Богатые тоже занимают – 10 вопросов и ответов об ипотеке на дорогую недвижимость
Доля ипотечных сделок в высокобюджетном сегменте рынка столичных новостроек достигла 37%, по оценкам «Метриум». Хотя элитные и премиальные дома и квартиры не попали под действие программы субсидирования ипотеки, интерес к ним вырос. Эксперты «Метриум» отвечают на самые распространенные вопросы о кредитах для покупателей элитного жилья.
1. На какую высокобюджетную жилую недвижимость вообще можно получить кредит? Какие есть ограничения?
Банки готовы выдавать ипотеку как на городскую (квартиры и апартаменты), так и на загородную (дома, таунхаусы) недвижимость. Однако многое зависит от размера кредита. Запросы на суммы до 30 млн рублей рассматриваются банком в общем порядке – в таком же, как если бы заемщик просил 3, 5 или 10 млн рублей. Если нужно больше денег, заявку рассматривает кредитный комитет (консилиум из экспертов банка) – кредитных инспекторов, риск-менеджеров и начальников управлений, которые предметно изучают объект недвижимости и возможности заёмщика.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в премиальном сегменте столичных новостроек стоимость квартиры или апартамента варьируется от 9,7 млн до 1,95 млрд рублей, а средний показатель равен 77,3 млн рублей; в элитном сегменте – от 27,4 млн до 2,9 млрд, в среднем – 149 млн рублей. Соответственно, встреча с кредитным комитетом – вероятная перспектива для большинства потенциальных заемщиков.
2. В каких случаях лучше привлечь ипотеку на дорогую недвижимость?
Чаще всего покупатели дорогих квартир и домов не хотят использовать оборотный капитал своего бизнеса для столь дорогих покупок, создавая тем самым лишние риски. К примеру, в Москве средняя стоимость работающего бизнеса, по данным «Авито», составляет 36 млн рублей. Соответственно, покупка премиальной или элитной квартиры на текущие средства может быть весьма обременительной.
Вторая причина выбора ипотеки – скорость. Иногда получить кредит и заключить сделку быстрее, чем, к примеру, дождаться покупателя старой не менее дорогой квартиры. Ипотека выдается в рублях, а значит, не нужно переводить с понятными рисками доллары или евро в национальную валюту и вообще как-то менять стратегию хранению сбережений.
3. Какой первый взнос ожидает получить банк?
К заемщикам кредитов на дорогое жилье банк обычно сам выдвигает требование конкретной суммы первоначального взноса. Для квартир и апартаментов в городе – это не менее 20% от их стоимости. Если заемщик рассчитывает приобрести дом, то на первый взнос нужно не менее 30% от стоимости залога. Причем залогом будет дом и участок как единый объект недвижимости. Практика показывает, что покупатели высокобюджетного жилья вносят минимальный первоначальный взнос.
4. Как подтвердить финансовую состоятельность?
Чтобы получить кредит, заемщику нужно прежде всего показать банку выписки с личных счетов, а также со счетов принадлежащих ему компаний. Помимо этого, на решение кредиторов повлияют данные о других активах заемщика – ценные бумаги, сбережения, недвижимость и т.п.
5. Потребует ли банк дополнительный залог?
Дополнительный залог банки обычно не требуют, но чем дороже приобретаемая недвижимость, тем выше вероятность такого требования.
6. На какой срок лучше брать кредит?
Обычно банки выдают покупателям элитной недвижимости кредит не менее чем на 15 лет. Однако на практике почти все заемщики погашают задолженность намного раньше, затрачивая на выплаты менее 5 лет. Все досрочные выплаты, как правило, направлены на уменьшение срока кредитования, а не ежемесячного взноса.
7. Какие реальные ставки по кредитам для покупателей элитной недвижимости?
Ставки по ипотеке для покупателей элитной и премиальной недвижимости могут немного отличаться и быть выше, чем в среднем по рынку жилищного кредитования. Сейчас они варьируются примерно от 7,8% до 9,5% годовых. С точки зрения банка, элитная недвижимость – рискованный залог, ведь её труднее оценить и продать, если заемщик не сможет выплачивать кредит. Соответственно, риски кредитора растут.
8. Какие банки кредитуют покупателей дорогой недвижимости? Куда обратиться в первую очередь, а куда – бессмысленно?
Как правило, чем больше банк, тем выше шансы получить от него кредит на дорогую недвижимость. Чаще всего заемщики крупных сумм обращаются в топ-5 банков России: «Сбер», ВТБ, «Альфа-Банк», «Открытие», «Промсвязьбанк». Заявку можно подать и в банки второго и третьего эшелона, но при этом растет вероятность, что заемщику одобрят сумму гораздо меньше ожидаемой.
9. Какой главный «подводный» камень ожидает заемщика?
Главная проблема с кредитом на элитное жилье – оценка залога. Банк, оценочная компания и прежний собственник (если речь идет о вторичной продаже) могут разойтись во мнении относительно стоимости недвижимости. Есть вероятность, что банк оценит квартиру или дом в сумму заметно ниже рыночной, что потребует от покупателя дополнительных средств или поиска альтернативы. Также надо учитывать, что на оценку практически не влияет ремонт, отделка и мебель.
10. Чем может помочь заемщику большого кредита риелтор?
Прежде всего риелтор поможет найти наиболее ликвидную недвижимость, которая в качестве залога не вызовет сомнений у банка и при этом будет интересна самому заемщику. На элитном рынке для этого требуются специфические знания и навыки. Помимо этого, риелторы имеют большой опыт взаимодействия с банками по поводу ипотечного кредитования, знают, как лучше подготовиться к сделке, какие документы собрать.
«Общее правило для заемщика кредита на элитную недвижимость – чем больше нужно денег, тем серьезнее надо подготовиться к получению ипотеки, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В то же время надо понимать, что большинство ипотечных сделок на высокобюджетном рынке проходят в пределах 100 млн рублей, и в целом они не являются для банка чем-то экстраординарным. Соответственно, у большинства потенциальных клиентов проблем с получением кредита не возникнет, но лучше в этой ситуации положиться на профессионалов, которые имеют опыт организации таких сделок».
Встречайте – ЖК «Новый Лесснер»!
В престижной части Выборгского района, в 5 мин. от Петроградской стороны и всего в 250 м от набережной Невы, строится ЖК бизнес-класса «Новый Лесснер». Девелопер – строительная компания «Отделстрой», известная по проекту «Новый Оккервиль».
Очевидные преимущества
Застройщик подчеркивает: «Новый Лесснер» – это статусный жилой комплекс. Здесь отсутствуют студии и малогабаритные квартиры, а на этаже всего по 4 квартиры. Это важный аргумент для тех, кто ценит комфорт и правильное окружение.
Наличие трех выездов из ЖК позволит выбирать удобный маршрут в зависимости от ситуации на дорогах. Благодаря большому количеству машино-мест в подземных и многоуровневых паркингах, дворовые территории будут свободны от транспорта и оборудованы для спорта, отдыха и прогулок с детьми.
Школа и детский сад находятся прямо на территории «Нового Лесснера», как и передовой медицинский центр. Это дает колоссальную экономию времени и является залогом спокойной жизни без ежедневной суеты.
Надежность застройщика
Уже сейчас каждая третья сделка в «Новом Лесснере» совершается по рекомендации. При этом каждый третий покупатель отмечает, что решающим фактором в выборе ЖК стала для него надежность и репутация застройщика «Отделстрой».
И это не удивительно. Надежность – это то, что ценится во все времена. «Отделстрой» работает в сфере строительства в Санкт-Петербурге и области уже 25 лет. В портфеле компании – более миллиона квадратных метров жилья комфорт- и бизнес-класса и социальных объектов. Детские сады, школа, спорткомплекс, созданные «Отделстроем», были высоко оценены профессионалами и признаны примером для подражания.
Проект комплексного освоения территории «Новый Оккервиль» стал визитной карточкой «Отделстроя», по качеству жизни далеко шагнув за пределы своего класса и принеся компании более 15 градостроительных наград.
Сдача в срок
Ключевой компетенцией «Отделстроя» является неукоснительное соблюдение сроков сдачи объектов и обязательств перед клиентами. Даже в жесточайший мировой кризис 2008 года очередной дом был сдан вовремя. Передача ключей также производится в рекордные сроки. По опыту, 1000-квартирный дом удается заселить в течение 3 месяцев.
Именно поэтому «Отделстрой» большую часть квартир продает по рекомендации и не нуждается в массовой рекламе. Ведь лучшей рекламой являются уже реализованные проекты и благодарные клиенты.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
В ЖК «Новый Лесснер» построят детский сад
«Отделстрой» предложил рассрочку на квартиры в ЖК «Новый Лесснер»
Черная речка: новостройки на месте «промки»
ЖК «Полар-Южный»: доступный комфорт
Среди факторов, влияющих на выбор покупаемой квартиры, важнейшим остается приемлемая цена. Далее следуют транспортная доступность, комфортность объекта, обеспеченность инфраструктурой и отсутствие рисков. ЖК комфорт-класса «Полар-Южный» оптимальным образом сочетает в себе все эти достоинства.
Сегодня Всеволожск является одним из самых привлекательных мест для приобретателей жилья – и это не удивительно. Статус районного центра Ленобласти, несомненно, дает городу, как месту для жизни, ряд серьезных преимуществ. В первую очередь, это касается развитой инфраструктуры.
Расстояние от границы Петербурга составляет всего около 10 км по Дороге жизни и чуть больше – по Колтушскому шоссе. Хорошо организовано движение общественного транспорта, идущего до станций метро «Площадь Ленина» и «Ладожская». Также во Всеволожске располагаются три железнодорожные платформы. Время в пути составляет всего 30 мин. – как на автобусе, так и на электричке.
Хорошо развита и социальная инфраструктура. Действуют Всеволожская клиническая межрайонная больница, две поликлиники, амбулатория, женская консультация, несколько офисов семейных врачей. Также работают шесть средних школ и около двух десятков муниципальных и частных детских садов.
ЗАО «Полар», работающее во Всеволожске в качестве застройщика уже более 10 лет, недавно успешно закончило строительство ЖК «Полар-Южный». «Компания входит в Систему предприятий строительной индустрии МЕЛИКОНПОЛАР, основным направлением деятельности которой является производство на высокотехнологичном оборудовании стройматериалов (тротуарная плитка, стеновые и облицовочные камни, перегородочные камни, керамзитобетонные блоки и плиты перекрытий) под торговой маркой «Меликонполар». Помимо ЖК «Полар-Южный», мы построили несколько элитных домов в Сестрорецке и три ЖК во Всеволожске», – рассказывает начальник отдела маркетинга и развития ЗАО «Полар» Павел Микляев.
ЖК «Полар-Южный» возведен в микрорайоне «Южный», который несколько лет назад стал одним из центров застройки во Всеволожске и сегодня располагает всей необходимой локальной инфраструктурой. Несомненным плюсом является Ржевский лесопарк, находящийся в шаговой доступности.
В состав ЖК входят три корпуса высотностью от 8 до 14 этажей. «Объект построен по современной каркасно-монолитной технологии. Ограждающие стены выполнены из вибропрессованных блоков СКЦ 1Р-1 производства «Меликонполар», с дополнительным (15 см) утеплением каменной ватой. Такая конструкция стены обеспечивает прекрасную шумоизоляцию, тепло зимой и прохладу летом. Вибропрессованные бетонные блоки (искусственный камень), в отличие от газобетона, который часто применяют другие застройщики, обладает очень низким водопоглощением, т. е. стены не вбирают и не удерживают влагу, это препятствует появлению плесени и грибка. Также камень обладает высокой прочностью, и вам не понадобится специальный крепеж для установки навесной мебели», – рассказывает Павел Микляев.
Дом оборудован собственными крышными газовыми котельными, что гарантирует жильцам независимость от официальных сроков наступления и окончания отопительного сезона. Также это позволяет сэкономить на установке электрического водонагревательного оборудования, так как профилактическое отключение горячей воды летом отсутствует. Внутри комплекса – большой внутренний двор с детскими площадками, тренажерами и местами для отдыха.
В ЖК «Полар-Южный» предусмотрено большое разнообразие планировок: от экономичных студий площадью 30 кв. м до 3-комнатных квартир (высота потолков – 270 см). Они продаются с отделкой формата «под чистовую» – с выровненными полами, застекленными балконами и полным набором необходимых коммуникаций. Покупатель сразу может сделать ремонт по своему вкусу.
«Любую из свободных квартир можно посмотреть. В качестве оплаты принимаются такие виды расчетов, как ипотека (любого банка), материнский капитал, субсидии. Также мы предлагаем беспроцентную рассрочку. В нашем комплексе каждый сможет выбрать квартиру по своему бюджету и вкусу, по цене от 59 тыс. рублей за 1 кв. м. А самое главное – это жилье уже готово, нет рисков срыва сроков сдачи, не нужно ждать окончания строительства, можно сразу вселяться», – заключает Павел Микляев.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Северное Мурино: новый пригородный формат
Шушары: новые микрорайоны крайнего юга