Недвижимость Москвы и Подмосковья после пандемии: от жилых комплексов до коммерческой недвижимости
Не секрет, что после пандемии рынок недвижимости изменился. Одни сектора резко выросли, другие потеряли инвестиционную привлекательность. Наиболее ярко эти тенденции отразились на московском регионе. Загородная недвижимость Подмосковья востребована как никогда: цены выросли, но коттеджные поселки - хит продаж. Распроданы даже объекты, которые стояли в списке ожидания долгие годы.
В свою очередь стоимость квартир в ликвидных новостройках бьет рекорды уже многие месяцы. Сказались льготная ипотека и – как ни странно, дороговизна столичной недвижимости. После снижения процентной ставки, люди со всей страны инвестируют в дорогой столичный «бетон» в поисках «тихой гавани» для своих сбережений, а также в надежде приумножить капиталы.
Обратные процессы у коммерческой недвижимости: торговые и офисные центры потеряли инвестиционную привлекательность – бизнес ушел в онлайн. Тем не менее, и здесь есть объекты с неоспоримыми перспективами и потенциалом для вложений.
Ситуация на рынке благоприятна для инвестиций в любой тип недвижимости, нужно только подобрать правильный объект и рассчитать экономическую эффективность. А помогут в этом консалтинговые и оценочные компании, которые стали для московского рынка недвижимости неотъемлемой составляющей. Безусловно, в этой узкопрофильной сфере лидерами станут «старые» и проверенные компании, как, например, «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС), хорошо знающие специфику именно столичного региона, с высоким уровнем профессиональных компетенций, а также широкой судебной и юридической практикой.
Ежегодная международная премия «Рекорды Рынка Недвижимости 2021», как всегда, на гребне волны всех изменений. Мы в очередной раз наглядно покажем, как изменился рынок на примерах застройщиков Москвы и Подмосковья, и расскажем, на какие их объекты стоит обратить внимание как потенциальным инвесторам, так всем, кто ищет что-то в сфере недвижимости для себя.
Жилые комплексы Москвы
Начать наш рейтинг хотелось бы начать с впечатляющих проектов Группы «Эталон». Жилой остров Nagatino i-Land – проект бизнес-класса на берегу Москвы-реки в окружении живописных набережных. ЖК «Крылья» привлекает панорамными видами на Воробьевы горы, смотровыми площадками и парками на крышах башен. Престижное расположение и респектабельная архитектура сочетаются в премиальном проекте – Клубном доме «Счастье на Ломоносовском». Небольшое количество квартир – всего 56 на 13 этажей, способствует формированию однородного социального комьюнити – редкого феномена для мегаполиса. А подмосковный ЖК «Изумрудные холмы» стоит отметить за развитую инфраструктуру и приятное соседство с зеленым массивом.
Крупный застройщик, компания «Главстрой» номинировала на премию ЖК Balance, новый прогрессивный жилой квартал на Рязанском проспекте. Он ориентирован на миллениалов: здесь располагаются парк, коворкинги и множество цифровых сервисов, несколько беговых маршрутов вдоль территорий с ландшафтным дизайном. ЖК Balance отличается минималистической архитектурой, новыми вариантами планировок с зоной кухни-гостиной между родительской и детской спальней для молодых семей.
Один из последних трендов рынка недвижимости – приобретение готового жилья. Покупателям не придется ожидать ввода жилья в эксплуатацию. Готовая недвижимость – перспективный вариант для инвестора, который хочет сразу получать доход.
Казённое предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства» (КП «УГС») проводит электронные аукционы по продаже квартир в готовых жилых комплексах под узнаваемым брендом «Мой адрес». Такие аукционы – преимущество для тех, кому нужно готовое жилье. Сейчас КП «УГС» предлагает большой выбор квартир в жилом комплексе на Западе столицы «мой адрес На Береговом».
Жилой комплекс «мой адрес На Береговом» ориентирован на создание комфортного и эргономичного жилого пространства. Месторасположение является одним из ключевых преимуществ жилого комплекса – дома расположены на первой линии Москвы-реки, всего в 1,5 км от ТТК и в пешей доступности от двух станций метро: «Фили» и «Шелепиха». Прибавьте к этому развитую инфраструктуру района, собственный детский сад и подземный паркинг, и вы получите действительно качественный объект для жизни.
Масштабный проект ЖК Will Towers реализуется в самой востребованной и статусной локации – районе Раменки. На территории 8,75 га запланировано возведение двух кварталов, состоящих из шести разноэтажных жилых небоскребов (от 52 до 56 этажей), 5-этажного паркинга, социальной инфраструктуры (два детских дошкольных учреждения на 220 и 125 мест и школа на 550 учащихся), коммерческой инфраструктуры на первых этажах зданий, продуманного до мелочей благоустройства и концептуального озеленения. ЖК Will Towers воплощают в себе лучшие практики современного девелопмента, что в конечном итоге позволило создать и предложить покупателям уникальный продукт.
Известный девелопер Донстрой, как и ранее, гармонично соединяет архитектуру и местоположение проекта. Его ЖК «Символ» расположен в 5 км от Кремля и в 1,5 км от Садового кольца. Каждый корпус выполнен по дизайн-коду от английских архитектурных бюро UHA и LDA London, они отличаются «бионической» архитектурой и единой цветовой палитрой. Жилые дома дополнены огромным объемом социальной, спортивной и культурной инфраструктуры: школы, детские сады, поликлиники, ФОК, десятки объектов для отдыха, спорта, досуга, творчества и развлечений. Ключевой элемент проекта – проходящий через весь район центральный городской парк «Зеленая река».
ЖК «Три Квартала» от Первого Строительного Треста – жилой комплекс нового формата L&W для современного образа жизни. Это премьера первого постковидного проекта, который отвечает всем требованиям и стандартам жилья класса «Комфорт +». Благодаря концепции проекта «life and work» можно жить и работать, не покидая территорию комплекса. Для продуктивной работы в ЖК будет расположен коворкинг, в квартирах предусмотрены рабочие зоны. Для комфортной жизни созданы многофункциональный спортивный комплекс со звездными наставниками, парк с workout-площадками и велосипедными дорожками, мини кинотеатр и набережная. Для детей – игровые площадки, современные детский сад и школа.
В ЖК «Аквилон BESIDE» Группы «Аквилон» создается комплексная городская среда с социальной и коммерческой инфраструктурой. В проекте будут построены школа, детский клуб «Аквилон KIDS» и паркинг. Во дворе – дизайнерское благоустройство. Все квартиры оснастят «умной» системой inНОМЕ-2021. Расположение на Рязанском проспекте обеспечит жителям удобный доступ к городской инфраструктуре и общественному транспорту.
Эко-квартал «Аквилон Митино» – еще один проект застройщика. Четыре высотных дома расположены на берегу реки Сходня и граничат с Новогорским лесопарком. Станция метро в пешей доступности. Помимо прогулочных зон с ландшафтным освещением, в комплексе есть собственные огороды, альпийские горки и спортивные площадки.
В эко-проекте «Аквилон PARK», как и в других объектах Группы «Аквилон», квартиры спроектированы по принципы «Разумные метры», а значит, все планировки будут функциональными. Комнаты имеют правильную форму и места для хранения вещей, есть зонирование на личное и гостевое пространство, а большие окна улучшают освещенность.
Новый ЖК «Тринити-2» на севере столицы Группа компаний «Гранель» строит как концептуальное продолжение уже признанного проекта ЖК «Тринити». Четыре высотных дома обеспечат жителям панорамные виды на Останкинскую телебашню и Ботанический сад. В комплексе разместятся супермаркет, кафе, салоны красоты, отделения банков и другие объекты. Также его жителям будет доступна уже развитая инфраструктура ЖК «Тринити».
Апартаменты и торгово-офисные центры
Группа компаний «Пионер» представила премии сразу два объекта в сегменте апартаментов. В апарт-отеле «YE’S Технопарк» торговая галерея, в которую можно попасть прямо из метро по переходу, займет целых два этажа, офисы – с третьего по тринадцатый. Верхние этажи займут апартаменты разных форматов с уже готовой отделкой, которые также можно юниты укомплектовать мебелью и бытовой техникой.
Апарт-отель YE’S Botanica сочетает гостиничную, жилую и инвестиционную оставляющие. Здесь апартаменты ГК «Пионер» специально подготовлены к сдаче в аренду под управлением профессиональной управляющей компании. По расчетам девелопера, такие активы принесут владельцу постоянный доход до 10%.
Офисный кластер OSTANKINO business park строится на принципах «зеленой» архитектуры и многофункциональности. Офисы получат не только панорамные окна, но и возможность проветривать помещения. А стрит-ритейл и общественные пространства комплекса – пассажиропоток от метро и МЦД.
Девелоперская группа «Сити-XXI век» представила на суд жюри комплекс апартаментов премиум-класса HILL8 на проспекте Мира. HILL8 – яркий пример синергии дизайна и технологий. Здание спроектировано с применением современных BIM – технологий, что позволяет в дальнейшем эффективно управлять объектом. Большое внимание уделено экологичности проекта: комплекс апартаментов сертифицирован по мировому экологическому стандарту BREEAM на уровне «VERY GOOD». Дизайн-концепция общественных зон создана известным американским дизайнером Каримом Рашидом. Фасады здания отделаны юрским камнем. Уникальная архитектура комплекса апартаментов отмечена международными премиями.
В свою очередь комплекс апартаментов N’ICE LOFT от COLDY ориентирован на любителей активного образа жизни. Проект предусматривает создание нового для страны формата спортивного парка площадью 6,3 тыс. кв. метров с открытой социальной инфраструктурой для занятий бегом, скейтбордингом, стритболом, футболом и др. В спортивной зоне также будет возведен физкультурно-оздоровительный центр площадью более 14 тыс. кв. метров с двумя ледовыми аренами.
Комплекс апартаментов бизнес-класса Wellton Gold, номинированный Концерном «КРОСТ» – это финальный проект застройщика в сердце квартала Wellton Park, созданный с применением лучших европейских технологий и планировочных решений. Фасад здания отсылает к конструктивизму, но сочетает модные сегодня золотые оттенки. Wellton Gold окружен каскадом парков и целой россыпью станций метро. Покупателям доступны 1-, 2- и трехкомнатные лоты с возможностью объединения двух и более апартаментов в один. Первые три этажа здания займет коммерческая инфраструктура.
Клубные резиденции «River Residences» от застройщика «Спецспортпроект» – на сегодня единственный в Москве комплекс «eco luxury» класса, находящийся в самом экологически чистом месте столицы и основанный на концепции здорового образа жизни. Семейные резиденции с уникальными фасадами из португальского натурального камня расположились в Серебряном Бору, на берегу Москвы-реки. Техническое оснащение комплекса – совокупность ультрасовременных решений и точного расчета. Панорамные окна «Интерном» 4-го поколения стирают грань между жилым пространством и природой вокруг. Жителям комплекса доступны водные виды спорта, школы и детские сад в охраняемой зоне. От него 7 минут на машине до Москва-Сити, 25 минут до Кремля.
Еще один номинант Премии – клубный офисный центр «Дом на Сухаревской» от Концерна «Старт-ЦБС». Он расположен в историческом центре Москвы, рядом с Садовым кольцом. Важное преимущество местоположения – близость всей инфраструктуры ЦАО. Бизнес-центр класса B+ – это четырехэтажный особняк постройки конца XIX века, который работает с 1994 года. В настоящее время он имеет современное техническое оснащение и все, что необходимо арендаторам для комфортного ведения бизнеса. Офисы с высокими потолками, большими окнами и отделкой в светлых тонах.
Коммерческие проекты
Без подготовки территорий под застройку, сноса и демонтажа устаревших сооружений, выведенных из эксплуатации промышленных предприятий, представить современный строительный рынок невозможно. Признанным лидером в этой сфере как в Москве, так и по России в целом, является Группа компаний «КрашМаш». За 15 лет работы компания реализовала несколько сотен проектов промышленного и гражданского демонтажа. Среди последних проектов компании реновация таких ключевых для столицы территорий, как Ховринская больница, «ЗИЛ», «Серп и Молот», гостиница «Корстон». Также «КрашМаш» является активным участником программы реновации Москвы. Компания располагает крупнейшим парком специализированной техники в России.
Еще один номинант премии – Многофункциональный комплекс «Солнце Москвы» от ООО «КОЛЕСО-ВДНХ». На радость взрослым и детям, объект расположен в непосредственной близости от ВДНХ рядом с колесом обозрения «Солнце Москвы», которое после открытия станет самым высоким в Европе – 140 метров. В МФК посетителям будут доступны многозальный кинотеатр, рестораны, фуд-платформа, детский игровой центр, а также помещения для открытых уроков, мастер-классов и лекций. Любителей шоппинга тоже не забыли: в МФК «Солнце Москвы» предусмотрены пространства для магазинов и торговых площадок.
Производственно-складской комплекс ОРИЕНТИР Запад в Истринском районе – это парк общей площадью 107 Га, строящийся компанией ОРИЕНТИР на пересечении федеральных трасс А-107 и М-9. Уже в 2021 году ОРИЕНТИР обеспечит в нем синхронизированную работу 150 000 кв. метров Сортировочного и Фулфилмент центров для компании OZON, а также – складского проекта для компании Техноавиа. Далее ОРИЕНТИР продолжит реализацию проектов в парке, площадь которых составит около 400 000 кв. метров. Основой инфраструктуры парка является реализация прямой двусторонней автомобильной развязки с федеральной трассой Новая Рига.
Проекты Подмосковья
Всего несколько лет назад мало кто думал, что качественная загородная недвижимость станет одним из драйверов роста строительного сектора в Подмосковье. Конечно, премия не могла пройти мимо.
«Березки River Village» от ГК «Галс» – это элитный коттеджный поселок в современном европейском стиле, расположенный в самой престижной локации Подмосковья – на Рублёво-Успенском шоссе, всего в 17 км от МКАД. С двух сторон поселок окружен водой – руслом реки Медвенки и каскадом прудов. Со стороны Медвенки над поселком возвышается стена векового хвойного леса. В эту природу аккуратно вписаны 151 резиденция – дома по уникальным проектам с панорамным остеклением, «впускающим природу в дом» и делающим ее приятной частью интерьера. У «Березки River Village» есть собственная двухкилометровая набережная, бульвар, детские и спортивные площадки. На въезде расположен единственный в стране кампус Cambridge International School, детский сад, спортивный комплекс с крытым ледовым катком и фитнесом. Здесь же на въезде в ближайшее время заработает ресторан и торгово-развлекательный центр. В поселке обустроены места для прогулок и отдыха у реки, откроются event-зона, площадки для пикника.
Если столичный ЖК «Тринити-2» от ГК «Гранель» – это серия корпусов разной этажности с собственной инфраструктурой, то ее подмосковный ЖК «Живописный» – гармоничный ансамбль малоэтажных домов в 2 км от МКАД. Стильные фасады в европейском стиле оформят в контрастные бежевые и коричневые оттенки. Дополняет проект панорамное остекление окон и лоджий. Инфраструктура включает детские сады, поликлинику и различные коммерческие объекты.
Прилегающая к «старой» Москве территория застраивается сейчас гигантскими скоростями. При этом застройщики не скупятся на масштабы. Квартал «Новые Котельники» из 14 высоток «Концерн РУСИЧ» строит всего в 1,5 км от МКАД. Переменная этажность и «сталинский ампир» визуально и технологически продолжают обжитые районы города в новом месте. По сути, столица уверенно перешагнула за МКАД. Прибавьте к этому удобную транспортную развязку: метро «Котельники» соединяет подмосковный город с Москвой: станции Братиславская, Люблино и Алма-Атинская у жителей «Новых Котельников» практически под рукой.
Микрогород «В лесу», которым управляет ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) — это современный и по-европейски комфортный жилой комплекс, сочетающий в себе удобства города и преимущества загородной жизни. Просторные квартиры с отделкой на выбор, уникальная архитектура, подземный паркинг, спортивные и игровые площадки, закрытые от машин дворы, вся необходимая инфраструктура – школа, детский сад, объекты торговли, развлечений, спорта, бытовых услуг и даже лесопарк площадью 7 Га. Микрогород «В лесу» находится всего в 6 км от МКАД, в 10 минутах на транспорте от метро «Пятницкое шоссе» и в 35 минутах от центра Москвы.
«Безусловно, итог работы застройщиков Москвы и Подмосковья подведут не только голоса членов жюри премии, но и финансы инвесторов, в том числе непрофессиональных. Сегодня рынок недвижимости сможет предоставить качественные сервисы для любого вкладчика с самыми различными потребностями и возможностями», – считает Анна Маркина, руководитель Ежегодной международной премии «Рекорды Рынка Недвижимости 2021».
Каменка: рядом с КАД и ЗСД
В целом Приморский район Санкт-Петербурга сегодня является одним из самых популярных у застройщиков и покупателей жилья. Одной из наиболее активно застраиваемых локаций на его территории стала Каменка, получившая название по протекающей поблизости одноименной речке.
Активное развитие жилищного строительства, формирование социальной инфраструктуры, возведение крупных транспортных объектов сделали Приморский район, когда-то считавшийся дальней окраиной, одним из самых престижных в городе.
Экология и транспорт
Привлекательность локации Каменка обеспечивают две основных составляющих: это хорошая транспортная доступность (особенно для автотранспорта) и благоприятная экологическая обстановка.
Доступность обеспечивают прежде всего две стратегические городские транспортные магистрали – КАД и ЗСД, которые пересекаются немного севернее Каменки. Они дают возможность быстро добраться на автотранспорте как до центра Северной столицы, так и до любых ее районов. Связь с северными районами города формируют Парашютная улица, а также Комендантский и Шуваловский проспекты, которые продолжают строиться.
«Транспортная доступность обеспечена большим количеством выездных трасс и развязок, обилием маршрутных такси, которые довезут до ближайших станций метрополитена. Проектируются уже новые станции метро в непосредственной близости от новых проектов, которые сразу повысят локацию в цене», – отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
Действительно, пока до ближайшей станции метро «Комендантский проспект» нужно добираться общественным транспортом. Но в перспективе планируется возведение в непосредственной близости от локации ряда станций фиолетовой ветки (рабочие названия «Каменка», «Магистраль № 31») и зеленой ветки («Парашютная»), а также пересадочной с одной на другую («Шуваловский проспект» – «Планерная»).
Приморский район также является одним из самых экологически благополучных. «Это обеспечивается за счет близости Финского залива и множества зеленых зон: Новоорловского и Северно-Приморского лесопарков, Парка 300-летия Петербурга, Удельного парка, Юнтоловского заказника», – отмечает Ольга Ульянова.
Непосредственно в локации Каменка расположено немало лесопарковых зон, а также Изотовский сквер. Примыкают – Юнтоловские заказник и лесопарк. Так что зеленых зон, куда можно пойти отдохнуть с детьми, – немало.
«Из минусов локации можно назвать расположенный неподалеку мусорный полигон «Новоселки», но город уже закрыл его на ввоз и запустил проект рекультивации», – подчеркивает Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»).
По ее словам, в локации также хорошо развита торговая инфраструктура. «Вдоль Комендантского проспекта на участке от Каменки до станции метро есть большой выбор торговых и развлекательных центров на любой вкус. В самом районе Каменки – такие гипермаркеты, как «Лента» и «Леруа Мерлен». Социальная инфраструктура активно возводится застройщиками параллельно с жильем», – отмечает эксперт.
Активная застройка
Сочетание позитивных факторов вызывает большей интерес к локации как у застройщиков, так и у покупателей. «Сейчас в стадии строительства в Каменке около 1,5 млн кв. м (проекты как эконом-, так и комфорт-класса). Причем потенциальных участков под жилищное строительство здесь еще много. В ближайшие три года здесь может быть построено около 1 млн кв. м жилья», – говорит Вера Серёжина.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 1 октября 2019 года в реализации на территории Каменки находится 12 жилых комплексов (без учета очередей), все они относятся к сегменту «масс-маркет». Строительство ведут Setl Group, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «Полис Групп», холдинг RBI и другие девелоперы.
«Объем предложения на начало второго полугодия оценивался в 367,4 тыс. кв. м (9,4 тыс. квартир). Это составляет 10% от общего размера предложения по городу и 7,9% от объема предложения по Петербургской агломерации. Относительно конца 2018 года объем предложения увеличился на 20%. По результатам первого полугодия 2019 года, в локации Каменка было реализовано 208,2 тыс. кв. м (5,7 тыс. квартир). Это составляет 12,2% от спроса по городу, 9,6% от общего объема спроса в агломерации. По сравнению с объемом продаж за первое полугодие 2018 года показатель значительно вырос – на 19%. В целом за прошлый год в локации было реализовано 445,9 тыс. кв. м (12,1 тыс. квартир)», – рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По словам Веры Серёжиной, разброс цен в проектах, реализуемых в локации, довольно велик – от 90 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м. «Проекты очень разные как по классу жилья, так и по стадии строительной готовности», – уточняет она.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в локации на 1 октября 2019 года составила 107,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Это на 2,5% ниже среднего ценника по Петербургу в сегменте «масс-маркет». С начала года цены в локации выросли в среднем на 5,9%. «Перспективы жилищного строительства в Каменке в основном связаны с выходом в продажу новых очередей уже стартовавших проектов – ЖК «Чистое небо» (Setl Group), ЖК Ultra City («Северный город») и других», – отмечает Ольга Трошева.
По ее словам, локация осваивается высокими темпами. «К ее рыночным плюсам можно отнести большой выбор квартир от ведущих застройщиков, регулярное пополнение ассортимента квартир», – говорит эксперт. «Каменка стала новым модным кварталом, где активно строятся дороги, появляются торговые центры, разбиваются скверы и парки, планируются новые станции метрополитена. Здесь строятся разные проекты, и покупатель фактически может выбрать жилье на любой вкус», – резюмирует Ольга Ульянова.
Мнение
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– В локации Каменка компания «Полис Групп» возводит экокварталы «Полис на Комендантском». Проект имеет большое социальное значение: средства, вложенные застройщиком в покупку участка, были направлены на достройку проблемных объектов ГК «Город». Комплекс строится в четыре этапа, в рамках которых будет возведено свыше 185 тыс. кв. м. жилья (6419 квартир) и два многоуровневых паркинга, способных разместить до 2110 автомобилей. В настоящее время в активной стадии строительства находятся все четыре очереди. На территории комплекса будет создан безопасный детский веревочный парк, игровые комплексы для детей, выполненные из экологичных материалов, зона активити для взрослых. На первых этажах расположатся коммерческие помещения. В настоящее время первая очередь проекта (секции №№ 18–20) готова на 88%, вторая очередь (секции №№ 14–17) – на 85%. На территории уже ведется благоустройство. Плановый срок окончания строительства первых двух очередей – II квартал 2020 года, третьей – IV квартал 2020 года.
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:
– Ultra City – квартал сити-формата, созданный с учетом последних трендов строительства, технологий, дизайна. В комплексе предусмотрено все необходимое для жизни: два детских сада и школа, зеленый двор с оригинальным ландшафтным дизайном, фруктовый сад с вишнями и яблонями, пекарня, детский центр и даже арт-объект от ультрамодного дизайнера – Артемия Лебедева. Комплекс ориентирован на современных людей, которые стремятся идти в ногу со временем. Например, при помощи смартфона жители Ultra City могут управлять домофоном парадной и получать доступ к камерам видеонаблюдения. Во дворе у нас установлены настилы для йоги и рампа для скейтборда. Первый этап первой очереди сдан и заселен в 2018 году. Завершается строительство второго этапа, полным ходом строится вторая очередь. К созданию площадок во дворе второй очереди мы привлекли команду психологов и ландшафтных архитекторов из ландшафтного бюро AFA-Group. Они спроектировали уникальное игровое пространство, оборудованное немецкой компанией Richter Spielgeraete.
А из нашего окна…
Привлекательный вид из окна – это такая опция, за которую покупатель готов доплачивать. Особенно это характерно для столь красивого города, как Санкт-Петербург.
Однако единого мнения о том, что именно можно считать видовой квартирой, у экспертов нет. «Строительный Еженедельник» попытался разобраться с этим вопросом.
На что вид?
С тем, что видовые квартиры (а равно и апартаменты) высоко востребованы на петербургском рынке, согласны все специалисты. «С каждым годом покупатель становится все более разборчивым при выборе нового жилья. Свое пристальное внимание он обращает не только на локацию объекта, стоимость и планировки, но и на его видовые характеристики – именно они смогут послужить дополнительным толчком при выборе той или иной квартиры», – отмечает коммерческий директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (Группа «Эталон») Ирина Соловьёва.
А вот то, какой вид должен открываться из окна и к какому классу относятся объекты с видовыми квартирами, эксперты оценивают по-разному. «Сейчас к видовому жилью часто относят любые квартиры, расположенные на верхних этажах. Но действительно качественными видовыми характеристиками обладают только те квартиры, из окон которых открываются панорамы исторического центра, водоемы или парки. Поэтому в домах, фасадами выходящих на воду или городские достопримечательности, видовые квартиры могут находиться и на среднем уровне дома», – считает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
«Видовые характеристики жилья оказывают существенное влияние на формирование стоимости недвижимости. Привлекательные земельные участки требуют большего объема инвестиций при вхождении в проект, поэтому зачастую само место диктует класс объекта. Как правило, квартиры с интересными видовыми характеристиками, например, с видом на воду, относятся к более высокому ценовому сегменту – это недвижимость классов «бизнес-лайт», «бизнес» и «элит». У нас несколько таких проектов: «Петровская Доминанта», «Эталон на Неве», BOTANICA и Fusion», – говорит Ирина Соловьёва.
Подобного мнения придерживается и руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов. «Видовые характеристики квартиры – это своеобразная «вишенка» на торте для покупателя. Одного этого фактора недостаточно, чтобы принять решение о покупке, но его наличие в разы повышает привлекательность объекта. Обычно любой комплекс, расположенный в качественной локации с хорошими видовыми характеристиками (у воды, рядом с парком или исторической достопримечательностью), автоматически относится к бизнес-классу», – считает он.
Но есть и альтернативная позиция. «Видовые характеристики привлекательны для покупателей в любом сегменте жилья. В комфорт-классе достаточно даже вида на панораму спального района, чтобы повысить стоимость квартиры. В ЖК «Новый Оккервиль» во второй очереди продавались квартиры с видом на парк Оккервиль и реку. В четвертой и третьей очередях из окон квартир можно наблюдать шикарные закаты и панораму Невского района», – отмечает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
«Многим нравятся индустриальные виды, которые позволяют прочувствовать романтику мегаполиса. В комплексе апарт-отелей VALO, например, есть видовые апартаменты, из которых открывается вид на урбанистические ландшафты», – добавляет генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев.
«Покупателям малоэтажного жилья тоже важно видеть небо и пейзаж за окном. Строительство ЖК «Образцовые кварталы» ведется на Пулковских высотах, на высоте 50–60 м над уровнем моря, что обеспечивает возможность любоваться панорамами и природными ландшафтами постоянно. От Петербургского шоссе, вдоль которого осуществляется строительство, открывается вид на Петербург», – рассказывает руководитель отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс» Елена Тян.
Цена вопроса
Видовые квартиры хорошо раскупаются, часто уже на старте проекта. При этом люди готовы даже переплачивать за хороший вид из окна. «Специфика спроса в бизнес-классе такова, что видовые квартиры бронируют первыми. В проектах Nobelius и «Новый Невский» уже на старте продаж появились интересанты. Видовых квартир, как правило, не больше 10% от общей квартирографии, однако само их наличие в разы повышает ценность дома в глазах покупателей», – рассказывает руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
«В ЖК «Новый Лесснер» особым спросом пользуются квартиры на верхних этажах, из окон которых открываются завораживающие виды на Неву, исторический центр и знаковые достопримечательности города», – говорит Николай Гражданкин. «Квартира с видом на Финский залив может стоить на 10% и более дороже аналогичной невидовой. Жилье на берегу залива пользуется устойчивым спросом, это отдельная позиция, которую застройщик, как правило, рекламирует, привлекая дополнительно аудиторию. Покупатели высоко ценят вид на воду. Многие компании делают акцент на том, что объект находится на берегу, уже в названии проекта. Например, ЖК «Огни залива», как в нашем случае», – отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
По словам Надежды Калашниковой, как правило, цена видовых квартир на 15–20% выше, чем лотов аналогичного метража, но выходящих окнами во двор. «Чем лучше вид из окна – тем больше разница в цене. Но при этом и спрос на такие лоты выше», – уточняет она. «Видовые апартаменты раскупаются еще на старте продаж. Такие характеристики способны заметно увеличивать стоимость объекта недвижимости. В среднем это от 5% до 20% в рамках одного проекта в зависимости от площади юнита», – добавляет Константин Сторожев.
«Открывающиеся из окон виды – такая же часть комфортного проживания, как и удобство планировок. Сами по себе квартиры на верхних этажах могут стоить дороже на 5–10%. Покупатели готовы доплачивать за отсутствие уличного шума, более чистый воздух, обилие солнечного света. Возможность видеть город как на ладони и устраивать ужин на террасе с видом на городские доминанты добавляет к стоимости еще 5–7%», – отмечает Сергей Мохнарь. Пётр Буслов оценивает «переплату» в 10–30% – в зависимости от открывающегося из окон пейзажа.
Увидеть всё
Сама идея видовой квартиры стимулирует застройщиков обеспечить максимум возможностей для обзора окрестностей, отмечают эксперты. «Правило простое: чем больше площадь остекления, тем лучше будет вид из окна. При этом мы комбинируем варианты. Так, в квартирах с террасами предусмотрены окна в пол. В части других квартир будут установлены французские балконы», – говорит Сергей Мохнарь.
Надежда Калашникова отмечает, что, как правило, в видовых квартирах проектом предусмотрены окна увеличенного размера с панорамным остеклением. «Это дает возможность жильцам наслаждаться пейзажами. Такое архитектурное решение применено в корпусах-«лодочках» ЖК «Премьер Палас». Также нередко на верхних этажах домов делают открытые террасы», – отмечает Надежда Калашникова. «В таких проектах застройщики предлагают квартиры с террасами и увеличенным остеклением – это либо окна высотой более 2 м, либо панорамные или угловые окна, которые в полной мере позволят насладиться видами нашего прекрасного города», – соглашается Ирина Соловьёва.
О том же говорит Пётр Буслов. «Чтобы предоставить жителям максимум возможностей любоваться красивыми видами, в своем проекте «Чёрная Речка» мы предусмотрели на верхних этажах квартиры с террасами. С них будет открываться вид на Большую Невку и Петроградскую сторону. Также во всех квартирах в комплексе предусмотрена увеличенная площадь остекления – окна находятся на высоте 40 см от пола. Наиболее предпочтительный тип остекления в данном случае – безрамный алюминиевый, позволяющий обеспечить в квартире тепло и прекрасный вид на окрестности», – отмечает он.
Мнение
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
- Для большинства покупателей наших квартир комфорт-класса интересные видовые характеристики из окон являются важным фактором выбора, но все-таки не основным. В приоритете – качество самого дома, удобство планировок и сбалансированная квартирография, уровень благоустройства территории. В более высоком ценовом сегменте наличие видовых характеристик в квартире может стать решающим фактором. К тому же часто строительные компании в домах, имеющих виды на воду, рекреационные объекты, исторические достопримечательности, создают на последних этажах эксклюзивные планировки. Такие квартиры могут отличаться большими открытыми террасами, панорамными окнами, выходом на эксплуатируемую кровлю здания. В частности, это относится к квартирам на последнем, пятом этаже в нашем проекте бизнес-класса «Сосновка». Здесь можно организовать лаундж-зону или целое игровое пространство для всей семьи. В ЖК бизнес-класса OSTROV, построенном на Петроградской стороне, также предусмотрены квартиры с открытыми террасами, с которых отличный вид на городские панорамы. Апартаменты с террасами с видом на Петровский парк представлены в апарт-отеле бизнес-класса AVATAR. Что касается стоимости таких квартир, она может существенно отличаться от средней цены «квадрата» в ЖК – разница может достигать 10–15%.
Илья Витковский, заместитель директора департамента продаж – начальник управления предпродажной подготовки ГК ПИК:
- Наличие привлекательного вида из окна приветствуется покупателями, но это далеко не ключевая характеристика, определяющая выбор квартиры. Согласно исследованию рынка первичной недвижимости Москвы, проведенному KANTAR TNS для ПИК в 2018-2019 годах, основными факторами, влияющими на принятие решения о покупке, остаются близость к метро, транспортная доступность, наличие необходимой инфраструктуры, благоустройство придомовой территории. Среди второстепенных факторов лидируют наличие кладовых помещений и возможность купить квартиру с отделкой. Вообще, «красивый вид» - очень абстрактное определение. Для кого-то это может быть вид на лесопарковую зону, для кого-то – на бизнес-центр. В зависимости от расположения проекта и вида из окна стоимость недвижимости в одном и том же ЖК может меняться в диапазоне от 1% до 15%.