ЖК «БелАрт»: искусство жить комфортно
Существует сложившийся оборот: «проект, обреченный на успех». Несмотря на некоторую претенциозность, именно он наиболее точно определяет положение ЖК «БелАрт», который недавно был выведен на рынок известным петербургским девелопером — холдингом «РСТИ» (Росстройинвест).
У комплекса интересная предыстория. Он является частью международного проекта по созданию симметричных кварталов в Санкт-Петербурге и Минске, который возник в 2017 году и был утвержден в 2019-м. Изначально комплекс носил рабочие названия «Журавли» или «Белорусский квартал». Архитектурный эскиз был разработан минским институтом «Минскгражданпроект». Для адаптации его к российским реалиям девелопер пригласил известную архитектурную мастерскую «АМЦ-ПРОЕКТ», возглавляемую Сергеем Цыциным. Белорусские партнеры одобрили внесенные изменения.
«Мы долго думали, какое имя дать проекту. Остановились на варианте "БелАрт". Такое же название носит художественная галерея в Минске. Нам показалось, что это имя как нельзя лучше подойдет для комплекса. Оно, с одной стороны, дает ассоциации с Белоруссией, а с другой — отражает тот факт, что проект является настоящим произведением искусства — как с точки зрения архитектуры, так и в смысле продуманности всех нюансов и обеспечения комфортности проживания», — отмечает коммерческий директор холдинга «РСТИ» Константин Гриценко.
Он такой один
Эксперты рынка жилья любят цитировать такую полушутку-полуаксиому: «Для успеха проекта важны три фактора: во-первых — место, во-вторых — место и, наконец, в-третьих — место». В полной мере этот тезис применим и к ЖК «БелАрт», который строится неподалеку от слияния проспекта Маршала Блюхера с Полюстровским проспектом.
«Некоторое время назад эта локация активно застраивалась, и жилье здесь пользовалось заслуженной популярностью у петербургских покупателей. Но пригодные к освоению участки практически закончились. Ограниченность предложения обеспечивает ЖК "БелАрт"повышенное внимание покупателей. В этом году мы планируем вывести на рынок еще один проект в этой локации — ЖК Мaster Place, который появится на участке, ограниченном проспектами Маршала Блюхера и Полюстровским, а также Лабораторной улицей», — говорит Константин Гриценко.
Привлекателен «БелАрт» и с точки зрения транспортной доступности. В пятнадцати минутах пешком — станция метро «Лесная». Автовладельцы тоже не будут в обиде — исторический центр Петербурга совсем близко (за 5–7 минут через Кантемировский мост можно доехать до Петроградки, а через Литейный — до самого сердца города). Неподалеку расположены и выезды на КАД, что позволяет легко добраться в любую часть Северной столицы. Свободное перемещение по северу города обеспечат такие магистрали, как проспекты Маршала Блюхера, Большой Сампсониевский, Полюстровский, а также Выборгская набережная.
Впрочем, особой нужды много ездить не предвидится. В локации имеется вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура. В шаговой доступности находятся пять детских садов и пять школ, больницы и поликлиники для взрослых и детей, фитнес-клубы, детская филармония, бассейны и спортивные арены. Широко представлены продуктовые сети («Перекресток», «Пятерочка», «Магнит»), строительные, мебельные гипермаркеты и многое другое, включая крупнейший коммерческий центр всего района — торгово-развлекательный комплекс «Европолис». Примечательно, что инфраструктура продолжает развиваться. В частности, в ближайшие годы рядом с ЖК «БелАрт» появятся новые детские сады, школа и поликлиника.
Порадует покупателей и обилие зеленых насаждений. Неподалеку Полюстровский сад, парк Лесотехнической академии, парк Академика Сахарова и другие, а также множество безымянных скверов.
Что там внутри?
Всего в ЖК «БелАрт» запроектировано 78 тыс. кв. м жилья. Он будет возведен в пять очередей, завершение строительства намечено на конец 2025 года. В состав комплекса входят пять корпусов переменной этажности (от 12 до 23 этажей). В стилобатной части предусмотрены подземные паркинги, на первых этажах разместятся помещения для магазинов и учреждений сферы услуг, что внесет свой вклад в развитие коммерческой инфраструктуры микрорайона.
Здания образуют пять уютных закрытых дворов с изолированными игровыми зонами для детей разных возрастов, оборудованными спортивными площадками и благоустроенными уголками для тихого отдыха. В центре участка расположится променад, в оформлении которого планируется использовать арт-объекты белорусских мастеров.
Профессиональными ландшафтными дизайнерами подготовлен проект озеленения. Будут высажены многочисленные деревья и кустарники, создан искусственный холмистый рельеф, благодаря которому дворы будут иметь яркий вид.
«Мы сделали все возможное, чтобы дополнить блестящую архитектуру проекта соответствующим внутренним содержанием. Хотя мы относим комплекс к комфорт-классу, множество интегрированных опций характерны для более дорогих сегментов. Мы уверены, что наш проект этого достоин», — отмечает Константин Гриценко.
При проектировании общественных зон учтено множество мелочей и нюансов, на первый взгляд не особо значимых, но сильно облегчающих повседневную жизнь. Это и двусторонние входные группы на уровне земли, без ступеней и пандусов, и колясочные, и короба для хранения игрушек, и велосипедные, и просторные освещенные холлы, и бесшумные лифты, и теплые полы в тамбурах, и выводы воды, чтобы можно было помыть колеса коляски и велосипеда или лапы собаке. Сильно упростят жизнь и цифровые технологии системы «умный дом».
В неменьшей степени продуманность относится к квартирографии. Проектом предусмотрены квартиры для разных типов покупателей — от студий до четырехкомнатных. Есть варианты с европланировками, с мастер-спальнями, окном в ванной комнате и в гардеробной. Квартиры на последних этажах (17–23-й) имеют уникальные видовые характеристики, увеличенную площадь остекления и высокие потолки (от 3 м). Предлагаются квартиры как с отделкой, так и без нее.
Вариантов множество, но их все объединяют эргономичность и функциональность. Предусмотрены места для установки стиральной машины в санузлах, вывод каналов кухонных вентиляционных коробов в зоны ванных или гардеробных, места для хранения в прихожих и многое иное, что обеспечит повышенную комфортность проживания.
Время — деньги
Сейчас идет продажа квартир в первой очереди ЖК «БелАрт» — доме, состоящем из башни высотой 23 этажа и двух секций переменной этажности (12–13 этажей). Секции объединены общим стилобатом, в котором разместится подземный паркинг на 120 машино-мест. В доме представлено 347 квартир. Сдача в эксплуатацию запланирована на IV квартал 2023 года.
В последнее время цены на новостройки стремительно растут. По оценке аналитиков петербургского рынка недвижимости, за прошлый год подорожание «квадрата» в городе в среднем составило около 27%. За первое полугодие этого года добавилось еще порядка 16%. Это обусловлено как ростом оплаты труда строителей, так и галопирующими ценами на стройматериалы. По данным экспертов отдела строительного аудита Knight Frank St Petersburg, средняя себестоимость строительства «квадрата» жилья за полгода увеличилась на 12%. И они прогнозируют дальнейший рост — к концу года на 16%. Это неизбежно повлечет за собой как минимум пропорциональный рост цен на жилье.
«Если принято решение покупать жилье, откладывать его выполнение нет никакого резона. Дальше будет только дороже. К тому же сейчас многие застройщики, в том числе наша компания, вместе с банками запустили программы субсидируемой ипотеки. Ставки по ним даже ниже, чем были по программе господдержки», — резюмирует Константин Гриценко.
Справка о компании
Холдинг «РСТИ» («Росстройинвест») — одна из ведущих петербургских строительных компаний. За двадцать лет работы на рынке она построила более 1,5 млн кв. м недвижимости. Среди знаковых для Петербурга объектов — жилые комплексы «Князь Александр Невский», «Петр Великий и Екатерина Великая». В 2019 году холдинг успешно вышел на московский рынок с домом премиум-класса ELEVEN. Компания также много работает в рамках госзаказа (самый крупный объект — инфекционная больница на Пискаревском проспекте), в настоящее время по договоренности с городом завершает строительство долгостроев обанкротившейся ГК «Норманн».
«Зеленое» строительство: умная детализация вашего дома
Возведение энергоэффективных и «умных» объектов для Северной столицы не новость. И если раньше энергосберегающие технологии применялись в основном при строительстве общественных зданий, то сейчас наметилась тенденция «зеленого» строительства и в жилищном секторе.
Несколько подобных проектов уже реализованы. Им и будет посвящен ряд материалов нашей рубрики «Зеленое строительство».
Первым попал в поле зрения объект, быстрее других набравший 70 баллов и удостоенный платинового сертификата российской сертификационной системы GREEN ZOOM. Это жилой комплекс «Серебряный фонтан», который возводит в Москве Группа «Эталон».
Использование инновационных разработок при его проектировании позволило реализовать крупнопролетную схему несущих конструкций, благодаря чему квартиры комплекса отличаются свободной планировкой, а продуманная схема принудительной приточно-вытяжной вентиляции и использование системы вентилируемых фасадов обеспечат будущим жителям комплекса максимально комфортный микроклимат в здании без необходимости использования оборудования, создающего дополнительный шум.
На объекте в плане снижения эксплуатационных затрат все продумано до мелочей (см. рисунок). Но на наиболее эффективных решениях хотелось бы остановиться подробнее.
Так, установка терморегулирующих головок на радиаторы отопления позволяет самостоятельно регулировать температуру в помещении за счет изменения количества теплоносителя, поступающего в отопительный прибор. При этом не происходит перерасхода тепловой энергии, что позволяет экономить ресурсы и денежные средства.
Простое решение, дающее весомую экономию: радиаторные регуляторы температуры выполняют две важные функции – обеспечивают комфортную температуру в помещении и помогают следить за экономией тепловой энергии. При этом интересно, что установка регулятора возможна как на одном отдельно взятом радиаторе, так и на ветке, подающей теплоноситель к нескольким отопительным приборам.
Отметим, что комфортные условия достигаются поддержанием заданной температуры воздуха в помещении, а также возможностью задавать дневной и ночной режимы. Теплоноситель начинает циркулировать в радиаторе только при снижении температуры в помещении ниже заданной, что приводит к экономии тепловой энергии до 30%.
В свою очередь, применение энергосберегающего освещения в квартирах дает значительное сокращение потребляемой энергии, снижает расходы на электроэнергию и исключает внешний перегрев ламп.
Поддержание предельно допустимой концентрации оксида углерода, предотвращение образования взрывоопасных концентраций легковоспламеняющихся газов и экономию на работе вентиляционного оборудования обеспечивает на объекте автоматическое снижение
воздухообмена в автостоянке по уровню загазованности, а погодозависимый график подачи теплоносителя в систему отопления способствует поддержанию комфортных условий микроклимата и экономии тепла.
Кроме этого, архитекторы проекта – бюро SPEECH – запроектировали для жилой части комплекса общеобменную механическую приточно-вытяжную вентиляцию с рекуперацией тепла, с эффективностью также в 30%, что позволит значительно экономить тепловые ресурсы, а применение эффективной водоразборной арматуры – даст экономию
воды за счет снижения ее расходных характеристик.
Отметим, что все решения, внедренные в проект, прошли проверку энергомоделированием.
В результате в базовую проектную и рабочую документацию, разработанную соответственно бюро SPEECH и ООО «ЭталонПроект», были включены энергосберегающие решения, увеличившие энергоэффективность объекта до 36,58%.
В целом же применение комплекса энергоэффективных решений снизит расходы жителей ЖК «Серебряный фонтан» на общие энергоресурсы на 13 743 697 рублей ежегодно, а общее энергопотребление объекта – на 7 248 662 кВт/ч по сравнению с базовым проектом.
Мнения специалистов
Вера Бурцева, руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM, эксперт данной системы сертификации:
– Повышение энергоэффективности объекта «Серебряный фонтан» – не просто дань моде, но показатель действительно продуманного отношения девелопера к реализации объекта для настоящего комфорта жителя современного мегаполиса, условия жизни в котором заставляют все больше задумываться о том, как сделать свою квартиру удобным и универсальным местом для отдыха, не затрачивая больших средств на его содержание.
Сергей Чобан, руководитель архитектурного бюро SPEECH:
– Архитектура «Серебряного фонтана» представляет собой максимально широкую палитру взаимодополняющих друг друга стилистических приемов, позволяющих создать индивидуальные по своему характеру, насыщенные деталями фасады. Вдохновленный исконно московскими архитектурными традициями, но созданный с учетом самых современных технологий, комплекс создаст визуально разнообразную, сомасштабную человеку застройку, гармонирующую со своим окружением и в то же время обладающую собственным узнаваемым обликом. Немаловажно, что при строительстве будет использован высококачественный клинкерный кирпич отечественного производства, зарекомендовавший себя как практичный и красивый отделочный материал, гарантирующий долговечность объекта и его благородное старение.
Дмитрий Кашинский, первый вицепрезидент Группы «Эталон»:
– Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать, не так ли? Вот и мы, приняв решение об оснащении жилого комплекса «Серебряный фонтан» высокотехнологичными инженерными системами, сочли необходимым получить официальное подтверждение их эффективности и пользы для будущих жителей. Профессионалы стандарта GREEN ZOOM оценили нововведения – и теперь мы с гордостью демонстрируем справедливо полученные дипломы в офисе продаж
проекта. Новые объекты бизнес-класса от Группы «Эталон» также планируется сертифицировать по системе GREEN ZOOM. Мы считаем, что комфорт и экологичность – лучшее сочетание для жизни, а снижение энергозатратности объектов – это снижение
стоимости их эксплуатации и долгосрочный вклад в повышение инвестиционной привлекательности объекта.
Энергоэффективные технологии, использованные на объекте:
- Терморегулирующие головки на радиаторах отопления
Позволяют самостоятельно регулировать температуру в помещении за счет изменения количества теплоносителя, поступающего в отопительный прибор. При этом не происходит перерасхода тепловой энергии, это экономит ресурсы и денежные средства.
- Рациональное использование электроэнергии в квартирах и общедомовых пространствах
Значительное сокращение потребляемой энергии; снижение расходов на электроэнергию; увеличение срока службы системы освещения; современный дизайн светильников и датчиков освещения.
- Эффективная теплоизоляция трубопроводов
- Энергосберегающее освещение общедомовых помещений
Экономия энергоресурсов; более длительный срок эксплуатации; выше уровень безопасности, т. к. ниже риск возгорания.
- Применение для жилой части общеобменной механической приточновытяжной
вентиляции с рекуперацией тепла (эффективность рекуперации 29–30%)
Использование тепла отработавшего воздуха позволяет экономить тепловые ресурсы.
- Вентиляция и кондиционирование
Инновационные компоненты и системы обеспечивают высокое качество воздуха в помещении и комфортный микроклимат.
- Водоснабжение и канализация
Энергоэффективные системы должны быть гигиенически безопасными – это одно из главных условий для создания комфорта.
Повышение эффективности работы систем водоснабжения и канализации положительно влияет на качество возводимого объекта строительства, а также способствует рациональному потреблению водных ресурсов.
Микроклимат в помещении зависит от качественной работы инженерных систем. А налаженная работа инженерных коммуникаций зависит от качества выбранных системных компонентов.
- Вентиляционная арматура
Грамотно подобранное энергоэффективное вентиляционное оборудование с качественными характеристиками способствует сокращению количества углекислого газа в воздухе, а также экономии электроэнергии.
- Энергоэффективное оборудование от теплового пункта до отопительного прибора
Применение современных теплообменных аппаратов в сочетании с регулирующими клапанами с электроприводами обеспечивает качественное регулирование системы отопления. Термостатические клапаны с преднастройкой и автоматические балансировочные клапаны поддерживают требуемый расход в каждом радиаторе в течение всего отопительного периода.
- Отопительное оборудование
Комфортный микроклимат в помещении зависит от многих параметров, в том числе и от правильно спроектированной системы отопления, дающей экономию энергии и надежно воплощенной как технически, так и дизайнерски.
Современному жильцу важно иметь возможность управления системами своего дома, подстраивая внутренний микроклимат под индивидуальные параметры.
Оптимальное сочетание особенностей дизайна и характеристик энергоэффективности – новаторское решение в инженерии, важное для современного требовательного пользователя.
- Холодильное оборудование
Возможность контроля системы холодоснабжения – важное преимущество не только для пользователя здания, но и ценное условие для создания комфортного микроклимата.
Отделка: по стандарту или по выбору?
Минстрой РФ обещает сделать чистовую отделку критерием стандартного жилья. Игроки строительного рынка уверяют, что жилье с отделкой пользуется спросом, однако призывают все же оставить клиентам право выбора.
Активно внедряемый федеральными чиновниками термин «стандартное жилье» по сути означает жилье эконом-класса. Как сообщили в Дом.РФ (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования – прим. ред.), чистовая отделка включает в себя подготовку стен для финишной обработки, выравнивание потолков, разводку электропроводки, а также установку окон, дверей, приборов учета и сантехники. Выбор финишных отделочных материалов чиновники предлагают согласовывать с собственником. Стройкомпаниям же рекомендуется завести каталог с вариантами финальной отделки, чтобы у покупателей был выбор.
Попадаем под запрет?
Минстрой не пояснил, что будет с жильем без отделки. Запретят его или, возможно, отнесут к какому-то другому классу – пока неизвестно. А именно это больше всего волнует застройщиков. Если жилье без отделки можно будет строить и дальше, то многие девелоперы изменений просто не заметят. Совсем другая ситуация сложится, если жилье массового сегмента законодательно запретят сдавать без чистовой отделки. Директор по маркетингу жилого квартала «Новоселье: городские кварталы» Алексей Муравьёв уверен, что полный запрет приведет к значительному удорожанию строительства, а значит, и к росту цен на жилье, что негативно отразится как на застройщиках, так и на покупателях. Впрочем, ряд экспертов предсказывает рост цен на жилье в любом случае.
Директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая полагает, что в краткосрочной перспективе цены расти не будут: «Критерий будет применяться к ЖК, реализуемым по разрешениям на строительство, полученным после вступления в силу приказа Минстроя. Увеличения стоимости квадратного метра можно ожидать через один-два года, когда с рынка уйдет текущей товарный запас квартир без отделки».
«Данная инициатива приведет к однозначному росту стоимости квартиры как минимум на 5-6 тыс. рублей за 1 кв. м, и эта отделка – так себе. Хорошая отделка начинается от 10 тыс. за «квадрат» площади», – считает Алексей Муравьёв.
Директор компании «Евроинвест Девелопмент» Станислав Данелян отметил, что новый критерий скажется и на сроках реализации стандартных жилых комплексов: «Они возрастут, так как на отделку в среднем необходимо от полугода и, как правило, застройщики завершают эти работы в период передачи квартир после получения заключения о соответствии объекта. Срок строительства сказывается и на цене, так как покупатели не хотят ждать долго».
Потребительский вопрос
Если оценить инициативу Минстроя глазами покупателей жилья, то найдутся как плюсы, так и минусы. В самом министерстве говорят о том, что покупка квартир с отделкой значительно ускоряет заселение, а значит, экономит силы и время новоселов. Коммерческий директор ГК «Эталон» Андрей Останин добавил, что отделка от застройщика часто обходится значительно дешевле той, которую клиент может сделать самостоятельно. «Все материалы и оборудование закупаются централизовано по оптовым ценам у проверенных поставщиков. Это позволяет существенно снизить себестоимость отделочных работ и контролировать качество материалов».
Руководитель маркетинга и аналитики агентства недвижимости «МЕТРЫ» Елизавета Яковлева отметила, что при покупке квартиры с отделкой через ипотеку оплата стоимости ремонта также растягивается во времени. «И это действительно выгодно для покупателей, особенно тех, которые планировали взять потребительский кредит на ремонт. «Ипотечный процент гораздо меньше», – добавляет она.
Все это обеспечивает рост спроса на массовое жилье с отделкой, в связи с чем строители и без Минстроя уверенно наращивали долю таких предложений. «На данный момент доля петербургских новостроек с отделкой «под ключ» составляет около 60% рынка, из этого объема не более 2% приходится на квартиры с частичной или полной меблировкой. Пять-шесть лет назад ЖК с отделкой занимали всего 10% рынка, а в 2015 году доля таких проектов доходила до 40%», – сообщила Юлия Ружицкая.
Однако эксперты уверены, что процент покупателей, ищущих жилье без отделки, будет всегда. Директор по маркетингу ГК RBI Михаил Гущин рассказал о показательном эксперименте (правда, не в эконом-, а комфорт-классе жилья): «В ЖК Green City в одном из корпусов мы предлагаем квартиры без отделки, а в другом – аналогичные квартиры с отделкой. Это очень чистый эксперимент: одна локация, один срок строительства, одинаковая квартирография. Оказывается, что квартиры с отделкой и без выбирают примерно поровну».
Девелоперам причины очевидны. «Около половины наших покупателей мечтают реализовать свой собственный интерьер квартиры, и типовой от застройщика им не подходит», – сообщила Елизавета Яковлева. Андрей Останин добавил, что часть покупателей проводит перепланировку квартир – и готовый ремонт им только мешает. Не стоит забывать и о цене. «Отсутствие отделки позволяет клиенту приобрести квартиру по более привлекательной стоимости, поэтому спрос на такие объекты будет сохраняться», – уверена г-жа Ружицкая. «Соответственно, застройщику вряд ли имеет смысл отказываться от того или иного варианта. Наоборот, у него есть возможность предложить покупателю более широкий ассортимент», – сделал вывод Михаил Гущин.
Добавим, что инициатива сделать чистовую отделку критерием стандартного жилья обсуждается уже несколько лет. В связи с этим ряд экспертов полагает, что в ближайшее время нормативом отделка может и не стать.