Богатые тоже занимают – 10 вопросов и ответов об ипотеке на дорогую недвижимость
Доля ипотечных сделок в высокобюджетном сегменте рынка столичных новостроек достигла 37%, по оценкам «Метриум». Хотя элитные и премиальные дома и квартиры не попали под действие программы субсидирования ипотеки, интерес к ним вырос. Эксперты «Метриум» отвечают на самые распространенные вопросы о кредитах для покупателей элитного жилья.
1. На какую высокобюджетную жилую недвижимость вообще можно получить кредит? Какие есть ограничения?
Банки готовы выдавать ипотеку как на городскую (квартиры и апартаменты), так и на загородную (дома, таунхаусы) недвижимость. Однако многое зависит от размера кредита. Запросы на суммы до 30 млн рублей рассматриваются банком в общем порядке – в таком же, как если бы заемщик просил 3, 5 или 10 млн рублей. Если нужно больше денег, заявку рассматривает кредитный комитет (консилиум из экспертов банка) – кредитных инспекторов, риск-менеджеров и начальников управлений, которые предметно изучают объект недвижимости и возможности заёмщика.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в премиальном сегменте столичных новостроек стоимость квартиры или апартамента варьируется от 9,7 млн до 1,95 млрд рублей, а средний показатель равен 77,3 млн рублей; в элитном сегменте – от 27,4 млн до 2,9 млрд, в среднем – 149 млн рублей. Соответственно, встреча с кредитным комитетом – вероятная перспектива для большинства потенциальных заемщиков.
2. В каких случаях лучше привлечь ипотеку на дорогую недвижимость?
Чаще всего покупатели дорогих квартир и домов не хотят использовать оборотный капитал своего бизнеса для столь дорогих покупок, создавая тем самым лишние риски. К примеру, в Москве средняя стоимость работающего бизнеса, по данным «Авито», составляет 36 млн рублей. Соответственно, покупка премиальной или элитной квартиры на текущие средства может быть весьма обременительной.
Вторая причина выбора ипотеки – скорость. Иногда получить кредит и заключить сделку быстрее, чем, к примеру, дождаться покупателя старой не менее дорогой квартиры. Ипотека выдается в рублях, а значит, не нужно переводить с понятными рисками доллары или евро в национальную валюту и вообще как-то менять стратегию хранению сбережений.
3. Какой первый взнос ожидает получить банк?
К заемщикам кредитов на дорогое жилье банк обычно сам выдвигает требование конкретной суммы первоначального взноса. Для квартир и апартаментов в городе – это не менее 20% от их стоимости. Если заемщик рассчитывает приобрести дом, то на первый взнос нужно не менее 30% от стоимости залога. Причем залогом будет дом и участок как единый объект недвижимости. Практика показывает, что покупатели высокобюджетного жилья вносят минимальный первоначальный взнос.
4. Как подтвердить финансовую состоятельность?
Чтобы получить кредит, заемщику нужно прежде всего показать банку выписки с личных счетов, а также со счетов принадлежащих ему компаний. Помимо этого, на решение кредиторов повлияют данные о других активах заемщика – ценные бумаги, сбережения, недвижимость и т.п.
5. Потребует ли банк дополнительный залог?
Дополнительный залог банки обычно не требуют, но чем дороже приобретаемая недвижимость, тем выше вероятность такого требования.
6. На какой срок лучше брать кредит?
Обычно банки выдают покупателям элитной недвижимости кредит не менее чем на 15 лет. Однако на практике почти все заемщики погашают задолженность намного раньше, затрачивая на выплаты менее 5 лет. Все досрочные выплаты, как правило, направлены на уменьшение срока кредитования, а не ежемесячного взноса.
7. Какие реальные ставки по кредитам для покупателей элитной недвижимости?
Ставки по ипотеке для покупателей элитной и премиальной недвижимости могут немного отличаться и быть выше, чем в среднем по рынку жилищного кредитования. Сейчас они варьируются примерно от 7,8% до 9,5% годовых. С точки зрения банка, элитная недвижимость – рискованный залог, ведь её труднее оценить и продать, если заемщик не сможет выплачивать кредит. Соответственно, риски кредитора растут.
8. Какие банки кредитуют покупателей дорогой недвижимости? Куда обратиться в первую очередь, а куда – бессмысленно?
Как правило, чем больше банк, тем выше шансы получить от него кредит на дорогую недвижимость. Чаще всего заемщики крупных сумм обращаются в топ-5 банков России: «Сбер», ВТБ, «Альфа-Банк», «Открытие», «Промсвязьбанк». Заявку можно подать и в банки второго и третьего эшелона, но при этом растет вероятность, что заемщику одобрят сумму гораздо меньше ожидаемой.
9. Какой главный «подводный» камень ожидает заемщика?
Главная проблема с кредитом на элитное жилье – оценка залога. Банк, оценочная компания и прежний собственник (если речь идет о вторичной продаже) могут разойтись во мнении относительно стоимости недвижимости. Есть вероятность, что банк оценит квартиру или дом в сумму заметно ниже рыночной, что потребует от покупателя дополнительных средств или поиска альтернативы. Также надо учитывать, что на оценку практически не влияет ремонт, отделка и мебель.
10. Чем может помочь заемщику большого кредита риелтор?
Прежде всего риелтор поможет найти наиболее ликвидную недвижимость, которая в качестве залога не вызовет сомнений у банка и при этом будет интересна самому заемщику. На элитном рынке для этого требуются специфические знания и навыки. Помимо этого, риелторы имеют большой опыт взаимодействия с банками по поводу ипотечного кредитования, знают, как лучше подготовиться к сделке, какие документы собрать.
«Общее правило для заемщика кредита на элитную недвижимость – чем больше нужно денег, тем серьезнее надо подготовиться к получению ипотеки, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В то же время надо понимать, что большинство ипотечных сделок на высокобюджетном рынке проходят в пределах 100 млн рублей, и в целом они не являются для банка чем-то экстраординарным. Соответственно, у большинства потенциальных клиентов проблем с получением кредита не возникнет, но лучше в этой ситуации положиться на профессионалов, которые имеют опыт организации таких сделок».
Ценовая дифференциация. Почему отличаются цены на квартиры в одном ЖК?
Разница в цене между одинаковыми по метражу квартирами, расположенными в одном жилом комплексе, может достигать 30%. В чем причины?
Ценообразование – сложный процесс, при котором учитывается совокупность множества факторов. Есть некие базовые – этаж, площадь, количество комнат. Однако затем включаются тонкости. По словам директора по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никиты Пальянова, разница в цене может быть обусловлена этажом, видом из окна, планировкой, площадью квартиры (чем меньше метраж, чем дороже стоимость квадратного метра), наличием или отсутствием балкона, количеством санузлов или гардеробных.
Кроме того, отделы продаж в компаниях регулярно отслеживают темп реализации квартир и корректируют цены в зависимости от спроса.
Нюансы поэтажных планировок
По мнению директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в первую очередь цена «квадрата» меняется в зависимости от количества комнат в квартире. «Хотя при грамотной квартирографии цена «метра» в трехкомнатной квартире не должна сильно отличаться от стоимости в однокомнатной», – полагает он.
Есть и второй фактор, который влияет на стоимость, – качество планировок. «Застройщики заинтересованы сделать каждую квартиру как можно лучше. Но есть определенные технические ограничения, а также ограничения, накладываемые геометрией самих секций и «посадкой» здания на участке, которые не позволяют сделать одинаково эргономичными все планировки. Очевидно, что менее удачные решения стоят несколько дешевле более удачных», – поясняет Сергей Терентьев.
«Мы часто говорим: «В доме нет двух идентичных квартир». И это не только про площадь и планировку. Даже если планировки похожи, квартиры располагаются в разных секциях, на разных этажах, по-разному ориентированы по сторонам света, с разным количеством «соседей» на этаже. Это всё вместе влияет на качество жизни в каждой конкретной квартире, ее видовые характеристики, уровень инсоляции и прочее», – отмечает начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
В одном и том же доме могут быть как квартиры с кухнями-гостиными увеличенных площадей, с окнами в ванных комнатах, с двумя или угловыми просторными террасами, так и стандартные эргономичные пространства с одной застекленной лоджией или балконом, рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Но если проект стандартный, с сопоставимыми видовыми характеристиками во всех квартирах, разница будет небольшой, уточняет она. В этом случае дешевле бывают квартиры на первых этажах – они традиционно пользуются меньшим спросом у покупателей. Дополнительно снижается цена за «квадрат» в крупногабаритных квартирах (оптом всегда дешевле).
«Повышение цен на видовые квартиры и лоты на высоких этажах помогает сбалансировать спрос. Так, клиенты, для которых расположение квартиры не является значимым фактором, предпочитают сэкономить и выбрать ее на нижних этажах, без примечательного вида из окон», – говорит руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов. «Такой инструмент, как цена, дает возможность регулировать спрос на разные форматы жилья», – резюмирует Ася Левнева.
Ценовой перепад
«Чем более оригинален проект, чем интереснее локация, тем больше может быть разница в цене. А то, почему эксклюзивный товар дороже стандартного, понимают все», – говорит Ася Левнева.
Например, в таких проектах, как «Балтийская жемчужина», ценообразование сложнее, чем в типовых: так, цена на панорамные квартиры, с видами на парки и залив, выше на 10–15%. Кроме того, в проекте есть квартиры разных классов и разного формата. Разница в ценах достигает 30%. В проекте «Новый Лесснер» от «Отделстроя» разница в цене между первым и верхним этажом в некоторых секциях может доходить до 3,5 млн рублей: верхние квартиры – видовые. В элитном сегменте стоимость «квадрата», например, в пентхаусе и в квартире на каком-либо из этажей, может отличаться на 200 тыс. рублей, утверждает Никита Пальянов.
«Разница в цене между квартирами в одном ЖК может достигать 15–25%. Понятно, что большие видовые квартиры на последних этажах будут самыми дорогими. Вместе с тем бывают ситуации, когда на первых этажах располагаются квартиры с видом на парк, а на последних – на промзону», – рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева.
Свою лепту в ценообразование вносят маркетологи. Традиционно 60–70% себестоимости новостройки составляют затраты на строительство. На прокладку коммуникаций и подготовку территории расходуется еще 15%. На маркетинг, рекламу и офисный персонал уходит не более 5% стоимости всего проекта, отмечает Ася Левнева.
«В проектах, где продажи ведутся преимущественно от застройщика, на рекламу закладывается около 3% в цене «метра». В некоторых случаях этот процент может быть выше, например, на старте проекта, особенно для компаний, выходящих на рынок недвижимости впервые. В конечном итоге все зависит от финансовой модели проекта», – рассказывает Никита Пальянов.
По оценке Сергея Терентьева, многое зависит от квартирографии: «С маркетинговой точки зрения, более интересны квартиры с хорошими, выверенными планировками. На них застройщик может сделать определенную наценку. В такой ситуации разница в цене одинаковых по метражу квартир может доходить до 5–7%».
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Разница в цене квадратного метра в зависимости от этажа присутствует далеко не во всех жилых комплексах. Но если у объекта есть видовые характеристики, то квартиры на более высоких этажах будут стоить несколько дороже аналогов, расположенных ближе к земле.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»
– В одном проекте цены на квартиры могут различаться на 50% или даже в несколько раз, если речь идет о премиальной недвижимости. Многое зависит от видовых характеристик: вида на парк, водную гладь, исторический центр. Например, разница в стоимости квартир в нашем ЖК бизнес-класса «Наутилус» с окнами, которые выходят на Матисов канал, и аналогичных вариантов без видовых характеристик сегодня составляет 9–26%. Цена обусловлена более высоким спросом на видовые квартиры. Стоимость квартир может варьироваться в зависимости от этажа. Например, традиционно дешевле квартиры на первом этаже и даже на первом жилом этаже над «коммерцией». В масс-маркете цена на них может быть ниже 70–100 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе – больше. Раньше меньшим спросом пользовались также последние этажи, поскольку покупатели попросту боялись протечек и сломанных лифтов. Сейчас такие опасения уходят в прошлое, а последний этаж все чаще обретает новый смысл, статус, и, соответственно, квартиры здесь становятся дороже. Во многих новостройках последний этаж занимают более интересные варианты квартир – с видовыми характеристиками, панорамным остеклением, высокими потолками, террасами, мансардными окнами. Стоимость квартир может отличаться и в силу удачности или неудачности того или иного планировочного решения. В частности, не самые функциональные планировки могут появиться в угловых секциях, где иначе сложно сформировать пространство. Чтобы поддержать спрос на них, застройщик предлагает более привлекательную стоимость.
Досрочный ввод – продукт оптимизации строительных процессов
Срыв сроков строительства абсолютно всех жилых домов – миф, спровоцированный появлением обманутых дольщиков. Есть застройщики, которые сдают дома не только в срок, но и раньше обещанного. Главное условие досрочной сдачи объекта – хорошо организованный процесс строительства.
По подсчетам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», лишь 5% застройщиков Петербурга и Ленобласти досрочно вводили ЖК в эксплуатацию в 2019 году. Поскольку девелоперы руководствуются в первую очередь экономической целесообразностью, не исключено, что с массовым переходом жилищного строительства на проектное финансирование число таких объектов подрастет.
Очевидные поводы
Заключая договоры долевого участия, застройщики, как правило, добавляли месяц-другой к плановому сроку передачи ключей дольщикам. Это время для маневра. Поэтому, если работы идут в графике, объект готов к передаче дольщикам на те самые один-два месяца раньше. «Изначально с запасом взятый срок строительства помогает избежать просрочек по вводу. Это – возможный сценарий, хотя в большинстве случаев застройщик в нем не заинтересован, так как более поздний срок сдачи снижает привлекательность объекта для покупателей», – поясняет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова считает важными грамотно выстроенный строительный процесс, грамотное взаимодействие с надзорными органами и соблюдение регламентов. Это позволяет приблизить сдачу на полгода, уточняют в ЦДС.
Кроме того, сократить сроки строительства позволяют новые информационные системы, рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «BIM-технологии позволяют получить гораздо более качественную рабочую документацию и сократить сроки ее доставки на строительную площадку. В готовом проекте это уменьшает количество правок и изменений. Система ASIC используется для внутреннего контроля. Она позволяет генерировать графики производства работ, автоматизировать всю отчетность по этапам строительства и т. д.», – поясняет она.
Вице-президент подразделения «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» в Санкт-Петербурге Владимир Шабанов добавляет: «Единого рецепта нет – необходим ряд условий. В частности, не должно быть никаких сюрпризов со стороны монополистов, контролирующих надзорных органов, каких-либо осложнений с окружением, если объект создается в сложившейся застройке».
И экономия, и качество
Для застройщика, кроме репутации, есть также экономическая выгода от досрочной сдачи. Это десятки миллионов рублей при сокращении строительного цикла на полгода, подсчитали специалисты «СПб Реновации».
Руководитель службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев указывает на снижение административных расходов – от фонда оплаты труда до аренды техники. По мнению руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, существенная экономия возникает, когда у застройщика оптимизированы внутренние процедуры, все максимально технологично выстроено. «На рынке сейчас появляются решения, которые позволяют сократить сроки строительства, в частности, за счет использования готовых элементов. Это не самые бюджетные решения, но они могут дать преимущество за счет ускорения работ и оптимизации числа задействованных рабочих», – поясняет он.
По словам Владимира Шабанова, экономия формируется также за счет затрат на управление стройплощадкой. «Но если пытаться слишком сильно сократить сроки, можно получить обратную зависимость – не уменьшить, а напротив, увеличить себестоимость», – говорит он.
При этом экономия, как утверждают эксперты, никоим образом не ухудшает качество строительства. «Качество мало зависит от скорости строительства, если придерживаться технологий. Ускорение достигается за счет других инструментов», – объясняет Дмитрий Михалев. Ольга Ульянова добавляет, что застройщик не заинтересован тратить время и деньги на устранение недочетов. Тем более что это негативно сказывается на репутации.
В эскроу-условиях
Переход рынка на новую схему финансирования, по оценке экспертов, повлияет на скорость строительства. «Чем быстрее будет построен дом, тем меньше денег за использование кредита заплатит застройщик», – подчеркивает директор по маркетингу ЖК «Новоселье: городские кварталы» Алексей Муравьёв. По мнению Дмитрия Ефремова, ускорение становится важным конкурентным преимуществом: «Благодаря этому можно предложить покупателям не только сокращенное время ожидания ключей, но и более привлекательные цены».
Владимир Шабанов указывает на взаимосвязь процесса с финансами: «Если мы продаем быстро, мы используем деньги под минимальный процент. А если продажи идут плохо, а мы пытаемся строить быстрее, то будем брать деньги у банка по максимальному проценту, то есть деньги, которых еще нет на счетах эскроу. И это создает обратную ситуацию: мы строим вроде бы быстро, но дороже, и зачем это нужно?».
Дмитрий Михалев резюмирует: «Пока нет достаточного опыта работы по новой системе, но какой бы ни была схема финансирования, ответственные застройщики всегда будут стремиться к досрочной сдаче объектов».
Мнение
Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Переход на новую схему финансирования сподвигнет застройщиков сокращать период строительства. Но это не всегда означает ускорение самих работ. К примеру, некоторые девелоперы могут разделять проект на более мелкие очереди, что позволит быстрее получать средства с эскроу-счетов.
Владимир Шабанов, вице-президент подразделения «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» в Санкт-Петербурге:
– Самоцели просто строить быстро нет. Иначе можно просто взять денег в банке, построить за полгода дом и продавать его без эксроу. На мой взгляд, картина будет такова: если раньше строили три года, теперь будут пытаться построить за два. Но особо замечу: если строили за два года, не факт, что будут стремиться построить за год.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Досрочная сдача не отменяет контроль качества. Любой застройщик заинтересован в поддержании качества своего продукта и, наоборот, совершенно не заинтересован в его сознательном занижении: законодательство четко прописывает ответственность компании.