Как выбрать квартиру в новостройке в другом городе
Приобретение квартиры в другом городе еще 10-15 лет назад представляло собой целую спецоперацию, которую требовалось тщательно спланировать. Но развитие цифровых технологий и пандемия коронавируса значительно изменили этот процесс. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как выбрать квартиру в другом городе с учетом современных трендов.
Бюджет – всему голова
В первую очередь требуется понять уровень цен и примерный бюджет предложения в конкретной локации. Для этого можно воспользоваться сайтами застройщиков, порталами по подбору недвижимости и аналитическими материалами от участников рынка. Так, по данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квартиры в Москве в I квартале достигла 12 миллионов рублей. Если смотреть по типологиям жилья, то средняя стоимость студии составляет 6,5 млн рублей, однокомнатной квартиры – 9,5 млн рублей, двухкомнатной – 13,8 млн рублей, трехкомнатной – 18,4 млн рублей, многокомнатной – 25,6 млн рублей. Поэтому при выборе стоит ориентироваться именно на эти цифры.
Многие покупатели из регионов смотрят наиболее дешевые объекты. Однако это не самая правильная стратегия. Помимо не лучшего месторасположения, плохой транспортной доступности и отсутствия инфраструктуры существует риск связаться с недобросовестным девелопером.
Если планируется приобретение квартиры в ипотеку, то важно оценить примерные ежемесячный платеж и итоговую стоимость с учетом процентов по кредиту. Это можно сделать с помощью различных калькуляторов, которые размещены не только на сайтах банков, но и ресурсах по подбору кредитов (sravni.ru, banki.ru), а также отраслевых порталах (например, ЦИАН). Для расчета необходимо указать ряд параметров: стоимость квартиры, процентную ставку, первоначальный взнос, срок кредита, наличие различных скидок (для зарплатных клиентов, за страхование, специальные предложения от застройщиков и иные), досрочное погашение. Само собой, все подсчеты будут ориентировочными, так как конкретные условия кредита назовет только банк после изучения и анализа конкретного заемщика, но понять порядок цифр при их помощи вполне реально.
Формат квартиры
Бюджет определен, теперь можно приступить к выбору типа квартиры. Прежде всего, требуется определиться с желаемым форматом: будет ли это компактная студия или просторная трехкомнатная квартира, а может лучше вообще обратить внимание на европланировку? Другой вопрос, на который стоит ответить – что приоритетнее лично для вас: метры или локация? На самом деле, таких развилок при выборе будет немало. Поэтому отметим несколько моментов, на которые следует обратить внимание.
Обязательно планируйте на несколько шагов вперед. Например, если квартира выбирается для молодой семьи, то стоит учитывать появление ребенка в течение нескольких следующих лет: это потребует не только определенной конфигурации и количества комнат, но и наличия детского сада, школы и поликлиники рядом.
Обращайте внимание на планировочные решения. Проще говоря, большой метраж – не всегда преимущество. Например, из-за сложной формы комнат может теряться полезная площадь.
Учитывайте рыночные перспективы конкретной квартиры. Например, арендаторы и покупатели на однокомнатные квартиры находятся быстрее, чем на трехкомнатные. Важным фактором является и близость к станции метро или МЦК.
Выбор застройщика
Сейчас на рынке представлено немало застройщиков: крупных и мелких, раскрученных и неизвестных широкой публике. На первый взгляд, разобраться во всем многообразии предложений под силу только профессионалам рынка. Однако, чтобы не совершить ошибку, достаточно руководствоваться простыми правилами.
Прежде всего, изучите сайт застройщика и конкретного проекта. На нем должна быть размещена вся разрешительная документация: правоустанавливающие документы на земельный участок (аренда или собственность), положительное заключение экспертизы на корпус, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию (при наличии), проект договора долевого участия, проектная декларация.
Существует один достаточно простой способ проверить добросовестность застройщика. Если под проект дают ипотеку крупные банки (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, ДОМ.РФ), которые тщательно изучают девелопера, то это свидетельствует о его надежности.
Также обязательно стоит изучить форумы, группы в социальных сетях и чаты, посвященные уже реализованным проектам от этого девелопера. Это позволит узнать из первых рук те моменты, о которых застройщик может не упоминать: плохую работу управляющей компании, подтопление паркинга, протечки в местах общего пользования, нехватку парковочных мест, отсутствие консьержа. Бесспорно, там могут попадаться заказные отзывы или мнения, но их достаточно легко отфильтровать.
Не стоит сбрасывать со счетов и современные технологии. Многие застройщики сейчас размещают камеры на объектах, что позволяет оценить не только ход и темпы работ, но и культуру производства. Другая интересная возможность – онлайн-тур по проектам, благодаря чему потенциальные покупатели могут «прогуляться» как по территории ЖК, так и «посетить» квартиры, ознакомиться с планировками. Перестали быть чем-то экстраординарным и консультации в режиме онлайн.
Изучение локации
Еще 20 лет назад изучение месторасположения будущего дома представляло собой достаточно сложную задачу. Бумажные карты давали лишь общее представление и могли быть уже устаревшими. Поэтому большинство тех, кто хотел купить квартиру в конкретной локации, изучали этот вопрос непосредственно на месте.
Однако прогресс не стоит на месте. В наш век цифровизации это можно сделать прямо из дома при помощи различных сервисов, например Яндекс.Карты и Google Maps. Прежде всего, они позволяют ознакомиться с наличием инфраструктуры: где находится ближайшая школа, детский сад, поликлиника, станция метро и другие важные объекты. Причем информация будет актуальной и регулярно обновляться. Тем более, сейчас пользователи могут сами способствовать этому процессу, давая обратную связь и отмечая, например, закрывшиеся магазины.
Кроме того, современные сервисы позволяют рассчитать маршрут от дома до работы с учетом пробок, причем нередко предлагается несколько вариантов, учитывающих разные виды общественного транспорта (метро, автобус, трамвай, МЦК, МЦД). Не лишним будет и проверить реальную удаленность ЖК от ближайшей станции метро, МЦК или МЦД: бывает так, что застройщики в маркетинговых целях уменьшают время в пути до них.
Также сейчас можно в режиме онлайн ознакомиться с панорамой конкретной локации. Например, это позволяет оценить путь от метро до дома: судя по картам, станция находится недалеко, но путь до нее проходит через остановку междугородных автобусов или промзону, что может быть не очень удобным или вовсе небезопасным. Однако стоит учитывать, что в некоторых случаях панорамы могут быть сделаны несколько лет назад и не отражать существующее положение.
Помимо различных картографических сервисов стоит изучить и местные сообщества в социальных сетях. Это позволит узнать о конкретных проблемах территории: некачественной уборке, наличии хостела в квартале, нехватке парковочных мест.
Отдельно стоит обратить внимание на планы градостроительного развития. Не секрет, что Москва постоянно развивается, а количество незастроенных участков уменьшается. Поэтому возможен неприятный сюрприз в виде высотки на месте пустыря или сквера, которая закроет панораму из окна, послужившую причиной выбора конкретного проекта. Другая ситуация – когда из-за строительства новой магистрали жители получают дорогу практически под окнами. Все это заметно снижает комфортность проживания.
Минимизировать подобный риск можно двумя путями. Первый предполагает направление запросов в органы власти о перспективах строительства на конкретной территории. Бесспорно, они могут направить формальный ответ без содержательной информации, но при грамотном и корректном обращении всегда есть шанс получить ценные сведения. Второй вариант – изучить различные профильные форумы и группы в социальных сетях, там тоже можно найти, например трассировку новой линии метро. Кроме того, документы градостроительного развития размещаются на сайте www.mos.ru и в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (www. isogd.mos.ru).
Дистанционное оформление как преимущество
Еще несколько лет назад оформление покупки квартиры из дома казалось скорее фантастикой, чем реальностью. Однако пандемия коронавируса подстегнула переход различных процессов в онлайн, и покупка квартира – не исключение. Сейчас можно не только забронировать квартиру, но и подготовить необходимые документы, оформить ипотеку, совершить онлайн-оплату сделки, провести электронную регистрацию права собственности. При этом подобный формат не уйдет в небытие с окончанием пандемии, так как его удобство для иногородних клиентов несомненно. Более того, дистанционное оформление позволяет экономить не только деньги, но и время: не надо лишний раз ездить в Москву для оформления документов и урегулирования формальностей. Тем более, что все больше застройщиков предоставляют покупателям такие возможности. Но для того, чтобы дистанционно купить квартиру и оформить все документы, требуется наличие действующей электронной цифровой подписи.
«За последние годы процесс выбора квартиры значительно изменился, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Еще 15 лет назад для этого пришлось бы ехать в офис продаж и собирать информацию буквально по крупицам. Сейчас же определиться с вариантом можно в прямом смысле, не выходя из дома: зайти на сайт застройщика, ознакомиться с проектной и разрешительной документацией, изучить отзывы на форуме или в группе в одной из социальных сетей, посмотреть панораму локации. А если объект понравится, то и сделка также оформляется дистанционно. Раньше об этом можно было только мечтать. Но не стоит забывать про взвешенный подход и необходимость скрупулезного анализа всех деталей. В этом аспекте цифровой разум пока не готов заменить профессионала рынка недвижимости, который владеет информацией о конкретном застройщике, проекте, а также преимуществах и недостатках выбранной локации».
«Строительный трест» – стабильная работа в новых рыночных реалиях
Один из самых известных и успешных застройщиков Северо-Запада – «Строительный трест», недавно отметивший 27 лет со дня своего основания, – пережил уже множество реформ. Но как бы ни менялись «правила игры», какие бы ни осуществлялись преобразования, одно оставалось неизменным: вне зависимости от того, упрощали или усложняли новации работу девелоперов, «Строительный трест» учитывал нововведения в своей деятельности и продолжал строить – стабильно, качественно, в срок.
Переходный период
Многолетний опыт привел к тому, что «Строительный трест» спокойно воспринял очередную реформу и переход от долевого строительства на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Компания получила все необходимые согласования: были получены заключения о соответствии критериям Минстроя практически для всех жилых комплексов, находящихся в стадии строительства в Санкт-Петербурге и Ленобласти.
«По старым правилам продолжится реализация квартир, паркингов и коммерческих посещений в следующих жилых комплексах: «Новое Купчино» во Фрунзенском районе, «Сосновка» на проспекте Тореза, а также «Капитал» и «Архитектор» в северной части Кудрово», – рассказывает заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров.
Флагманский проект компании – NEWПИТЕР, который возводится в пос. Новоселье на юго-западной границе города и области, – создается без привлечения проектного финансирования, а продажи в трех его лотах идут через эскроу-счета. В 2018 году «Строительный трест» добровольно перешел на продажу недвижимости в этом объекте по новым правилам. Это связано с тем, что средства, полученные после ввода домов в эксплуатацию, в дальнейшем будут направлены на строительство следующих очередей проекта.
«Проектное финансирование банков привлечено только для масштабного ЖК «Новое Купчино» во Фрунзенском районе. Остальные дома строятся на собственные средства компании и привлекаемые деньги дольщиков», – говорит Беслан Берсиров.
Итоги полугодия
Таким образом, реформа скорее позитивно отразилась на продажах «Строительного треста». Директор по продажам компании Сергей Степанов сообщил, что в первом полугодии 2019 года продажи «Строительного треста» достигли 7,7 млрд рублей, что на 38% больше, чем в январе–июне 2018 года. Общая доля сделок с использованием ипотеки составила 51%. За полгода компания вывела на рынок более 70 тыс. кв. м недвижимости.
Как поясняют в «Строительном тресте», с января по июнь спрос во многом стимулировался за счет новостей об изменениях законодательной базы и новых правилах работы застройщиков после 1 июля. Ряд экспертов говорил о повышении цен на жилье. Как результат – многие решили не откладывать покупку квартиры на второе полугодие, вложив сбережения в недвижимость до наступления дня «икс».
Что касается сравнительно невысокого объема ввода жилья в среднем по городу, то в компании объясняют это общими тенденциями рынка. «Как правило, первое полугодие редко демонстрирует яркую статистику по вводу недвижимости. Традиционно основные объемы площадей сдаются ближе к зиме. Отчасти это связано еще и с тем, что для ввода в эксплуатацию строителям необходимо проводить комплексное благоустройство территории, а оно выполняется как раз весной и летом. В «Строительном тресте» сдача объектов также назначена на второе полугодие: жилой комплекс «Сосновка» на проспекте Тореза, 7–21-й лоты ЖК «Капитал» в Кудрово, 10-й лот ЖК NEWПИТЕР в пос. Новоселье, а также второй этап ЖК «Город мастеров» в Калининградской области», – говорит Беслан Берсиров.
Вести со строек
Устойчивость и стабильность компании лучше всего демонстрирует ее работа по ранее утвержденным планам и графикам, в том числе по строительству и выводу на рынок очередных этапов возводимых жилых комплексов.
В апреле «Строительный трест» вывел на рынок квартиры во второй очереди ЖК «Новое Купчино» на пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта. В состав второго этапа строительства входят четыре секции основного корпуса и два отдельно стоящих дома. Это почти 40 тыс. кв. м недвижимости, из которых 35,7 тыс. кв. м – жилье, а 4 тыс. кв. м – встроенные коммерческие помещения и подземный паркинг на 118 машино-мест.
Квартирография второго этапа представлена 239 однокомнатными, 228 двухкомнатными и 117 трехкомнатными квартирами площадью от 33,4 до 116,6 кв. м, а в жилых секциях предусмотрено всего по четыре квартиры на этаж.
Напомним, проект ЖК «Новое Купчино» включает в себя 2352 квартиры, подземную парковку и отдельно стоящие многоярусные паркинги. Также на участке, прилегающем к территории застройки, запланировано возведение детского сада на 310 мест.
Также стартовали продажи недвижимости в новых строящихся лотах жилого квартала NEWПИТЕР в пос. Новоселье Ломоносовского района Ленобласти. 8-й и 9-й лоты – это два идентичных 9-этажных кирпичных жилых дома, каждый из которых рассчитан на 259 квартир, от одной до трех комнат. Минимальная площадь квартиры составляет 39,4 кв. м, максимальная – 85 кв. м. Суммарная реализуемая площадь домов составляет 32,8 тыс. кв. м. Продажи ведутся с применением эскроу-счетов, открытых в Банке «Санкт-Петербург».
Помимо концепции «Двор без машин», безбарьерной среды, наличия колясочных для хранения вещей и современных игровых площадок, в новых корпусах предусмотрены открытые террасы, пользоваться которыми смогут все жители домов. Ввод в эксплуатацию 8-го и 9-го лота назначен на конец следующего года.
Важно отметить активное развитие инфраструктуры в локации проекта. Так, согласно планам шведского инвестора, компании Ingka Centres Russia, в 2020 году рядом с ЖК NEWПИТЕР откроется гипермаркет IKEA, а в 2021-м – «МЕГА». Выйти на строительную площадку инвестор планирует уже в этом году. В ТРК разместится 300 магазинов, арендопригодная площадь составит 96,5 тыс. кв. м. Парковка рассчитана на 5800 машин.
«Сегодня в квартале NEWПИТЕР проживает более 2 тыс. семей, и мы ожидаем, что к 2021 году число новоселов удвоится. Для них новый торгово-развлекательный комплекс станет еще одним центром притяжения в районе. Сейчас в ЖК продолжается строительство жилья, открыт детсад, завершается возведение школы на 550 учеников, параллельно в поселке запланировано строительство поликлиники, новых дорог и развязок, ведется работа над развитием транспортной инфраструктуры, действует современная ледовая арена и концертный зал. Проект коллег из Швеции – это еще один важный шаг в сторону грамотного и органичного развития территорий в Новоселье», – говорит руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзор Берсиров.
Кроме того, рядом с «МЕГА IKEA» появится новая транспортная развязка с КАД – в марте 2019 года Главгосэкспертиза выдала положительное разрешение на ее реконструкцию.
Лучшие во всем
Между тем жилой квартал NEWПИТЕР продолжает собирать награды. Напомним, в 2018 году он был признан жилым комплексом года по версии Urban Awards и лучшим объектом комплексного освоения территории в Ленобласти по итогам конкурса «КАИССА».
В этом году NEWПИТЕР стал победителем сразу в двух номинациях Urban Awards. Его отметили как лучший проект комплексного развития территорий Санкт-Петербурга и Ленобласти, а также как лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса 47-го региона.
А в конце мая во Дворце труда были подведены итоги IX конкурса профессионального мастерства «Лучший каменщик». Олег Жизневский – сотрудник компании «СТ-Строй», входящей в объединение «Строительный трест», – получил звание «Лучший каменщик Санкт-Петербурга». Еще один работник «Строительного треста» – Мусахон Машрабов – вошел в тройку лидеров лучших каменщиков Ленобласти. Оба профессионала в настоящий момент работают на объекте «Новое Купчино».
Это уже девятая победа каменщиков «Строительного треста» в этом конкурсе. Таким образом, компания ежегодно подтверждает звание лидера кирпичного домостроения Северо-Запада.
Не для «галочки»
В прессе давно уже сложился штамп – «социально ответственная компания». Всякий понимает под ним что-то свое: от своевременной выплаты зарплаты до благотворительной деятельности. В ГК «Арсенал-Недвижимость» убеждены, что главное – это вклад в будущее, «инвестиции» в подрастающее поколение.
Создание социальной инфраструктуры – прежде всего детских садов и школ – все более прочно становится неотъемлемой частью любого крупного жилищного проекта. Не просто строительство жилья, а формирование комфортной среды является целью нацпроекта в этой сфере. Власти регионов требуют этого от застройщика. Наконец, сами девелоперы понимают, что «социалка» серьезно повышает рыночную привлекательность объекта.
Тем не менее, для некоторых строительных компаний возведение социнфраструктуры – это главным образом «головная боль» и вынужденные расходы, снижающие маржинальность проекта. Потому и строятся порой социальные объекты покомпактнее, поэкономнее, как говорится, для «галочки» – выполнили требования и забыли.
В компании «Арсенал-Недвижимость» подходят к вопросу в ином ключе. Школы не должны быть вынужденной «обязаловкой», но призваны стать одной из «изюминок» проекта, причем не только как объект, стимулирующий рыночную востребованность жилья, но именно как социально значимое, полезное для конкретных людей начинание.
«Нельзя жить сегодняшним днем. Нельзя не думать о будущем, о подрастающем поколении. Необходимо создать условия не просто для того, чтобы оно имело возможность окончить школу. Важно, чтобы полученные знания стали фундаментом для будущего всестороннего развития сегодняшних подростков», – подчеркивает генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Арсений Лаптев.
Юные менделеевцы
Неслучайно поэтому при поддержке ГК «Арсенал-Недвижимость» в 1-й муринской школе был создан центр интенсивного обучения химии им. Дмитрия Менделеева. Напомним, МОБУ «СОШ «Муринский центр образования № 1» на 1224 места построена по адресу: пр. Менделеева, д. 9, корп. 3. Оно открылось 1 сентября 2016 года и стало первой средней школой в Мурино. Возвели ее совместно ГК «Арсенал-Недвижимость», построившая рядом ЖК «Солнечный», и «Полис Групп» (ЖК «Мой город»).
А через некоторое время при поддержке «Арсенал-Недвижимости» в школе был открыт центр обучения химии, включающий лабораторию, музей, химические кружки, причем все это для детей абсолютно бесплатно. Было принято решение посвятить школьный центр, как и многое в этой локации, великому русскому ученому-химику Дмитрию Менделееву.
Углубленно изучать химию уже начали ученики 8–11 классов, в будущем к ним смогут присоединиться и младшие группы. Компания «Арсенал-Недвижимость» принимала активное участие в оснащении школы и лаборатории, причем в создании академической инфраструктуры оказали поддержку ведущие федеральные вузы. Лаборатория оснащена современным высокотехнологичным оборудованием, где дети могут анализировать результаты опытов, которые выводятся прямо на монитор ноутбука, и даже самостоятельно провести анализ состава продуктов питания.
Впечатляет и сенсорная доска, позволяющая в одно касание получить информацию о любом элементе. Чтобы наглядно продемонстрировать расположение выбранного элемента в таблице Менделеева, подсвечивается ячейка с его названием на интерактивном панно, занимающем практически всю стену! Элементы можно формировать и по группам – например, выделить только металлы. Такая методика особенно полезна для учащихся младших классов, постигающих азы химии: для них особенно важны наглядность и игровой элемент в получении знаний.
«Надо развивать именно математические и химические науки. Это то, что дает движение, в частности, и экономике нашей страны, – считает владелец ГК «Арсенал-Недвижимость» Виктор Лаптев. – Зная химию, физику, математику, вы можете работать практически в любых отраслях, иметь отличную зарплату – все зависит только от вашего желания».
Кстати, согласно итогам социологического опроса, проведенного Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ), большинство россиян считают самым полезным школьным предметом «царицу наук» математику (72%). Химия и физика также находятся в числе приоритетных дисциплин.
Таким образом, центр интенсивного обучения химии в 1-й муринской школе – это не просто место, где ученики могут с пользой провести время. Возможно, это тот трамплин, который даст толчок их будущей профессиональной карьере.
Speak English
Концепция усиленного изучения одного из школьных предметов с прицелом «на вырост» нашла отражение в еще одном проекте «Арсенал-Недвижимости» – ЖК «Энфилд», который в настоящее время активно реализуется в Буграх. Социальная инфраструктура этого комплекса вообще отличается продуманностью и комплексным подходом. Но школа, которая станет первым общеобразовательным учреждением в Ленобласти, где дети смогут бесплатно заниматься углубленным изучением иностранного языка, делает проект по-настоящему уникальным.
В современном мире знание английского языка может оказаться ключевым конкурентным преимуществом для личного развития и карьерного роста человека, не говоря уже об элементарном, бытовом удобстве посещения многих стран мира при отсутствии языкового барьера. Ну а лучше всего знания усваиваются в детстве. Неслучайно поэтому многие родители не жалеют денег на дополнительные занятия с репетиторами, в том числе носителями языка. Это комфортно, но, увы, как и любое полезное умение, весьма недешево.
Кстати, по результатам социологического опроса ВЦИОМ, подавляющее большинство россиян (92%) считает необходимым изучение иностранных языков в школе. При этом около 92% респондентов считают самым полезным для изучения именно английский язык.
Таким образом, ЖК «Энфилд» предлагает родителям (в том числе будущим) великолепный шанс «купить» прекрасное знание иностранного языка для детей вместе с комфортным местом проживания. Школа в комплексе станет единственным бюджетным (то есть бесплатным для учащихся) учреждением во Всеволожском районе, где английский будет являться профильным предметом углубленного изучения, с учителями – носителями языка.
При том, что она рассчитана на большое количество учеников (950 человек), к каждому ребенку преподаватели будут находить индивидуальный подход. Но этим достоинства школы не исчерпываются. Помимо учебных классов, в ней расположатся лабораторные, компьютерные классы, мастерские, библиотека, три спортивных зала, актовый зал на 570 мест. Пришкольная инфраструктура также будет отличаться особым разнообразием и включать в себя стадион с беговой дорожкой протяженностью 250 м, площадки для гимнастики, волейбола и баскетбола, сектор прыжков в длину, учебно-опытную зону для выращивания овощных, плодово-ягодных культур и декоративных растений.
В настоящее время строительство школы уже активно идет. Первых учеников она примет в 2020 году.
О компании
ГК «Арсенал-Недвижимость» реализует проекты в Санкт-Петербурге и Ленинградской области уже более 20 лет – и за это время точно в срок построила более 530 тыс. кв. м жилья (31 жилой дом, на 12 144 квартиры), семь детских садов, школу. Сейчас группа компаний возводит четыре жилых квартала вместе с социальными объектами, элементами благоустройства и помещениями коммерческого назначения. В 2018 году проекты ГК «Арсенал-Недвижимости» получили знак «Лидер строительного качества», отмечены наградой на престижном конкурсе Urban Awards. В частности, в этом году лучшим строящимся жилым комплексом комфорт-класса Петербурга признан квартал Ariosto!.