От Арбата до Елисейских полей: как улицы формируют бренд города
Арбат, Бродвей, Рамбла, Елисейские поля – в мире не так много улиц, которые создают репутацию и международный бренд города. Наравне со знаковыми названиями Нью-Йорка и европейских городов московский Арбат, или как его часто называют, Старый Арбат, рождает как у горожан, так и у гостей города одну из самых стойких ассоциаций с российской столицей, наравне с ГУМом, Красной площадью и Кремлем.
Протяженность Арбата всего 1,2 км: он проходит от площади Арбатские ворота до Смоленской площади. Уникальность улицы и в том, что она полностью пешеходная. В исторической и современной застройке Арбата нет ни одного случайного здания: на относительно небольшой площади расположено 25 памятников культуры и 19 небольших скверов, а каждый объект имеет свою хорошую известную легенду: это особняки, доходные дома, легендарный “Дом с привидениями”, музей К. Мельникова, ресторан “Прага”, театр им. Е. Вахтангова и Дом актера и многие другие.
Продолжая аналогию с мировыми столицами, Арбат – абсолютно уникальный кусочек московской земли. Его площадь всего около 200 гектаров, что сопоставимо с площадью Монако (на элитном рынке все принято мерить площадью королевства). И также, как и в известном на весь мир государстве, здесь отмечается высокая концентрация дорого жилья: сегодня на рынке присутствуют как минимум 70 клубных домов, сделки в которых начинаются от одного миллиона долларов США. Такой интенсивностью элитной застройки не может похвастаться ни одна из известных улиц мира с прилегающими к ней кварталами.
Исторически Арбат стоял у истоков создания элитного рынка жилья в России. Именно этот район одним из первых облюбовали как приезжающие иностранцы "новые русские". Именно здесь, в 1995 году, в Большом Афанасьевском переулке, д. 32 появился один из самых первых клубных элитных домов в Москве в его сегодняшнем понимании: с подземным паркингом, современными планировками квартир и инженерией. Сегодня историческая локация получила очередной всплеск интереса за счет появившихся здесь эксклюзивных проектов нового строительства. ”Есть Арбат туристический, с известной на весь мир одноименной улицей, а есть уединенные клубные дома, которые располагаются в тихих и уютных переулках. Такие проекты пользуются все большим спросом среди московской аудитории, выбирающей близость к историческому наследию и утонченную роскошь современных премиальных проектов”, – рассказывает Ольга Зыблая, директор по продажам Turandot Residences и Artisan. Известность Арбата формирует спрос и у состоятельных семейных покупателей с детьми. Именно от них поступают основные запросы на приобретение лотов в проектах Turandot Residences и Artisan. На Арбате располагаются одни из лучших московских школ: № 57 — одно из самых известных физико-математических образовательных учреждений Москвы по адресу: Малый Знаменский переулок, 7/10 стр. 5 и созданная в 1936 году на базе 5-й Московской гимназии № 91 на ул. Поварской, д. 14, где учились Владимир Маяковский и Борис Пастернак и которую окончил бывший министр образования и науки РФ Дмитрий Ливанов.
Перспективы у района – отличные. “Арбат входит в Топ-100 самых дорогих предложений Москвы. Здесь располагается 17% всего люксового объема предложения. Традиционно здесь селятся не только наши соотечественники, но и клиенты из Франции, Италии, Германии и Великобритании. За первую половину 2021 года стоимость квадратного метра здесь уже выросла на 11% и составляет 677 тысяч рублей. В ближайшие три года мы прогнозируем рост цены квадратного метра на Арбате еще на 22%. И, соответственно, количественный рост сделок продажи и аренды”, – рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.
Больше аналитики по Арбату – в гистограммах.
Продажи на Арбате от 1 млн $
Источник: Savills
Прогнозы на рынке продаж и аренды Арбата
Источник: Savills
Справка о проектах
Turandot Residences и Artisan – новые клубные дома класса de luxe на Арбате.
В сочетании с театром имени Е. Вахтангова представляют своеобразный триптих жилых объектов и культурной составляющей в градостроительной ткани.
Turandot Residences - дом на 43 квартиры (7 лотов – пентхаусы) и 93 машиноместа. Адрес: ул. Арбат, 24. Здание примыкает к театру имени Вахтангова и имеет два фасада: неоклассический с элементами театрального декора из знаменитой постановки «Принцесса Турандот» и масок комедии «Дель арте» и новый фасад, окна квартир которого смотрят во внутренний двор. Проект представляет собой 8-этажное здание нового строительства, архитектурный облик которого идеально интегрирован в историческую застройку Арбата. Автор архитектурной концепции Джейд Джаггер – британская художница и дизайнер.
Artisan – дом на 30 квартир (4 лота - пентхаусы) и 77 машиномест, находящийся поблизости от шедевра конструктивистской архитектуры - Дома Мельникова. Адрес: ул. Арбат, 39. Внешний трехэтажный фасад здания, выходящий на Арбат, построен на основе архивных материалов и воссоздает архитектурный облик исторического особняка. Внутренний пятиэтажный фасад с панорамными окнами, обращенный на Кривоарбатский переулок, выполнен в современной стиле.
Девелопером проекта выступила швейцарская EPH European Property Holdings Limited (EPH), одновременно со строительством клубных домов выполнившая реконструкцию новой сцены театра им. Е. Вахтангова.
Престижный район на месте промзон. Новостройки у метро «Фрунзенская»
Редевелопмент охватил множество территорий так называемого «серого пояса» – бывших промзон Санкт-Петербурга. Окрестности станции метро «Фрунзенская», расположенной на границе Адмиралтейского и Московского районов города, разумеется, не могли стать исключением. Сегодня там активно формируется новый престижный жилой район.
Локация непосредственно примыкает к историческому центру Северной столицы, условной границей которого можно считать Обводный канал. Это вызывает особый интерес к местности и серьезно стимулирует спрос на возводимую там недвижимость.
При этом необходимость переустройства ранее уже застроенной территории накладывает на проекты свой след. «Редевелопмент от нового строительства отличает более сложный и длительный подготовительный период. Здесь требуется более детальная проработка юридических вопросов. И не только с собственниками земли, но и с городскими ведомствами. Может возникнуть необходимость в дополнительных согласованиях, экологической экспертизе. Для сегмента «комфорт» роль этого периода особенно возрастает, так как он может привести к удорожанию проекта. Сроки реализации проектов редевелопмента, в зависимости от сложности и подготовки участка к строительству, могут увеличиться в два-три раза по сравнению с проектом нового строительства», – говорит директор по маркетингу и рекламе СИХ «Аквилон Инвест» Надежда Зотова.
Активный редевелопмент
Редевелопмент территорий вокруг станции метро «Фрунзенская» идет уже не первый год. По мере исчезновения «промки» статус локации возрастает – и интерес к ней растет. «Территория вокруг станции метро «Фрунзенская» долгое время представляла собой большую промышленную зону. Здесь размещались объекты завода «Петмол», Варшавского вокзала и трамвайного парка. Сегодня локация активно застраивается в рамках редевелопмента. По мере ввода готовых объектов улучшается архитектурный облик микрорайона, благоустройство территории, развивается социальная инфраструктура», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Особенность локации – высокая транспортная доступность и близость к центру. Освоение территории здесь идет в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». В нескольких минутах отсюда – исторический центр. Это дало возможность создавать здесь проекты класса «комфорт-плюс» и, в некоторых местах, бизнес-класса. Достаточно быстрое и масштабное освоение локации имеет и еще один важный плюс: здесь много нового жилья, высокая социальная однородность среды», – добавляет директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
Эксперты сходятся во мнении, что на месте бывшей промзоны сегодня активно формируется достаточно статусный жилой микрорайон. «Территория осваивается девелоперами относительно недавно, но уже сегодня здесь удалось создать новый престижный квартал с качественной инфраструктурой и жильем бизнес-класса. Локация привлекает близостью самых разных объектов инфраструктуры и, безусловно, представляет интерес для инвестиций. Здесь формируется современное пространство, окруженное всеми необходимыми удобствами и элементами для комфортной жизни», – говорит Надежда Зотова.
Инфраструктурный рай
К несомненным плюсам локации следует отнести развитую инфраструктуру – как транспортную, так и социальную и торгово-развлекательную. Свой вклад в ее модернизацию вносят новые девелоперские проекты.
Ставить вопрос о транспортной доступности при наличии в 10–15 минутах ходьбы станции метро не приходится. Но общественным транспортом комфортность в этой сфере не ограничивается. «Отсюда можно быстро добраться как в центр Петербурга, так и за его пределы. При благоприятной дорожной обстановке путь до аэропорта и выезда на КАД займет не более 15 минут, до ЗСД – около 10 минут», – отмечает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
По ее словам, близость к историческим сложившимся микрорайонам жилой застройки обуславливает и наличие всей необходимой инфраструктуры: «Она здесь складывалась десятилетиями. В локации имеются детские сады, лицей, поликлиники для взрослых и детей, спортивный центр с бассейном, отделения банков, кафе, магазины. Есть и все необходимое для проведения досуга. Недалеко находятся крупный ТРК «Варшавский экспресс», несколько музеев, крупнейший в Европе планетарий. Благоприятный экологический фон обеспечивают расположенные по соседству Смоленский сквер и крупная парковая зона при Новодевичьем монастыре».
«Район не испытывает дефицита инфраструктуры. Однако из-за ввода новых жилых массивов появление социальных объектов все же необходимо. Задача застройщиков, работающих на этих землях: сохранить баланс между объемом жилой недвижимости, коммерческой и социальной инфраструктуры, – и гармонично вписать новые объекты в квартал с узнаваемым архитектурным обликом», – добавляет Надежда Зотова.
Срез рынка
Сочетание факторов обуславливает высокий интерес к локации со стороны потенциальных покупателей, а следовательно – и девелоперов. «Благодаря отличной транспортной доступности и близости к историческому центру жилые дома здесь востребованы покупателями. Кроме того, престижный статус локации подчеркивает Московский проспект с его классической монументальной архитектурой. На всем его протяжении располагается ряд сетевых супермаркетов, ресторанов, фитнес-клубов и развлекательных центров», – говорит Ольга Трошева.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сегодня на этой территории реализуются проекты комфорт- и бизнес-класса. Объем предложения на конец 2019 года оценивался в 99,8 тыс. кв. м (1,7 тыс. квартир) – это 2,8% от совокупного предложения в Петербурге. Относительно конца 2018 года показатель сократился на 21%.
«В прошлом году в локации было реализовано 97,3 тыс. кв. м жилья (1,8 тыс. квартир), что составляет 2,8% от спроса в Петербурге. В пиковый 2018 год там было продано 146,8 тыс. кв. м (2,8 тыс. квартир)», – рассказывает Ольга Трошева.
По ее словам, в комфорт-классе средняя цена сейчас составляет 132 тыс. рублей за 1 кв. м (рост на 2,7% с начала 2019 года). Показатель на 15,2% выше, чем в целом по Петербургу в этом сегменте. В бизнес-классе средний ценник находится на уровне 195,5 тыс. рублей за «квадрат» (рост на 18,3%), что выше на 6,7%, чем в целом по городу в соответствующем классе.
По оценке Веры Серёжиной, уровень цен в локации сегодня от 150 тыс. до 220 тыс. рублей за 1 кв. м. «И динамика роста ощутимая. Так, в 2013 году мы выводили в продажу наш проект Time со средней ценой 110 тыс. рублей за «метр», а к моменту окончания продаж в 2018 году она составляла уже порядка 170 тыс. За пять лет цена выросла более чем на 50%. Судя по тому уровню цен в локации, который есть сегодня, со спросом здесь проблем нет», – отмечает она.
При этом земли под новые проекты в районе «Фрунзенской» еще есть. «Остаются промзоны и с одной, и с другой стороны Московского проспекта – потенциальные территории редевелопмента», – говорит Вера Серёжина. По завершении их нового освоения локация станет одной из самых комфортных для проживания и престижных в городе.
Мнение
Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе СИХ «Аквилон Инвест»:
– Жилой комплекс в сегменте «бизнес-лайт» «ARTквартал.Аквилон» строится на месте бывшего грузового трамвайного парка № 1 вдоль Парфёновской улицы и входит в проект редевеломпента территорий за Варшавским вокзалом. Это уникальный участок в пешеходной доступности от исторического центра Петербурга и парадных набережных. С одной стороны, можно за 15 минут добраться до исторических кварталов и культурных центров города (БДТ, Мариинский театр, Исаакиевский собор, Новая Голландия), а с другой стороны, всего в 20 минутах езды – аэропорт «Пулково». И если в начале XIX века земли за Обводным каналом считались окраиной, то сегодня они сменили свой статус, став частью премиальных районов Петербурга. В комплексе «ARTквартал.Аквилон», помимо жилья, появится детский сад на 95 мест. Тем самым мы дополняем уже существующую социальную инфраструктуру. В наш проект мы также включили общественное пространство, которое будут притягивать людей, придавая импульс развитию городской среды. Такой точкой притяжения станет ART-аллея с экспозицией скульптур современных петербургских авторов.
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Жилой комплекс «Империал» расположен на углу Киевской улицы и Московского проспекта. Восемь кирпично-монолитных 19-этажных башен соединяются между собой 5-этажными корпусами, завершает композицию полукруглая 6-этажная секция, ограничивающая пространство внутреннего двора. ЖК «Империал» включает в себя 964 квартиры площадью от 47 до 297 кв. м. На верхних этажах располагаются двухуровневые апартаменты, из окон которых открываются потрясающие виды на Московские ворота, Пулково и центр Петербурга. Доступ на закрытую территорию контролируется службой консьержей и охраны. В комплексе есть паркинги: подземный на 212 машино-мест и автоматизированный наземный на 60 машино-мест. Внутренний двор образует целую улицу с зонами променада и отдыха. Проект отличает богатая инфраструктура. На территории комплекса расположен детский сад, работают коммерческие объекты: спа-cалон, фитнес-центр, клуб для детей, магазины, кафе и сервисные службы. Имеется автономная котельная, которая позволяет жильцам не зависеть от сезонных отключений горячей воды.
«Империал»: высокая концентрация комфорта
Люди, выбирающие Московский район, ценят его за транспортную доступность, характерный архитектурный стиль, близость парков, центра и аэропорта, развитую социальную инфраструктуру. Но какие объекты в данной локации привлекают не только выгодным местоположением, но и соответствующим уровнем комфорта?
За жилым комплексом «Империал» прочно закрепилось звание одного из самых интересных и ярких проектов на Московском проспекте. Комплекс из восьми 20-этажных башен, соединенных 5-этажными корпусами, стал неотъемлемой частью современного облика района и задал при этом высокую планку качеству жилья. Дома сданы и заселены, но у ценителей статусной недвижимости есть шанс приобрести последние квартиры. Это прекрасные апартаменты с террасами, высокими потолками и захватывающими дух видами на Московские триумфальные ворота, Новодевичий монастырь и исторический центр города.
Кроме исключительного местоположения (в шаговой доступности от станции метро «Фрунзенская», на пересечении Московского проспекта и улицы Киевской), в локации жилого комплекса учтено важное требование для семей с детьми и пожилых людей – близость к зеленым зонам и объектам социальной инфраструктуры. Жители «Империала» не ограничены в выборе детских садов и школ. Среди государственных и частных учебных заведений, расположенных поблизости, – известные в городе гимназия «Северная Венеция» и лицей № 278 с углубленным изучением иностранных языков. Рядом находятся медицинские центры, поликлиники, роддом и другие социальные учреждения. Радует и приятное соседство со Смоленским сквером, живописным парком Городов-Героев и историческим садом «Олимпия».
Проживание вблизи крупнейшего торгового коридора Санкт-Петербурга обязательно оценят любители шопинга и семейного отдыха. Все популярные у петербуржцев торговые центры: «Галерея», «Лето», аутлет «Пулково», «ПИК», «Пулково III», с кинотеатрами, катками и детскими парками аттракционов, расположены на расстоянии 10–20 минут езды. Дорога до аэропорта и дворцово-парковых ансамблей Пушкина и Павловска займет около получаса.
Собственная инфраструктура комплекса так же разнообразна. На территории «Империала» работают детский сад, spa-салон, фитнес-центр, клуб для детей. Внутренний двор образует целую улицу с зонами променада и отдыха. На первых этажах комплекса размещены магазины, аптеки, банкоматы. Особая гордость – теплый подземный паркинг с двумя въездами и автоматизированная многоуровневая парковка. Лифт из подземного паркинга ведет на все жилые этажи. Комплекс оснащен системами пожарной безопасности и оборудованием для круглосуточного видеонаблюдения. Доступ на закрытую территорию контролируется службой консьержей и охраны.
Площадь последних свободных на сегодня квартир в «Империале» варьируется от 68 до 234 кв. м. Просторные видовые апартаменты можно приобрести в рассрочку до 12 месяцев, по схеме трейд-ин, с привлечением ипотеки. Клиентам «Л1» доступна семейная ипотека по ставке от 4,5%.