Благоустройство: модные тренды
По единодушному мнению экспертов, благоустройство территорий жилых комплексов уже перестало быть формальностью, данью требованиям органов госстройнадзора. Девелоперы все более серьезно относятся к этому вопросу, делая его конкурентным преимуществом в борьбе за покупателя.
Актуальность этой темы подтверждается как ростом востребованности услуг ландшафтных дизайнеров, так и тем, что она становится предметом обсуждения в ходе отраслевых мероприятий.
Время перемен
Эксперты рынка Санкт-Петербурга и Москвы отмечают, что за последние 8–10 лет ситуация в сфере озеленения и благоустройства придомовых территорий поменялась кардинально. Более того, изменения в этой сфере продолжаются и сейчас: девелоперы ищут оптимальные по функционалу и эстетическому наполнению варианты организации пространства.
«Благоустройство территории двора в новостройках перестало быть формальностью. Сегодня девелоперы очень тщательно продумывают концепцию благоустройства, стремясь найти какие-то необычные детали. Причем это происходит в том числе и в доступных сегментах рынка недвижимости», — констатирует заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По словам Дмитрия Калинина, директора проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург», на примере разных очередей этого проекта очень хорошо видно, как за последнее десятилетие изменились подходы к благоустройству. «На начальном этапе оно носило довольно-таки минималистический характер. Примерно пять лет назад вопросу стали уделять гораздо более пристальное внимание. Появились качественные детские площадки, малые архитектурные формы (МАФ), интересные игровые зоны. Сегодня речь уже идет о создании плей-хаба, который должен стать точкой притяжения для всего района. Намечено появление разнообразных зон отдыха и активности: йога, стритбол, скейт-парк, скалолазание. Будет создана двухуровневая галерея, которая дает дополнительные возможности, а также — зона паркура», — рассказал он в ходе круглого стола, проведенного оргкомитетом конкурса «Доверие потребителя».
«Продуманные и благоустроенные дворы позволяют расширить границы жилого пространства, что стало особенно актуально в период пандемии. Люди стали больше ценить время, проведенное рядом с домом, но вне стен квартиры. Дворы в новых жилых кварталах — это территория комфорта и безопасности, площадка для коммуникаций, отдыха и развития», — отмечает руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников.
Директор службы адаптации продукта Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург Денис Величенков также подчеркивает, что пандемия усилила тренд последних лет на экосистемный подход к проектированию. «Сегодня нормой становится комфортное зонирование территории с разноуровневым озеленением, формирование зон притяжения, использование разнообразных покрытий, современного спортивного оборудования и создание арт-объектов. В жилом комплексе DOMINO компания сохранила массив существовавших до начала стройки деревьев, а также предусмотрела в проекте озеленения акцентные растения и сосны. Качественное и эстетичное благоустройство домов все сильнее влияет на лояльность покупателей», — говорит он.
Его поддерживает директор департамента маркетинга и разработки продукта жилой недвижимости компании ASTERUS Александра Кржевова. «Благоустройство дворовых и парковых пространств в проектах бизнес-класса является важнейшим продающим уникальным преимуществом проекта и в итоге оказывает влияние на цену реализации. Причем ожидания покупателей относительно качества благоустройства за последние годы также выросли. Наш жилой район ÁLIA включает 30 га благоустройства, собственный парк, зоны отдыха и площадки workout, благоустроенную набережную с велосипедными и беговыми дорожками», — рассказывает она.
А руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов обращает внимание на продолжающие происходить изменения в этой сфере. «Главный тренд последних лет при проектировании дворовых пространств — самоограничение девелоперов. Еще 5–7 лет назад во дворы старались уместить максимум функций: детские и спортивные площадки, воркаут, собачьи площадки, беседки. В результате визуальная и функциональная перегруженность не делала двор уютным и нормально приспособленным ни к одной из заявленных функций. Сегодня внутренние дворы рассматривают в первую очередь как тихую зону, двор-парк. Это место для спокойного отдыха, прогулок с маленькими детьми, занятий йогой. А все "шумные" функции, в том числе соревновательный спорт, различные праздники и другие активности переносятся за пределы дворов, в создаваемые общественные пространства», — считает эксперт.
Опции
«Начинка» проектов благоустройства становится все разнообразнее. «Доля затрат на создание дворовых пространств в большинстве случаев по-прежнему не превышает 5% от общего объема расходов на строительные работы. При этом "специализация" двора позволяет повысить качество исполнения — от уровня продуманности планировочных решений до МАФ и игрового оборудования», — говорит Павел Брызгалов.
Александра Кржевова перечисляет наиболее актуальные тренды в благоустройстве:
- Эффективное зонирование пространства по категориям целевой аудитории: возрастному критерию и типам отдыха, а также многофункциональное использование территории двора.
- Индивидуальный облик благоустройства. Широкое применение МАФ (беседок, пергол и др.). Использование декоративных деревьев и кустарников с яркой кроной (красных, желтых), хвойных — для формирования привлекательного всесезонного озеленения.
- Высокая доля озеленения: деревья (в т. ч. карликовые, хвойные, кустарники, многолетние клумбы и травы, вьющиеся растения). Ранее состав ведомости озеленения даже в проектах бизнес-класса был не такой широкий, преобладали газон и единичные молодые деревья.
- Рельеф территории двора (а не плоские дворы, как раньше) создает живое пространство, близкое к природной среде. При этом важно сохранение безбарьерной среды для удобства перемещения с детскими колясками и маломобильных граждан.
- Тренд allergy friendly — это исключение из концепции озеленения наиболее типичных аллергенных деревьев и растений (береза, ольха, орешник и др.).
- Индивидуальная многоуровневая концепция освещения дворовой территории.
- Технологичность: Wi-Fi, элементы освещения на солнечных батареях, встроенные в МАФ розетки для зарядки телефона и др.
- Современные детские площадки для разных возрастов. Создание крафтовых площадок, спроектированных индивидуально для конкретного жилого комплекса.
При этом девелоперы стараются придумать для своих комплексов какие-то новые идеи и «фишки», которые выделяли бы их на общем фоне. «В районе "Новое Горелово" мы создали для наших жителей просторный бульвар для прогулок. В ходе озеленения различными породами деревьев и кустарников высаживались уже достаточно взрослые растения, чтобы на бульвар с самого начала было приятно взглянуть. На променад-аллее можно послушать концерт, посмотреть фильм, выпить кофе, там сформированы зоны отдыха для взрослых и детей. Следующий проект — это огромный плей-хаб на территории площадью 4,5 га — место для игр и развлечений детей и подростков, которые могут туда собираться со всего микрорайона», — рассказывает архитектор-дизайнер СК «ЛенРусСтрой» Сергей Коковин.
«Уже на стадии проекта надо предусмотреть функционал объектов благоустройства. Помимо эстетических факторов, нужно учесть и практические потребности. Детские площадки должны быть не только красивыми, но и полезными. Специалисты-психологи сейчас говорят о необходимости социализации детей. С этой целью в ЖК "Янила" мы проводим специальные занятия, создали футбольный клуб. Организован прокат спортинвентаря. Не надо забывать и о взрослых — им необходима своя зона отдыха и досуга, йога, фитнес», — отмечает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
По словам Сергея Нюхалова, авторский ландшафтный дизайн стал применяться и в объектах комфорт-класса, а в более высоких ценовых сегментах это уже обязательная опция. «Выбирая проект озеленения территории, застройщики опираются не только на эстетику, но и на функциональность. Растения должны подходить нашему климату, быть легкими в уходе. Так, для ландшафтного дизайна ЖК MYPRIORITY Basmanny мы выбрали хвойные деревья, плодовые кустарники и многолетние цветы и травы. Кстати, новые многолетники, или new perennials, сейчас очень популярны — они имитируют природную среду, выглядят красиво и естественно», — рассказывает он.
«Центральная площадь в каждом нашем проекте — это, без преувеличения, "сердце" жилого квартала. Общественное пространство объединяет жителей благодаря самым разным сценариям: здесь проводятся ярмарки, устанавливается новогодняя елка, во время различных праздников управляющая компания устраивает гуляния, спортивные соревнования и другие активности. Но должны быть также и "тихие" зоны — места с беседкой или скамейкой в стороне от шумных дорог, где человек мог бы уединиться, чтобы почитать или поработать. Пожалуй, основной тренд в создании общественных пространств сегодня — это внимательное планирование самых разных сценариев общественных пространств с учетом интересов жителей любого возраста», — говорит Леон Пряжников.
Иллюстрируя концепцию «тихий двор + активные общественные пространства», Павел Брызгалов отмечает: «Двор становится для человека продолжением дома, а общественные пространства наполняются разнообразным функционалом, который дает любому возможность выбирать степень взаимодействия со средой, от пассивного поведения "вижу-слышу-наблюдаю" до активных контактов, новых личных и деловых знакомств, совместных хобби. Так, в ЖК "Прокшино" мы создаем площадь, которая станет пространством социально-культурной анимации и коммуникативной активности. Площадь будет разделена автомобильной дорогой и соединяться с помощью моста, который станет видовой и селфи-площадкой. Здесь также появится амфитеатр и навес с интегрированными торговыми павильонами. Сама площадь разделена на зоны по видам активности. В частности, здесь мы предусмотрели площадку для рождественских ярмарок, площадь со сценой для проведения концертов, а также прогулочную зону с площадками для паблик-арта и световых инсталляций».
Проблемная зона
Впрочем, тренд на создание развитого и разнообразного дворового пространства сопряжен и с появлением некоторых проблем. «Для девелопера или управляющей компании перегруженный функционалом двор только генерирует дополнительные расходы. Потому что, например, если во дворе установлено десять качелей и три горки, чинить и красить нужно их все, даже если дети качаются только на двух качелях, а на горки не залезают вообще», — говорит Павел Брызгалов.
Вопрос содержания действительно стал очень актуальным, считает генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная. «К сожалению, периодически приходится сталкиваться с тем, что качественно обустроенное дворовое пространство по прошествии времени приходит в упадок. Через десять лет после создания оно часто фактически исчезает из-за недостаточного внимания к эксплуатации. Это проблема и управляющих компаний, и, нередко, самих жителей, которые недостаточно ответственно подходят к вопросу содержания», — считает она.
С этим согласен Дмитрий Калинин. «Расширение и усложнение опций благоустройства ведет к росту платы жителей комплекса на обслуживание и ремонт размещенного оборудования и инвентаря. А к этому не все готовы прежде всего психологически. И это несмотря на то, что сами по себе затраты на эти нужды невелики, ведь плата за содержание дворового пространства в должном состоянии пропорционально делится на всех жителей», — отмечает он.
По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, создание комфортной среды для застройщика, реализующего проекты комплексного освоения территорий, — это настоящий квест. «В рамках системы проектного финансирования действует принцип «один дом — один участок». И на каждый такой надел распространяются требования по некоему набору опций благоустройства. И вместо того, чтобы комплексно формировать единые досуговые пространства, приходится дробить территорию на маленькие локальные площадки, что, конечно, идет в ущерб самой концепции создания комфортной среды», — отмечает она.
Еще один проблемный вопрос. По словам эксперта, это существующий запрет на использование школьных спортивных площадок для досуговых мероприятий жителей кварталов. «В мировой практике, напротив, культивируется максимально широкое использование этой инфраструктуры и детьми и взрослыми в то время, когда она не занята школьниками. У нас же можно встретить странную картину, когда внутридворовая спортивная площадка соседствует с школьной. А ведь место можно было использовать для создания других интересных опций благоустройства», — считает Светлана Денисова.
Сегмент апартаментов продолжает развитие
На рынок выведен пул апартаментов под брендом Mercure Residence, входящих в состав комплекса апарт-отелей VALO. Представители проекта рассказали, чем уникально это предложение.
Директор по продажам VALO Марина Сторожева отметила высокий интерес к апарт-проектам, сохраняющийся на петербургском рынке, что позволяет сегменту уже несколько лет удерживать наивысшие темпы роста. «Примечательно, что более 80% предложения в Северной столице в настоящее время сосредоточено на сервисных апартаментах», – подчеркнула она.
Продемонстрировав статистические данные, эксперт показала, что сегодня VALO – лидер по продажам в Санкт-Петербурге. «Принципиально важно при этом, что ключевым фактором при выборе нашего проекта является не цена (она у нас не самая низкая в городе). Основной сегодняшний покупатель – это инвестор, причем его опыт за последние годы существенно возрос. В результате главными стимулами к покупке апартаментов VALO стали уникальная локация, продуманная концепция проекта и эффективная управляющая компания», – говорит Марина Сторожева.
Она напомнила, что в начале 2017 года, когда проект VALO только выходил на рынок, цена 1 кв. м в его юнитах начиналась с 96 тыс. рублей. Летом 2019 года, на старте третьей очереди, она достигала уже 120 тыс. А сейчас – вплотную приблизилась к 170 тыс. рублей за 1 кв. м. «Главная причина в том, что продаем мы не квадратные метры, а высокодоходный инвестиционный продукт, долю в гостиничном бизнесе. И себестоимость, а также инфраструктурная наполненность проекта сегодня совершенно иные, чем на заре строительства апартаментов в нашем городе», – подчеркивает специалист.
Новым шагом в развитии комплекса и сегмента в целом можно считать приход на петербургский рынок апарт-проектов крупных международных операторов. Подписан договор VALO с компанией ACCOR по франшизе под брендом Mercure Hotels and Residens. На рынок выведено 320 юнитов апарт-отеля. В VALO отмечают: это уникальное предложение, раньше такой практики не было.
Юниты продаются с отделкой и полным гостиничным оснащением. Размеры варьируются от 23,5 до 31 кв. м. При покупке инвестору необходимо подписать не только ДДУ, но и договор на управление с компанией Valo Service. При этом обслуживание юнитов будет осуществляться в соответствии с требованиями ACCOR. «Мы берем обязательства построить объект с точным соответствием всем стандартам бренда. В свою очередь, ACCOR включает наш проект в свою международную сеть, в том числе во все действующие программы лояльности, обеспечивает организацию и контроль управления и сервиса в апарт-отеле», – говорит Марина Сторожева.
По словам генерального директора УК Valo Service Константина Сторожева, привлечение международного бренда – естественная часть развития концепции мультиформатности проекта. «VALO – это именно комплекс апарт-отелей. Сейчас в проекте сформировано шесть различных гостиничных форматов. Это позволит удовлетворить потребности любых категорий гостей. Наличие в одном объекте нескольких форматов дает синергетический эффект. Появляются дополнительные возможности для размещения разноуровневых групп, повышается эффективность работы всей гостиничной инфраструктуры», – подчеркивает он.
Эксперт отметил, что успешность проекта напрямую зависит от качества работы управляющей компании. Поэтому этому вопросу уделяется самое пристальное внимание. «К работе в Valo Service мы постарались привлечь самый квалифицированный персонал. Это высококлассные профессионалы – и те, кто работал на крупных международных отельных операторов, и те, кто управлял объектами со множеством собственников. Объединение опыта и навыков в обеих сферах позволяет организовать высокоэффективный бизнес, прибыльный как для компании, так и для владельцев юнитов в комплексе», – подчеркивает Константин Сторожев.
Купчино: в зоне сложившейся застройки
Застройка исторической территории Купчино, располагающейся на юге Фрунзенского района Санкт-Петербурга, сформировалась уже довольно давно – в 1960–1980-х годах. Новые проекты в этой локации заявляются сравнительно редко – тем больший интерес они вызывают у тех, кто предпочитает для жизни внутригородские микрорайоны южной части города.
«Огромный жилой массив, призванный градостроительно объединить Московский и Невский районы города, был спроектирован и застроен в 60–70-х годах прошлого века», – напоминает директор компании «Адвекс. Купчино» Валерий Лебединцев. Строительство носило поистине промышленные масштабы. В 1968 году в Купчино проживало около 70 тыс. человек, в 1972-м – 170 тыс., в 1975-м – 250 тыс, в 1985-м – более 300 тыс., а в 1991-м – около 370 тыс. человек.
Старше Петербурга
Одним из наиболее любопытных исторических фактов об этой локации является то, что Купчино, как топоним и поселение, – как минимум на век старше Петербурга. Первое упоминание деревни Купчинова относится к 1612 году. Оно имеется в дозорной книге Корельской половины Водской пятины. В России тогда шла Великая смута – и устье Невы было оккупировано шведами, производившими ревизию занятых земель. Впрочем, происхождение топонима – явно русское и восходит к словам «купец», «покупка».
В состав России эти территории вернулись лишь спустя почти столетие, при императоре Петре Великом. Топоним Купчино встречается в документах архива Александро-Невской Лавры 1713 года. К середине XIX века Купчино представляет собой средних размеров деревню. По данным описания Петербургского уезда 1838 года, в ней проживало 302 человека, и примерная численность населения не менялась вплоть до начала ХХ века. К этому времени в деревне имелись: читальня, кузница, пожарное депо, земская школа. В 1909 году жителями деревни был заложен собственный храм – деревянная церковь во имя преподобного Герасима, закрытая в 1938 году, а во время войны – разобранная на дрова.
Массовое жилищное строительство в Купчино началось в 1964 году. Застройка велась в соответствии с проектом детальной планировки, разработанным в мастерской № 5 института «Ленпроект». Район застраивался сначала пятиэтажными «хрущевками» (1964–1972 годы), затем – панельными и кирпичными девятиэтажками, со вкраплением «точечных» кирпичных домов высотой 12 и 14 этажей (1966–1979 годы).
«По квартирографии Купчино выгодно отличается от более поздних новостроек. Как известно, в серийных советских постройках не было студий. Однокомнатных вариантов – менее 30%, преимущественно семейные двух- и трехкомнатные квартиры», – отмечает Валерий Лебединцев.
Инфраструктурное наследие
Массовая жилищная застройка позднесоветского периода, при ряде заметных недостатков, имела и несомненные достоинства, главное из которых – комплексный подход.
«В планировочной организации Купчино главной структурной единицей служит микрорайон, состоящий из групп жилых домов, связанных с детсадом-яслями, школами и общественно-торговыми центрами. В районе много парков и скверов с водоемами, медучреждений, ВУЗов, спортивных объектов», – рассказывает Валерий Лебединцев. Костяк комплексной застройки 1960–1980-х годов предопределяет развитую инфраструктуру локации – социальную, транспортную, коммерческую.
Любопытный факт: именно в Купчино, на Бухарестской улице, в 1970 году открылся первый в СССР супермаркет – универсам «Фрунзенский», построенный с учетом итальянского опыта и с использованием импортного оборудования. «Строительство торгово-развлекательных комплексов имеет давнюю традицию в этом районе. Крупнейшие магазины: ТРК "Балканский", "Балканы", "Балкания Нова", "Южный Полюс", "РИО", "Международный", "Континент"; ТК "Астра"; универмаг "Купчинский". Широко представлены ритейлеры: "Лента", "Карусель", "Пятерочка", "О’кей", "Домовой", "Полушка". Действуют киноцентры "Формула Кино", "Мираж Синема", "Люксор"», – отмечает директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
«Локация комфортна как для автомобилистов, так и для тех, кто предпочитает пользоваться общественным транспортом», – подчеркивает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «В 2019 году, благодаря открытию двух новых станций Фрунзенского радиуса, транспортная ситуация в локации дополнительно улучшилась. В настоящее время здесь пять станций метро: "Купчино", "Международная", "Бухарестская", "Дунайская" и "Проспект Славы"», – добавляет руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Развитая сеть наземного транспорта, удобный выезд на КАД через Софийскую улицу – сделают комфортным транспортное сообщение практически с любым районом города, аэропортом «Пулково», дворцово-парковыми ансамблями юга Петербурга, такими как Пушкин, Павловск, Гатчина, Петродворец», – перечисляет Виталий Виноградов.
По его словам, развита в и социальная инфраструктура: во Фрунзенском районе работает почти 50 школ и гимназий, 81 детский сад, поликлиники, больницы, спортивные объекты. Сергей Степанов отмечает обилие в локации и зеленых насаждений: Парк Интернационалистов, Парк Героев-пожарных, обширная зеленая зона, которая тянется вдоль Загребского бульвара и др.
Сегодня и завтра
Сейчас активность застройщиков в историческом районе Купчино невысока, что напрямую связано с фактическим отсутствием свободных «пятен». Недавно закончилось строительство жилых комплексов «Балканы» и «Твин Хаус». «На данный момент в Купчино практически нет рынка первичного жилья – и уровень локальной конкуренции низок. Единственный объект – это ЖК «Новое Купчино» – возводится на Малой Балканской улице», – говорит Ольга Трошева.
По ее словам, активное строительство ведется по соседству: на границе Московского и Фрунзенского районов, рядом со станцией метро «Звездная». Учитывая ее, средняя стоимость квадратного метра в локации составляет 122 тыс. рублей.
Валерий Лебединцев отмечает, что в Купчино началось освоение незаселенных территорий под объекты гостиничного назначения – апартаменты. По его мнению, определенные перспективы в локации имеет и редевелопмент. В качестве примера эксперт называет ЖК «София», возведенный на месте бывшего кирпичного завода. «Возможно, однажды появятся «точечные» дома на территориях под реновацию или под гаражами, но бесконечных просторов под жилищную застройку в районе нет», – резюмирует он.
Тем больший интерес будут вызывать единичные проекты, которые, видимо, продолжат появляться в локации, – тем более что патриотов Купчино в городе немало.
Мнение
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– На пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта наша компания реализует проект комфорт-класса «Новое Купчино» – 13-этажный комплекс в форме многогранника с тремя вписанными в него корпусами. Все дома жилого комплекса строятся из натурального кирпича, и это единственный объект в районе, который возводится по технологии классического кирпичного домостроения. В домах жилого комплекса не будет квартир-студий, здесь преобладают европейские планировки с просторными кухнями-гостиными, гардеробными и лоджиями с теплым остеклением. Благодаря увеличенным оконным проемам и эркерам, в корпусах будут очень светлые и солнечные квартиры. На каждом этаже предусмотрено всего 4-5 квартир, что добавляет комфорта и уюта. Проект включает в себя закрытый двор без машин, прогулочные и детские площадки, подземную парковку и отдельно стоящие многоярусные паркинги. Среди объектов внутренней инфраструктуры «Нового Купчино» – фитнес-центр и ресторанный комплекс. Также в коммерческих помещениях уже через полтора года откроются продуктовые магазины, отделения банков, ветеринарные клиники, салоны красоты и другие объекты торговой инфраструктуры, необходимые для комфортного проживания.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
– Наша компания недавно завершила строительство нового ЖК комфорт-класса «Балканы» по адресу: ул. Будапештская, 102. Проект строго отвечает всем стандартам дома комфорт-класса: подземный паркинг, куда жители дома могут спуститься на лифте прямо из жилой части, служба консьержей, огороженная территория, ландшафтное благоустройство двора с зонами отдыха и детскими площадками. На первом этаже расположатся магазины, салон красоты, аптека и другая инфраструктура. Экологичные материалы, самые актуальные инженерные системы и решения, качественная жилая среда, где каждый квадратный метр «работает». Жилье отличается качественно продуманными планировками, которые позволяют максимально комфортно обустроить свое личное пространство как в малогабаритной квартире, так и в трехкомнатной. Изящно устремленный ввысь 26-этажный комплекс стал архитектурной доминантой района. Декоративный фриз, пилястры и другие элементы неоклассицизма придадут величественность и монументальность фасаду. Прямолинейность, строгость пропорций, благородный, но не чрезмерный декор, утонченная цветовая гамма позволят дому выделиться на фоне окружающей застройки и стать достойным образцом современной архитектуры.