Как выбрать квартиру в новостройке в другом городе
Приобретение квартиры в другом городе еще 10-15 лет назад представляло собой целую спецоперацию, которую требовалось тщательно спланировать. Но развитие цифровых технологий и пандемия коронавируса значительно изменили этот процесс. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как выбрать квартиру в другом городе с учетом современных трендов.
Бюджет – всему голова
В первую очередь требуется понять уровень цен и примерный бюджет предложения в конкретной локации. Для этого можно воспользоваться сайтами застройщиков, порталами по подбору недвижимости и аналитическими материалами от участников рынка. Так, по данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квартиры в Москве в I квартале достигла 12 миллионов рублей. Если смотреть по типологиям жилья, то средняя стоимость студии составляет 6,5 млн рублей, однокомнатной квартиры – 9,5 млн рублей, двухкомнатной – 13,8 млн рублей, трехкомнатной – 18,4 млн рублей, многокомнатной – 25,6 млн рублей. Поэтому при выборе стоит ориентироваться именно на эти цифры.
Многие покупатели из регионов смотрят наиболее дешевые объекты. Однако это не самая правильная стратегия. Помимо не лучшего месторасположения, плохой транспортной доступности и отсутствия инфраструктуры существует риск связаться с недобросовестным девелопером.
Если планируется приобретение квартиры в ипотеку, то важно оценить примерные ежемесячный платеж и итоговую стоимость с учетом процентов по кредиту. Это можно сделать с помощью различных калькуляторов, которые размещены не только на сайтах банков, но и ресурсах по подбору кредитов (sravni.ru, banki.ru), а также отраслевых порталах (например, ЦИАН). Для расчета необходимо указать ряд параметров: стоимость квартиры, процентную ставку, первоначальный взнос, срок кредита, наличие различных скидок (для зарплатных клиентов, за страхование, специальные предложения от застройщиков и иные), досрочное погашение. Само собой, все подсчеты будут ориентировочными, так как конкретные условия кредита назовет только банк после изучения и анализа конкретного заемщика, но понять порядок цифр при их помощи вполне реально.
Формат квартиры
Бюджет определен, теперь можно приступить к выбору типа квартиры. Прежде всего, требуется определиться с желаемым форматом: будет ли это компактная студия или просторная трехкомнатная квартира, а может лучше вообще обратить внимание на европланировку? Другой вопрос, на который стоит ответить – что приоритетнее лично для вас: метры или локация? На самом деле, таких развилок при выборе будет немало. Поэтому отметим несколько моментов, на которые следует обратить внимание.
Обязательно планируйте на несколько шагов вперед. Например, если квартира выбирается для молодой семьи, то стоит учитывать появление ребенка в течение нескольких следующих лет: это потребует не только определенной конфигурации и количества комнат, но и наличия детского сада, школы и поликлиники рядом.
Обращайте внимание на планировочные решения. Проще говоря, большой метраж – не всегда преимущество. Например, из-за сложной формы комнат может теряться полезная площадь.
Учитывайте рыночные перспективы конкретной квартиры. Например, арендаторы и покупатели на однокомнатные квартиры находятся быстрее, чем на трехкомнатные. Важным фактором является и близость к станции метро или МЦК.
Выбор застройщика
Сейчас на рынке представлено немало застройщиков: крупных и мелких, раскрученных и неизвестных широкой публике. На первый взгляд, разобраться во всем многообразии предложений под силу только профессионалам рынка. Однако, чтобы не совершить ошибку, достаточно руководствоваться простыми правилами.
Прежде всего, изучите сайт застройщика и конкретного проекта. На нем должна быть размещена вся разрешительная документация: правоустанавливающие документы на земельный участок (аренда или собственность), положительное заключение экспертизы на корпус, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию (при наличии), проект договора долевого участия, проектная декларация.
Существует один достаточно простой способ проверить добросовестность застройщика. Если под проект дают ипотеку крупные банки (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, ДОМ.РФ), которые тщательно изучают девелопера, то это свидетельствует о его надежности.
Также обязательно стоит изучить форумы, группы в социальных сетях и чаты, посвященные уже реализованным проектам от этого девелопера. Это позволит узнать из первых рук те моменты, о которых застройщик может не упоминать: плохую работу управляющей компании, подтопление паркинга, протечки в местах общего пользования, нехватку парковочных мест, отсутствие консьержа. Бесспорно, там могут попадаться заказные отзывы или мнения, но их достаточно легко отфильтровать.
Не стоит сбрасывать со счетов и современные технологии. Многие застройщики сейчас размещают камеры на объектах, что позволяет оценить не только ход и темпы работ, но и культуру производства. Другая интересная возможность – онлайн-тур по проектам, благодаря чему потенциальные покупатели могут «прогуляться» как по территории ЖК, так и «посетить» квартиры, ознакомиться с планировками. Перестали быть чем-то экстраординарным и консультации в режиме онлайн.
Изучение локации
Еще 20 лет назад изучение месторасположения будущего дома представляло собой достаточно сложную задачу. Бумажные карты давали лишь общее представление и могли быть уже устаревшими. Поэтому большинство тех, кто хотел купить квартиру в конкретной локации, изучали этот вопрос непосредственно на месте.
Однако прогресс не стоит на месте. В наш век цифровизации это можно сделать прямо из дома при помощи различных сервисов, например Яндекс.Карты и Google Maps. Прежде всего, они позволяют ознакомиться с наличием инфраструктуры: где находится ближайшая школа, детский сад, поликлиника, станция метро и другие важные объекты. Причем информация будет актуальной и регулярно обновляться. Тем более, сейчас пользователи могут сами способствовать этому процессу, давая обратную связь и отмечая, например, закрывшиеся магазины.
Кроме того, современные сервисы позволяют рассчитать маршрут от дома до работы с учетом пробок, причем нередко предлагается несколько вариантов, учитывающих разные виды общественного транспорта (метро, автобус, трамвай, МЦК, МЦД). Не лишним будет и проверить реальную удаленность ЖК от ближайшей станции метро, МЦК или МЦД: бывает так, что застройщики в маркетинговых целях уменьшают время в пути до них.
Также сейчас можно в режиме онлайн ознакомиться с панорамой конкретной локации. Например, это позволяет оценить путь от метро до дома: судя по картам, станция находится недалеко, но путь до нее проходит через остановку междугородных автобусов или промзону, что может быть не очень удобным или вовсе небезопасным. Однако стоит учитывать, что в некоторых случаях панорамы могут быть сделаны несколько лет назад и не отражать существующее положение.
Помимо различных картографических сервисов стоит изучить и местные сообщества в социальных сетях. Это позволит узнать о конкретных проблемах территории: некачественной уборке, наличии хостела в квартале, нехватке парковочных мест.
Отдельно стоит обратить внимание на планы градостроительного развития. Не секрет, что Москва постоянно развивается, а количество незастроенных участков уменьшается. Поэтому возможен неприятный сюрприз в виде высотки на месте пустыря или сквера, которая закроет панораму из окна, послужившую причиной выбора конкретного проекта. Другая ситуация – когда из-за строительства новой магистрали жители получают дорогу практически под окнами. Все это заметно снижает комфортность проживания.
Минимизировать подобный риск можно двумя путями. Первый предполагает направление запросов в органы власти о перспективах строительства на конкретной территории. Бесспорно, они могут направить формальный ответ без содержательной информации, но при грамотном и корректном обращении всегда есть шанс получить ценные сведения. Второй вариант – изучить различные профильные форумы и группы в социальных сетях, там тоже можно найти, например трассировку новой линии метро. Кроме того, документы градостроительного развития размещаются на сайте www.mos.ru и в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (www. isogd.mos.ru).
Дистанционное оформление как преимущество
Еще несколько лет назад оформление покупки квартиры из дома казалось скорее фантастикой, чем реальностью. Однако пандемия коронавируса подстегнула переход различных процессов в онлайн, и покупка квартира – не исключение. Сейчас можно не только забронировать квартиру, но и подготовить необходимые документы, оформить ипотеку, совершить онлайн-оплату сделки, провести электронную регистрацию права собственности. При этом подобный формат не уйдет в небытие с окончанием пандемии, так как его удобство для иногородних клиентов несомненно. Более того, дистанционное оформление позволяет экономить не только деньги, но и время: не надо лишний раз ездить в Москву для оформления документов и урегулирования формальностей. Тем более, что все больше застройщиков предоставляют покупателям такие возможности. Но для того, чтобы дистанционно купить квартиру и оформить все документы, требуется наличие действующей электронной цифровой подписи.
«За последние годы процесс выбора квартиры значительно изменился, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Еще 15 лет назад для этого пришлось бы ехать в офис продаж и собирать информацию буквально по крупицам. Сейчас же определиться с вариантом можно в прямом смысле, не выходя из дома: зайти на сайт застройщика, ознакомиться с проектной и разрешительной документацией, изучить отзывы на форуме или в группе в одной из социальных сетей, посмотреть панораму локации. А если объект понравится, то и сделка также оформляется дистанционно. Раньше об этом можно было только мечтать. Но не стоит забывать про взвешенный подход и необходимость скрупулезного анализа всех деталей. В этом аспекте цифровой разум пока не готов заменить профессионала рынка недвижимости, который владеет информацией о конкретном застройщике, проекте, а также преимуществах и недостатках выбранной локации».
Престижный район на месте промзон. Новостройки у метро «Фрунзенская»
Редевелопмент охватил множество территорий так называемого «серого пояса» – бывших промзон Санкт-Петербурга. Окрестности станции метро «Фрунзенская», расположенной на границе Адмиралтейского и Московского районов города, разумеется, не могли стать исключением. Сегодня там активно формируется новый престижный жилой район.
Локация непосредственно примыкает к историческому центру Северной столицы, условной границей которого можно считать Обводный канал. Это вызывает особый интерес к местности и серьезно стимулирует спрос на возводимую там недвижимость.
При этом необходимость переустройства ранее уже застроенной территории накладывает на проекты свой след. «Редевелопмент от нового строительства отличает более сложный и длительный подготовительный период. Здесь требуется более детальная проработка юридических вопросов. И не только с собственниками земли, но и с городскими ведомствами. Может возникнуть необходимость в дополнительных согласованиях, экологической экспертизе. Для сегмента «комфорт» роль этого периода особенно возрастает, так как он может привести к удорожанию проекта. Сроки реализации проектов редевелопмента, в зависимости от сложности и подготовки участка к строительству, могут увеличиться в два-три раза по сравнению с проектом нового строительства», – говорит директор по маркетингу и рекламе СИХ «Аквилон Инвест» Надежда Зотова.
Активный редевелопмент
Редевелопмент территорий вокруг станции метро «Фрунзенская» идет уже не первый год. По мере исчезновения «промки» статус локации возрастает – и интерес к ней растет. «Территория вокруг станции метро «Фрунзенская» долгое время представляла собой большую промышленную зону. Здесь размещались объекты завода «Петмол», Варшавского вокзала и трамвайного парка. Сегодня локация активно застраивается в рамках редевелопмента. По мере ввода готовых объектов улучшается архитектурный облик микрорайона, благоустройство территории, развивается социальная инфраструктура», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Особенность локации – высокая транспортная доступность и близость к центру. Освоение территории здесь идет в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». В нескольких минутах отсюда – исторический центр. Это дало возможность создавать здесь проекты класса «комфорт-плюс» и, в некоторых местах, бизнес-класса. Достаточно быстрое и масштабное освоение локации имеет и еще один важный плюс: здесь много нового жилья, высокая социальная однородность среды», – добавляет директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
Эксперты сходятся во мнении, что на месте бывшей промзоны сегодня активно формируется достаточно статусный жилой микрорайон. «Территория осваивается девелоперами относительно недавно, но уже сегодня здесь удалось создать новый престижный квартал с качественной инфраструктурой и жильем бизнес-класса. Локация привлекает близостью самых разных объектов инфраструктуры и, безусловно, представляет интерес для инвестиций. Здесь формируется современное пространство, окруженное всеми необходимыми удобствами и элементами для комфортной жизни», – говорит Надежда Зотова.
Инфраструктурный рай
К несомненным плюсам локации следует отнести развитую инфраструктуру – как транспортную, так и социальную и торгово-развлекательную. Свой вклад в ее модернизацию вносят новые девелоперские проекты.
Ставить вопрос о транспортной доступности при наличии в 10–15 минутах ходьбы станции метро не приходится. Но общественным транспортом комфортность в этой сфере не ограничивается. «Отсюда можно быстро добраться как в центр Петербурга, так и за его пределы. При благоприятной дорожной обстановке путь до аэропорта и выезда на КАД займет не более 15 минут, до ЗСД – около 10 минут», – отмечает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
По ее словам, близость к историческим сложившимся микрорайонам жилой застройки обуславливает и наличие всей необходимой инфраструктуры: «Она здесь складывалась десятилетиями. В локации имеются детские сады, лицей, поликлиники для взрослых и детей, спортивный центр с бассейном, отделения банков, кафе, магазины. Есть и все необходимое для проведения досуга. Недалеко находятся крупный ТРК «Варшавский экспресс», несколько музеев, крупнейший в Европе планетарий. Благоприятный экологический фон обеспечивают расположенные по соседству Смоленский сквер и крупная парковая зона при Новодевичьем монастыре».
«Район не испытывает дефицита инфраструктуры. Однако из-за ввода новых жилых массивов появление социальных объектов все же необходимо. Задача застройщиков, работающих на этих землях: сохранить баланс между объемом жилой недвижимости, коммерческой и социальной инфраструктуры, – и гармонично вписать новые объекты в квартал с узнаваемым архитектурным обликом», – добавляет Надежда Зотова.
Срез рынка
Сочетание факторов обуславливает высокий интерес к локации со стороны потенциальных покупателей, а следовательно – и девелоперов. «Благодаря отличной транспортной доступности и близости к историческому центру жилые дома здесь востребованы покупателями. Кроме того, престижный статус локации подчеркивает Московский проспект с его классической монументальной архитектурой. На всем его протяжении располагается ряд сетевых супермаркетов, ресторанов, фитнес-клубов и развлекательных центров», – говорит Ольга Трошева.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сегодня на этой территории реализуются проекты комфорт- и бизнес-класса. Объем предложения на конец 2019 года оценивался в 99,8 тыс. кв. м (1,7 тыс. квартир) – это 2,8% от совокупного предложения в Петербурге. Относительно конца 2018 года показатель сократился на 21%.
«В прошлом году в локации было реализовано 97,3 тыс. кв. м жилья (1,8 тыс. квартир), что составляет 2,8% от спроса в Петербурге. В пиковый 2018 год там было продано 146,8 тыс. кв. м (2,8 тыс. квартир)», – рассказывает Ольга Трошева.
По ее словам, в комфорт-классе средняя цена сейчас составляет 132 тыс. рублей за 1 кв. м (рост на 2,7% с начала 2019 года). Показатель на 15,2% выше, чем в целом по Петербургу в этом сегменте. В бизнес-классе средний ценник находится на уровне 195,5 тыс. рублей за «квадрат» (рост на 18,3%), что выше на 6,7%, чем в целом по городу в соответствующем классе.
По оценке Веры Серёжиной, уровень цен в локации сегодня от 150 тыс. до 220 тыс. рублей за 1 кв. м. «И динамика роста ощутимая. Так, в 2013 году мы выводили в продажу наш проект Time со средней ценой 110 тыс. рублей за «метр», а к моменту окончания продаж в 2018 году она составляла уже порядка 170 тыс. За пять лет цена выросла более чем на 50%. Судя по тому уровню цен в локации, который есть сегодня, со спросом здесь проблем нет», – отмечает она.
При этом земли под новые проекты в районе «Фрунзенской» еще есть. «Остаются промзоны и с одной, и с другой стороны Московского проспекта – потенциальные территории редевелопмента», – говорит Вера Серёжина. По завершении их нового освоения локация станет одной из самых комфортных для проживания и престижных в городе.
Мнение
Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе СИХ «Аквилон Инвест»:
– Жилой комплекс в сегменте «бизнес-лайт» «ARTквартал.Аквилон» строится на месте бывшего грузового трамвайного парка № 1 вдоль Парфёновской улицы и входит в проект редевеломпента территорий за Варшавским вокзалом. Это уникальный участок в пешеходной доступности от исторического центра Петербурга и парадных набережных. С одной стороны, можно за 15 минут добраться до исторических кварталов и культурных центров города (БДТ, Мариинский театр, Исаакиевский собор, Новая Голландия), а с другой стороны, всего в 20 минутах езды – аэропорт «Пулково». И если в начале XIX века земли за Обводным каналом считались окраиной, то сегодня они сменили свой статус, став частью премиальных районов Петербурга. В комплексе «ARTквартал.Аквилон», помимо жилья, появится детский сад на 95 мест. Тем самым мы дополняем уже существующую социальную инфраструктуру. В наш проект мы также включили общественное пространство, которое будут притягивать людей, придавая импульс развитию городской среды. Такой точкой притяжения станет ART-аллея с экспозицией скульптур современных петербургских авторов.
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Жилой комплекс «Империал» расположен на углу Киевской улицы и Московского проспекта. Восемь кирпично-монолитных 19-этажных башен соединяются между собой 5-этажными корпусами, завершает композицию полукруглая 6-этажная секция, ограничивающая пространство внутреннего двора. ЖК «Империал» включает в себя 964 квартиры площадью от 47 до 297 кв. м. На верхних этажах располагаются двухуровневые апартаменты, из окон которых открываются потрясающие виды на Московские ворота, Пулково и центр Петербурга. Доступ на закрытую территорию контролируется службой консьержей и охраны. В комплексе есть паркинги: подземный на 212 машино-мест и автоматизированный наземный на 60 машино-мест. Внутренний двор образует целую улицу с зонами променада и отдыха. Проект отличает богатая инфраструктура. На территории комплекса расположен детский сад, работают коммерческие объекты: спа-cалон, фитнес-центр, клуб для детей, магазины, кафе и сервисные службы. Имеется автономная котельная, которая позволяет жильцам не зависеть от сезонных отключений горячей воды.
«Империал»: высокая концентрация комфорта
Люди, выбирающие Московский район, ценят его за транспортную доступность, характерный архитектурный стиль, близость парков, центра и аэропорта, развитую социальную инфраструктуру. Но какие объекты в данной локации привлекают не только выгодным местоположением, но и соответствующим уровнем комфорта?
За жилым комплексом «Империал» прочно закрепилось звание одного из самых интересных и ярких проектов на Московском проспекте. Комплекс из восьми 20-этажных башен, соединенных 5-этажными корпусами, стал неотъемлемой частью современного облика района и задал при этом высокую планку качеству жилья. Дома сданы и заселены, но у ценителей статусной недвижимости есть шанс приобрести последние квартиры. Это прекрасные апартаменты с террасами, высокими потолками и захватывающими дух видами на Московские триумфальные ворота, Новодевичий монастырь и исторический центр города.
Кроме исключительного местоположения (в шаговой доступности от станции метро «Фрунзенская», на пересечении Московского проспекта и улицы Киевской), в локации жилого комплекса учтено важное требование для семей с детьми и пожилых людей – близость к зеленым зонам и объектам социальной инфраструктуры. Жители «Империала» не ограничены в выборе детских садов и школ. Среди государственных и частных учебных заведений, расположенных поблизости, – известные в городе гимназия «Северная Венеция» и лицей № 278 с углубленным изучением иностранных языков. Рядом находятся медицинские центры, поликлиники, роддом и другие социальные учреждения. Радует и приятное соседство со Смоленским сквером, живописным парком Городов-Героев и историческим садом «Олимпия».
Проживание вблизи крупнейшего торгового коридора Санкт-Петербурга обязательно оценят любители шопинга и семейного отдыха. Все популярные у петербуржцев торговые центры: «Галерея», «Лето», аутлет «Пулково», «ПИК», «Пулково III», с кинотеатрами, катками и детскими парками аттракционов, расположены на расстоянии 10–20 минут езды. Дорога до аэропорта и дворцово-парковых ансамблей Пушкина и Павловска займет около получаса.
Собственная инфраструктура комплекса так же разнообразна. На территории «Империала» работают детский сад, spa-салон, фитнес-центр, клуб для детей. Внутренний двор образует целую улицу с зонами променада и отдыха. На первых этажах комплекса размещены магазины, аптеки, банкоматы. Особая гордость – теплый подземный паркинг с двумя въездами и автоматизированная многоуровневая парковка. Лифт из подземного паркинга ведет на все жилые этажи. Комплекс оснащен системами пожарной безопасности и оборудованием для круглосуточного видеонаблюдения. Доступ на закрытую территорию контролируется службой консьержей и охраны.
Площадь последних свободных на сегодня квартир в «Империале» варьируется от 68 до 234 кв. м. Просторные видовые апартаменты можно приобрести в рассрочку до 12 месяцев, по схеме трейд-ин, с привлечением ипотеки. Клиентам «Л1» доступна семейная ипотека по ставке от 4,5%.