Как выбрать квартиру в новостройке в другом городе
Приобретение квартиры в другом городе еще 10-15 лет назад представляло собой целую спецоперацию, которую требовалось тщательно спланировать. Но развитие цифровых технологий и пандемия коронавируса значительно изменили этот процесс. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как выбрать квартиру в другом городе с учетом современных трендов.
Бюджет – всему голова
В первую очередь требуется понять уровень цен и примерный бюджет предложения в конкретной локации. Для этого можно воспользоваться сайтами застройщиков, порталами по подбору недвижимости и аналитическими материалами от участников рынка. Так, по данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квартиры в Москве в I квартале достигла 12 миллионов рублей. Если смотреть по типологиям жилья, то средняя стоимость студии составляет 6,5 млн рублей, однокомнатной квартиры – 9,5 млн рублей, двухкомнатной – 13,8 млн рублей, трехкомнатной – 18,4 млн рублей, многокомнатной – 25,6 млн рублей. Поэтому при выборе стоит ориентироваться именно на эти цифры.
Многие покупатели из регионов смотрят наиболее дешевые объекты. Однако это не самая правильная стратегия. Помимо не лучшего месторасположения, плохой транспортной доступности и отсутствия инфраструктуры существует риск связаться с недобросовестным девелопером.
Если планируется приобретение квартиры в ипотеку, то важно оценить примерные ежемесячный платеж и итоговую стоимость с учетом процентов по кредиту. Это можно сделать с помощью различных калькуляторов, которые размещены не только на сайтах банков, но и ресурсах по подбору кредитов (sravni.ru, banki.ru), а также отраслевых порталах (например, ЦИАН). Для расчета необходимо указать ряд параметров: стоимость квартиры, процентную ставку, первоначальный взнос, срок кредита, наличие различных скидок (для зарплатных клиентов, за страхование, специальные предложения от застройщиков и иные), досрочное погашение. Само собой, все подсчеты будут ориентировочными, так как конкретные условия кредита назовет только банк после изучения и анализа конкретного заемщика, но понять порядок цифр при их помощи вполне реально.
Формат квартиры
Бюджет определен, теперь можно приступить к выбору типа квартиры. Прежде всего, требуется определиться с желаемым форматом: будет ли это компактная студия или просторная трехкомнатная квартира, а может лучше вообще обратить внимание на европланировку? Другой вопрос, на который стоит ответить – что приоритетнее лично для вас: метры или локация? На самом деле, таких развилок при выборе будет немало. Поэтому отметим несколько моментов, на которые следует обратить внимание.
Обязательно планируйте на несколько шагов вперед. Например, если квартира выбирается для молодой семьи, то стоит учитывать появление ребенка в течение нескольких следующих лет: это потребует не только определенной конфигурации и количества комнат, но и наличия детского сада, школы и поликлиники рядом.
Обращайте внимание на планировочные решения. Проще говоря, большой метраж – не всегда преимущество. Например, из-за сложной формы комнат может теряться полезная площадь.
Учитывайте рыночные перспективы конкретной квартиры. Например, арендаторы и покупатели на однокомнатные квартиры находятся быстрее, чем на трехкомнатные. Важным фактором является и близость к станции метро или МЦК.
Выбор застройщика
Сейчас на рынке представлено немало застройщиков: крупных и мелких, раскрученных и неизвестных широкой публике. На первый взгляд, разобраться во всем многообразии предложений под силу только профессионалам рынка. Однако, чтобы не совершить ошибку, достаточно руководствоваться простыми правилами.
Прежде всего, изучите сайт застройщика и конкретного проекта. На нем должна быть размещена вся разрешительная документация: правоустанавливающие документы на земельный участок (аренда или собственность), положительное заключение экспертизы на корпус, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию (при наличии), проект договора долевого участия, проектная декларация.
Существует один достаточно простой способ проверить добросовестность застройщика. Если под проект дают ипотеку крупные банки (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, ДОМ.РФ), которые тщательно изучают девелопера, то это свидетельствует о его надежности.
Также обязательно стоит изучить форумы, группы в социальных сетях и чаты, посвященные уже реализованным проектам от этого девелопера. Это позволит узнать из первых рук те моменты, о которых застройщик может не упоминать: плохую работу управляющей компании, подтопление паркинга, протечки в местах общего пользования, нехватку парковочных мест, отсутствие консьержа. Бесспорно, там могут попадаться заказные отзывы или мнения, но их достаточно легко отфильтровать.
Не стоит сбрасывать со счетов и современные технологии. Многие застройщики сейчас размещают камеры на объектах, что позволяет оценить не только ход и темпы работ, но и культуру производства. Другая интересная возможность – онлайн-тур по проектам, благодаря чему потенциальные покупатели могут «прогуляться» как по территории ЖК, так и «посетить» квартиры, ознакомиться с планировками. Перестали быть чем-то экстраординарным и консультации в режиме онлайн.
Изучение локации
Еще 20 лет назад изучение месторасположения будущего дома представляло собой достаточно сложную задачу. Бумажные карты давали лишь общее представление и могли быть уже устаревшими. Поэтому большинство тех, кто хотел купить квартиру в конкретной локации, изучали этот вопрос непосредственно на месте.
Однако прогресс не стоит на месте. В наш век цифровизации это можно сделать прямо из дома при помощи различных сервисов, например Яндекс.Карты и Google Maps. Прежде всего, они позволяют ознакомиться с наличием инфраструктуры: где находится ближайшая школа, детский сад, поликлиника, станция метро и другие важные объекты. Причем информация будет актуальной и регулярно обновляться. Тем более, сейчас пользователи могут сами способствовать этому процессу, давая обратную связь и отмечая, например, закрывшиеся магазины.
Кроме того, современные сервисы позволяют рассчитать маршрут от дома до работы с учетом пробок, причем нередко предлагается несколько вариантов, учитывающих разные виды общественного транспорта (метро, автобус, трамвай, МЦК, МЦД). Не лишним будет и проверить реальную удаленность ЖК от ближайшей станции метро, МЦК или МЦД: бывает так, что застройщики в маркетинговых целях уменьшают время в пути до них.
Также сейчас можно в режиме онлайн ознакомиться с панорамой конкретной локации. Например, это позволяет оценить путь от метро до дома: судя по картам, станция находится недалеко, но путь до нее проходит через остановку междугородных автобусов или промзону, что может быть не очень удобным или вовсе небезопасным. Однако стоит учитывать, что в некоторых случаях панорамы могут быть сделаны несколько лет назад и не отражать существующее положение.
Помимо различных картографических сервисов стоит изучить и местные сообщества в социальных сетях. Это позволит узнать о конкретных проблемах территории: некачественной уборке, наличии хостела в квартале, нехватке парковочных мест.
Отдельно стоит обратить внимание на планы градостроительного развития. Не секрет, что Москва постоянно развивается, а количество незастроенных участков уменьшается. Поэтому возможен неприятный сюрприз в виде высотки на месте пустыря или сквера, которая закроет панораму из окна, послужившую причиной выбора конкретного проекта. Другая ситуация – когда из-за строительства новой магистрали жители получают дорогу практически под окнами. Все это заметно снижает комфортность проживания.
Минимизировать подобный риск можно двумя путями. Первый предполагает направление запросов в органы власти о перспективах строительства на конкретной территории. Бесспорно, они могут направить формальный ответ без содержательной информации, но при грамотном и корректном обращении всегда есть шанс получить ценные сведения. Второй вариант – изучить различные профильные форумы и группы в социальных сетях, там тоже можно найти, например трассировку новой линии метро. Кроме того, документы градостроительного развития размещаются на сайте www.mos.ru и в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (www. isogd.mos.ru).
Дистанционное оформление как преимущество
Еще несколько лет назад оформление покупки квартиры из дома казалось скорее фантастикой, чем реальностью. Однако пандемия коронавируса подстегнула переход различных процессов в онлайн, и покупка квартира – не исключение. Сейчас можно не только забронировать квартиру, но и подготовить необходимые документы, оформить ипотеку, совершить онлайн-оплату сделки, провести электронную регистрацию права собственности. При этом подобный формат не уйдет в небытие с окончанием пандемии, так как его удобство для иногородних клиентов несомненно. Более того, дистанционное оформление позволяет экономить не только деньги, но и время: не надо лишний раз ездить в Москву для оформления документов и урегулирования формальностей. Тем более, что все больше застройщиков предоставляют покупателям такие возможности. Но для того, чтобы дистанционно купить квартиру и оформить все документы, требуется наличие действующей электронной цифровой подписи.
«За последние годы процесс выбора квартиры значительно изменился, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Еще 15 лет назад для этого пришлось бы ехать в офис продаж и собирать информацию буквально по крупицам. Сейчас же определиться с вариантом можно в прямом смысле, не выходя из дома: зайти на сайт застройщика, ознакомиться с проектной и разрешительной документацией, изучить отзывы на форуме или в группе в одной из социальных сетей, посмотреть панораму локации. А если объект понравится, то и сделка также оформляется дистанционно. Раньше об этом можно было только мечтать. Но не стоит забывать про взвешенный подход и необходимость скрупулезного анализа всех деталей. В этом аспекте цифровой разум пока не готов заменить профессионала рынка недвижимости, который владеет информацией о конкретном застройщике, проекте, а также преимуществах и недостатках выбранной локации».
Квартиры класса Belle vue*
Квартиры с террасами нельзя назвать рядовым товаром на рынке жилья Санкт-Петербурга. Однако они уже привлекли внимание покупателей, набрали популярность и, как следствие, получают все более широкое распространение.
Начав существование как элемент квартир высокого ценового сегмента, террасы постепенно завоевывают и другие ниши. «Спрос на жилье нестандартного формата постоянно растет. Одним из наиболее востребованных вариантов являются квартиры с террасами. Несмотря на то, что петербургский климат не очень располагает к отдыху на открытых пространствах, подобная недвижимость пользуется популярностью у покупателей», – считает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Терраса как она есть
Термин «терраса» достаточно прочно закрепился на рынке, хотя под ним порой понимаются достаточно разные объекты.
«Словом «терраса» на рынке обозначают, как правило, либо масштабный остекленный балкон (площадью до 20 кв. м), либо эксплуатируемую кровлю в квартирах на последних этажах. Во втором случае можно разместить просторную зону для релаксации или разбить большой зимний сад. Такая терраса представляет собой не стесненный городской балкон, а настоящую большую лаунж-зону площадью до 80 кв. м», – рассказывает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Несколько другие цифры называет Надежда Калашникова. «Площадь террас обычно варьируется в пределах от 40 до 138 кв. м. Здесь можно организовать полноценное место для отдыха», – говорит она. «На террасах можно разместить необходимую мебель и обустроить полноценную комфортную зону отдыха на свежем воздухе – ширина террас это позволяет», – добавляет коммерческий директор группы «Эталон» Андрей Останин.
А у руководителя маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизаветы Яковлевой своя оценка. «Терраса – это обособленное пространство от 10 до 50 кв. м, где можно обустроить и собственный сад, и площадку для занятий спортом, и детский уголок. Она удобна для игры детей, поскольку огорожена от проникновения посторонних. И в свою очередь, терраса служит элементом загородного дома, который будет присутствовать в комфортной городской квартире», – отмечает она.
Такая разница в определении самого термина «терраса» непосредственно связана с «миграцией» опций по классам жилья.
Сдвиг по классу
Изначально террасы появились в достаточно дорогих объектах и стали признаком роскошности жилья. «Как правило, квартиры с террасами представлены в классах «премиум» и «бизнес», в новостройках высокого ценового сегмента», – говорит Надежда Калашникова.
С ней согласен Андрей Останин. «Приобрести квартиру с террасой можно в двух наших объектах – ЖК Botanica и в ЖК Fusion, относящихся к бизнес-классу. Цены на квартиры с террасами начинаются от 10,1 млн рублей», – говорит он.
«В проектах класса «комфорт» террасы – скорее исключение из правил: покупатели подобного жилья обычно не готовы переплачивать за квадратные метры, которые не могут быть использованы для постоянного проживания. В отдельных случаях квартиры с террасами можно найти в малоэтажных новостройках комфорт-класса, расположенных за пределами городской черты», – продолжает Надежда Калашникова. «Популярность просторных террас-балконов растет, и в последние несколько лет они стали тенденцией в планировочных решениях. Что касается выхода на кровлю в квартирах на последних этажах, то здесь их большая площадь зачастую воспринимается покупателями как избыточная. Хотя само наличие этой опции нравится», – добавляет Светлана Денисова.
Как бы то ни было, террасы постепенно встраиваются и в сегмент «масс-маркет». «Квартиры с террасой в собственности – это отличительная особенность малоэтажных ЖК «Шотландия» и «Итальянский квартал» от Navis Development Group. Их покупка возможна по стоимости от 1,5 млн рублей», – говорит Елизавета Яковлева.
Мониторинг первичного рынка показывает, что предложение жилья с террасами в Петербурге имеется примерно на 30 объектах. Это жилые комплексы Botanica и Fusion (застройщик – «Эталон ЛенСпецСМУ»), Riverside, Stockholm, The Residence и др. (Setl City), «Империал», «Граф Орлов», «Премьер Палас» («Л1»), «Огни Залива» («БФА-Девелопмент»), «Шотландия» и «Итальянский квартал» (NDG), Skandi Klubb (Bonava), Avatar и «NewПитер» («Строительный трест»), G9 (ГК «КВС») и многие другие.
Разброс цен на такие квартиры очень велик – все зависит от класса, локации, степени готовности объекта и других факторов. Если исключить элитный сегмент (там можно встретить ценник и в 100 млн рублей), стоимость предложения варьируется от 1,5 млн до 10,5 млн рублей. «Формально, по 214-ФЗ, отдельная плата за балкон, лоджию или террасу не взымается, поэтому наличие террасы «зашито» в стоимость квадратного метра квартиры», – уточняет Светлана Денисова.
Belle vue
Главным бонусом террас в квартирах, безусловно, являются виды, открывающиеся на окрестности. «Подобные объекты обычно располагаются недалеко от водоемов, парков или городских достопримечательностей, и жильцы получают возможность в полной мере наслаждаться окружающими пейзажами. За счет удачного расположения ЖК «Премьер Палас» с террас открываются панорамы Малой Невки, Финского залива, Крестовского острова с его новым стадионом», – говорит Надежда Калашникова.
«Обладатели квартир с террасами от «Эталон ЛенСпецСМУ» смогут наслаждаться видами на Ботанический сад, Большую Невку и историческую застройку Петроградского района», – отмечает Андрей Останин. «Квартиры с террасой от Setl City можно приобрести в квартале высокого класса Riverside, расположенном на Ушаковской набережной, – с видом на акваторию Невы, петербургские мосты, зеленые пространства Каменного острова и Петроградской стороны. Собственная терраса доступна и в ЖК Stockholm – напротив Елагина острова на берегу Большой Невки», – добавляет руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Мнение
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– На рынке Петербурга квартиры с террасами – исключительный продукт. Сегодня он представлен в основном в проектах высокого ценового сегмента, но встречается также в жилых комплексах бизнес- и комфорт-класса. Такие дома часто расположены в уникальных местах, откуда с высоты открываются неповторимые виды на знаменитые достопримечательности Петербурга, парки, реки или городскую перспективу.
- Прекрасный вид (фр.). Термин, имеющий широкое распространение в мире для объектов, с которых открывается красивый вид на окрестности.
Николай Урусов: «Покупатели готовы платить за комфорт»
Доля объектов в сегменте «комфорт» год от года на рынке увеличивается, однако не все проекты, заявленные в этой категории, соответствуют ей в полной мере, полагает Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела».
– Можно ли утверждать, что жилье комфорт-класса сегодня наиболее востребовано на рынке? Все ли предложения, которые позиционируются как «комфорт», отвечают требованиям, предъявляемым к такому жилью?
– Самым востребованным продуктом традиционно является жилье эконом-класса, хотя проекты категории «комфорт» год от года увеличивают свою долю рынка. При этом уверенных проектов в данной категории не так много. Правильный комфорт-класс должен обладать совокупностью характеристик – таких как хорошая локация, транспортная доступность, небольшое количество квартир на этаже, продуманная квартирография, высокие потолки, большие окна, привлекательный архитектурный облик здания.
– Есть ли сегодня в Петербурге локации, которые однозначно не подходят для строительства жилья комфорт-класса? Или сами характеристики проекта задают класс локации?
– В Петербурге есть территории, где раньше строился исключительно «эконом», но в последние два года стали появляться проекты класса «комфорт». Например, в Каменке. Некоторые проекты, которые появились в этой локации два года назад, очевидно, классом выше, чем построенные там же ранее.
Основное правило остается прежним: характеристики объекта должны соответствовать локации. Например, в центре города имеет смысл строить объекты бизнес- и премиум-класса. В сложившихся спальных районах (например, в южной части Приморского, в центральной части Выборгского и Красносельского районов) можно говорить о проектах комфорт-класса. В Московском районе возможны очень разные объекты: хороший бизнес-класс, востребованный «комфорт» и даже «эконом».
– Какие характеристики жилья комфорт-класса, ранее этому сегменту не свойственные, появились за последние год-полтора? Видите ли Вы явное внимание к ним покупателей, становятся ли они решающим фактором при выборе квартиры?
– Общая конъюнктура рынка подталкивает застройщиков год от года совершенствовать свои проекты. Например, жилые комплексы эконом-класса позаимствовали некоторые характеристики класса «комфорт», который, в свою очередь, взял многое от «бизнеса».
Так, девелоперы начали уделять внимание архитектурной составляющей. Мы, наконец, видим уход от бетонных коробок с оштукатуренными фасадами, абсолютно однотипной квартирографией и отсутствием благоустройства.
В нашем новом ЖК «Аист» мы (так же, как и на своих предыдущих объектах) уделили этим характеристикам особое внимание. Так, в «Аисте» нет студий, только одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры площадью до 108 кв. м. Причем в части квартир, выходящих окнами на запад, одна стена выполнена из стекла. Раньше в проектах комфорт-класса такое решение, насколько я знаю, не применялось. Оно позволяет значительно улучшить освещенность, добиться уникальных видовых характеристик, а также создать новый центр притяжения в квартире.
Кроме того, нам удалось гармонично скомпоновать жилую зону, подземный двухуровневый паркинг на 100 машино-мест, физкультурно-оздоровительный комплекс, а также коммерческие помещения. Раньше здания такой площади – около 21 тыс. кв. м – ограничивались только жилой функцией и парковкой, причем обеспеченность машино-местами была совершенно другой.
И покупатели готовы платить за эту совокупность характеристик: уже на этапе бронирования у нас было зарезервировано около 25% квартир.
– Этот проект реализуется в Красносельском районе. Каково, по Вашим прогнозам, дальнейшее развитие этой локации?
– Красносельский район – хороший «спальник». Здесь много парков и высокая транспортная доступность: много маршрутов наземного транспорта, есть выезды на КАД и ЗСД, планы по продолжению ветки метро. С точки зрения развития территории это – перспективный район.
– Какие цены на жилье комфорт-класса сегодня, по Вашему мнению, разумны (нижний и верхний пороги, факторы, которые определяют этот ценовой диапазон)?
– Комфорт-класс бывает достаточно разным. В некоторых локациях можно построить хороший комплекс со стоимостью квадратного метра от 80-85 тыс. рублей. Однако в большинстве случаев нижняя ценовая граница начинается у отметки в 90 тыс. рублей за квадратный метр. В популярных спальных районах, например, на Юго-Западе, справедливая цена составляет 100-105 тыс. рублей за «квадрат». Максимально приемлемый порог в этом сегменте – 115-125 тыс. рублей. В каждом конкретном случае цена определяется характеристиками продукта, района и конкретной квартиры.