От подъезда к лобби – как изменились «прихожие» современных новостроек
Входные зоны современных новостроек стали многофункциональным пространством, где жители могут отдохнуть, разместить с удобством гостей, встретиться с партнерами или решить общие задачи с соседями. Эксперты «Метриум» рассказывают, как стандартные подъезды эволюционировали в просторные лобби, о чем гласят строительные нормы, и как на деле застройщики изменили облик и содержание входных зон.
Базовые нормы
Конструкцию входной зоны многоквартирного дома регулируют строительные и санитарные нормы и правила. В подъезде обязательно есть:
– навес перед входом (козырек);
– светильники (антивандальные и энергосберегающие) под навесом;
– поручни и пандусы, если перепад высоты между входом и поверхностью больше 4 см;
– входная площадка перед дверью площадью не менее 1,2х1,2 м, покрытая плиткой;
– металлическая или прочная остекленная дверь с автоматическим доводчиком и магнитным запирающим устройством;
– тамбур в холодных регионах (двойной тамбур – в очень холодных регионах), причем глубиной не менее 1,2 м, а в домах с жителями с ограниченными возможностями – не менее 1,5 м в глубину и 2,2 м в ширину;
– камера наружного видеонаблюдения (в некоторых регионах);
– входные двери должны открываться внутрь в холодных регионах, чтобы их не заблокировал снег.
Таковы стандартные и минимальные требования к входной зоне многоквартирного дома. Даже наличие тамбура или вестибюля они предполагают не всегда, не говоря уже о других пространствах.
Сегодня же вход в многоквартирный дом стал более сложным. Он может состоять из следующих элементов:
- Входная группа. Это конструкция, которая отделяет улицу от внутренних помещений дома, то есть это фактически вход и тамбур.
- 2. Вестибюль. Первое внутреннее помещение здания, в котором может быть ресепшн, зона отдыха и ожидания, пост консьержа или охраны.
- Лифтовый холл. Это пространство, из которого лифтовые шахты ведут на жилые этажи или в подземный паркинг. Часто отсюда можно попасть еще и в кладовые дома.
- Дополнительные помещения. Колясочные, почтовые комнаты, помещения для мытья животных, зоны приема гостей и проведения деловых встреч, детские игровые зоны, мини-кинотеатры и т.п. Эти помещения опционально и иногда их функции могут быть переданы другим зонам дома. Итак, что изменилось по сравнению с этим стандартным форматом входных зон в современных новостройках?
Прозрачность
Первое, что бросается в глаза при взгляде на современный подъезд жилого комплекса – прозрачность конструкций. Если раньше преобладали стальные или деревянные двери и глухие стены тамбуров и вестибюлей, то сегодня жители и гости новостроек встречают более дружелюбное прозрачное стекло.
В жилых комплексах эконом- и комфорт-класса используются алюминиевые конструкции. В домах более высокого класса создаются входные группы из цельного стекла: металлические коннекторы в них незаметны. В некоторых комплексах строят входную группу из спайдерного стекла, которые вовсе обходятся без металлического каркаса.
Остекление входной зоны стало панорамным и витринным в силу увеличения площади вестибюля. В масштабных комплексах, особенно высокобюджетного рынка, часто встречается двусветное остекление, то есть высота оконного проема равна двум этажам здания. Это создает эффект лобби роскошной гостиницы. В таком стиле выполнена, к примеру, входная группа премиального квартала «Прайм Парк». Холл полностью просматривается с улицы, а вход в него выполнен в виде арки, над которой парит массивный и яркий навес.
Безбарьерный вход
Одной из главных проблем подъездов в домах прежних эпох в России был высокий уровень первого этажа, из-за которого для входа в здание приходилось подниматься по крыльцу. Исторически это связано в основном с климатом, для которого характерны снегопады и паводки, что заставляло строить дома на высоком фундаменте. В домах обеспеченных жителей было принято строить большой цокольный этаж для хозяйственных нужд, и часто этот этаж несколько выступал из-под земли, чтобы в нем предусмотреть окна. Все эти традиции отразились и на массовом жилищном многоквартирном строительстве, поэтому во многих многоэтажках осталось большое крыльцо, ступени, пандусы и другие препятствия.
Сейчас архитекторы отказались от этого реликта и делают вход в тамбур или вестибюль на уровне земли. Это обеспечивает свободный проход как для обычных жителей дома, так и для маломобильных граждан (людей с ограниченными возможностями, мам с колясками и т.п.).
Размер входной группы
Строительные и санитарные нормы регулируют размеры входной группы и тамбура, который предшествует лобби. Раньше их габариты были минимальными – 1,2 м в глубину здания или 1,5-2,2 м, если предполагается, что в доме будут жить люди с ограниченной мобильностью. Сейчас тамбуры, если их проектируют, стараются сделать больше и просторнее. К примеру, в одной из башен культурно-образовательного кластера Russian Design District входная группа представляет собой просторный холл, который имеет место для отдыха и ожидания, а также стойку ресепшн.
Вестибюль – эпицентр социального пространства
Вестибюль в многоквартирном доме раньше был только связующим звеном между внешним пространством, лестницами и лифтами. Никаких конкретных строительных и технических норм обустройства вестибюля нет – часто он вовсе отсутствовал в многоквартирных домах типовых серий или представлял собой расширенный тамбур.
Сейчас вестибюль – это полноценное и функциональное пространство, где жители могут встретиться и провести собрания, где могут разместиться в ожидании гости, обслуживающий персонал, друзья и т.д. Помимо этого, через вестибюль жители дома могут без всяких барьеров попасть во внутренний дом жилого комплекса. К примеру, в ЖК «Любовь и голуби» для этого предусмотрены сквозные проходы. Обязательным атрибутом лобби стала мягкая мебель. В высокобюджетных новостройках в общественных зонах устанавливают мебель брендовых производителей.
Впрочем, мягкая мебель появляется и в лобби проектов комфорт-класса, например, в ЖК «Любовь и голуби». В вестибюле других новостроек нередко ставят стеллажи, где жители дома могут организовать книжный обмен.
Размеры лобби также стали больше и отвечают архитектурному масштабу современных новостроек. К примеру, в премиальном квартале «Прайм Парк» высота потолков в вестибюле достигает 7,5 м, а в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк» – 6,5 м.
Обязательным атрибутом вестибюля стала стойка ресепшн. Здесь жителей дома приветствует обслуживающий персонал, который также может дать справки посетителям или гостям или предложить кофе ожидающим. Стойки тщательно вписаны в интерьер лобби и часто представляют собой доминанту помещения. К примеру, в квартале премиум-класса «Прайм Парк» стойка ресепшн достигает в длину 9 метров.
Дополнительные помещения
Застройщики стараются сделать расширенное пространство вестибюля максимально функциональным. Для этого они предусматривают различные зоны и отдельные помещения внутри. К примеру, в «Ривер Парке» есть детская комната, где можно на время оставить играть маленьких жителей квартала, также есть спортивный зал с тренажерами, лаунж-зона с бильярдом и камином. В культурно-образовательном кластере Russian Design District колясочные и велосипедные помещения интегрированы в холл.
В премиальном квартале «Прайм Парк» зона для почты и корреспонденции вынесена в отдельное помещение.
Дизайн и отделка
Конечно, для расширенного пространства входной зоны домов понадобились более сложные и яркие дизайнерские решения. Входная группа и вестибюль – это «лицо» здания, которое создает первое впечатление у однажды пришедших сюда будущих жителей и гостей. Поэтому сейчас застройщики не скупятся на вложения в дорогие отделочные материалы, мебель, украшения и предметы декора. К примеру, в холле Дома Валентина Юдашкина в Russian Design District людей встречают арт-объекты, а в качестве акцентов выступают яркие золотые элементы – декоративные панели на стенах, переходящие в потолочные светильники.
В премиальном квартале «Прайм Парк» девелопер привлек для создания архитектуры и интерьеров известное британское бюро Dyer, а также выбрал для отделки помещений лобби дорогие и редкие материалы. К примеру, пол покрыт бразильским кварцевым гранитом, а стены за зоной ресепшн украшены ламелями из редкой породы дерева Макасар. Освещает помещение люстра, изготовленная по специальному заказу девелопера.
«На рынке премиальной недвижимости покупатель хочет приобрести жилье, которое будет выглядеть одновременно роскошно и стильно, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Дизайнерам выполнить эту задачу непросто, потому что в истории нашего рынка уже был период вычурной архитектуры и интерьеров, но тем не менее в нашем проекте мы с этим справились. Холл создает первое впечатление о месте, где ты живешь. Сюда должно быть нестыдно пригласить друзей, назначить короткий кофебрейк с партнером или клиентом. Среди прочего это возможность продемонстрировать социальный статус и стиль жизни, даже не приглашая человека в квартиру».
«Общедомовое пространство развивается в логике превращения новостроек в более функциональное и автономное место для жизни, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После реформы ЖКХ собственники квартир фактически стали совладельцами дома. Парадоксально, но для их собраний были предусмотрены изменения в законах, но не в домах, которыми им предстоит управлять – встретиться жильцам элементарно негде в типовых многоэтажках. Сейчас дом постепенно превращается в многофункциональную площадку для общения, отдыха, встреч, хобби. На следующем этапе, полагаю, наряду с входом в паркинг или кладовые, из вестибюля появится дверь в рабочую зону, где жители смогут разместиться с ноутбуком или провести онлайн-презентацию».
Жизнь со звездой
Покупатели элитных квартир предпочитают покупать не только метры, но и соседство, в том числе со знаменитостями. Они предполагают, что это существенно повышает престижность жилья.
По словам управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, иногда факт проживания звезды является одним из аргументов в пользу покупки жилья именно в данной определенной локации или в конкретном жилом объекте. Наличие звездного соседа влияет на решение клиентов в случае каких-либо сомнений или при выборе среди нескольких вариантов.
Однако, по мнению директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерины Немченко, вопрос соседства со знаменитостями или статусными людьми неоднозначный и многогранный. Перспектива подобного соседства может сыграть как положительную, так и отрицательную роль в процессе продаж. «Один из приемов продвижения новых проектов – прямая речь от селебрити, который выбрал именно этот проект и приглашает к себе в соседи. И личность селебрити, его положение в обществе, шкала ценностей станут определяющими в вопросе отношения целевой аудитории к проекту. Но, вполне возможно, для кого-то это станет серьезным поводом отказаться от проекта. Позволю себе небольшой пример – в детстве я с родителями жила в Москве, и нашим соседом был всеобщий кумир, хоккеист Вячеслав Харламов. Само собой разумеется, что жить с ним под одной крышей было почетно, но регулярно собирающиеся у него шумные компании не давали спать всем соседям», – вспоминает она.
И в центре, и в пригороде
Эксперты отмечают, что в Петербурге нет определенной единой локации, где предпочитают жить известные люди. Тем не менее, в большинстве своем для проживания они выбирают Центральный и Петроградский районы, особенно Крестовский остров. Также популярны у VIP-персон Приморский, Московский районы и Васильевский остров. Многим петербуржцам известно, что известный актер театра и кино Михаил Боярский проживает в доме на набережной реки Мойки, где также находится квартира семьи Собчак. Алиса Фрейндлих живет на улице Рубинштейна, Олег Басилашвили – на Бородинской. Согласно таблоидам, в конце прошлого года в центре Петербурга купила 3-комнатную элитную квартиру звезда телепроекта «Дом-2» Ольга Бузова, за 16 млн рублей, а несколько недель назад квартиру в центре Северной столицы купила и ее подруга по программе Алёна Водонаева.
В конце 2015 года глава «Газпрома» Алексей Миллер купил целый этаж и мансарду в элитном новом доме в Зоологическом переулке, с видом на набережную Невы. Сейчас квартиры в здании покупают и другие топ-менеджеры компании. Крестовский остров «оккупирован» рядом известных спортсменов.
Впрочем, хватает и знаменитостей, предпочитающих шумному центру Петербурга тихие малоэтажные районы. «В качестве примера можно привести такую локацию, как Коломяги – исторический район на севере Петербурга, где сейчас находятся таунхаусы. Здесь живет Александр Розенбаум, раньше жил футболист Андрей Аршавин. Сотрудники агентств недвижимости не раз использовали эту информацию как аргумент в пользу объектов в данной локации – в 90% случаев это действовало на покупателя. Еще один пример – жилой комплекс «На берегу» в Сестрорецке, один из таунхаусов которого принадлежит Дмитрию Нагиеву. Этот факт, действительно, имеет значительный резонанс при продажах объекта. Правда, живет в этом доме не сам Нагиев, а его сын», – рассказывает Катерина Соболева.
Эксперт также добавляет, что ценник на квартиры в домах, где живут знаменитости, вряд ли зависит именно от их проживания. Сегодня звезда находится здесь, а завтра уже выбирает другую локацию. Повышения стоимости за квадратный метр, исходя из факта проживания знаменитости, конечно, не происходит. К тому же, те клиенты, которые выбирают новое элитное жилье на Крестовском острове или в центре города, в любом случае готовы рассматривать дорогостоящие объекты.
В режиме инкогнито
В отличие от многих представителей шоу-бизнеса, влиятельные чиновники и бизнесмены стараются не афишировать покупку элитной недвижимости и совершают ее инкогнито. По словам Екатерины Немченко, эта категория клиентов выбор делает через ближайших помощников, а объект оформляется на юридическое лицо или родственников. «Продавцы в этом случае могут и не узнать, в чьих интересах совершена сделка. Состав соседей и социальная однородность – очень важные моменты, но не повод проживать рядом по профессиональному признаку. Коллеги по работе обычно предпочитают строить свою личную жизнь отдельно друг от друга, ограничиваясь общением в рабочее время. С другой стороны, рекомендации уважаемого человека всегда играют положительную роль в процессе выбора объекта и принятия решения о покупке», – отмечает она.
Эксперт также добавляет, что рекомендации часто играют определяющую роль. При этом брокеры, ведущие сделки с элитной недвижимостью, сохраняют конфиденциальность сделок и условий приобретения.
Кстати:
Москва и Петербург стали аутсайдерами мирового рейтинга роста цен на элитное жилье. Такие данные приводит Prime Global Cities. В Москве снижение индекса за год (с июня 2016-го по июнь 2017 года) составило 11,8%, в Петербурге – 7,9%. Два крупнейших города России заняли две последние строчки рэнкинга, разместившись, соответственно, на 41-м и 40-м местах. По мнению экспертов, ценам на элитную недвижимость в Москве и Петербурге не дает расти масштабный выход новых предложений на рынок в условиях экономически непростого времени. Мировым лидером по темпам роста цен на элитное жилье к июню 2017 года стал китайский Гуанчжоу с годовым приростом в размере 35,6%.
Виды стройтуризма
Современному покупателю недвижимости доступны разные способы ознакомиться с объектом: сайт проекта, шоу-рум, 3D-визуализация, прогулка в VR-очках по дому, который еще даже не начали строить. Но все они уступают традиционному осмотру квартиры.
Когда дело доходит до принятия решения о покупке, клиенту необходимо увидеть товар воочию: побывать на стройплощадке, измерить взглядом высоту потолков и ширину проемов, оценить реальный вид из окна, изучить особенности локации. Для этого многие застройщики и агентства недвижимости предлагают своим клиентам услугу «Экскурсия на объект».
Своими глазами
Туры по новостройкам бывают двух видов – групповые (автобусные) и индивидуальные. Объекты для посещения подбираются по территориальному принципу (находятся в одном районе) или классу недвижимости, либо определяются по застройщику (организуются самим застройщиком или уполномоченным агентством).
По мнению руководителя отдела маркетинга и связей с общественностью компании «MASTER Девелопмент» Ольги Барановой, автобусные экскурсии – идеальный вариант для тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия: «Это прекрасная возможность побывать на объекте, увидеть ход строительства лично, посмотреть особенности локации, в которой объект возводится. К тому же представители компании могут ответить на все интересующие вопросы».
Фотографии и рендеры не могут отразить все преимущества проекта, считает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» г-жа Ван Ли. «В «Балтийской жемчужине» площадь застраиваемой территории – 205 га. Благодаря автобусным экскурсиям, покупатель может оценить размах и преимущества проекта, готовность объектов, темпы строительства, инфраструктуру внутри микрорайона. Почувствовать атмосферу гармонии, вдохнув морской свежий воздух. Наши гости на собственном опыте ощущают, за что жители «Балтийской жемчужины» так любят свой дом», – рассказывает она.
По мнению начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, автобусные экскурсии полезны для тех, кто только задумался о покупке квартиры в новостройке и хочет сориентироваться на рынке недвижимости. Кроме того, в групповых турах экскурсантам рассказывают не только о преимуществах того или иного объекта, но и объясняют азы потребительской грамотности, так как многие из участников тура покупают квартиры впервые и могут потеряться в обилии информации из различных источников.
«Мы рассказываем, что такое 214-ФЗ, что такое ДДУ и ЖСК – в обязательном порядке. Кроме того, мы объясняем разницу между жилой и коммерческой недвижимостью, объясняем нюансы апартаментов, – комментирует руководитель группы управляющих проектами компании «Адвекс. Новостройки» Дмитрий Пашков. – Это не только юридический, но и технический ликбез: мы объясняем все про коммуникации, про преимущества материалов, из которых построен дом».
«Необходимо не просто давать информацию о жилом комплексе, но и в целом рассказывать клиентам, на что обращать внимание при покупке квартиры, от чего зависит цена квадратного метра, какие «подводные камни» скрываются за красивыми буклетами и так далее, – рассказывает Николай Гражданкин. – То есть вооружать клиента тем инструментарием, пользуясь которым, он сможет сделать осознанный выбор и не жалеть о покупке».
В рамках одной экскурсии группа успевает посетить три-четыре объекта (одной компании, если организатором выступает застройщик, и разных – если агентство), сравнить месторасположение, инфраструктуру, порядок цен и прочее. «Но на каждый из объектов отводится немного времени», – предупреждает риэлтор Алексей Груздев.
Личный подход
Формат автобусной экскурсии был наиболее популярен 3-5 лет назад в период «строительного бума». В последнее время все больше застройщиков и агентств недвижимости делают упор на индивидуальный подход и показывают конкретные объекты клиентам, уже замотивированным на покупку.
«Клиент заранее приезжает в офис, мы смотрим объекты на карте, составляем маршрут по наиболее привлекательным из них, затем можем сформировать группу из нескольких человек», – объясняет старший специалист отдела продаж АН ST-Realty Антонина Свиридова.
Преимущества индивидуальной экскурсии – возможность уделить больше времени осмотру объекта, задать более детальные вопросы о доме. «Мы проводили экскурсии на объекты и как агентство недвижимости, и как застройщики. От АН «ДОМПЛЮСОФИС» возили по локациям, выбирали район и рассказывали обо всех жилых комплексах на той или иной территории. Сравнивали, рассказывали о всех существующих в локации плюсах и минусах, – рассказывает Ольга Баранова. – От девелоперской компании «MASTER Девелопмент» практиковали скорее не экскурсии, а встречи около десятка человек в неформальной обстановке в офисе или на стройплощадке, и на встречах обязательно присутствовал генеральный директор».
«Раньше мы проводили групповые экскурсии. Но оказалось, что эффективнее сначала встречаться с людьми, обсуждать, что их интересует, а затем индивидуально под их запросы проводить экскурсию, – делится опытом Дмитрий Пашков. – На групповых экскурсиях клиенту приходится тратить время на объекты, которые, возможно, даже не подходят под его бюджет».
АН ST-Realty проводит как индивидуальные, так и групповые экскурсии. «На общих экскурсиях дается менее подробная информация, она подходит для иногородних покупателей, которые еще не ориентируются в районах города, – объясняет Антонина Свиридова. – В большинстве случаев после групповой экскурсии потенциальному покупателю требуется еще одна – индивидуальная, по конкретным объектам. Плюс, к некоторым новостройкам большой автобус даже не сможет подъехать, так как там еще нет полноценных дорог и проехать можно только на личном автомобиле».
Компания «Отделстрой» предлагает своим потенциальным клиентам формат мини-экскурсий по жилому комплексу «Новый Оккервиль», в офисе компании на объекте для этих целей держат специальный микроавтобус. «В любой день мы можем проехать с клиентом по нашему кварталу, показать парк и действующие объекты инфраструктуры, заехать в закрытые дворы, посмотреть строящиеся и построенные очереди, а также посетить несколько шоу-румов», – рассказывает Николай Гражданкин.
Мнение:
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Преимущества туров, организуемых агентствами недвижимости, в том, что можно посетить стройки разных застройщиков, которые расположены в интересующей покупателя локации, получить независимую консультацию. Автобусные экскурсии по новостройкам особенно удобны для иногородних покупателей, которые плохо ориентируются в городе и ограничены по времени, чтобы сделать выбор. Эти экскурсии позволяют получить общее представление, быстро сравнить несколько объектов, получить ответы на какие-то основные вопросы.
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»
– При сравнительно невысоких затратах экскурсии помогают наладить личный контакт с потенциальными потребителями, более широко и качественно представить информацию о реализуемых проектах, застройщике и локации строительства, концепции комплекса, транспортной доступности, социальной инфраструктуре, сроках строительства будущих очередей, конструктиве дома и технологии строительства, отделке и т. д.
Безусловно, не каждый участник тура приобретает квартиру в демонстрируемых проектах, публика бывает «разношерстная». Обычно организаторами выездных мероприятий выступают сами застройщики или компании, которые проводят строительные выставки (такие, как «Жилищный проект» или «Ярмарка недвижимости»).
Кстати:
Попасть на экскурсию по новостройкам можно, оставив заявку на сайте застройщика или агентства недвижимости. Менеджер перезвонит и уточнит, какие объекты потенциально интересны клиенту. Когда группа для посещения этого объекта или объектов будет сформирована – клиента пригласят в тур. Индивидуальные экскурсии проводятся по запросу, после предварительной консультации в офисе агентства или в отделе продаж. Как правило, услуга для потенциального покупателя (вне зависимости от того, будет ли в итоге заключена сделка) – бесплатна.