Каким должно быть благоустройство придомового пространства?
Сегодняшние покупатели жилья становятся все более требовательными, и на их лояльность влияют не только удачные планировки, инфраструктура и близость новостройки к метро. Все чаще предпочтение отдается интересным с точки зрения обустройства прилегающей территории объектам. И следуя этому тренду, девелоперские компании начинают претворять в жизнь все больше новых урбанистических концепций. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных тенденциях благоустройства и интересных практиках.
О стандартах и нормах
Многоэтажные жилые комплексы современного типа появились в конце прошлого столетия. Развитие строительных технологий позволило размещать многоквартирные здания на минимальной площади, но требования к придомовым пространствам при этом возросли.
Планирование территории ЖК, ее инфраструктуры и функционала происходит на стадии подписания проектной документации. Весь комплекс проектировочных работ регламентируется правилами, разработанными еще в 70-х годах 20 века. Интересно, что стандарты градостроительной деятельности с тех пор мало изменились. В 1995 году они были зафиксированы в форме СНиПов, строительных норм и правил, а с 2010 года за ними закрепился статус основ законодательства в сфере строительства. Существуют также нормы рекомендательного характера – «Своды правил», которые описывают технические особенности конструктивных работ, не регламентированные СНиПами. В Москве при определении функционального назначения отдельных участков в составе всей территории строительства также используется нормативный документ «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99», в котором отражен показатель минимальной обеспеченности озелененными территориями в квадратных метрах в расчете на каждого будущего жителя проекта. После знакомства со всем вышеперечисленным становится очевидно, что список обязательных требований очень ограничен, и все, что требует от застройщика законодательство, – это отвести определенную площадь участка под озеленение, построить дороги, тротуары и ограждения, а также разместить автостоянки и детские площадки. Все эти объекты и территории должны отвечать определенным минимальным требованиям, закрепленным в нормативных документах.
Иными словами, от застройщиков требуется наличие пространств с конкретными функциональными назначениям, без учета их качественного и эстетического наполнения. Но по факту девелоперы из года в год реализуют все более масштабные проекты благоустройства на территориях своих жилых комплексов: используют высококачественные и эргономичные элементы, активно работают над архитектурной выразительностью этих пространств и заботятся о комфорте будущих жителей. Основным драйвером их устремлений выступает вовсе не законодательство. Причина – в клиентах, голосующих кошельком в пользу современных комфортных и функциональных решений.
Основные тенденции
Современное качественное благоустройство предусматривает открытость, экологичность и функциональность. Открытый светлый двор, как бы интегрированный в городскую застройку, является своего рода урбанистическим идеалом, в то время как изолированные микрорайоны и замкнутые пространства нарушают единство городской среды, выбиваясь из общего архитектурного облика.
Не всем посчастливилось жить возле парков, но современные тенденции благоустройства дворов компенсируют этот недостаток. Деревья, газоны и клумбы позволяют отдохнуть от «каменных джунглей». Но правильная посадка деревьев с точки зрения светотени и чередование сезонных растений – это далеко не все. «Зеленое» строительство подразумевает использование экологических материалов, которые не наносят ущерба окружающей среде. Самое сложное в следовании этому тренду – отказаться от пластика, заменив его деревом, металлом и камнем. В футуристических концепциях современных архитекторов зелень органично вплетается в конструктивные элементы здания, формируя не только дворовое пространство, но и фасады, кровлю, общественные зоны жилых домов.
Во многих новых проектах, появившихся на рынке в последние годы, девелоперы отводят под озеленение значительные территории, доля которых может составлять 15-40% от площади участка. А чтобы двор выглядел «зеленым» и привлекательным не только летом, все деревья и растения тщательно подбираются с учетом времени их цветения. Так, в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк», который строится на территории Нагатинского затона, для поддержания красоты ландшафта весной были выбраны яблони и черемуха, осенью – рябина, а зимой пейзаж останется живописным благодаря хвойным деревьям.
Зеленые пространства в современных жилых комплексах соседствуют со спортивными зонами, парковками, пешеходными дорожками, скверами и детскими площадками. Чтобы застройка не казалась хаотичной, придомовую территорию разделяют на функциональные сектора. Для зонирования используют вертикальное планирование, пешеходные дорожки, высадку растений на границах площадок. Парковочную зону предпочтительнее выносить за пределы дворовой территории для того, чтобы жизнь во дворе была безопасной для маленьких жителей.
Девелоперы, которые реализуют проекты возле реки, благоустраивают не только дворы, но и прилегающие к домам набережные. В «Ривер Парк» от ближайших корпусов до воды нужно пройти всего 20 метров, чтобы оказаться на живописной прогулочной набережной длиной 1,5 км. Первый участок длиной 700 метров был открыт летом 2018 года в рамках возведения первой фазы проекта. Сейчас заканчивается строительство второго участка. Набережная продолжится вдоль новых строящихся корпусов бизнес-класса. Здесь появятся лиственные и хвойные деревья, злаковые растения и цветы. Предусмотрены также оригинальные малые архитектурные формы. Под сандеками – навесными балконами во дворах второй фазы – организуют места для отдыха с качелями. Ближе к воде пройдет прогулочная зона, а чуть дальше будут проложены велодорожки.
Все лучшее – детям
Стандартная детская площадка есть сегодня, пожалуй, в каждой новостройке. Но продвинутые девелоперы не ограничиваются базовыми возможностями, а создают тематические площадки, используют экологичные высококачественные материалы, внедряют новые развивающие форматы и учитывают особенности всех возрастов. Например, в «Ривер Парк» предусмотрены современные детские игровые площадки, способствующие развитию сноровки, смекалки и воображения ребенка. Для подростков установлены спортивные тренажеры. Кроме того, в ЖК разработаны и специальные велосипедные трассы.
Детские площадки, по мнению экспертов, обязательно нужно зонировать по возрастам и степени активности. То есть во дворе должны быть места как для самостоятельной уединенной игры или общения двух-трех малышей (песочница, бьющие из земли фонтанчики и пр.), так и шумные игровые площадки, сопряженные с физической активностью, – для детей младшего и среднего школьного возраста (лазалки-качели-канаты и пр.), а также зоны для общения и коммуникации подростков (беседки, скамейки, столики).
Одним из сегодняшних трендов является размещение больших детских площадок и развлекательных зон не внутри дворов, а на отдельной территории. Например, в микрорайоне «Бунинские луга» от девелопера ПИК создано игровое пространство для детей и взрослых в концепции PlayHub – «Пирамиды». Это целый игровой город под открытым небом: здесь есть домики, качели, песочницы и горки для малышей. Для детей постарше – башни, веревочный комплекс, сеточный мост и батут. На площадке есть водный каскад со множеством развилок и островков, где дети прыгают, запускают лодки и кораблики. Другая зона – SpotHub – представляет собой многофункциональные пространства, объединяющие спортивную и социальную функции. Здесь расположены скейтпарк, места для стритбола, традиционные спортивные площадки и workout.
«Чужие здесь не ходят»
Советские дворы не могли похвалиться благоустройством, но являлись уникальным местом для общения, где все жители знали друг друга, а родители безбоязненно отправляли детей на прогулки, поскольку это было абсолютно безопасно.
Современные девелоперы в стремлении вернуть дворам прежнюю камерность изолируют их от посторонних, но в основном идут по пути наименьшего сопротивления, просто огораживая территорию и организуя контрольно-пропускной пункт охраны. Но есть и более интересные решения. Так, в «Ривер Парк» придомовое пространство корпусов приподнято почти на три метра, благодаря чему прохожие с улицы не могут попасть во двор. Похожий принцип реализуется в ЖК «Город на реке Тушино-2018». Отсутствие заборов создает единую комфортную для жизни среду и упрощает коммуникацию между жителями.
«Двор – это неотъемлемая часть любого современного жилого комплекса, – убеждена Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Сейчас покупатели выбирают не просто квадратные метры, а образ жизни. За последние годы подход к проектированию общественных пространств и благоустройству трансформировался. Технологии и архитектурные приемы, жизненные сценарии, ценности стали более разнообразными и сложными. В 2020 году на этот тренд наложилась пандемия, изменившая характер занятости людей и культуру взаимодействия с окружающим миром. Жители теперь хотят больше времени проводить внутри и рядом с домом, иметь доступ к многофункциональным пространствам, меньше выезжать в центр, чтобы разнообразить свой досуг. Поэтому основная задача девелоперов сегодня – создавать универсальную среду, комфортную для совершенно разных социальных и возрастных групп. При этом нужно уходить от заборов и искусственной изоляции – безопасность вовсе не противоречит открытости».
Обзор интересных практик
За последние несколько лет в Москве появилось немало проектов с дворами, благоустроенными по индивидуальным проектам. Для этого девелоперы привлекают известные архитектурные бюро, которые специализируются на создании крупных общественных городских пространств. Например, по проекту Wowhaus – автора благоустройства Крымской набережной и парка «Музеон» – разработана концепция внутреннего двора в жилых комплексах «Фили Град», «Царская площадь» и комплексе апартаментов «Басманный, 5». В последнем применяются практики организации многоуровневого пространства, которые характерны для Японии и Западной Европы.
Студия Артемия Лебедева разработала проект благоустройства бульвара в ЖК «Резиденции архитекторов» в Басманном районе. Геометрия мощения и озеленения создает ритмичную композицию, которую дополняют малые архитектурные формы в виде навесов и качелей. У реки ось бульвара раскрывается во вторую масштабную зону – зеленую площадь. Она имеет плавные природные формы и контрастирует с прямолинейным бульваром. Площадь укрыта светопрозрачным навесом, который представляет собой схему Москвы – она же повторяется тенью на мощении. Тонкие светлые колонны создают эффект невесомости. Для жилого комплекса «Селигер Сити» архитекторы голландского бюро MLA Plus разработали концепцию, выстроенную вокруг искусственного водоема и обширной зеленой зоны, променада для жителей.
В жилом комплексе «Солнечная система» от Urban Group внутридворовое пространство организовали по примеру азиатских стран. Автомобильный и пешеходный уровни здесь разделены по вертикали: внизу расположены проезжая часть и автомобильные парковки, а бульвары, дворы, детские площадки и прогулочные зоны приподняты на 7–8 м. Таким образом, жители могут обойти весь жилой комплекс, не пересекая автодорог.
Любит удивлять нестандартными решениями и компания Tekta Group: в ее проекте Eniteo на Севастопольском проспекте предусмотрена необычная общественная терраса на 39-м этаже, доступная для всех жителей комплекса, а в ЖК Ever создано уникальное пространство с разноуровневым двором, секретными садами, природным амфитеатром и различными арт-объектами. К слову, эксплуатация крыш является очень интересным, но пока еще малораспространенным в России трендом. Ландшафтный парк с зонами отдыха разбит на крышах элитного квартала «Сады Пекина» от «Галс-Девелопмент». Также в ЖК «Событие» от «Донстроя» крыши малоэтажных секций планируется превратить в зеленые террасы для жителей.
«Отдельные решения в благоустройстве можно назвать модными, поскольку их используют многие девелоперы, желая выглядеть прогрессивно, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это, например, дворы без машин, входы в подъезд на уровне земли, ландшафтный дизайн, интересные лавочки, велодорожки и т.п. Но главное в грамотном благоустройстве – это не конкретный набор инструментов, а общие принципы и зонирование пространства. Важно, чтобы не возникало конфликта интересов конкретных групп жителей: владельцев собак, тинейджеров, родителей, гуляющих с малышами, и взрослых без детей, которые просто хотят подышать воздухом на лавочке. Успех благоустройства – в удовлетворении потребностей каждого резидента. Еще один важный тренд – многофункциональность. Элементы благоустройства не должны диктовать жестких и узких вариантов использования. Нужно давать людям некоторое разнообразие условий для различных типов активностей, и они самоорагнизуются, спонтанно сформируют группы по интересам. Большой стол во дворе, где взрослая часть жителей будет играть в шахматы; гамаки-качели для групп подростков; дорожки для мам с колясками и спрятанные в песке игрушки для малышей-кладоискателей – чем больше разнообразие сред, тем интенсивнее идет взаимодействие внутри сообщества».
Студия как символ эпохи
Квартиры-студии, появившиеся в России меньше 30 лет назад, успели пройти путь от «недоквартир» для бедных до комфортных пространств с оригинальной планировкой. «Строительный Еженедельник» выяснял, в каких студиях жить хорошо.
В 1927 году немецкий архитектор-модернист Мис ван дер Роэ представил в Штутгарте революционный проект трехэтажного дома «свободной планировки». Новшество состояло в замене привычных межкомнатных стен на легкие подвижные перегородки. Благодаря этому квартира превращалась в единое просторное пространство, куда легко проникал дневной свет.
А в США впервые дом со свободной планировкой был построен в 1951 году, однако из-за еще более революционной особенности – полностью стеклянных наружных стен – его редко связывают с современными студиями. Здание прозвали «Стеклянным домом Миса».
Тем не менее, идея о просторном жилье пришлась по вкусу творческой интеллигенции и богеме, поэтому студии начали активно распространяться в Европе и США.
Свой путь
В России первые студии появились в 90-е годы ХХ века исключительно как жилье эконом-класса. Тогда строители делали ставку на жителей коммунальных квартир, у которых средств на покупку отдельного жилья не хватало, а жизнь в одной комнате была привычной. Девелоперы сократили площадь студий, что позволило продавать их на 15-30% дешевле однокомнатных квартир, а идея «просторности» Миса была забыта.
В результате в мегаполисах стали появляться студии, площадь которых чаще всего не превышала 25 кв. м. О планировке тогда не думали. Особенно предприимчивые застройщики размещали студии по остаточному принципу, т. е. там, где полноценная квартира не вмещалась.
Однако в нулевые, благодаря активации жилого строительства, ситуация начала меняться. Из-за растущей конкуренции девелоперы задумались об эргономике студий.
Комфорт в миниатюре
Главное, чем современные студии отличаются от тех, что строились в пору становления капитализма в России, – продуманные планировки. «Основной тренд сегодня – больше функций на той же площади, поэтому все популярнее становятся европланировки, сочетающие доступную цену и комфортный метраж для жизни», – говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.
Наиболее распространенными и востребованными в Петербурге и Ленинградской области сегодня являются студии прямоугольной формы. «Главное их преимущество – хорошее зонирование. Здесь есть небольшая прихожая, кухня, гостиная-спальня, в которой одно-два окна, а также выход на балкон», – рассказала Юлия Ружицкая.
Руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева подчеркнула, что прямоугольник не должен быть похожим на длинный коридор: «Идеальные пропорции небольших студий – 3 на 7 м. При входе в студию обязательно должно быть место под большой шкаф, также необходимо установить вместительные антресоли. Наличие лоджии является огромным плюсом».
Компания «Бонава Санкт-Петербург» сделала ставку на студии с круговой планировкой. «Такая конфигурация позволяет наделить каждый квадратный сантиметр площади функционалом, а также визуально расширить пространство», – рассказал заместитель генерального директора компании Александр Свинолобов.
Встречаются и совсем оригинальные проекты. В частности, Navis Development Group предлагает своим клиентам двухуровневые студии. «Мы хотим дать нашим покупателям возможность понять, каково это – жить не в квартире, а в доме. Двухуровневые планировки дают такую возможность», – говорят в пресс-службе компании.
Группа компаний Docklands development вывела на рынок апартаменты-студии в своем лофт-квартале «Докландс». «Они выполнены в соответствии с главными характерными чертами стиля лофт: пространства без лишних перегородок, потолки высотой до 3,6 м, панорамные окна от пола до потолка, стены, декорированные кирпичом. Площадь студий варьируется от 29,5 до 32,7 «квадратов», однако они выглядят более просторными, светлыми и уютными», – рассказала директор по продажам и маркетингу Docklands development Илона Лапинскайте.
Площадь современных студий может даже превосходить размеры квартир с одной комнатой, а иногда и с двумя. В частности, в жилом комплексе «Царская столица» компании «Эталон ЛенСпецСМУ» есть студии в 46,5 кв. м. «Квартира-студия, равная по площади «однушке», дает своему владельцу ощущение большего пространства», – рассказал коммерческий директор Группы «Эталон» Андрей Останин. Стоит отметить, застройщик не прогадал: из 273 студий в продаже осталось всего 19.
За последнее десятилетие ответственные застройщики значительно изменили подход и к квартирографии. Пока студии были на пике спроса, появлялись проекты, на 50-80% состоящие исключительно из таких квартир. «Это приводит к формированию определенной социальной среды, многие игроки рынка говорят о геттоизации таких кварталов», – сообщила руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева. Сегодня доля студий в жилом комплексе чаще всего составляет 35-40%.
В тесноте, да не в обиде
Ряд экспертов указывают, что спрос на студии медленно, но уверенно снижается. Этому способствуют и затоваривание рынка, и дешевеющая ипотека, стимулирующая спрос на полноценные квартиры, и снижение инвестиционной привлекательности студий.
«Есть ощущение, что в какой-то момент рынок будет перенасыщен форматом студий и строителям придется придумывать какие-то иные решения в рамках предложения бюджетного жилья», – считает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева.
Исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева полагает, что таким решением могут стать популярные на Западе коливинги. Их часто называют «коммуналками на новый лад», однако это концептуальное решение квартирного вопроса. Коливинг предполагает, что под одной крышей могут жить люди, близкие по духу или профессии.
Цифра:
35-40% – примерная доля студий в новостройках Петербурга
Переуступка: сложно, но выгодно
Количество сделок на переуступку квартир в новостройках Петербурга и Ленинградской области растет год от года. Причин тому множество, однако основная – экономия при покупке жилья. Квартиры действительно переуступаются дешевле среднерыночной цены, но такие сделки сопряжены с высокими рисками.
По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, за первые 9 месяцев 2017 года было заключено 6259 таких сделок, за аналогичный период позапрошлого года – 6155. «Примерно каждый 6-й договор участия в долевом строительстве подвергался переуступке», – сообщил вице-президент Ассоциации Александр Гиновкер.
Исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева связывает увеличение сделок по переуступке с затовариванием рынка: «В 2014-2015 годах мы наблюдали строительный бум, особенно во Всеволожском районе. В 2016-2017 году данные объекты были сданы в эксплуатацию – и в районах массовой застройки ближайших пригородов произошло существенное затоваривание. Появились дольщики, готовые продать недвижимость до подписания акта приема-передачи», – отмечает она.
Надежды сэкономить
Эксперты сходятся во мнении, что покупать квартиру через переуступку – дело экономически выгодное. Александр Гиновкер отметил, что несколько лет назад частные инвесторы пытались заработать на переуступке: квартира покупалась на ранних стадиях реализации проекта, а перед сдачей дома продавалась по более высокой цене. Однако сегодня таких продавцов почти нет.
Юлия Роженцева отметила, что при переуступке владельцу квартиры приходится конкурировать с застройщиком, а это непросто, поэтому приходится соглашаться на меньшие деньги: «Цены от застройщиков достаточно стабильны, и рядовым владельцам квартир приходится демпинговать. Квартира по переуступке может быть выставлена по общерыночной цене, однако при наличии «теплого» клиента продавец уступит 3-5% для быстрой продажи».
Кроме того, по договору переуступки можно приобрести квартиру с теми параметрами, которых уже нет у застройщика. «Как известно, самые «вкусные» предложения разбирают раньше остальных», – отметил Александр Гиновкер.
Сложности и риски
Эксперты предупреждают, что заключить такую сделку гораздо сложнее, чем купить квартиру напрямую у застройщика. Причем сложности начинаются на этапе поисков – вам придется самостоятельно просматривать объявления или же обращаться с этим вопросом к риэлтору, который бесплатно не работает. В случае прямой сделки с застройщиком вам быстро и бесплатно подберут подходящую жилплощадь, а также подскажут банк с наиболее выгодной ипотечной ставкой.
К слову, без риэлтора оформить договор по переуступке смогут только юридически подкованные граждане. «Сделки по переуступке объектов существенно сложнее, чем покупка жилья в новостройке от застройщика. Для таких операций характерны риски, которые свойственны сделкам как на первичном, так и на вторичном рынках», – отметил Александр Гиновкер.
Главная сложность подобных сделок заключается в том, что количество участников может быть больше двух. Так, иногда к сделке приходится привлекать застройщика объекта. «Перед заключением соглашения об уступке настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН для проверки наличия регистрации права по ДДУ у первоначального дольщика, а также проверить, внес ли дольщик все необходимые выплаты застройщику. Если нет, то последний становится участником сделки», – сообщила генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова.
Необходимо выяснить, состоял ли дольщик в браке на момент покупки квартиры. Если да, то нужно получить нотариально заверенное согласие супруга. Не лишним будет и ознакомиться с брачным договором, если оный имеется. «Нужно приложить максимум усилий в оформлении документов, чтобы нивелировать претензии супруга или супругов как в настоящем, так и будущем», – подчеркнула Наталья Гузанова.
Даже если вы полностью доверяете дольщику, который уступает вам квартиру, для составления договора лучше обратиться к нотариусу или юристу, а покупку оплатить при участии банка. «Расчеты между сторонами – вопрос договоренностей. Однако непосредственную передачу денежных средств целесообразно производить после регистрации соглашения об уступке. Одним из наименее рискованных способов расчета между сторонами является аккредитивная форма», – рекомендует глава «Северо-Западного Правового Альянса».
Владелец строящейся квартиры должен быть платежеспособным. «Поскольку банкротство по стране шагает «широко и уверенно», советую обязательно проверить первоначального дольщика на наличие признаков банкротства с выдачей им соответствующих гарантий от его имени», – рекомендует Наталья Гузанова.
Кстати:
Доход, полученный от продажи квартиры по договору переуступки, облагается налогом, но только после вычета понесенных дольщиком затрат. Например, если квартира была куплена за 1,5 млн рублей, а продана за 2 млн, то налогом будут облагаться только 500 тыс. рублей.