Выводим формулу устойчивого строительства
Робкие ростки устойчивой экономики медленно, но неуклонно пробивают себе дорогу в строительной отрасли. Жилые здания, спроектированные с учетом «зеленых» стандартов, чаще всего создаются по инициативе девелоперов, которые стараются найти баланс в экономике, энергоэффективности и экологичности проектов.
Жилье на будущее
Предлагая рынку жилье с новыми критериями, девелоперы ориентируются на современного активного горожанина — принимающего экостиль жизни, более требовательного к комфорту и наличию необходимого для быта и работы функционала, готового платить дороже за безопасную и благоприятную по всех смыслах окружающую среду, но экономящего на ресурсах.
«В наших проектах применяются решения, имеющие реальную востребованность и повышающие качество жизни, — говорит директор департамента развития ГК "ПСК" Сергей Мохнарь. — Покупатели недвижимости воспринимают свой новый дом как личное пространство, совокупность характеристик, технологий комфорта, благоустройства. Наша задача сделать жилой комплекс таковым — соответствующим актуальным требованиям сегодняшнего дня и конкретной аудитории, предусмотреть то, что понадобится современному человеку в ближайшие годы».
У некоторых компаний забота об окружающей среде прописана на уровне международных корпоративных стандартов. «Применение энергоэффективных, инновационных технологий в строительно-монтажных работах и организации строительных площадок является частью стратегии устойчивого развития компании Bonava, — поясняет Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО "Бонава Санкт-Петербург". — Мы продолжаем сертифицировать все наши объекты комфорт- и бизнес-класса по стандартам GREEN ZOOM, подтверждающим, что здания соответствуют самым высоким стандартам энергоэффективного строительства как на стадии проектирования, так и на стадии реализации».
Несмотря на принятую два года назад уже вторую версию основного отечественного экостандарта «GREEN ZOOM Новое строительство», основные черты жилых комплексов по-прежнему определяются локацией, климатическими условиями, доступностью стройматериалов, ограничениями по объему финансирования. Понятия и требования устойчивого жилья зависят не только от его класса, но также меняются от компании к компании и от города к городу. В Москве основными признаками устойчивости жилого комплекса можно назвать выделенную систему питьевого водоснабжения, обеззараживающие фильтры в системе вентиляции и ионизацию воздуха в местах общего пользования. В Санкт-Петербурге эти решения тоже внедряются в жилых комплексах класса комфорт и выше, но максимум внимания уделяется благоустройству закрытой дворовой и прилегающей территории. При этом под благоустройством понимается и озеленение, включая зеленую кровлю, и площадки для спорта, и клубные места досуга для детей и взрослых.
Основные признаки устойчивого жилья в обеих столицах связаны, прежде всего, с доступностью привычных для общественных пространств услуг: управляемым доступом в паркинги и дворы, умными системами безопасности и видеонаблюдения, дистанционными устройствами учета ресурсов, wi-fi — то есть тем, что уже стало неотъемлемой частью быта горожан и определяется мощным развитием телекоммуникационных и IT-технологий. Например, в Группе «Аквилон» даже разработали собственную умную систему inHOME для управления домом и полностью перевели решение бытовых вопросов в онлайн-формат. Жители могут контролировать расход ресурсов со смартфона, оплачивать счета за коммунальные услуги, контактировать с УК и даже дистанционно перевести квартиру в режим stand by, отключив все электроустановки. Благодаря датчикам в квартирах с inHOME автоматизировано практически все — от сбора показаний приборов учета до аварийной сигнализации в случае протечки, возгорания или несанкционированного доступа.
Потребности и решения
Какими бы критериями не руководствовались девелоперы, создание устойчивого жилья — это прежде всего стремление гармонично объединить три элемента: человека, экологию и экономику. Поиск архитектурно-планировочных и инженерных решений подчинен этой задаче, и каждый элемент нового жилья работает на идею устойчивости.
«Мы ставим системы многоступенчатой очистки воды — это забота о здоровье, устанавливаем бесшумные лифты — это составляющая ежедневного комфорта проживания, создаем благоустройство с ландшафтным дизайном — это формирование визуального комфорта, предусматриваем зарядки для электромобилей в паркингах — потому что такой транспорт становится популярным», — рассказывает Сергей Мохнарь.
По словам директора по маркетингу Группы RBI Михаила Гущина, тренды устойчивости в строительстве формируются уже не первый год: «Есть атрибуты, которые давно стали обязательным стандартом для нас. В первую очередь у людей всегда востребовано то, что позволяет обеспечить в квартире чистый воздух, чистую воду, минимум шума, безопасность, то есть их базовые потребности. Поэтому во всех наших проектах мы используем такие решения, как системы многоступенчатой очистки воды, малошумные лифты европейского производства, клапаны инфильтрации воздуха или специальные места для размещения кондиционеров, закрытую территорию и свободный от автомобилей двор».
Инженерные системы: энергоэффективность и комфорт
Экологичность и ресурсосбережение — не столько дань экотрендам, сколько долгосрочный вклад в повышение инвестиционной привлекательности объекта за счет снижения затрат на содержание дома и улучшения микроклимата в квартирах. Поэтому в устойчивом жилье инженерным системам, отвечающим за водо- и теплоснабжение, освещение и вентиляцию, уделяется максимум внимания, а спектр внедряемых решений намного шире, чем светодиодное освещение или ИТП.
«Мы всегда советуем обращать внимание на продуманность проекта, на наличие в нем факторов, повышающих комфорт проживания. От этого зависит, насколько долго объект недвижимости будет сохранять свою актуальность, - считает директор Группы «Аквилон» Виталий Коробов. – Надо признать, что энергоэффективность дома не входит в ТОП-факторов выбора квартиры. Однако именно в таком доме есть реальная возможность экономить на коммунальных платежах. В частности, в домах «Аквилона», построенных по энергоэффективной технологии «Termo-S», за счет дополнительного утепления стен и кровли здания, а также за счет установки энергоэффективных окон и индивидуального теплового пункта, теплопотери дома снижаются на 50%. Это позволяет экономить на расходах за отопление до 40%».
«Мы стараемся создавать комфортное окружение наших домов, отвечая растущим запросам жильцов в соответствии с трендами, — подтверждает Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО "Дудергофский проект" (ГК "БФА-Девелопмент"), застройщик ЖК "Огни залива". — Применяем все известные энергосберегающие технологии: надежные и бесшумные лифты с регенерацией, светодиодное освещение в лифтах и местах общего пользования, горизонтальную разводку труб и терморегуляторы на радиаторах».
В петербургских проектах Bonava применяются современная система очистки воздуха и рекуперация, поквартирный учет тепла, лифты с режимом генерации энергии и многие другие нетривиальные решения. В компании считают, что дополнительная очистка воздуха в городских квартирах необходима, так как из-за высокого уровня загрязнений и выбросов стандартной системы вентиляции может оказаться недостаточно.
В жилых комплексах комфорт плюс Компании Л1 предусмотрены системы дополнительной очистки воды и автоматизированные индивидуальные тепловые пункты: они позволяют поддерживать оптимальный температурный режим в здании.
По словам генерального директора IKON Development Антона Детушева, при разработке комплекса апартаментов премиум-класса «Дом Chkalov» на Садовом кольце компания внедряет решения, полезные для повседневной жизни. В системе вентиляции мест общего пользования предусмотрены обеззараживающие фильтры, благодаря чему воздух будет очищен от любых загрязнений, на очереди — система ионизации воздуха.
«Во всех новых проектах бизнес-класса мы предусмотрели организацию центральной системы кондиционирования, — сообщил директор департамента по развитию продукта ГК ФСК Петр Кирилловский. — С одной стороны, это один из атрибутов комплексов высокого ценового сегмента. С другой — технологическое решение, которое наилучшим образом подходит для высотных домов. Конденсат от кондиционеров не попадает на фасады, что защищает внешние материалы от коррозии, жильцам не нужно думать, как устанавливать кондиционеры, в здании не нужны технические помещения под размещение блоков.
Кондиционирование в каждой квартире обеспечивают фанкойлы, соединенные трубопроводами с чиллером на крыше. Такая система центрального кондиционирования не требует самостоятельной организации монтажа и обслуживания и позволяет создать единый климатический конверт как внутри квартиры, так и в местах общего пользования.
Помимо того, для жилых помещений предусмотрено устройство вытяжной вентиляции из кухонь, санузлов и ванных комнат с механическим побуждением, которая исключает переток вытяжного воздуха из одной квартиры в другую, а также зонирование систем вентиляции по высоте здания с учетом деления на пожарные отсеки».
Больше чем благоустройство
Среда обитания стала, пожалуй, первой составляющей жилых комплексов, с которой началось их преобразование в устойчивые. Она же первой прошла путь изменений от благоустроенного ландшафта до комфортного и безопасного пространства, насыщенного общественными функциями и атмосферой добрососедства.
Это уже не просто зеленые дворы без автомобилей, спрятанных в подземных паркингах, с велопарковками, спортивными тренажерами и детскими площадками. Сегодня девелоперы предлагают жителям просторные помещения для фитнес-клубов и для занятий спортом, йогой и танцами, строят коворкинги, кафетерии и мини-маркеты в пределах одного двора, дают возможность создавать площадки для шеринга и кроссбукинга, проводить рабочие встречи и совместные праздники, устраивать субботники и фотовыставки.
Такие проекты придают каждому комплексу особый шарм: в ЖК «Лондон Парк» зеленая кровля расположена на первых четырех этажах, и на ней высажен вишневый сад, в холлах ЖК «Новый Невский» будет обновляться экспозиция предметов искусства. В «Дом Chkalov» зеленая кровля создается как летняя терраса ресторана с видами на историческую часть города, она станет продолжением многофункциональной клубной зоны. В жилых комплексах Bonava действует специальная программа «Пароль Нейборхуд», которая предоставляет жителям специальные условия на продукцию крафтовых кафе, ресторанов, экомагазинов, скидки в центрах услуг и креативных пространствах по соседству.
«В 2020 году, в условиях эпидемиологических ограничений, наиболее комфортно чувствовали себя жители жилых комплексов, внутридворовая территория которых предполагала большое количество зон и помещений для ежедневных активностей, комфортабельного отдыха, разных сценариев и возможностей для проведения досуга, — рассказывает Александр Свинолобов. — Для этого в ЖК Skandi Klubb и Magnifika были обустроены специальные помещения — хобби-румы. Это нежилое помещение, аналог квартиры, предназначенной для общения жителей комплекса и совместных мероприятий: праздников, мастер-классов или занятий спортом».
Подводя итоги
Рынок устойчивого жилья формируется под влиянием мировых тенденций, экспериментов девелоперов и новой категории покупателей, которые ценят качество жизни и выбирают не только комфорт и энергосбережение, но и социализацию внутри сообщества единомышленников.
Такие кластеры обещают стать точками роста для развития тенденции устойчивости в жилом строительстве, даже если передовые инновационные технологии пока не выходят за рамки жилья бизнес-класса. Залогом тому служат инициативы «снизу»: так, в пригородном ЖК Gröna Lund жители сами создали карпуллинг, или совместное использование автомобиля через онлайн-сервисы, — и экономично, и выхлопов меньше. Востребованность решений, связанных с развитием культуры соседских «комьюнити» и распространением sharing-философии, в последние годы растет на глазах, отмечают в RBI.
Что касается влияния проектов на городскую среду, то развитие таких «оазисов» с их бережным отношением к потреблению ресурсов, непременным озеленением и архитектурной эстетикой можно только приветствовать. К тому же их взаимодействие с городом уже выходит за пределы закрытых территорий устойчивых ЖК. Например, концепция «зеленого острова» внутридворовых территорий ЖК Magnifika через два года получит продолжение в обустройстве городской набережной реки Охты. Здесь расположится прогулочная зона с велодорожкой, местами для отдыха, занятий йогой, общения и пикников — доступная, комфортная и безопасная для всех горожан.
Мнение
Директор АНО «Научно-исследовательский институт устойчивого развития в строительстве» Вера Бурцева:
«Я могу с уверенностью сказать, что интерес у застройщиков к энергоэффективности, водоэффективности, экологичности, качеству внутренней среды зданий только растет.
Это связано с тем, что за последние 3–5 лет застройщики в основном фокусировались на внешней стороне объекта — его архитектурном облике, затем занимались благоустройством. Шаг в сторону повышения технологичности объекта — предсказуем и подтверждает законы эволюции. Пандемия только ускорила эти процессы, заставила нас задуматься о том, что по-настоящему важно в жилой среде. Ответ очевиден: кроме красоты и эстетики, также важна ее функциональность».
Престижный район на месте промзон. Новостройки у метро «Фрунзенская»
Редевелопмент охватил множество территорий так называемого «серого пояса» – бывших промзон Санкт-Петербурга. Окрестности станции метро «Фрунзенская», расположенной на границе Адмиралтейского и Московского районов города, разумеется, не могли стать исключением. Сегодня там активно формируется новый престижный жилой район.
Локация непосредственно примыкает к историческому центру Северной столицы, условной границей которого можно считать Обводный канал. Это вызывает особый интерес к местности и серьезно стимулирует спрос на возводимую там недвижимость.
При этом необходимость переустройства ранее уже застроенной территории накладывает на проекты свой след. «Редевелопмент от нового строительства отличает более сложный и длительный подготовительный период. Здесь требуется более детальная проработка юридических вопросов. И не только с собственниками земли, но и с городскими ведомствами. Может возникнуть необходимость в дополнительных согласованиях, экологической экспертизе. Для сегмента «комфорт» роль этого периода особенно возрастает, так как он может привести к удорожанию проекта. Сроки реализации проектов редевелопмента, в зависимости от сложности и подготовки участка к строительству, могут увеличиться в два-три раза по сравнению с проектом нового строительства», – говорит директор по маркетингу и рекламе СИХ «Аквилон Инвест» Надежда Зотова.
Активный редевелопмент
Редевелопмент территорий вокруг станции метро «Фрунзенская» идет уже не первый год. По мере исчезновения «промки» статус локации возрастает – и интерес к ней растет. «Территория вокруг станции метро «Фрунзенская» долгое время представляла собой большую промышленную зону. Здесь размещались объекты завода «Петмол», Варшавского вокзала и трамвайного парка. Сегодня локация активно застраивается в рамках редевелопмента. По мере ввода готовых объектов улучшается архитектурный облик микрорайона, благоустройство территории, развивается социальная инфраструктура», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Особенность локации – высокая транспортная доступность и близость к центру. Освоение территории здесь идет в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». В нескольких минутах отсюда – исторический центр. Это дало возможность создавать здесь проекты класса «комфорт-плюс» и, в некоторых местах, бизнес-класса. Достаточно быстрое и масштабное освоение локации имеет и еще один важный плюс: здесь много нового жилья, высокая социальная однородность среды», – добавляет директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
Эксперты сходятся во мнении, что на месте бывшей промзоны сегодня активно формируется достаточно статусный жилой микрорайон. «Территория осваивается девелоперами относительно недавно, но уже сегодня здесь удалось создать новый престижный квартал с качественной инфраструктурой и жильем бизнес-класса. Локация привлекает близостью самых разных объектов инфраструктуры и, безусловно, представляет интерес для инвестиций. Здесь формируется современное пространство, окруженное всеми необходимыми удобствами и элементами для комфортной жизни», – говорит Надежда Зотова.
Инфраструктурный рай
К несомненным плюсам локации следует отнести развитую инфраструктуру – как транспортную, так и социальную и торгово-развлекательную. Свой вклад в ее модернизацию вносят новые девелоперские проекты.
Ставить вопрос о транспортной доступности при наличии в 10–15 минутах ходьбы станции метро не приходится. Но общественным транспортом комфортность в этой сфере не ограничивается. «Отсюда можно быстро добраться как в центр Петербурга, так и за его пределы. При благоприятной дорожной обстановке путь до аэропорта и выезда на КАД займет не более 15 минут, до ЗСД – около 10 минут», – отмечает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
По ее словам, близость к историческим сложившимся микрорайонам жилой застройки обуславливает и наличие всей необходимой инфраструктуры: «Она здесь складывалась десятилетиями. В локации имеются детские сады, лицей, поликлиники для взрослых и детей, спортивный центр с бассейном, отделения банков, кафе, магазины. Есть и все необходимое для проведения досуга. Недалеко находятся крупный ТРК «Варшавский экспресс», несколько музеев, крупнейший в Европе планетарий. Благоприятный экологический фон обеспечивают расположенные по соседству Смоленский сквер и крупная парковая зона при Новодевичьем монастыре».
«Район не испытывает дефицита инфраструктуры. Однако из-за ввода новых жилых массивов появление социальных объектов все же необходимо. Задача застройщиков, работающих на этих землях: сохранить баланс между объемом жилой недвижимости, коммерческой и социальной инфраструктуры, – и гармонично вписать новые объекты в квартал с узнаваемым архитектурным обликом», – добавляет Надежда Зотова.
Срез рынка
Сочетание факторов обуславливает высокий интерес к локации со стороны потенциальных покупателей, а следовательно – и девелоперов. «Благодаря отличной транспортной доступности и близости к историческому центру жилые дома здесь востребованы покупателями. Кроме того, престижный статус локации подчеркивает Московский проспект с его классической монументальной архитектурой. На всем его протяжении располагается ряд сетевых супермаркетов, ресторанов, фитнес-клубов и развлекательных центров», – говорит Ольга Трошева.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сегодня на этой территории реализуются проекты комфорт- и бизнес-класса. Объем предложения на конец 2019 года оценивался в 99,8 тыс. кв. м (1,7 тыс. квартир) – это 2,8% от совокупного предложения в Петербурге. Относительно конца 2018 года показатель сократился на 21%.
«В прошлом году в локации было реализовано 97,3 тыс. кв. м жилья (1,8 тыс. квартир), что составляет 2,8% от спроса в Петербурге. В пиковый 2018 год там было продано 146,8 тыс. кв. м (2,8 тыс. квартир)», – рассказывает Ольга Трошева.
По ее словам, в комфорт-классе средняя цена сейчас составляет 132 тыс. рублей за 1 кв. м (рост на 2,7% с начала 2019 года). Показатель на 15,2% выше, чем в целом по Петербургу в этом сегменте. В бизнес-классе средний ценник находится на уровне 195,5 тыс. рублей за «квадрат» (рост на 18,3%), что выше на 6,7%, чем в целом по городу в соответствующем классе.
По оценке Веры Серёжиной, уровень цен в локации сегодня от 150 тыс. до 220 тыс. рублей за 1 кв. м. «И динамика роста ощутимая. Так, в 2013 году мы выводили в продажу наш проект Time со средней ценой 110 тыс. рублей за «метр», а к моменту окончания продаж в 2018 году она составляла уже порядка 170 тыс. За пять лет цена выросла более чем на 50%. Судя по тому уровню цен в локации, который есть сегодня, со спросом здесь проблем нет», – отмечает она.
При этом земли под новые проекты в районе «Фрунзенской» еще есть. «Остаются промзоны и с одной, и с другой стороны Московского проспекта – потенциальные территории редевелопмента», – говорит Вера Серёжина. По завершении их нового освоения локация станет одной из самых комфортных для проживания и престижных в городе.
Мнение
Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе СИХ «Аквилон Инвест»:
– Жилой комплекс в сегменте «бизнес-лайт» «ARTквартал.Аквилон» строится на месте бывшего грузового трамвайного парка № 1 вдоль Парфёновской улицы и входит в проект редевеломпента территорий за Варшавским вокзалом. Это уникальный участок в пешеходной доступности от исторического центра Петербурга и парадных набережных. С одной стороны, можно за 15 минут добраться до исторических кварталов и культурных центров города (БДТ, Мариинский театр, Исаакиевский собор, Новая Голландия), а с другой стороны, всего в 20 минутах езды – аэропорт «Пулково». И если в начале XIX века земли за Обводным каналом считались окраиной, то сегодня они сменили свой статус, став частью премиальных районов Петербурга. В комплексе «ARTквартал.Аквилон», помимо жилья, появится детский сад на 95 мест. Тем самым мы дополняем уже существующую социальную инфраструктуру. В наш проект мы также включили общественное пространство, которое будут притягивать людей, придавая импульс развитию городской среды. Такой точкой притяжения станет ART-аллея с экспозицией скульптур современных петербургских авторов.
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Жилой комплекс «Империал» расположен на углу Киевской улицы и Московского проспекта. Восемь кирпично-монолитных 19-этажных башен соединяются между собой 5-этажными корпусами, завершает композицию полукруглая 6-этажная секция, ограничивающая пространство внутреннего двора. ЖК «Империал» включает в себя 964 квартиры площадью от 47 до 297 кв. м. На верхних этажах располагаются двухуровневые апартаменты, из окон которых открываются потрясающие виды на Московские ворота, Пулково и центр Петербурга. Доступ на закрытую территорию контролируется службой консьержей и охраны. В комплексе есть паркинги: подземный на 212 машино-мест и автоматизированный наземный на 60 машино-мест. Внутренний двор образует целую улицу с зонами променада и отдыха. Проект отличает богатая инфраструктура. На территории комплекса расположен детский сад, работают коммерческие объекты: спа-cалон, фитнес-центр, клуб для детей, магазины, кафе и сервисные службы. Имеется автономная котельная, которая позволяет жильцам не зависеть от сезонных отключений горячей воды.
«Красная стрела» возвела последний этаж ЖК «Аист» на пр. Ветеранов
Застройщик завершил монолитные работы в жилом комплексе «Аист». В настоящее время девелопер ведет работы по устройству межкомнатных перегородок и вентшахт на последних этажах дома. Продолжается монтаж окон, завершаются кровельные работы в физкультурно-оздоровительном комплексе. Строительная готовность дома достигла 65%.
«Аист» - проект комфорт-класса, рассчитанный на 153 квартиры. Дом расположен в обжитой части Красносельского района, на проспекте Ветеранов, в окружении трех больших парков. Жилой комплекс направлен на семейное проживание: студий в этом проекте нет, более половины квартир имеют от двух до четырех комнат. Яркой отличительной характеристикой проекта являются видовые квартиры, окна которых выходят на Финский залив. В продаже осталось менее 10 квартир, передача ключей новоселам запланирована на лето этого года.
На первом и втором этажах дома расположатся коммерческие помещения, муниципальный физкультурно-оздоровительный комплекс с озелененной кровлей и двухуровневый подземный паркинг на 100 автомобилей.
Среди преимуществ проекта – развитая социальная инфраструктура микрорайона. В 100 метрах от дома находится лицей №395, а в 300 метрах – два детских сада. Кроме того, в 10 минутах ходьбы расположены 3 школы и еще 8 детских садов.