Богатые тоже занимают – 10 вопросов и ответов об ипотеке на дорогую недвижимость
Доля ипотечных сделок в высокобюджетном сегменте рынка столичных новостроек достигла 37%, по оценкам «Метриум». Хотя элитные и премиальные дома и квартиры не попали под действие программы субсидирования ипотеки, интерес к ним вырос. Эксперты «Метриум» отвечают на самые распространенные вопросы о кредитах для покупателей элитного жилья.
1. На какую высокобюджетную жилую недвижимость вообще можно получить кредит? Какие есть ограничения?
Банки готовы выдавать ипотеку как на городскую (квартиры и апартаменты), так и на загородную (дома, таунхаусы) недвижимость. Однако многое зависит от размера кредита. Запросы на суммы до 30 млн рублей рассматриваются банком в общем порядке – в таком же, как если бы заемщик просил 3, 5 или 10 млн рублей. Если нужно больше денег, заявку рассматривает кредитный комитет (консилиум из экспертов банка) – кредитных инспекторов, риск-менеджеров и начальников управлений, которые предметно изучают объект недвижимости и возможности заёмщика.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в премиальном сегменте столичных новостроек стоимость квартиры или апартамента варьируется от 9,7 млн до 1,95 млрд рублей, а средний показатель равен 77,3 млн рублей; в элитном сегменте – от 27,4 млн до 2,9 млрд, в среднем – 149 млн рублей. Соответственно, встреча с кредитным комитетом – вероятная перспектива для большинства потенциальных заемщиков.
2. В каких случаях лучше привлечь ипотеку на дорогую недвижимость?
Чаще всего покупатели дорогих квартир и домов не хотят использовать оборотный капитал своего бизнеса для столь дорогих покупок, создавая тем самым лишние риски. К примеру, в Москве средняя стоимость работающего бизнеса, по данным «Авито», составляет 36 млн рублей. Соответственно, покупка премиальной или элитной квартиры на текущие средства может быть весьма обременительной.
Вторая причина выбора ипотеки – скорость. Иногда получить кредит и заключить сделку быстрее, чем, к примеру, дождаться покупателя старой не менее дорогой квартиры. Ипотека выдается в рублях, а значит, не нужно переводить с понятными рисками доллары или евро в национальную валюту и вообще как-то менять стратегию хранению сбережений.
3. Какой первый взнос ожидает получить банк?
К заемщикам кредитов на дорогое жилье банк обычно сам выдвигает требование конкретной суммы первоначального взноса. Для квартир и апартаментов в городе – это не менее 20% от их стоимости. Если заемщик рассчитывает приобрести дом, то на первый взнос нужно не менее 30% от стоимости залога. Причем залогом будет дом и участок как единый объект недвижимости. Практика показывает, что покупатели высокобюджетного жилья вносят минимальный первоначальный взнос.
4. Как подтвердить финансовую состоятельность?
Чтобы получить кредит, заемщику нужно прежде всего показать банку выписки с личных счетов, а также со счетов принадлежащих ему компаний. Помимо этого, на решение кредиторов повлияют данные о других активах заемщика – ценные бумаги, сбережения, недвижимость и т.п.
5. Потребует ли банк дополнительный залог?
Дополнительный залог банки обычно не требуют, но чем дороже приобретаемая недвижимость, тем выше вероятность такого требования.
6. На какой срок лучше брать кредит?
Обычно банки выдают покупателям элитной недвижимости кредит не менее чем на 15 лет. Однако на практике почти все заемщики погашают задолженность намного раньше, затрачивая на выплаты менее 5 лет. Все досрочные выплаты, как правило, направлены на уменьшение срока кредитования, а не ежемесячного взноса.
7. Какие реальные ставки по кредитам для покупателей элитной недвижимости?
Ставки по ипотеке для покупателей элитной и премиальной недвижимости могут немного отличаться и быть выше, чем в среднем по рынку жилищного кредитования. Сейчас они варьируются примерно от 7,8% до 9,5% годовых. С точки зрения банка, элитная недвижимость – рискованный залог, ведь её труднее оценить и продать, если заемщик не сможет выплачивать кредит. Соответственно, риски кредитора растут.
8. Какие банки кредитуют покупателей дорогой недвижимости? Куда обратиться в первую очередь, а куда – бессмысленно?
Как правило, чем больше банк, тем выше шансы получить от него кредит на дорогую недвижимость. Чаще всего заемщики крупных сумм обращаются в топ-5 банков России: «Сбер», ВТБ, «Альфа-Банк», «Открытие», «Промсвязьбанк». Заявку можно подать и в банки второго и третьего эшелона, но при этом растет вероятность, что заемщику одобрят сумму гораздо меньше ожидаемой.
9. Какой главный «подводный» камень ожидает заемщика?
Главная проблема с кредитом на элитное жилье – оценка залога. Банк, оценочная компания и прежний собственник (если речь идет о вторичной продаже) могут разойтись во мнении относительно стоимости недвижимости. Есть вероятность, что банк оценит квартиру или дом в сумму заметно ниже рыночной, что потребует от покупателя дополнительных средств или поиска альтернативы. Также надо учитывать, что на оценку практически не влияет ремонт, отделка и мебель.
10. Чем может помочь заемщику большого кредита риелтор?
Прежде всего риелтор поможет найти наиболее ликвидную недвижимость, которая в качестве залога не вызовет сомнений у банка и при этом будет интересна самому заемщику. На элитном рынке для этого требуются специфические знания и навыки. Помимо этого, риелторы имеют большой опыт взаимодействия с банками по поводу ипотечного кредитования, знают, как лучше подготовиться к сделке, какие документы собрать.
«Общее правило для заемщика кредита на элитную недвижимость – чем больше нужно денег, тем серьезнее надо подготовиться к получению ипотеки, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В то же время надо понимать, что большинство ипотечных сделок на высокобюджетном рынке проходят в пределах 100 млн рублей, и в целом они не являются для банка чем-то экстраординарным. Соответственно, у большинства потенциальных клиентов проблем с получением кредита не возникнет, но лучше в этой ситуации положиться на профессионалов, которые имеют опыт организации таких сделок».
Кейс: как достроить «невезучий» объект. ЖК «Усадьба на Ланском» близок к сдаче
Проект ЖК «Усадьба на Ланском», несколько лет испытывавший различные трудности, вышел наконец на финишную прямую. По словам Павла Бережного, директора по развитию застройщика, ГК «С.Э.Р.», летом объект будет введен в эксплуатацию.
Напомним, ЖК «Усадьба на Ланском» – проект, реализуемый ГК «С.Э.Р.» в рамках редевелопмента бывшей территории хлебозавода «Поленница» на пересечении Ланского шоссе и проспекта Энгельса. Комплекс относится к бизнес-классу. Проект был разработан Архитектурным бюро «Студия 17» под руководством Святослава Гайковича. С учетом окружающей застройки он был стилизован под «сталинский ампир» и гармонично вписывался в сложившийся архитектурный контекст. Комплекс включает в себя 207 квартир суммарной площадью 17,3 тыс. кв. м, 6 коммерческих помещений, а также подземный паркинг на 76 машино-мест.
Наверное, наиболее точным определением, которое характеризовало бы дальнейшие события, было бы невезение. Проект в удачной локации, с привлекательной архитектурой, хорошей «начинкой», то есть имевший все формальные основания, чтобы быть успешно реализованным в два-три года, постоянно сталкивался с разными проблемами, которые руководству девелопера приходилось преодолевать.
«Комплекс – небольшой, поэтому его экономика никак не «билась» с созданием нового соцобъекта. При этом в локации детсадов в целом достаточно. Поэтому мы предложили выполнить какие-либо альтернативные работы в сфере развития социнфраструктуры Выборгского района. Город пошел нам навстречу, и в рамках проекта мы вложили порядка 50 млн рублей в реконструкцию одного из самых крупных школьных стадионов в Петербурге (у школы № 494 на проспекте Композиторов)», – рассказывает Павел Бережной.
После этого, в 2015 году, строительство наконец началось. Но уже ощущалось влияние кризиса: продажи, особенно в проектах, находящихся на ранних стадиях реализации, шли все хуже и хуже. «Для ведения работ нам, в принципе, достаточно было реализовывать всего по 3-4 квартиры в месяц. Но продажи почти полностью встали. Единственным разумным выходом руководство компании признало получение банковского кредита», – вспоминает Павел Бережной. Но и здесь проекту не везло. Прошли переговоры, и было достигнуто соглашение о проектном финансировании с банком «Евротраст». Но к этому времени (2017 год) кризис добрался и до банковского сектора, и перед самым подписанием договора ЦБ отозвал у банка лицензию. Затем аналогичная договоренность была достигнута с банком «Советский». Но и тот лишился лицензии Центробанка.
«Поскольку крупные банки в условиях кризиса не хотели давать кредиты, для нас фактически был потерян необходимый поток привлеченного финансирования. Стройка практически встала», – говорит Павел Бережной. Следующим ударом стала приостановка Росреестром регистрации договоров ДДУ в августе 2018 года. «Срок ввода объекта не был соблюден, и по формальным признакам он вошел в число потенциально проблемных», – рассказывает он.
Но руководство ГК «С.Э.Р.» не сдалось. Владелец компании продал долю в одном из бизнес-центров на Петроградской стороне и вложил еще около 70 млн рублей собственных денег в стройку. Удалось договориться с подрядными компаниями об оплате работ не деньгами, а квадратными метрами. В 2019 году работы активизировались. Убедившись, что застройщик не бросает объект, Комитет по строительству направил соответствующее письмо в Росреестр – и регистрация ДДУ была возобновлена. Банки начали снова выдавать ипотеку на жилье в объекте.
«Поскольку на достройку комплекса нужно было привлечь еще средства, руководство компании тщательно просчитало экономику проекта и сделало потенциальным частным инвесторам, можно сказать, рекордное по прибыльности предложение: возможность приобрести жилье для последующей перепродажи с дисконтом до 25%. Идея имела успех, были привлечены десятки миллионов рублей», – говорит Павел Бережной.
По его словам, на сегодняшний день суммарный объем инвестиций в проект достиг 1,5 млрд рублей, строительная готовность составляет 85%, стоимость завершения реализации проекта не превышает 270 млн рублей: «Поэтому мы в ближайшее время свернем дисконтную программу. Надо попытаться заработать на этом проекте хоть что-то».
Представитель девелопера признает, что в лучшем случае прибыль будет совсем небольшая, в худшем – компания «выйдет в ноль». «Главное, что мы все-таки завершим объект, не подведем дольщиков и инвесторов и сможем выполнить все свои обязательства», – резюмирует он.
Цена квартиры в разрезе. От чего зависит ценник на жилье?
На любом рынке «живут» несколько разных цен: спроса, предложения, сделки. Цена предложения от застройщика – сложный продукт, сформированный из множества составляющих.
Основу цены предложения составляет, как правило, сметная стоимость строительства. Однако при этом множество других расходов застройщика добавляются к цене – от затрат на покупку земельного участка до прибыли компании. Кроме того, важны локация, окружение и особенности проекта, которые зачастую позволяют еще немножко увеличить ценник.
Себестоимость
От 50% до 70% в структуре себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, инженерная составляющая – от 12% до 25%, затраты на приобретение земельного участка и полную подготовку под строительство – 10–20%. Еще есть расходы на рекламу, строительство социальной инфраструктуры и т. д.
Сметная стоимость строительства разнится и зависит от ряда параметров: класса жилья, инженерной начинки, объема социальной инфраструктуры, благоустройства и т. д.
По официальным данным, средняя сметная стоимость строительства в стране составляет около 50 тыс. рублей за 1 кв. м. В столичном регионе и Петербурге она выше – около 90 тыс. рублей.
Соответственно, конечная себестоимость различна. В Северной столице, в зависимости от класса, она колеблется в диапазоне от 50 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м.
Финансовая составляющая
Разница между сметной стоимостью строительства и ценой предложения в петербургских новостройках, согласно данным Союза инженеров-сметчиков, составляет примерно 24%.
При этом маржа должна составлять не менее 12%, чтобы позволить компании развиваться. Однако маржинальность также колеблется в зависимости от класса проекта. По разным данным, в Петербурге для массового сегмента она составляет 10–15%, для бизнес-класса – 15–20%, для элитного – от 20% и выше.
При этом глава Минстроя РФ Владимир Якушев ранее обещал застройщикам проектное финансирование, «с маржинальностью между себестоимостью строительства и продажей не менее 20%».
Банки, таким образом, готовы финансировать проекты с высокой (по крайней мере, по питерским меркам) доходностью. При этом при переходе на проектное финансирование на застройщика ложатся дополнительные расходы по обслуживанию кредита.
Дополнительные параметры
Если руководствоваться формальными параметрами, рентабельность строительного бизнеса оставляет желать лучшего. Чтобы поднять доходность проекта, застройщик использует иные способы, исходя из окружения новостройки. За каждый параметр, который пойдет будущей квартире в плюс, можно добавить до 5% к цене продаж.
Во-первых, это, конечно, местоположение: чем ближе к центру города, тем дороже (при прочих равных параметрах проекта). Видовые характеристики (вид на промзону или на воду) также имеют значение. Но если вид на воду, собор или парк позволит увеличить цену, вид на промзону – вряд ли (разве что под обещания застройщика разбить на этом месте сквер).
Важна социальная инфраструктура. Причем как внутри жилого комплекса, так и в окружающей застройке.
Один из базовых факторов – транспортная доступность. По данным компании «Мегалит – Охта Групп», в объектах, расположенных рядом со станциями метро, стоимость «квадрата» может быть на 20% выше, чем в аналогах, находящихся на удалении. Прочий общественный транспорт вызывает меньше интереса.
Благоустройство прилегающей территории, оборудование двора детскими и спортивными площадками, озеленение – также заметный параметр. Застройщики придумывают оригинальные варианты оформления, привлекают ландшафтных дизайнеров в стремлении выполнить проект, имеющий собственное лицо.
А вот наличие подземного паркинга иной раз означает убыток для застройщика. Парковки в проектах – обязательный пункт, но спрос на них не всегда есть. Поднимать цены из-за наличия подземной парковки не получится.
Любые оригинальные задумки застройщика могут стать конкурентным преимуществом, которое позволит поднять цену предложения, будь то квартиры с каминами, сауна или энергоэффективные технологии.
Но, определяясь с ценой, застройщик всегда имеет в виду цену жилья в проектах, которые в этой же локации реализуют другие компании. И тогда появляется верхняя ценовая планка, которую вряд ли удастся перешагнуть.
Справка
По данным ЦИАН, по итогам 2019 года средний бюджет квартиры или апартамента на первичном рынке Петербурга составил 4,6 млн рублей. Это на 6% выше, чем годом ранее. В Ленобласти показатель также вырос – до 2,9 млн рублей, или на 8%. При этом выручка застройщиков также выросла – на те самые 6%. За 2019 год жилья в новостройках было продано на 435 млрд рублей.
Мнение
Марианна Устинова, руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
– По аналогии с предыдущими кризисами, падение курса рубля отразится на себестоимости квадратного метра в объектах, где применяются импортные материалы и оборудование. Это, в свою очередь, повлечет повышение цен на готовое жилье. Больше возможностей для работы с себестоимостью есть у девелоперов полного цикла. Наличие в структуре собственных мощностей позволяет застройщику снижать себестоимость проекта, не жертвуя качеством.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
– Стоимость квартиры растет с каждым этапом строительства. В жилых комплексах с качественной концепцией к моменту ввода объекта цена определенных квартир может быть выше цены аналогичного жилья на «вторичке». Сегодня подавляющее большинство проектов реализуется по старым правилам, то есть без использования эскроу-счетов, поэтому основной фактор, влияющий на цену жилья, – строительная готовность. Но нельзя игнорировать волатильность мировой экономики и ослабление рубля. В случае увеличения цен на строительные материалы будет расти и себестоимость строительства. Однако прогнозы в этой части лучше делать после того, как рынок стабилизируется.