Как выбрать квартиру в новостройке в другом городе
Приобретение квартиры в другом городе еще 10-15 лет назад представляло собой целую спецоперацию, которую требовалось тщательно спланировать. Но развитие цифровых технологий и пандемия коронавируса значительно изменили этот процесс. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как выбрать квартиру в другом городе с учетом современных трендов.
Бюджет – всему голова
В первую очередь требуется понять уровень цен и примерный бюджет предложения в конкретной локации. Для этого можно воспользоваться сайтами застройщиков, порталами по подбору недвижимости и аналитическими материалами от участников рынка. Так, по данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квартиры в Москве в I квартале достигла 12 миллионов рублей. Если смотреть по типологиям жилья, то средняя стоимость студии составляет 6,5 млн рублей, однокомнатной квартиры – 9,5 млн рублей, двухкомнатной – 13,8 млн рублей, трехкомнатной – 18,4 млн рублей, многокомнатной – 25,6 млн рублей. Поэтому при выборе стоит ориентироваться именно на эти цифры.
Многие покупатели из регионов смотрят наиболее дешевые объекты. Однако это не самая правильная стратегия. Помимо не лучшего месторасположения, плохой транспортной доступности и отсутствия инфраструктуры существует риск связаться с недобросовестным девелопером.
Если планируется приобретение квартиры в ипотеку, то важно оценить примерные ежемесячный платеж и итоговую стоимость с учетом процентов по кредиту. Это можно сделать с помощью различных калькуляторов, которые размещены не только на сайтах банков, но и ресурсах по подбору кредитов (sravni.ru, banki.ru), а также отраслевых порталах (например, ЦИАН). Для расчета необходимо указать ряд параметров: стоимость квартиры, процентную ставку, первоначальный взнос, срок кредита, наличие различных скидок (для зарплатных клиентов, за страхование, специальные предложения от застройщиков и иные), досрочное погашение. Само собой, все подсчеты будут ориентировочными, так как конкретные условия кредита назовет только банк после изучения и анализа конкретного заемщика, но понять порядок цифр при их помощи вполне реально.
Формат квартиры
Бюджет определен, теперь можно приступить к выбору типа квартиры. Прежде всего, требуется определиться с желаемым форматом: будет ли это компактная студия или просторная трехкомнатная квартира, а может лучше вообще обратить внимание на европланировку? Другой вопрос, на который стоит ответить – что приоритетнее лично для вас: метры или локация? На самом деле, таких развилок при выборе будет немало. Поэтому отметим несколько моментов, на которые следует обратить внимание.
Обязательно планируйте на несколько шагов вперед. Например, если квартира выбирается для молодой семьи, то стоит учитывать появление ребенка в течение нескольких следующих лет: это потребует не только определенной конфигурации и количества комнат, но и наличия детского сада, школы и поликлиники рядом.
Обращайте внимание на планировочные решения. Проще говоря, большой метраж – не всегда преимущество. Например, из-за сложной формы комнат может теряться полезная площадь.
Учитывайте рыночные перспективы конкретной квартиры. Например, арендаторы и покупатели на однокомнатные квартиры находятся быстрее, чем на трехкомнатные. Важным фактором является и близость к станции метро или МЦК.
Выбор застройщика
Сейчас на рынке представлено немало застройщиков: крупных и мелких, раскрученных и неизвестных широкой публике. На первый взгляд, разобраться во всем многообразии предложений под силу только профессионалам рынка. Однако, чтобы не совершить ошибку, достаточно руководствоваться простыми правилами.
Прежде всего, изучите сайт застройщика и конкретного проекта. На нем должна быть размещена вся разрешительная документация: правоустанавливающие документы на земельный участок (аренда или собственность), положительное заключение экспертизы на корпус, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию (при наличии), проект договора долевого участия, проектная декларация.
Существует один достаточно простой способ проверить добросовестность застройщика. Если под проект дают ипотеку крупные банки (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, ДОМ.РФ), которые тщательно изучают девелопера, то это свидетельствует о его надежности.
Также обязательно стоит изучить форумы, группы в социальных сетях и чаты, посвященные уже реализованным проектам от этого девелопера. Это позволит узнать из первых рук те моменты, о которых застройщик может не упоминать: плохую работу управляющей компании, подтопление паркинга, протечки в местах общего пользования, нехватку парковочных мест, отсутствие консьержа. Бесспорно, там могут попадаться заказные отзывы или мнения, но их достаточно легко отфильтровать.
Не стоит сбрасывать со счетов и современные технологии. Многие застройщики сейчас размещают камеры на объектах, что позволяет оценить не только ход и темпы работ, но и культуру производства. Другая интересная возможность – онлайн-тур по проектам, благодаря чему потенциальные покупатели могут «прогуляться» как по территории ЖК, так и «посетить» квартиры, ознакомиться с планировками. Перестали быть чем-то экстраординарным и консультации в режиме онлайн.
Изучение локации
Еще 20 лет назад изучение месторасположения будущего дома представляло собой достаточно сложную задачу. Бумажные карты давали лишь общее представление и могли быть уже устаревшими. Поэтому большинство тех, кто хотел купить квартиру в конкретной локации, изучали этот вопрос непосредственно на месте.
Однако прогресс не стоит на месте. В наш век цифровизации это можно сделать прямо из дома при помощи различных сервисов, например Яндекс.Карты и Google Maps. Прежде всего, они позволяют ознакомиться с наличием инфраструктуры: где находится ближайшая школа, детский сад, поликлиника, станция метро и другие важные объекты. Причем информация будет актуальной и регулярно обновляться. Тем более, сейчас пользователи могут сами способствовать этому процессу, давая обратную связь и отмечая, например, закрывшиеся магазины.
Кроме того, современные сервисы позволяют рассчитать маршрут от дома до работы с учетом пробок, причем нередко предлагается несколько вариантов, учитывающих разные виды общественного транспорта (метро, автобус, трамвай, МЦК, МЦД). Не лишним будет и проверить реальную удаленность ЖК от ближайшей станции метро, МЦК или МЦД: бывает так, что застройщики в маркетинговых целях уменьшают время в пути до них.
Также сейчас можно в режиме онлайн ознакомиться с панорамой конкретной локации. Например, это позволяет оценить путь от метро до дома: судя по картам, станция находится недалеко, но путь до нее проходит через остановку междугородных автобусов или промзону, что может быть не очень удобным или вовсе небезопасным. Однако стоит учитывать, что в некоторых случаях панорамы могут быть сделаны несколько лет назад и не отражать существующее положение.
Помимо различных картографических сервисов стоит изучить и местные сообщества в социальных сетях. Это позволит узнать о конкретных проблемах территории: некачественной уборке, наличии хостела в квартале, нехватке парковочных мест.
Отдельно стоит обратить внимание на планы градостроительного развития. Не секрет, что Москва постоянно развивается, а количество незастроенных участков уменьшается. Поэтому возможен неприятный сюрприз в виде высотки на месте пустыря или сквера, которая закроет панораму из окна, послужившую причиной выбора конкретного проекта. Другая ситуация – когда из-за строительства новой магистрали жители получают дорогу практически под окнами. Все это заметно снижает комфортность проживания.
Минимизировать подобный риск можно двумя путями. Первый предполагает направление запросов в органы власти о перспективах строительства на конкретной территории. Бесспорно, они могут направить формальный ответ без содержательной информации, но при грамотном и корректном обращении всегда есть шанс получить ценные сведения. Второй вариант – изучить различные профильные форумы и группы в социальных сетях, там тоже можно найти, например трассировку новой линии метро. Кроме того, документы градостроительного развития размещаются на сайте www.mos.ru и в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (www. isogd.mos.ru).
Дистанционное оформление как преимущество
Еще несколько лет назад оформление покупки квартиры из дома казалось скорее фантастикой, чем реальностью. Однако пандемия коронавируса подстегнула переход различных процессов в онлайн, и покупка квартира – не исключение. Сейчас можно не только забронировать квартиру, но и подготовить необходимые документы, оформить ипотеку, совершить онлайн-оплату сделки, провести электронную регистрацию права собственности. При этом подобный формат не уйдет в небытие с окончанием пандемии, так как его удобство для иногородних клиентов несомненно. Более того, дистанционное оформление позволяет экономить не только деньги, но и время: не надо лишний раз ездить в Москву для оформления документов и урегулирования формальностей. Тем более, что все больше застройщиков предоставляют покупателям такие возможности. Но для того, чтобы дистанционно купить квартиру и оформить все документы, требуется наличие действующей электронной цифровой подписи.
«За последние годы процесс выбора квартиры значительно изменился, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Еще 15 лет назад для этого пришлось бы ехать в офис продаж и собирать информацию буквально по крупицам. Сейчас же определиться с вариантом можно в прямом смысле, не выходя из дома: зайти на сайт застройщика, ознакомиться с проектной и разрешительной документацией, изучить отзывы на форуме или в группе в одной из социальных сетей, посмотреть панораму локации. А если объект понравится, то и сделка также оформляется дистанционно. Раньше об этом можно было только мечтать. Но не стоит забывать про взвешенный подход и необходимость скрупулезного анализа всех деталей. В этом аспекте цифровой разум пока не готов заменить профессионала рынка недвижимости, который владеет информацией о конкретном застройщике, проекте, а также преимуществах и недостатках выбранной локации».
Между «Лесной» и «Черной речкой». Новый жилой комплекс от компании «РосСтройИнвест»
Рынок новостроек Петербурга пестрит объявлениями «Квартира у метро». Вместе с тем современное комфортное жилье рядом с метро можно считать если не редким, то уж точно уникальным предложением. В ряду таких проектов – жилой комплекс бизнес-класса «Терра» от компании «РосСтройИнвест».
В Петербурге осталось не так много мест, где еще можно возвести комфортное жилье в шаговой доступности от метро. Особенно в районах, близких к историческому центру города. Тем более, если этот район – Черная речка – давно обжитый, с развитой инфраструктурой, благоустроенный и зеленый.
Одно из главных преимуществ ЖК «Терра» – его расположение. Жилой комплекс возводится на участке, ограниченном улицами Сердобольской, Студенческой, Белоостровской и Земледельческой.
Ближайшие к жилому комплексу станции метро – «Лесная» и «Черная речка» – находятся в 1,1 и 1,5 км соответственно. До центра города можно доехать за 20 мин., до Петроградской стороны – за 10 мин. В радиусе километра есть детские сады и школы, поликлиники, рынок, кафе и рестораны. Напротив – ТК «Ланской», до ТЦ «Европолис» на автомобиле можно доехать за 7 мин.
Расположение ЖК «Терра» имеет уникальное сочетание – жители квартала будут пользоваться развитой инфраструктурой района, при этом наслаждаясь тишиной и спокойствием места.
Совсем рядом с ЖК «Терра» находятся Ланской сад и парк Лесотехнической академии, а дорога к крупнейшим городским паркам на Крестовском и Елагином островах займет не более четверти часа.
Прямо напротив будущего комплекса расположен Пионерский сад. В нем есть все, что должно быть в саду у дома – живописные дорожки, скульптуры и маленький пруд.
«Зеленая» составляющая проекта нашла отражение и в архитектурном облике ЖК «Терра». Большая арка, которая станет главным входом в жилой комплекс, визуально соединит Пионерский сад и внутриквартальную территорию.
Пространство двора самого ЖК «Терра» будет тоже зеленым, благоустроенным и приспособленным для отдыха взрослых и детей. Зеленой станет даже крыша встроенно-пристроенного гаража, на которой разместят детские и спортивные площадки.
Локация – далеко не единственное преимущество объекта. Жилой комплекс обладает всеми опциями жилья бизнес-класса. «Терра» будет состоять из трех домов высотой всего 40 м (13 этажей), с выразительными фасадами, облицованными современными панелями природных оттенков. К элементам бизнес-класса можно отнести техническое оснащение (дом будет отличаться высоким классом энергоэффективности), безопасность (системы видеонаблюдения, консьержи), места для хранения детских колясок и велосипедов, подземный паркинг, в который можно спуститься на лифте.
Квартирография комплекса также соответствует проектам бизнес-класса. В ЖК «Терра» есть как эргономичные студии, так и просторные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с большими кухнями-гостиными, гардеробными и террасами. Кроме того, во всех квартирах предусмотрено место под кондиционер, в ванных комнатах – под стиральную машину, а в прихожих – под шкафы-купе. Во всех квартирах есть лоджии.
На данный момент стартовали продажи в 3-м корпусе жилого комплекса, который будет сдан первым – в III квартале 2021 года. Там запроектировано 586 квартир.
Мнение
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:
– Выход на новые ниши рынка – естественный этап развития ГК «РосСтройИнвест». Это связано с намерением диверсифицировать наше предложение на рынке жилья в Петербурге. Теперь мы можем обеспечить наших покупателей квартирами любого сегмента. Добавлю при этом, что мы расширяем портфель проектов, реализуемых и в других сегментах, в самых различных локациях, предлагая потребителям широкую линейку вариантов жилья.
Так, в конце прошлого года мы открыли продажи в нашем проекте в новой локации – Черная речка. Это жилой комплекс бизнес-класса «Терра», который появится недалеко от станции метро «Черная речка».
Психологический фактор. Перспективы рынка ипотеки в этом году эксперты оценивают по-разному
Ипотечный рынок России в 2018 году установил ряд рекордов. На перспективы этого года эксперты смотрят по-разному. По их мнению, очень многое зависит от психологического фактора.
Рекордная база
Окончательные итоги прошлого года еще не подведены, но совершенно очевидно, что он стал рекордным для российского рынка ипотеки. Так, по данным дом.рф (ранее – АИЖК), была зафиксирована минимальная за всю историю средняя процентная ставка по выданным кредитам – осенью 2018 года она составила около 9,6% годовых (на «первичке» – еще меньше, порядка 9,3%). А итоговый суммарный объем выдачи составил примерно 3 трлн рублей, что в 1,5 раза больше, чем в 2017 году. В целом по России доля сделок с ипотекой на первичном рынке в 2018 году составила 56%, на вторичном – 49%.
По данным руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в Петербургской агломерации в среднем по рынку доля сделок с использованием ипотечных кредитов по итогам 2018 года достигла 65%. Данные девелоперов это подтверждают. «Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств в 2018 году составила 53% по сравнению с 47% в 2017-м», – сообщили в «Группе ЛСР». В Группе «Эталон» этот показатель оценивают на уровне 41%. «По итогам 2018 года доля ипотечных сделок в нашей компании составила 68%. Все 12 месяцев спрос был равномерным – без резких скачков и перепадов», – говорит руководитель группы ипотеки отдела недвижимости «Строительного треста» Максим Разуменко.
Результатом стали высокие объемы продаж новостроек. «В Петербурге и пригородных локациях Ленобласти было реализовано около 5 млн кв. м первичного жилья. Это чуть меньше, чем в рекордном докризисном 2014-м», – рассказывает Ольга Трошева.
Ключевая ставка etc.
Однако, по оценке экспертов, появился целый ряд факторов, которые затормозят триумфальное шествие ипотеки по стране. Прежде всего, это двойное (14 сентября и 14 декабря 2018 года) повышение Центробанком ключевой ставки суммарно на 0,5 п. п., до 7,75% годовых. «В условиях роста стоимости фондирования банки были вынуждены повышать процентные ставки по кредитным продуктам. Ставки по ипотеке начали расти еще осенью прошлого года, а в начале 2019 года ключевые игроки ипотечного рынка вновь повысили процентные ставки. С высокой вероятностью остальные участники рынка также увеличат стоимость ипотечных кредитов», – отмечает главный аналитик банка «ДельтаКредит» Наталья Ващелюк. «Каждый банк решает этот вопрос индивидуально, в среднем мы ожидаем роста ставок в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.», – добавляет территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
К этому ключевому, во всех смыслах, фактору добавляются и другие, способные негативно повлиять на развитие ипотеки. «Законодательное реформирование строительной отрасли, предполагающее ликвидацию «долевки» и полный переход на проектное финансирование с использованием эксроу-счетов, вступает в решающую фазу. Цены на жилье уже в прошлом году дали рост в среднем на 8% – и тренд этот продолжится, что может отпугнуть многих потенциальных покупателей – заемщиков по ипотеке», – считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Кроме того, из-за решения ЦБ, для клиентов, которые не могут внести первоначальный взнос не менее 20%, банки теперь должны применять повышенные коэффициенты риска при резервировании средств. «В результате банки вынуждены поднять процентную ставку по кредитам для таких заемщиков еще на 0,5–0,7 п. п.», – говорит Татьяна Хоботова.
Однако главный экономист «Альфа-Банка» Наталия Орлова полагает, что ипотечный сегмент имеет потенциал для роста: «Мое основное беспокойство по поводу розницы вообще и ипотеки в частности связано с тем, что экономика сейчас выходит из электорального цикла – и динамика доходов населения будет ухудшаться. Вместе с тем ипотечный сегмент по-прежнему имеет потенциал для роста. Мы ожидаем роста на уровне 13% по итогам 2019 года».
Промежуточные итоги
Большинство экспертов говорит, что оценивать результаты влияния роста ставок и других факторов еще рано, а благоприятные условия для приобретения ипотечного кредита сохраняются. «Следует учитывать, что, как правило, одобрение кредита действует 3 месяца, поэтому в статистике по выданным ипотечным кредитам повышение ставок отразится позднее», – отмечает Наталья Ващелюк. «Оценить изменение спроса по январю, после повышения ставок ведущими банками, невозможно ввиду сезонности. Однако можно отметить, что он уступает значениям января 2018 года», – добавляет заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.
По оценке Светланы Денисовой, спрос на жилье сохраняется на высоком уровне, но без какой-то ажитации. «Сейчас сложно делать какие-то выводы. С одной стороны, январь никак нельзя назвать типичным месяцем; с другой – на рынок действуют одновременно слишком много факторов, чтобы можно было четко вычленить влияние роста ставок по ипотеке», – говорит она.
«На фоне прогнозов экспертов рынка о повышении цен на квартиры на 10–20% в 2019 году, увеличение ставки банками на 1–1,5 п. п. не должно сильно повредить рынку ипотечного кредитования. Перспектива удорожания жилья парадоксальным образом рождает увеличение интереса к покупке квартир и может подтолкнуть клиентов быстрее принимать решение об улучшении жилищных условий с привлечением ипотеки. Возможно, это краткосрочная тенденция», – отмечает, со своей стороны, Максим Разуменко.
Что день грядущий…
В оценке того, какие же последствия для ипотечного рынка будут иметь негативные факторы, эксперты расходятся, причем довольно серьезно.
Расхождения начинаются уже в оценке средних ставок в наступившем году. «Можно ожидать, что средняя ставка на ипотечном рынке в 2019 году будет почти на 1 п. п. выше, чем в 2018 году (10,5% по сравнению с 9,6%)», – считает Наталья Ващелюк. «В 2019 году ставка может остановиться на уровне 11,5% годовых. А для клиентов с небольшим первоначальным взносом по ипотеке ставка станет еще немного выше – ведь банки закладывают в эти кредиты непосредственные риски», – полагает Максим Разуменко. «Уровень средней процентной ставки по ипотеке может подняться до 11–11,5% годовых – при позитивном развитии событий, и выше 12% – при негативном», – прогнозирует генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
А Наталия Орлова ожидает, что ключевая ставка останется на прежнем уровне в течение 2019 года.
По мнению экспертов, не исключена возможность того, что могут быть запущены определенные государственные механизмы поддержки ипотечного кредитования.
Татьяна Хоботова считает, что повышение ставок не сильно повлияет на рынок, так как имеющуюся у людей необходимость в улучшении жилищных условий рост ставки не отменит. «Платеж по кредиту изменится незначительно, в среднем – в диапазоне от 500 до 1000 рублей в месяц. Это явно не та сумма, чтобы отказываться от приобретения жилья в кредит», – уверена она.
Относительно прогноза по объемам выдачи ипотеки единства тоже нет. «В 2019 году мы прогнозируем двузначный темп прироста ипотечного кредитования – по нашим оценкам, рынок вырастет на 16–17%», – сообщили в ВТБ. «По нашим прогнозам, в 2019 году ипотечный портфель банков вырастет на 15–17% и составит 8,2 трлн рублей», – говорит начальник ипотечного центра Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина. «Несмотря на все негативные факторы, рост объема выдачи ипотечных кредитов в этом году сохранится, хотя, конечно, не с такими темпами, как в 2018 году», – соглашается Татьяна Хоботова.
«В 2019 году из-за увеличения процентных ставок спрос на ипотеку не сможет остаться на таком же высоком уровне, как в 2018-м. Ситуация на первичном рынке, вероятнее всего, будет более сложной, чем на вторичном, из-за перехода к проектному финансированию жилищного строительства», – со своей стороны, отмечает Наталья Ващелюк. Самый пессимистичный прогноз дает Максим Ельцов, предполагающий, что в 2019 году объем выдачи ипотеки может рухнуть на 20% – и «это не самый худший вариант».
Интересно, что эксперты называют психологический фактор одним из решающих для перспектив ипотеки в этом году. «Практически весь 2017 год процентная ставка была на уровне 10–11% годовых, и это не мешало ипотечному рынку активно расти», – напоминает Ольга Трошева. «Реальная сумма удорожания кредита не велика. Очень важен информационный фон. Если будет не эмоциональная реакция на слово «подорожание», а прагматичный расчет с цифрами в руках, то люди увидят, что причин отказываться от кредита нет», – отмечает Татьяна Хоботова. «Ожидание роста цен после перехода на проектное финансирование сейчас создает скорее благоприятный фон для принятия решения о покупке жилья», – добавляет Светлана Денисова.
По оценке большинства экспертов, психологически приемлемой для большинства приобретателей квартир является процентная ставка ниже 12% годовых, и пока нет оснований считать, что существует риск перехода этого рубежа.
Мнение
Светлана Четина, начальник ипотечного центра ПАО «Промсвязьбанк»:
– По прогнозам ЦБ РФ, инфляция достигнет пика в середине 2019 года (5,5–6%). Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии 2019 года мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25–0,75 п. п. Во втором полугодии инфляция, скорее всего, замедлится до 5–5,5%. Уже в 2020 году регулятор ожидает стабилизации инфляции на отметке около 4%. Исходя из данных оценок, мы ожидаем постепенного снижения ставок по ипотеке во втором полугодии 2019-го – начале 2020 года. В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам была на уровне 9,5% годовых. Ставка может вырасти до 10–10,5% в середине 2019 года, в конце – ожидаем снижения этого показателя до 9,75–10,25% годовых.
Кстати
Федеральные власти намерены оказать помощь заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации. Первый зампред Центробанка Сергей Швецов выступил с инициативой предоставить таким гражданам «ипотечные каникулы», то есть разрешить временно приостанавливать выплаты по кредитам. Речь идет о том, чтобы в стандарте ипотечного жилищного кредитования предусмотреть схему, по которой человек, в случае заболевания, несчастного случая или потери работы, мог объявить мораторий на текущие выплаты. По словам председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, законопроект об «ипотечных каникулах» может быть принят уже в первом полугодии 2019 года.