пространств с учетом интересов жителей любого возраста», — говорит Леон Пряжников.
Иллюстрируя концепцию «тихий двор + активные общественные пространства», Павел Брызгалов отмечает: «Двор становится для человека продолжением дома, а общественные пространства наполняются разнообразным функционалом, который дает любому возможность выбирать степень взаимодействия со средой, от пассивного поведения "вижу-слышу-наблюдаю" до активных контактов, новых личных и деловых знакомств, совместных хобби. Так, в ЖК "Прокшино" мы создаем площадь, которая станет пространством социально-культурной анимации и коммуникативной активности. Площадь будет разделена автомобильной дорогой и соединяться с помощью моста, который станет видовой и селфи-площадкой. Здесь также появится амфитеатр и навес с интегрированными торговыми павильонами. Сама площадь разделена на зоны по видам активности. В частности, здесь мы предусмотрели площадку для рождественских ярмарок, площадь со сценой для проведения концертов, а также прогулочную зону с площадками для паблик-арта и световых инсталляций».
Проблемная зона
Впрочем, тренд на создание развитого и разнообразного дворового пространства сопряжен и с появлением некоторых проблем. «Для девелопера или управляющей компании перегруженный функционалом двор только генерирует дополнительные расходы. Потому что, например, если во дворе установлено десять качелей и три горки, чинить и красить нужно их все, даже если дети качаются только на двух качелях, а на горки не залезают вообще», — говорит Павел Брызгалов.
Вопрос содержания действительно стал очень актуальным, считает генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная. «К сожалению, периодически приходится сталкиваться с тем, что качественно обустроенное дворовое пространство по прошествии времени приходит в упадок. Через десять лет после создания оно часто фактически исчезает из-за недостаточного внимания к эксплуатации. Это проблема и управляющих компаний, и, нередко, самих жителей, которые недостаточно ответственно подходят к вопросу содержания», — считает она.
С этим согласен Дмитрий Калинин. «Расширение и усложнение опций благоустройства ведет к росту платы жителей комплекса на обслуживание и ремонт размещенного оборудования и инвентаря. А к этому не все готовы прежде всего психологически. И это несмотря на то, что сами по себе затраты на эти нужды невелики, ведь плата за содержание дворового пространства в должном состоянии пропорционально делится на всех жителей», — отмечает он.
По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, создание комфортной среды для застройщика, реализующего проекты комплексного освоения территорий, — это настоящий квест. «В рамках системы проектного финансирования действует принцип «один дом — один участок». И на каждый такой надел распространяются требования по некоему набору опций благоустройства. И вместо того, чтобы комплексно формировать единые досуговые пространства, приходится дробить территорию на маленькие локальные площадки, что, конечно, идет в ущерб самой концепции создания комфортной среды», — отмечает она.
Еще один проблемный вопрос. По словам эксперта, это существующий запрет на использование школьных спортивных площадок для досуговых мероприятий жителей кварталов. «В мировой практике, напротив, культивируется максимально широкое использование этой инфраструктуры и детьми и взрослыми в то время, когда она не занята школьниками. У нас же можно встретить странную картину, когда внутридворовая спортивная площадка соседствует с школьной. А ведь место можно было использовать для создания других интересных опций благоустройства», — считает Светлана Денисова.
Юго-Запад: активная застройка
Юго-Запад (включая и Красносельский район Санкт-Петербурга, и примыкающие к нему локации Ленобласти) является в настоящее время местом активной застройки. Этому тренду способствует ряд позитивных факторов, обуславливающих достаточно высокий уровень спроса.
Локация весьма масштабна по своей площади, поэтому обстоятельства, влияющие на привлекательность различных проектов, могут отличаться друг от друга. Но есть и общие для всех жилых комплексов факторы.
Локация с историей
Несмотря на то, что Красносельский район – один из самых молодых в Петербурге (он образован Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 13 апреля 1973 года) и активная жилая застройка началась сравнительно недавно, у Красного Села богатая история.
Датой его основания принято считать 1714 год. Так что Красное Село лишь на 11 лет моложе «старого» Петербурга. Именно тогда по личной инициативе Петра Великого началось строительство в долине реки Дудергофки на Нарвской дороге первой в России бумажной мельницы (фабрики). Уже в 1716 году она начала выпуск продукции. Для производственных нужд царь переселил сюда крепостных из подмосковного Красного Села. Вероятно, из этого и происходит название города.
Уже в 1735 году в центре Красного Села по проекту архитектора Иоганна Фридриха Бланка была построена церковь Святой Троицы, сохранившаяся до нашего времени и являющаяся старейшей каменной постройкой в этой местности.
С 1765 года в Красном Селе по повелению Екатерины II начали проводиться регулярные большие военные маневры, смотры, учения. Здесь же были расквартированы в теплое время (на «летние квартиры») гвардейские части Петербургского гарнизона. После 1819 года, когда Красное Село приобрел Александр I, начался его расцвет, он превращается летнюю военную столицу Российской империи. К середине XIX века здесь сформировался гигантский военно-учебный комплекс, общей площадью около 210 кв. км.
Еще одной исторической доминантой является расположенный на западной границе локации поселок Стрельна, первое упоминание которого относится к 1500 году. В начале XVIII века Петр I задумал создать здесь загородную резиденцию, «русскую Версалию». Строительство Большого (Константиновского) дворца (архитекторы – Николо Микетти, Бартоломео Растрелли) началось в 1720 году. Затем роль загородной резиденции переходит к Петергофу, а Стрельне отводится роль «путевой резиденции».
Инфраструктура
Красносельский район за последние годы вошел в число лидеров по объему ввода жилья, в том числе объектов комплексного освоения территории. «В свое время массовое жилищное строительство на юге города сдерживалось отсутствием очистных сооружений. После их запуска на Белом острове острове застройщики приступили к активному освоению южных прибрежных зон», – отмечает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Еще одним фактором, сдерживающим развитие локации, является удаленность от метро. Однако строительство станции «Юго-Западная» новой Красносельско-Калининской (шестой) линии Петербургского метрополитена, ввод которой намечен на 2022 год, должно улучшить положение и в этой сфере. В перспективе намечается продление ветки метро далее на запад.
А вот наземная транспортная доступность находится на довольно высоком уровне. Непосредственно по локации проходит Кольцевая автодорога, неподалеку – выезд на Западный скоростной диаметр. Удобный выезд из города обеспечивают Таллинское и Петергофское шоссе. Аэропорт «Пулково» находится в 15–20 минутах езды. Кроме того, в пределах локации находится несколько железнодорожных станций, обеспечивающих быструю и беспробочную связь с центром города на электричке.
«Дорожно-транспортная инфраструктура развивается динамично, введены в строй новые мосты, дороги, светофоры. Открытие моста через Дудергофский канал обеспечило сквозное движение по проспекту Героев и перераспределило транспортный поток с Петергофского шоссе на Ленинский проспект», – рассказывает Светлана Денисова.
Социальная и коммерческая инфраструктура формируются в рамках проектов комплексного освоения территорий. Застройщики синхронизируют ввод детских садов, школ и поликлиник с запуском очередных очередей в своих жилых комплексах. В каждом из них формируется сбалансированная комфортная среда проживания, призванная удовлетворить все потребности жителей без необходимости выезжать за пределы микрорайонов.
Зеленый район
Важнейшим и неоспоримым преимуществом локации является экология. А этому фактору в последнее время многие люди стали уделять повышенное внимание. «Одним из бесспорных достоинств территории является благоприятная экологическая обстановка – чистые почва и воздух. Здесь нет загрязняющих предприятий. На экологию влияют два фактора: это наличие рядом крупных зеленых массивов и господствующая роза ветров, которая заносит свежий воздух с Финского залива», – отмечает Светлана Денисова.
«Отдельного внимания заслуживает рекреационная инфраструктура, включающая многочисленные зеленые зоны, такие как парковые ансамбли Сосновая Поляна, Новознаменка, Южно-Приморский и Константиновский парки», – подчеркивает Роман Строилов, директор по развитию, партнер «М2Маркет» (эксклюзивный брокер ЖК «Английская миля» компании Glorax Development).
Действительно, Красносельский район по праву считается одним из самых зеленых в Петербурге: площадь зеленых насаждений составляет более 600 га. На территории района есть три больших парка – Южно-Приморский, Сосновая Поляна и Полежаевский – и множество зеленых зон меньшего размера. О пригородных лесах Ленобласти и говорить не приходится. «Даже с учетом перспектив нового жилищного строительства, зеленых насаждений общего пользования вполне хватит на всех», – уверена Светлана Денисова.
Еще одно преимущество локации – близость загородных дворцово-парковых ансамблей Стрельны, Петергофа, Ораниенбаума, Царского Села. Они представляют собой объекты культурно-исторического значения всемирного уровня и являются любимыми местами отдыха жителей близлежащих микрорайонов.
Вести с рынка
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», совокупно на Юго-Западе Петербурга и примыкающих территориях Ленобласти возводится 13 жилых комплексов. В открытом предложении представлено около 442 тыс. кв. м жилья (10% в общем объеме предложения Петербургской агломерации).
«Несмотря на удаленность, локации пользуются стабильным спросом у покупателей. Так, совокупно в первом полугодии 2019 года там было реализовано 202 тыс. кв. м жилья (9% в объеме спроса агломерации). При этом локация Ново-Сергиево занимает 5-е место в рейтинге локаций (4% в спросе агломерации)», – рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Кроме того, по данным эксперта, средние цены уверенно двигаются вверх. Так, в районе проекта КОТ «Балтийская Жемчужина» и в Юго-Западной Приморской части в годовом исчислении рост составил 8,2%, в Ново-Сергиево – 9,3%, в Горелово – 11,3%.
«При этом в локации «Балтийская жемчужина» наиболее высокая цена предложения, приближенная к показателю цены в среднем по городу в сегменте «комфорт» – 118 тыс. рублей за 1 кв. м», – отмечает Ольга Трошева.
«Когда все заявленные проекты будут реализованы в полном объеме, качество жилья в Красносельском районе составит конкуренцию территориям дорогого и престижного Московского района. Район станет высокоразвитой городской средой, в которой современная архитектура и инфраструктура гармонично соседствуют с зелеными массивами и водными пространствами. Поэтому предпосылок для снижения цен на квартиры в этой городской локации нет», – резюмирует Светлана Денисова
Мнение
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– ЖК «Новое Горелово» – это 12 многоэтажных домов, расположенных на южной границе Петербурга и Ленобласти, на пересечении Красносельского и Волхонского шоссе, в благополучном и динамично развивающемся районе, по праву считающемся одним из самых зеленых. В нем реализуются новые и современные стандарты качества жизни. Район застройки наполняется необходимым содержанием: магазинами и предприятиями сферы услуг, школами и детскими садами, спортивными учреждениями и поликлиникой. У жителя ЖК «Новое Горелово» не возникнет необходимость специально покидать район, чтобы получить что-то вне его дополнительно, потому что здесь всё рядом, всё под рукой. Особые условия аренды коммерческих помещений от застройщика дают предпочтения именно тем предпринимателям, чьи товары и услуги действительно высокого качества и востребованы жителями – кафе, фермерские продукты, медицинские центры, спортивные клубы, креативное пространство, коворкинг. Осенью 2019 года рядом с ЖК откроется один из самых крупных на Северо-Западе аутлет-центр Fashion House.
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территории компании «Строительный трест»:
– Жилой комплекс NEWПИТЕР в Новоселье является образцом грамотного и динамичного развития территорий. Два года подряд он признается лучшим проектом комфорт-класса по версии Urban Awards. К его преимуществам можно отнести транспортную доступность, близость КАД и ЗСД, отсутствие высотной застройки, кирпичную технологию строительства, квартиры с эргономичными планировками, закрытые и безопасные дворы, объекты социальной инфраструктуры, которые создаются параллельно с возведением жилья, соотношение количества машино-мест к количеству квартир в пропорции 1:1, современные площадки для игр и отдыха, общественные пространства. У территорий, прилегающих к комплексу, отличный потенциал развития. В частности, в ближайшем будущем на участке в 40 га должно начаться строительство третьего ТРК «МЕГА IKEA», который станет еще одним центром притяжения для жителей квартала. Запланировано строительство поликлиники, новых дорог и развязок, ведется работа над развитием транспортной инфраструктуры, открыты современная ледовая арена и концертный зал.
Роман Строилов, директор по развитию, партнер «М2Маркет» (эксклюзивный брокер ЖК «Английская миля»):
– «Английская миля» – это жилой комплекс комфорт-класса, расположенный в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Масштабная стройка началась на Петергофском шоссе в 2016 году, а сегодня квартиры в жилом комплексе пользуются стабильно высоким спросом у жителей города. В составе проекта – три очереди, и дольщики уже смогли оценить высокое качество строительства, поскольку первая очередь уже введена в эксплуатацию. И если в ней все помещения представлены в свободной планировке и без отделки, то в последующих корпусах предлагаются варианты с предчистовой и чистовой отделкой. На территории комплекса будет построено два детских сада, возведение одного из которых уже идет, а также собственная школа на 550 мест. Подземный паркинг обеспечит жителей корпусов комфортными машино-местами, а широкий выбор коммерческих помещений открывает возможности для бизнеса. В «Английской миле» также представлены удобные кладовые помещения, которые можно использовать как колясочные или места хранения крупногабаритных предметов.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»:
– Потребности в жилье нового поколения в Петербурге не удовлетворены, на смену морально устаревшим домам должны прийти проекты, комфортные во всех отношениях. Компания «БФА-Девелопмент» реализует крупный проект квартальной застройки на южном берегу Финского залива – это жилой комплекс «Огни залива» (застройщик – ООО «Дудергофский проект»). В проекте реализована первая очередь, которая является крупной в масштабах города. В составе одной пусковой очереди было введено сразу 2120 квартир. Для нашей компании квартальное освоение территории «Огни залива» – это возможность создать высокое качество жилой среды, с комплексным благоустройством, собственной полноценной инфраструктурой, единой архитектурной концепцией, в экологических условиях Финского залива, где уже есть важные элементы благополучия, такие как природа, простор, тишина. Около 70% покупателей квартир в ЖК «Огни залива» составляют семьи с детьми, для которых важно прежде всего качество среды обитания в шаговой доступности от дома.
Сергей Жданов, финансовый директор компании ГК ТЕХНОПОЛИС:
- ЖК «Премьера-2» от ГК ТЕХНОПОЛИС имеет много преимуществ. У его будущих жильцов для отдыха на природе есть выбор из трех больших парков: Новознаменка, Сосновая поляна и Полежаевский, кроме парков в пешей доступности Дудергофский канал. ЖК «Премьера-2» отвечает всем экологическим требованиям и при этом находится в развитой части города. Продуманы все конструктивные особенности дома – все квартиры с улучшенными планировками: есть просторные гардеробные, ниши под шкафы и широкие балконы. В квартирографии представлены квартиры и европейского формата – с большими кухнями-гостиными, которые пользуются большой популярностью у покупателей. На первом этаже комплекса расположены коммерческие помещения, а для автовладельцев есть теплый подземный паркинг с лифтом с жилых этажей. Для удобства жильцов все квартиры сдаются с чистовой отделкой, с возможностью выбора строительных материалов. ЖК обладает хорошей транспортной доступностью, спортивной, социальной и развлекательной инфраструктурой, что гарантирует высокий уровень качества жизни будущих жильцов.
Больше паркингов – хороших и разных
Вопрос парковки автомобиля не теряет актуальности. Поэтому наличие машино-мест стало требованием ко всем жилищным проектам. Потребителям предлагаются паркинги различных типов и конструкций.
Однако, по словам экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», предложение в этой сфере далеко не всегда находит спрос, особенно в сегменте «масс-маркет».
Цена вопроса
Паркинги стали неотъемлемой частью любого проекта жилого комплекса – это требование градостроительных нормативов. Соответственно, жителям-автовладельцам теперь можно не думать о том, где держать «стального коня».
Цена места в различных проектах существенно различается. Зависит это, разумеется, в первую очередь, от класса комплекса, а во вторую – от типа паркинга, предполагающего разный объем инвестиций в его создание. «На финансовые вложения со стороны застройщика влияет выбранная форма парковки. Это может быть экономичный вариант – многоуровневая механическая парковка рядом с ЖК. Или подземный паркинг, который обойдется дороже, но сохранит внешний облик объекта, не удешевляя его», – говорит генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян. По его словам, при стопроцентной оплате в ЖК «iD Мурино» ценник составляет 400 тыс., в «iD Кудрово» – 550 тыс. рублей.
«Разброс цен на машино-места в наших проектах достаточно велик: от 300 тыс. в наземном многоуровневом паркинге ЖК комфорт-класса «Новоорловский» до 2,4 млн рублей – в подземном паркинге элитного проекта "Смольный проспект"», – рассказывает руководитель направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Вадим Лавров.
Сходные цифры называет коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова. «В ЖК комфорт-класса «Южная Акватория» цена стартует от 225 тыс. рублей, в то время как в элитном NEVA HAUS стоимость составляет 2,2 млн и выше», – уточняет она.
«Стоимость места зависит от типа парковки и класса объекта. В ЖК «Новое Купчино» стоимость – 950 тыс. рублей, в ЖК «Архитектор» в Кудрово – 850 тыс., а в подземном паркинге ЖК бизнес-класса «Сосновка» – от 1,3 млн рублей», – со своей стороны, говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «В наших комплексах цена машино-места начинается от 300 тысяч рублей и, в зависимости от класса объекта, может доходить до 1,5 млн рублей», – сообщает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Проблема спроса
При этом, по признанию Сергея Терентьева, для всех застройщиков, работающих в сегменте «масс-маркет», вопрос парковочных мест является «больным». «В наших комплексах, рассчитанных на массового покупателя, нереализованными остаются порядка половины машино-мест в наземных и подземных паркингах. При этом цена для покупателя находится даже ниже уровня их реальной себестоимости», – подчеркивает он. «Машино-мест в паркингах достаточно, но жители стараются сэкономить и ставят свои автомобили во дворах, на дорогах», – говорит генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева.
«В сознании многих покупателей жилья в массовом сегменте паркинг – вещь нужная, но средства чаще вкладываются в покупку либо более просторной квартиры, либо в предстоящий ремонт. В результате нередко можно наблюдать полные автомобилей дворы, даже если количество парковочных мест соответствует количеству квартир в ЖК», – констатирует Сергей Степанов. «Основная проблема в том, что у нас не сложилась бытовая культура владения собственным машино-местом, и пока есть возможность стихийной парковки, люди ей будут пользоваться», – резюмирует директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.
В итоге, по его словам, практически всегда паркинги для застройщиков – это вид благотворительности. «Сложно вспомнить примеры, когда возведение подземного паркинга себя окупило в проектах комфорт- и даже бизнесс- классов. Практически так же обстоят дела и с наземными паркингами», – говорит эксперт.
«Подземные паркинги из-за существенно более высокой себестоимости строительства в большинстве случаев приносят застройщику убытки или, в лучшем случае, позволяют достичь нулевой рентабельности. Наземные многоуровневые паркинги при удачной комбинации факторов могут принести небольшую прибыль», – отмечает Вадим Лавров.
В целом ситуация такова, что спрос на машино-места прямо пропорционален высоте класса объекта, констатирует Сергей Терентьев. «Чем выше класс проекта, тем больше среди его жильцов желающих приобрести место в паркинге. А в элитном сегменте – это не просто конкурентное преимущество, а одна из базовых опций, без которой дом даже не будет рассматриваться клиентом», – соглашается Ольга Аветисова.
В поисках выхода
Именно в связи с нехваткой спроса машино-места часто становятся объектом маркетинговых акций. «Как правило, это происходит в тех проектах, где в силу тех или иных обстоятельств сложились не самые благоприятные условия в части баланса платежеспособного спроса и объема предложения продаваемых машино-мест на территории жилого комплекса», – отмечает Вадим Лавров.
«Содержание парковки – оплата отопления, уборки, часто еще и взносы в гаражные кооперативы – все это ложится на плечи собственника, то есть застройщика. И в таком случае чем быстрее будут распроданы машино-места, тем лучше. Застройщики часто используют акции и специальные предложения на паркинги как инструмент, стимулирующий продажи», – говорит Станислав Данелян.
«ЮИТ» в паркингах ЖК «Новоорловский» и TARMO предлагает клиентам приобретать машино-места как самостоятельные объекты недвижимости, а не как доли в праве собственности на помещение или здание паркинга (что сейчас является наиболее распространенной практикой на рынке). «Это позволяет обеспечить нашим клиентам дополнительные преимущества, в том числе повысить ликвидность машино-места на вторичном рынке», – полагает Вадим Лавров.
А в новых проектах ГК «КВС» решено не продавать машино-места, а сдавать их в аренду. «Взять в аренду место проще и менее затратно по деньгам», – говорит Анжелика Альшаева. Кроме того, по ее словам, нужно системно бороться с хаотической парковкой: «К такой проблеме необходимо подходить комплексно: ставить знаки в необходимых местах, штрафовать за парковку в неположенном месте, общим собранием собственников решить установить шлагбаум, чтобы сделать двор свободным от машин. Жители пользуются ситуацией, если нет четких регламентирующих норм».
Механическая альтернатива
Недавно традиционным наземным и подземным парковкам появилась альтернатива – механизированные паркинги. «Автоматизированные парковочные системы (АПС) в последние годы начали активно устанавливаться в крупных городах России. Для новой элитной недвижимости проектировщики нередко проектируют подземные паркинги с применением АПС», – говорит директор ООО «Паркинги Мегаполиса» Андрей Коротков.
Впрочем, в Петербурге их пока немного, констатирует начальник отдела продаж компании «МЛМ Невский Лифт» Александр Волконин. Андрей Коротков соглашается с тем, что реализованных проектов в городе еще немного, но подчеркивает, что это явление временное: «Как всегда, тон задает Москва. Там строительство АПС уже поставлено на поток. Ведь это мировой тренд. Мы считаем, что в ближайшие два-три года и Петербурге начнется бум строительства АПС».
Александр Волконин также отмечает, что механизированные паркинги обладают рядом преимуществ: «Во-первых, это простое решение позволит повысить приток клиентов без необходимости увеличивать имеющуюся площадь. Во-вторых, автоматический паркинг, управляемый дистанционно, позволяет обезопасить хранящиеся там транспортные средства от кражи, повреждений и загрязнений. В-третьих, система автоматической парковки значительно более безопасна для окружающей среды, что открывает больше возможностей для строительства комплекса и установки оборудования».
«Трудно найти альтернативу установке во дворе-колодце роторного паркинга или небольшого пазла. Они могут быть пристроены к брандмауэрной стене и по своим характеристикам вписываются во все требования санитарных и пожарных служб. А главный эффект от применения АПС – решение вопроса нормативной обеспеченности объекта недвижимости парковочными местами за счет уплотнения их размещения», – говорит Андрей Коротков.
Мнение
Кирилл Сиволобов, соучредитель Bau City Development, генеральный директор BauHaus:
- Паркинг – это полноценная часть жилого комплекса, поэтому качество его исполнения должно соответствовать уровню всего дома. Например, технологичное оснащение подземного паркинга ЖК BauHaus стало самодостаточным преимуществом. Так, наш дом стал флагманским объектом для компании ABB: в «БауХаус» впервые в России устанавливаются зарядные станции ABB EVLunic B+. Количество электромобилей в мире растёт с каждым годом и возможность быстрой зарядки прямо в подземном паркинге позволяет жителям сократить время на решение бытовых вопросов и быть мобильнее. Комфорт складывается из деталей, поэтому важно тщательно продумать каждый этап взаимодействия человека с пространством. В BauHaus скоростные ворота Hörmann автоматически открываются за одну секунду, на подземном этаже предусмотрено усиление сигнала сотовой связи, вся разводка инженерии эстетично выполнена на системах креплений и подвесов Hilti, а на бесшумном ультраскоростном лифте KONE можно подняться из паркинга прямо на свой этаж.