От подъезда к лобби – как изменились «прихожие» современных новостроек
Входные зоны современных новостроек стали многофункциональным пространством, где жители могут отдохнуть, разместить с удобством гостей, встретиться с партнерами или решить общие задачи с соседями. Эксперты «Метриум» рассказывают, как стандартные подъезды эволюционировали в просторные лобби, о чем гласят строительные нормы, и как на деле застройщики изменили облик и содержание входных зон.
Базовые нормы
Конструкцию входной зоны многоквартирного дома регулируют строительные и санитарные нормы и правила. В подъезде обязательно есть:
– навес перед входом (козырек);
– светильники (антивандальные и энергосберегающие) под навесом;
– поручни и пандусы, если перепад высоты между входом и поверхностью больше 4 см;
– входная площадка перед дверью площадью не менее 1,2х1,2 м, покрытая плиткой;
– металлическая или прочная остекленная дверь с автоматическим доводчиком и магнитным запирающим устройством;
– тамбур в холодных регионах (двойной тамбур – в очень холодных регионах), причем глубиной не менее 1,2 м, а в домах с жителями с ограниченными возможностями – не менее 1,5 м в глубину и 2,2 м в ширину;
– камера наружного видеонаблюдения (в некоторых регионах);
– входные двери должны открываться внутрь в холодных регионах, чтобы их не заблокировал снег.
Таковы стандартные и минимальные требования к входной зоне многоквартирного дома. Даже наличие тамбура или вестибюля они предполагают не всегда, не говоря уже о других пространствах.
Сегодня же вход в многоквартирный дом стал более сложным. Он может состоять из следующих элементов:
- Входная группа. Это конструкция, которая отделяет улицу от внутренних помещений дома, то есть это фактически вход и тамбур.
- 2. Вестибюль. Первое внутреннее помещение здания, в котором может быть ресепшн, зона отдыха и ожидания, пост консьержа или охраны.
- Лифтовый холл. Это пространство, из которого лифтовые шахты ведут на жилые этажи или в подземный паркинг. Часто отсюда можно попасть еще и в кладовые дома.
- Дополнительные помещения. Колясочные, почтовые комнаты, помещения для мытья животных, зоны приема гостей и проведения деловых встреч, детские игровые зоны, мини-кинотеатры и т.п. Эти помещения опционально и иногда их функции могут быть переданы другим зонам дома. Итак, что изменилось по сравнению с этим стандартным форматом входных зон в современных новостройках?
Прозрачность
Первое, что бросается в глаза при взгляде на современный подъезд жилого комплекса – прозрачность конструкций. Если раньше преобладали стальные или деревянные двери и глухие стены тамбуров и вестибюлей, то сегодня жители и гости новостроек встречают более дружелюбное прозрачное стекло.
В жилых комплексах эконом- и комфорт-класса используются алюминиевые конструкции. В домах более высокого класса создаются входные группы из цельного стекла: металлические коннекторы в них незаметны. В некоторых комплексах строят входную группу из спайдерного стекла, которые вовсе обходятся без металлического каркаса.
Остекление входной зоны стало панорамным и витринным в силу увеличения площади вестибюля. В масштабных комплексах, особенно высокобюджетного рынка, часто встречается двусветное остекление, то есть высота оконного проема равна двум этажам здания. Это создает эффект лобби роскошной гостиницы. В таком стиле выполнена, к примеру, входная группа премиального квартала «Прайм Парк». Холл полностью просматривается с улицы, а вход в него выполнен в виде арки, над которой парит массивный и яркий навес.
Безбарьерный вход
Одной из главных проблем подъездов в домах прежних эпох в России был высокий уровень первого этажа, из-за которого для входа в здание приходилось подниматься по крыльцу. Исторически это связано в основном с климатом, для которого характерны снегопады и паводки, что заставляло строить дома на высоком фундаменте. В домах обеспеченных жителей было принято строить большой цокольный этаж для хозяйственных нужд, и часто этот этаж несколько выступал из-под земли, чтобы в нем предусмотреть окна. Все эти традиции отразились и на массовом жилищном многоквартирном строительстве, поэтому во многих многоэтажках осталось большое крыльцо, ступени, пандусы и другие препятствия.
Сейчас архитекторы отказались от этого реликта и делают вход в тамбур или вестибюль на уровне земли. Это обеспечивает свободный проход как для обычных жителей дома, так и для маломобильных граждан (людей с ограниченными возможностями, мам с колясками и т.п.).
Размер входной группы
Строительные и санитарные нормы регулируют размеры входной группы и тамбура, который предшествует лобби. Раньше их габариты были минимальными – 1,2 м в глубину здания или 1,5-2,2 м, если предполагается, что в доме будут жить люди с ограниченной мобильностью. Сейчас тамбуры, если их проектируют, стараются сделать больше и просторнее. К примеру, в одной из башен культурно-образовательного кластера Russian Design District входная группа представляет собой просторный холл, который имеет место для отдыха и ожидания, а также стойку ресепшн.
Вестибюль – эпицентр социального пространства
Вестибюль в многоквартирном доме раньше был только связующим звеном между внешним пространством, лестницами и лифтами. Никаких конкретных строительных и технических норм обустройства вестибюля нет – часто он вовсе отсутствовал в многоквартирных домах типовых серий или представлял собой расширенный тамбур.
Сейчас вестибюль – это полноценное и функциональное пространство, где жители могут встретиться и провести собрания, где могут разместиться в ожидании гости, обслуживающий персонал, друзья и т.д. Помимо этого, через вестибюль жители дома могут без всяких барьеров попасть во внутренний дом жилого комплекса. К примеру, в ЖК «Любовь и голуби» для этого предусмотрены сквозные проходы. Обязательным атрибутом лобби стала мягкая мебель. В высокобюджетных новостройках в общественных зонах устанавливают мебель брендовых производителей.
Впрочем, мягкая мебель появляется и в лобби проектов комфорт-класса, например, в ЖК «Любовь и голуби». В вестибюле других новостроек нередко ставят стеллажи, где жители дома могут организовать книжный обмен.
Размеры лобби также стали больше и отвечают архитектурному масштабу современных новостроек. К примеру, в премиальном квартале «Прайм Парк» высота потолков в вестибюле достигает 7,5 м, а в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк» – 6,5 м.
Обязательным атрибутом вестибюля стала стойка ресепшн. Здесь жителей дома приветствует обслуживающий персонал, который также может дать справки посетителям или гостям или предложить кофе ожидающим. Стойки тщательно вписаны в интерьер лобби и часто представляют собой доминанту помещения. К примеру, в квартале премиум-класса «Прайм Парк» стойка ресепшн достигает в длину 9 метров.
Дополнительные помещения
Застройщики стараются сделать расширенное пространство вестибюля максимально функциональным. Для этого они предусматривают различные зоны и отдельные помещения внутри. К примеру, в «Ривер Парке» есть детская комната, где можно на время оставить играть маленьких жителей квартала, также есть спортивный зал с тренажерами, лаунж-зона с бильярдом и камином. В культурно-образовательном кластере Russian Design District колясочные и велосипедные помещения интегрированы в холл.
В премиальном квартале «Прайм Парк» зона для почты и корреспонденции вынесена в отдельное помещение.
Дизайн и отделка
Конечно, для расширенного пространства входной зоны домов понадобились более сложные и яркие дизайнерские решения. Входная группа и вестибюль – это «лицо» здания, которое создает первое впечатление у однажды пришедших сюда будущих жителей и гостей. Поэтому сейчас застройщики не скупятся на вложения в дорогие отделочные материалы, мебель, украшения и предметы декора. К примеру, в холле Дома Валентина Юдашкина в Russian Design District людей встречают арт-объекты, а в качестве акцентов выступают яркие золотые элементы – декоративные панели на стенах, переходящие в потолочные светильники.
В премиальном квартале «Прайм Парк» девелопер привлек для создания архитектуры и интерьеров известное британское бюро Dyer, а также выбрал для отделки помещений лобби дорогие и редкие материалы. К примеру, пол покрыт бразильским кварцевым гранитом, а стены за зоной ресепшн украшены ламелями из редкой породы дерева Макасар. Освещает помещение люстра, изготовленная по специальному заказу девелопера.
«На рынке премиальной недвижимости покупатель хочет приобрести жилье, которое будет выглядеть одновременно роскошно и стильно, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Дизайнерам выполнить эту задачу непросто, потому что в истории нашего рынка уже был период вычурной архитектуры и интерьеров, но тем не менее в нашем проекте мы с этим справились. Холл создает первое впечатление о месте, где ты живешь. Сюда должно быть нестыдно пригласить друзей, назначить короткий кофебрейк с партнером или клиентом. Среди прочего это возможность продемонстрировать социальный статус и стиль жизни, даже не приглашая человека в квартиру».
«Общедомовое пространство развивается в логике превращения новостроек в более функциональное и автономное место для жизни, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После реформы ЖКХ собственники квартир фактически стали совладельцами дома. Парадоксально, но для их собраний были предусмотрены изменения в законах, но не в домах, которыми им предстоит управлять – встретиться жильцам элементарно негде в типовых многоэтажках. Сейчас дом постепенно превращается в многофункциональную площадку для общения, отдыха, встреч, хобби. На следующем этапе, полагаю, наряду с входом в паркинг или кладовые, из вестибюля появится дверь в рабочую зону, где жители смогут разместиться с ноутбуком или провести онлайн-презентацию».
Проще предотвратить. Вопрос самовольных перепланировок сохраняет актуальность
Вопрос самовольных перепланировок и их легализации сохраняет актуальность в Санкт-Петербурге. По мнению экспертов, это один из случаев, когда проблему проще предотвратить, чем решать.
Специалисты отмечают, что в городе сохраняется очень большой объем незаконных перепланировок. «Доля самовольных перепланировок и переустройств квартир в Петербурге достигает 90–95%», – говорит основатель проекта Росперепланировка.рф Глеб Лукьянов. «По статистике ГУП «ГУИОН», каждое третье обращение клиентов к нам по поводу перепланировок – уже по факту выполненных работ на объекте», – добавляет начальник Отдела проектирования – главный инженер СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Ирина Шуткина.
«Собственники перестраивают объекты «под себя». Нежилые помещения – под конкретный вид предпринимательской деятельности – магазин, ресторан, салон красоты или банк; квартиры – для повышения комфорта, увеличения полезной площади, создания интерьеров. Часто перестраивают жилье на первом этаже с целью перевода в нежилой фонд. В исторических доходных домах очень распространено самовольное создание ванных комнат», – рассказывает Глеб Лукьянов. «Часто выполняется объединение балкона и жилой части, кухни с коридором или комнатой. В премиальном секторе старого фонда по-прежнему стоит вопрос с мансардами», – дополняет управляющий партнер компании «Балтийский Заказчик» Мария Золотая.
Эксперты констатируют, что в последнее время ситуация в этой сфере несколько улучшилась. «Имеется тенденция к сокращению незаконных перепланировок, связанная с повсеместными проверками управляющих компаний, районных администраций, жилинспекции и даже прокуратуры», – отмечает Глеб Лукьянов. «Тенденция есть, медленная, но уверенная. То, какое количество узкоспециализированных фирм появилось на рынке, говорит о том, что спрос на услуги в этой сфере вырос», – добавляет Мария Золотая. «За 2019 год специалисты ГУП «ГУИОН» выполнили 1200 проектов перепланировки. В последние годы эта цифра растет», – говорит Ирина Шуткина, добавляя, впрочем, что говорить о снижении количества несогласованных перепланировок пока не приходится.
При этом, по ее словам, интерес к согласованию уже сделанных работ увеличивается. «Предполагаю, что связано это с тем, что при продаже квартир, где выполнена самовольная перепланировка, продавцы сталкиваются с нежеланием покупателей брать «кота в мешке», особенно если квартира приобретается по ипотечному кредиту», – отмечает эксперт.
«Процесс согласования строго регламентирован. Сейчас это можно сделать через госуслуги и МФЦ. Специализированные организации готовят стандартные пакеты документов – когда это «на потоке», то зачастую дешевле. Но стоимость разнится, и очень существенно: от 30 тыс. рублей до 600 тыс., в случаях, когда требуется обследование строительных конструкций», – отмечает Мария Золотая.
Цена услуг очень индивидуальна, соглашается Глеб Лукьянов. «Стоимость зависит от многих слагаемых, например, от площади объекта и района города, от сложности планировочных решений, предполагающих разбор частей несущих стен, усиления перекрытий, от расположения объекта в доме – памятнике истории и культуры, от необходимости изменения местоположения газового оборудования и других факторов», – перечисляет он.
При этом легализовать «самодеятельность» без радикальных переделок нередко просто нельзя. «Часто, примерно в 50% случаев, из-за ошибок при самостоятельном проведении перепланировки узаконить ее не представляется возможным! Наш совет остается прежним: до начала работ получить консультацию в специализированной организации, разработать проект перепланировки или переустройства и согласовать его с МВК – и только после этого демонтировать перегородки и переносить коммуникации в соответствии с проектом», – рекомендует Ирина Шуткина.
«Невозможно согласовать перепланировку, нарушающую строительные, противопожарные, санитарные и прочие нормы и правила», – обобщает Глеб Лукьянов. Ирина Шуткина приводит перечень самых популярных видов перепланировки, в которых граждане допускают грубые ошибки: увеличение площади кухни за счет прилегающей жилой комнаты, устройство санузла над комнатой или кухней нижерасположенной квартиры, присоединение лоджии или балкона к жилой комнате или кухне, вынос на балкон радиаторов центрального отопления, обустройство «теплого пола» за счет общедомовой системы отопления, сокращение сечения или перекрывание вентиляционных шахт, нарушение гидроизоляции или шумоизоляции в помещении и т. д.
Мнение
Глеб Лукьянов, председатель Комиссии по строительству Петербургского отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», основатель проекта Росперепланировка.рф:
– Жилищным кодексом РФ предполагается два варианта легализации самовольной перепланировки: либо в общем порядке, т. е. через согласование проектной документации с последующим вводом в эксплуатацию, либо, в случае отказа МВК, через судебный процесс. Но далеко не всякую перепланировку можно легализовать без переделки. Чтобы выяснить возможность узаконивания самовольной перепланировки, необходимо обратиться к профессионалам рынка.
Черная речка: эпоха возрождения
Процесс редевелопмента территорий «серого пояса» Санкт-Петербурга, активно начавшийся в конце нулевых, приносит свои результаты. На месте бывших промзон появляются современные жилые комплексы, которые постепенно формируют микрорайоны комфортного проживания, пользующиеся популярностью у покупателей жилья. И окрестности Черной речки – одна из таких локаций.
В дореволюционное время эта территория была северной окраиной Петербурга, достопримечательностью которой были загородные, «дачные» особняки. Старейший и крупнейший из них – дача Строганова, построенная в конце XVIII века, – до нашего времени не сохранился. Но львы, когда-то украшавшие вход в него, теперь «охраняют» Стрелку Елагина острова. А вот возведенная в середине XIX века в неоготическом стиле дача Салтыковой, хорошо известная россиянам по эпизоду «Кровавая надпись» в сериале режиссера Игоря Масленникова «Шерлок Холмс и доктор Ватсон», до сих пор красуется у самого входа в станцию метро «Черная речка».
В конце XIX века на набережной Большой Невки стали появляться промышленные предприятия. В советский период в локации окончательно сформировалась крупная промзона, к которой с севера примыкали кварталы жилой застройки. А сегодня именно редевелопмент бывших заводских территорий и стал драйвером развития локации.
Призовая локация
«Сегодня район Черной речки является новой престижной локацией. Ее статус определяют близость к центру города, живописная набережная, развитая инфраструктура и отличная транспортная доступность: рядом метро, ЗСД в пяти минутах езды. Территория развивается благодаря редевелопменту: большая часть строящихся и реализованных жилых комплексов располагается на территории бывших промышленных зон», – такую характеристику локации дает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По оценке экспертов, окрестности Черной речки имеют немало несомненных преимуществ, что и делает их столь популярными на рынке. «Местность лежит на границе двух престижных районов – Выборгского и Петроградского. Поэтому жители могут в полной мере наслаждаться близостью к историческому и деловому центру Петербурга, а также развитой инфраструктурой», – отмечает начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Действительно, поскольку локация никогда не была исключительно промзоной, а включала в себя жилые кварталы, ее отличает развитая социальная и коммерческая инфраструктура. Имеются детские сады, школы, поликлиники, иные медицинские учреждения. Работает ряд крупных торгово-развлекательных комплексов, магазины крупнейших ритейлеров, фитнес-центры, кафе и рестораны, предприятия сервиса. Большая часть проектов предусматривает строительство социальных и коммерческих объектов, что позволит сохранить высокий уровень обеспеченности инфраструктурой.
Транспортная доступность территории также на высоте. Локация фактически расположена между двумя станциями метро «Черная речка» (синей линии) и «Лесная» (красной ветки). Это обеспечивает комфортный проезд в любую точку города на общественном транспорте. Не хуже обстоят дела и с потенциалом для поездок на личном авто. «Всего за 10 минут можно доехать до центра (Петроградская сторона), столько же – до ЗСД», – говорит Николай Гражданкин.
Он также отмечает обилие парков и скверов: «Ботанический сад, парк Лесотехнической академии, сад Александра Матросова и прочие. Меньше 5 минут займет поездка до утопающего в зелени Елагина острова».
Взрывной редевелопмент
Сейчас уже сложно сказать, почему в нулевых девелоперы не обратили особого внимания на локацию, однако на ранней стадии процесса городского редевелопмента на Черной речке было тихо. «Первым проектом в районе Черной речки стал ЖК Riverside, который Setl Group построила на Ушаковской набережной. Это жилой комплекс бизнес-класса. Среди квартир – варианты с эксклюзивными видами, которые не открываются ни из одного другого дома в Петербурге: одновременно на Малую Невку, Большую Невку и Черную речку. Проект вышел в продажу в 2012 году, изменил отношение петербуржцев к локации и повысил ее престиж», – вспоминает Ольга Трошева.
Труднее всего, конечно, было пионерам освоения локации, ведь там располагалось еще много промзон, что, несомненно, снижало интерес потенциальных покупателей земли. Зато сейчас, когда территория практически поделена на участки жилищной застройки в рамках редевелопмента, формируется новый район для удобного проживания. Поэтому теперь период развития комфорт-класса уходит в прошлое.
«Территория в районе Черной речки в настоящее время входит в число наиболее активно подвергающихся редевелопменту. Это очень перспективная локация для девелоперов, для извлечения больших доходов, – близость к историческому центру, хорошая транспортная доступность, хорошее озеленение, развитая социальная инфраструктура обеспечивают очень высокий интерес к ней со стороны застройщиков. Здесь ведет строительство ряд крупных девелоперов, таких как «Группа ЛСР», Группа ЦДС, «ЮИТ Санкт-Петербург», РСТИ («РосСтройИнвест), «Отделстрой» и др. Проекты относятся к высоким ценовым сегментам жилой недвижимости – “бизнес” и “комфорт-плюс”», – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
По словам руководителя группы маркетинга компании ЦДС Петра Буслова, одно из достоинств Черной речки заключается в низкой плотности жилой застройки, что выгодно отличает ее от других районов нового строительства. «К преимуществам территории можно также отнести однородность новых проектов, относящихся к сегментам жилья комфорт- и бизнес-класса. Это позволит изначально сформировать в районе однородную жилую среду. Также плюсом является то, что здесь не было вредных производств, а большая часть предприятий уже не работает», – отмечает он.
В то же время, по мнению Юрия Зарецкого, для редевелопмента территорий Черной речки характерны те же недостатки, что и для большинства проектов в этой сфере. «В частности, наблюдается подавляющее преобладание жилой застройки над другими сегментами недвижимости, не планируется масштабная модернизация улично-дорожной сети, не рассматривается создание общественных пространств, отсутствуют новые зоны зеленых насаждений общего пользования (в рамках самих проектов озеленение и благоустройство, разумеется, предусмотрены)», – говорит эксперт.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в настоящее время средняя цена квадратного метра в локации – 152,2 тыс. рублей. «Это на 11% больше, чем годом ранее, и соответствует рыночной динамике», – уточняет Ольга Трошева. Схожие цифры называет и Пётр Буслов. «Цены в локации составляют 150–170 тыс. рублей за 1 кв. м. В сданных домах – до 200 тыс. В будущем застройка территории вокруг Черной реки продолжится с акцентом на проектах бизнес-класса», – уверен он.
Мнение
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– В этой локации наша компания строит ЖК бизнес-класса ЦДС «Чёрная Речка». В его состав войдут девять корпусов с закрытыми дворами, детсадом на 530 мест, школой на 1320 учеников и подземным паркингом более чем на 2,5 тыс. машино-мест. Комплекс рассчитан на семейных покупателей: больше половины планировок – это просторные двух- и трехкомнатные квартиры, в которых предусмотрены мастер-спальни, помещения для хранения и хозяйственные зоны, вместительные кухни-гостиные, ванные комнаты с окном и эксклюзивные квартиры с большими открытыми террасами. В проекте эстетика сочетается с многофункциональной средой для жизни и отдыха. Так, рядом с домами предусмотрена собственная прогулочная зона – променад вдоль Белоостровской улицы, на который будут выходить рестораны, кафе и магазины. Сейчас в продаже находятся квартиры в четырех корпусах: 1, 2, 3 и 5. Корпуса 2 и 3 будут введены в эксплуатацию в III квартале 2021 года, корпус 1 – в I квартале 2022 года, корпус 5 – во II квартале 2022 года. Квартира вблизи Черной речки идеально подойдет для тех, кто хочет жить вблизи исторического центра, но при этом иметь удобный выезд за город.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»:
– Одним из исключительных преимуществ ЖК «Новый Лесснер» станет тишина – как в квартирах, так и на территории комплекса. Окна домов не выходят на шумные магистрали, поблизости нет ни железных дорог, ни прочих «громких» объектов. Дворы в комплексе будут свободны от машин и закрыты от посторонних. На территории, доступной только для жильцов, расположатся аллеи для прогулок и уютные места для отдыха. Автомобили расположатся в подземных и многоуровневых паркингах. Машино-место можно приобрести уже сейчас. При покупке двух- и трехкомнатных квартир предоставляется скидка 50% на одно машино-место. С закрытой территории «Нового Лесснера» ведут три удобных выезда в разных направлениях. Это позволит прокладывать удобные маршруты в обход пробок. Во дворе будут построены детский сад и школа. Отличительной особенностью проекта является полное отсутствие студий. На этаже всего по четыре квартиры. Фасады домов выполнены в элегантном неоклассическом стиле с использованием натуральной терракоты. В дизайнерском оформлении парадных холлов преобладает стиль ар-деко, сочетающий в себе шик и утонченность.