Апартаменты ждут смены статуса
В начале года президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года законодательно определиться со статусом апартаментов. Поскольку это далеко не первая попытка властей, в первом квартале на рыночную ситуацию влияли иные факторы. Но часть из них связана с предстоящими изменениями.
Спрос на апартаменты в первом квартале оставался стабильным. Но предложение систематически сокращается.
Как отмечают аналитики комплекса апарта-отелей VALO, относительно первого квартала прошлого года предложение в первом квартале текущего сократилось в 2,5 раза по количеству юнитов, и в 2 раза в - квадратных метрах.
По подсчетам RBI PM (Группа RBI), на рынке сегодня в продаже 47 объектов, в том числе 27 – «настоящих» сервисных. Общее количество юнитов в стройке в них порядка 20 тыс., в продаже на конец марта – порядка 3 тыс. В том числе в первом квартале в продажу вышло четыре новых объекта с апартаментами, примерно на 40 тыс. кв. м, три из которых – сервисные инвестиционные апартаменты.
В 2020 году на рынок вышли пыять проектов апартаментов, в 2021-м ожидается столько же. Аналитики Colliers в Санкт-Петербурге отмечают: в первом квартале открылись продажи апартаментов в инвест-отеле «Izzzi у Владимирской» (проект Orange Life), но в течение года на рынке появится несколько новых проектов - сеть из трех новых апарт- отелей от ПСК под брендом Avenir и новый проект от Группы RBI в Московском районе.
Но это проекты, работа над которыми шла раньше. Между тем, инициативу федеральных властей по определению статуса апартаментов чутко уловило правительство Петербурга. Как утверждают девелоперы, выдача разрешений на строительство апарта-отелей заморожена. Формально разрешение на новое строительство получила только Группа RBI.
Смена цен
Рост цен на рынке жилья затронул и апартаменты. Участники рынка оценили годовой прирост в 29-35%. Но, отмечают специалисты RBI PM, в первом квартале 2021 года цены выросли примерно на 1%.
По данным VALO, на конец первого квартала средняя цена квадратного метра в апартах комфорт-класса составила 138,1 тыс. рублей, бизнес-класса - 233,6 тыс. рублей.
Но рост цен еще предстоит. Пока в среднем апартаменты дешевле квартир на 10-20%. По оценкам экспертов, если апартаменты получат жилой статус, их цена вырастет на 15-20%. В случае присвоения иного статуса, рост цен все равно ожидается, но уже меньший, 3-5%.
Смена доходности
В результате пандемии меняется доходность апартаментов, полагают эксперты. «В связи с ростом стоимости квадратного метра, доходность как апартаментов, так и квартир, упала», - утверждает Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP.
Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO, полагает, меняется не доходность, а, скорее, обещания доходности: «Если еще два года назад девелоперы говорили о 15-20%, то сегодня на рынке таких нереалистичных цифр уже не встретишь. Реальная доходность юнита в апарт-отеле – 7-10%, и сегодня большинство проектов стало озвучивать именно эту цифру».
По мнению Андрея Косарева, генерального директора Colliers в Санкт-Петербурге, в этом году инвесторам стоит ориентироваться на уровень доходности в районе 6-8% годовых. «Сейчас все находятся в ожидании лета 2021 года, которое покажет, насколько насыщенным будет туристический рынок и как изменится загрузка апарт-отелей. В сегодняшних реалиях сервисные апартаменты выглядят перспективнее привычных инструментов вложений небольших частных инвесторов, таких, как банковские вклады», - уточнил он.
Смена статуса
В любом случае рынок пребывает в ожидании «апартаментной амнистии». До 1 августа должны быть разработаны документы, принятие закона ожидается до конца 2021 года.
Как поясняет Юрий Грудин, генеральный директор Formula city, есть несколько вариантов будущего закона. Рассматривается возможность предоставить уже готовым объектам статус жилья, но также есть вариант, который делит все объекты на жилые и нежилые, и проекты апартаментов придется приводить в соответствие или с жилыми помещениями, или с нежилыми.
По его мнению, с принятием закона изменится модель продаж: сначала надо построить объект, потом – продавать. «Но посчитать рентабельность новой модели пока не получается», - посетовал он.
Андрей Косарев полагает, что вариант разделения апартаментов на жилые и гостиничные даст импульс к появлению новых проектов сервисных апарт-отелей, которые помогут Петербургу развивать туристическую отрасль – крупные отели в городе не строятся. А получившие жилой статус апарт-отели позволят развивать рынок арендного жилья.
По мнению Марины Сторожевой, пока ожидание смены правового статуса не отражается ни на инициативах застройщиков, ни на ценах. «В настоящее время нового предложения практически не выходит, девелоперы ждут окончательного решения», - пояснила она.
Андрей Бойков соглашается с тем, что правовая неопределенность заставляет застройщиков подождать: «В настоящий момент в Петербурге большинство проектов апартаментов де-факто приравнивают к жилью. И хотя закон ещё не принят, на такие проекты власти навязывают нормативы, в том числе социальную нагрузку, как для жилой недвижимости. В связи с этой неопределённостью застройщики сейчас с меньшим интересом рассматривают данный сегмент. По крайней мере до тех пор, пока не будет внесена окончательная ясность на законодательном уровне. Только тогда станет понятно, насколько этот сегмент интересен для девелоперского развития».
Те девелоперы, которые уже вложились в проекты апартаментов, но еще не вышедшие на площадку, видимо, чувствуют себя не слишком комфортно, размышляет Андрей Косарев. По его мнению, они рискуют потерпеть убытки, как минимум - из-за заморозки средств, затянувшейся оплаты процентов по кредитам и возможного перепроектирования.
Долгожданный законопроект о статусе апартаментов наконец внесен в Госдуму. Согласно документу, апартаменты будут представлять отдельную категорию недвижимости – многофункциональные объекты, которые разрешено строить в общественно-деловых зонах, на землях, не предназначенных для жилой застройки. Но на этапе строительства продажи предполагается вести в рамках 214-ФЗ, с использование счетов эскроу, а по завершении апартаменты получат статус жилья.
Обяжут ли застройщиков возводить еще и социальные объекты в качестве приложения к апартаментам, решат региональные власти. Судя по ситуации в Петербурге, Смольный еще как обяжет
Мнение
Карина Шальнова, директор компании RBI PM (входит в Группу RBI):
Тема законодательного изменения статуса апартаментов обсуждается уже давно, но пока мы не наблюдаем, что эта неопределенность как-то влияет на поведение клиентов, на их готовность инвестировать в апарт-отели. Возможно, кто-то даже ожидает, что получение апартаментами жилого статуса поднимет ценность его инвестиций. Главное, чтобы законодательные изменения, какие бы они ни были, никак не препятствовали развитию гостиничной отрасли и выходу на рынок новых проектов апарт-отелей. Для этого нужно четко разделять, от каких проектов нужно требовать соответствия нормам жилого строительства, а какие должны соответствовать гостиничным стандартам. Т.е. не смешивать апарт-отели и «псевдожилье».
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management:
Пока всё держится на уровне страхов и разговоров. Слишком мало времени прошло после громких заявлений Минстроя, чтобы мы по-настоящему ощутили какой-либо эффект. Тренды, которые существовали на рынке до этих новостей, пока продолжаются. Единственное – непрофильные игроки рынка стали более настороженно относиться к сегменту. Я имею в виду собственников и инвесторов, которые впервые задумались о покупке земли или о переоборудовании своего объекта под апартаменты. Это всегда было неплохой «таблеткой» для скучающих активов. Все, кто давно работает на рынке, спокойно трудятся дальше и ждут нового закона. Ждут, кстати, уже лет пять.
После принятия нового статуса может сократиться доля бездумных объектов в формате «псевдожилья».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
Дефицит нового предложения в сегменте апартаментов усугублялся в течение всего 2020 года. В продажу было выведено меньше проектов, чем в предыдущие годы, и такого сильного сокращения предложения за всю историю рынка апартаментов еще не было. Анонсированный ранее новый закон поставил на паузу покупку новых участков под проекты с апартаментами. В ближайшей перспективе спрос, который затормозился ранее из-за уменьшившегося предложения, будет расти как по мере появления новых предложений в Петербурге, так и по мере прояснения содержания нового закона. Последний явно будет дорабатываться — очень много в нем далеко идущих последствий, способных поставить под вопрос существование этого рынка в будущем. Наиболее интересным будет определение социальной нагрузки на проекты в планах и регулирование сегмента сервисных апартаментов, рынок которых особенно развит в Петербурге. В этом свете, с одной стороны, есть обширное поле для гипотетических рассуждений, с другой стороны, очевиден факт — стоимость метра будет увеличиваться. Поэтому действующее уже много лет правило — если приобретать доходную недвижимость, то лучше сейчас — становится особенно актуальным.
VALO
Доля классов в общем объеме предложения:
|
бизнес |
28% |
|
комфорт |
26% |
|
премиум |
8% |
|
эконом |
38% |
Доля форматов в общем объеме предложения + количество квадратных метров в предложении в каждом формате на конец 1 квартала:
|
сервисные |
несервисные |
рекреационные |
|
|
116 704 м2 |
34 358 м2 |
8 876 м2 |
|
|
73% |
21% |
6% |
Структура предложения в 1 квартале 2021:
|
сервисные |
несервисные |
рекреационные |
|
|
бизнес |
66% |
29% |
4% |
|
комфорт |
62% |
23% |
15% |
|
премиум |
0% |
95% |
5% |
|
эконом |
100% |
0% |
0% |
Средневзвешенные цены кв.м с чистовой отделкой (кроме премиум сегмента) на конец 1 кв. 2021 г., в рублях:
Сервисные апартаменты:
Комфорт - 177 821
Эконом - 113 492
бизнес - 220 190
Несервисные апартаменты:
Комфорт - 169 883
бизнес - 264 197
премиум - 623 028
Рекреационные апартаменты:
Комфорт - 162 206
Бизнес - 232 162
Премиум - 268 823
Спрос на протяжении 1 квартала оставался стабильным, без резких всплесков.
«Лондон Парк»: комфортность продолжает повышаться
Стартовали продажи в третьей очереди жилого комплекса «Лондон Парк», который Компания Л1 возводит в обжитой части Выборгского района. Отличительной чертой выведенного на рынок жилья является повышенная комфортность.
«Лондон Парк» - один из флагманских проектов Компании Л1: три очереди ярких домов-высоток на проспекте Просвещения недалеко от одноименной станции метро. Это жилой комплекс комфорт-класса с большой охраняемой внутридомовой территорией и развитой собственной инфраструктурой: детским садом, школой, торгово-развлекательным центром, несколькими паркингами в общей сложности более, чем на 3,8 тыс. машиномест и физкультурно-оздоровительным комплексом общей площадью 12,3 тыс. кв. м с двумя бассейнами.
Кроме того, в непосредственной близости от «Лондон Парка» находится восемь муниципальных детсадов, пять общеобразовательных школ, гимназия, детская и взрослая поликлиники, спортивные клубы и другие соцобъекты. В шаговой доступности – магазины ряда крупных ритейлеров: «Карусель», «Пятерочка», «Перекресток».
Северные районы Петербурга являются наиболее экологически благоприятными. Здесь много зеленых зон, «легкие Петербурга», главная из которых – парк Сосновка. Непосредственно около нового комплекса находятся Муринский парк, сквер Конашевича, сад Ивана Фомина и другие.
Транспортная доступность локации обеспечивается двумя станциями метро – «Проспект Просвещения» (синяя линия, добраться можно за 5 мин. на общественном транспорте или за 20 мин. пешком) и «Гражданский проспект» (красная ветка, 10 мин. на транспорте). В нескольких минутах езды на автомобиле – выезд на КАД.
В составе третьей очереди «Лондон Парка» строятся три 25-этажных кирпично-монолитных корпуса. Они располагаются вдоль Поэтического бульвара, на удалении от шумных магистралей. На каждом этаже от 6 до 8 квартир. В первых этажах помещения коммерческого назначения, в которых будут магазины, предприятия бытового сервиса, кафе и др. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на III квартал 2021 года.
Отличительная особенность домов третьей очереди – повышенная комфортность с улучшенной отделкой мест общего пользования. В ней не будет студий. Для покупателей представлены комфортные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 33 до 91 кв. м. На верхних этажах расположены варианты с террасами, откуда открываются прекрасные виды на город, парковые зоны и ближайшие пригороды.
«Представления о необходимом уровне комфорта у граждан постоянно повышаются. Когда-то сам факт приобретения в собственность нового жилья уже вызывал восторг. Сегодня покупатели самым тщательным образом оценивают все характеристики проекта – от локации и экологической обстановки до отделки мест общего пользования, эргономичности квартирографии и используемых стройматериалов. Компания Л1 традиционно стремится предоставить своим клиентам максимум комфорта, учитывая, а часто и предвосхищая их желания. Примером этого подхода может служить третья очередь ЖК «Лондон Парк. Например, предлагаемые в ней квартиры с террасами характерны, скорее, для жилья бизнес-класса. Примечательны также оригинальные планировочные решения», – отмечает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
Бонусом на начальном этапе продаж является минимальная цена (действует до конца года). Стоимость жилья начинается от 3,85 млн рублей (112,8 тыс. рублей за кв. м). Сюда включена и предчистовая отделка помещений. Важно отметить, что банк «Открытие» уже аккредитовал третью очередь проекта и предлагает ипотеку на квартиры в ней по ставке от 7,95% годовых при внесении первого взноса в размере не менее 20% стоимости квартиры.
Также немаловажно, что текущие рыночные тренды формируют повышенный интерес к привлекательным объектам жилой недвижимости как варианту инвестирования средств. По итогам уходящего года, по данным аналитиков консалтингового центра «Петербургская недвижимость», рост средних цен в сегменте «масс-маркет» в городе составит не менее 7,5%. При этом в удачных проектах он достигает даже 12-15%. На будущий год многие эксперты прогнозируют подорожание жилья еще на 7-10% (некоторые говорят и о 15-20%). Так что покупка квартиры в «Лондон Парке» на старте продаж может стать очень привлекательной инвестицией.
ЖК «Образцовый квартал 6»: готовность 70%!
В завершающую стадию строительства вошёл новый малоэтажный жилой комплекс «Образцовый квартал 6». Строительная компания «Терминал-Ресурс» продолжает жилую застройку в рамках проекта комплексного развития территории «На Царскосельских холмах».
Возведение объекта началось в апреле 2019-го года. К сезону дождей и холодов был закрыт тёплый контур – выполнено устройство фасадов, произведён монтаж кровли. Большой опыт застройщика, профессионализм команды и применение современных технологий позволили оптимизировать процесс строительства. В результате чего цикл от котлована до передачи ключей занимает 1,5 года.
Квартал состоит из четырех домов на 383 квартиры. Во дворе спроектированы детская и спортивная площадки, площадка для отдыха и парковка на 155 машин. Квартирография содержит разные варианты планировок от компактных студий до 100-метровых трёхкомнатных. Во многих из них есть возможность объединить кухню с гостиной. Высота потолков в квартирах составляет 2.75 метра, а на пятом, мансардном, этаже – до 3.8.
Уже произведён запуск системы отопления. Для этого применена система «тёплый водяной пол» немецкой компании REHAU, установлены крышные газовые котельные. Завершается остекление балконов и лоджий, ведётся установка системы электроосвещения. Каждый подъезд будет оборудован бесшумным лифтом швейцарского производителя «Schindler». В следующем году объект будет введён в эксплуатацию, и дольщики получат ключи.
«Образцовые кварталы» находятся в зелёной экологически благополучной зоне на юге Петербурга. До ближайших станций метро (Московская, Звёздная) можно добраться за 20 минут.
В декабре можно забронировать квартиру по специальной новогодней цене. Сроки проведения акции: с 6 по 30 декабря 2019 года. Бронирование производится бесплатно!
Подробности – в офисе продаж застройщика: г. Санкт-Петербург, Пушкинский район, ул. Кокколевская, д.1 (рядом с ЖК «Образцовые кварталы»), + (812) 719-19-19, www.devcent.ru