Каким должно быть благоустройство придомового пространства?
Сегодняшние покупатели жилья становятся все более требовательными, и на их лояльность влияют не только удачные планировки, инфраструктура и близость новостройки к метро. Все чаще предпочтение отдается интересным с точки зрения обустройства прилегающей территории объектам. И следуя этому тренду, девелоперские компании начинают претворять в жизнь все больше новых урбанистических концепций. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных тенденциях благоустройства и интересных практиках.
О стандартах и нормах
Многоэтажные жилые комплексы современного типа появились в конце прошлого столетия. Развитие строительных технологий позволило размещать многоквартирные здания на минимальной площади, но требования к придомовым пространствам при этом возросли.
Планирование территории ЖК, ее инфраструктуры и функционала происходит на стадии подписания проектной документации. Весь комплекс проектировочных работ регламентируется правилами, разработанными еще в 70-х годах 20 века. Интересно, что стандарты градостроительной деятельности с тех пор мало изменились. В 1995 году они были зафиксированы в форме СНиПов, строительных норм и правил, а с 2010 года за ними закрепился статус основ законодательства в сфере строительства. Существуют также нормы рекомендательного характера – «Своды правил», которые описывают технические особенности конструктивных работ, не регламентированные СНиПами. В Москве при определении функционального назначения отдельных участков в составе всей территории строительства также используется нормативный документ «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99», в котором отражен показатель минимальной обеспеченности озелененными территориями в квадратных метрах в расчете на каждого будущего жителя проекта. После знакомства со всем вышеперечисленным становится очевидно, что список обязательных требований очень ограничен, и все, что требует от застройщика законодательство, – это отвести определенную площадь участка под озеленение, построить дороги, тротуары и ограждения, а также разместить автостоянки и детские площадки. Все эти объекты и территории должны отвечать определенным минимальным требованиям, закрепленным в нормативных документах.
Иными словами, от застройщиков требуется наличие пространств с конкретными функциональными назначениям, без учета их качественного и эстетического наполнения. Но по факту девелоперы из года в год реализуют все более масштабные проекты благоустройства на территориях своих жилых комплексов: используют высококачественные и эргономичные элементы, активно работают над архитектурной выразительностью этих пространств и заботятся о комфорте будущих жителей. Основным драйвером их устремлений выступает вовсе не законодательство. Причина – в клиентах, голосующих кошельком в пользу современных комфортных и функциональных решений.
Основные тенденции
Современное качественное благоустройство предусматривает открытость, экологичность и функциональность. Открытый светлый двор, как бы интегрированный в городскую застройку, является своего рода урбанистическим идеалом, в то время как изолированные микрорайоны и замкнутые пространства нарушают единство городской среды, выбиваясь из общего архитектурного облика.
Не всем посчастливилось жить возле парков, но современные тенденции благоустройства дворов компенсируют этот недостаток. Деревья, газоны и клумбы позволяют отдохнуть от «каменных джунглей». Но правильная посадка деревьев с точки зрения светотени и чередование сезонных растений – это далеко не все. «Зеленое» строительство подразумевает использование экологических материалов, которые не наносят ущерба окружающей среде. Самое сложное в следовании этому тренду – отказаться от пластика, заменив его деревом, металлом и камнем. В футуристических концепциях современных архитекторов зелень органично вплетается в конструктивные элементы здания, формируя не только дворовое пространство, но и фасады, кровлю, общественные зоны жилых домов.
Во многих новых проектах, появившихся на рынке в последние годы, девелоперы отводят под озеленение значительные территории, доля которых может составлять 15-40% от площади участка. А чтобы двор выглядел «зеленым» и привлекательным не только летом, все деревья и растения тщательно подбираются с учетом времени их цветения. Так, в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк», который строится на территории Нагатинского затона, для поддержания красоты ландшафта весной были выбраны яблони и черемуха, осенью – рябина, а зимой пейзаж останется живописным благодаря хвойным деревьям.
Зеленые пространства в современных жилых комплексах соседствуют со спортивными зонами, парковками, пешеходными дорожками, скверами и детскими площадками. Чтобы застройка не казалась хаотичной, придомовую территорию разделяют на функциональные сектора. Для зонирования используют вертикальное планирование, пешеходные дорожки, высадку растений на границах площадок. Парковочную зону предпочтительнее выносить за пределы дворовой территории для того, чтобы жизнь во дворе была безопасной для маленьких жителей.
Девелоперы, которые реализуют проекты возле реки, благоустраивают не только дворы, но и прилегающие к домам набережные. В «Ривер Парк» от ближайших корпусов до воды нужно пройти всего 20 метров, чтобы оказаться на живописной прогулочной набережной длиной 1,5 км. Первый участок длиной 700 метров был открыт летом 2018 года в рамках возведения первой фазы проекта. Сейчас заканчивается строительство второго участка. Набережная продолжится вдоль новых строящихся корпусов бизнес-класса. Здесь появятся лиственные и хвойные деревья, злаковые растения и цветы. Предусмотрены также оригинальные малые архитектурные формы. Под сандеками – навесными балконами во дворах второй фазы – организуют места для отдыха с качелями. Ближе к воде пройдет прогулочная зона, а чуть дальше будут проложены велодорожки.
Все лучшее – детям
Стандартная детская площадка есть сегодня, пожалуй, в каждой новостройке. Но продвинутые девелоперы не ограничиваются базовыми возможностями, а создают тематические площадки, используют экологичные высококачественные материалы, внедряют новые развивающие форматы и учитывают особенности всех возрастов. Например, в «Ривер Парк» предусмотрены современные детские игровые площадки, способствующие развитию сноровки, смекалки и воображения ребенка. Для подростков установлены спортивные тренажеры. Кроме того, в ЖК разработаны и специальные велосипедные трассы.
Детские площадки, по мнению экспертов, обязательно нужно зонировать по возрастам и степени активности. То есть во дворе должны быть места как для самостоятельной уединенной игры или общения двух-трех малышей (песочница, бьющие из земли фонтанчики и пр.), так и шумные игровые площадки, сопряженные с физической активностью, – для детей младшего и среднего школьного возраста (лазалки-качели-канаты и пр.), а также зоны для общения и коммуникации подростков (беседки, скамейки, столики).
Одним из сегодняшних трендов является размещение больших детских площадок и развлекательных зон не внутри дворов, а на отдельной территории. Например, в микрорайоне «Бунинские луга» от девелопера ПИК создано игровое пространство для детей и взрослых в концепции PlayHub – «Пирамиды». Это целый игровой город под открытым небом: здесь есть домики, качели, песочницы и горки для малышей. Для детей постарше – башни, веревочный комплекс, сеточный мост и батут. На площадке есть водный каскад со множеством развилок и островков, где дети прыгают, запускают лодки и кораблики. Другая зона – SpotHub – представляет собой многофункциональные пространства, объединяющие спортивную и социальную функции. Здесь расположены скейтпарк, места для стритбола, традиционные спортивные площадки и workout.
«Чужие здесь не ходят»
Советские дворы не могли похвалиться благоустройством, но являлись уникальным местом для общения, где все жители знали друг друга, а родители безбоязненно отправляли детей на прогулки, поскольку это было абсолютно безопасно.
Современные девелоперы в стремлении вернуть дворам прежнюю камерность изолируют их от посторонних, но в основном идут по пути наименьшего сопротивления, просто огораживая территорию и организуя контрольно-пропускной пункт охраны. Но есть и более интересные решения. Так, в «Ривер Парк» придомовое пространство корпусов приподнято почти на три метра, благодаря чему прохожие с улицы не могут попасть во двор. Похожий принцип реализуется в ЖК «Город на реке Тушино-2018». Отсутствие заборов создает единую комфортную для жизни среду и упрощает коммуникацию между жителями.
«Двор – это неотъемлемая часть любого современного жилого комплекса, – убеждена Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Сейчас покупатели выбирают не просто квадратные метры, а образ жизни. За последние годы подход к проектированию общественных пространств и благоустройству трансформировался. Технологии и архитектурные приемы, жизненные сценарии, ценности стали более разнообразными и сложными. В 2020 году на этот тренд наложилась пандемия, изменившая характер занятости людей и культуру взаимодействия с окружающим миром. Жители теперь хотят больше времени проводить внутри и рядом с домом, иметь доступ к многофункциональным пространствам, меньше выезжать в центр, чтобы разнообразить свой досуг. Поэтому основная задача девелоперов сегодня – создавать универсальную среду, комфортную для совершенно разных социальных и возрастных групп. При этом нужно уходить от заборов и искусственной изоляции – безопасность вовсе не противоречит открытости».
Обзор интересных практик
За последние несколько лет в Москве появилось немало проектов с дворами, благоустроенными по индивидуальным проектам. Для этого девелоперы привлекают известные архитектурные бюро, которые специализируются на создании крупных общественных городских пространств. Например, по проекту Wowhaus – автора благоустройства Крымской набережной и парка «Музеон» – разработана концепция внутреннего двора в жилых комплексах «Фили Град», «Царская площадь» и комплексе апартаментов «Басманный, 5». В последнем применяются практики организации многоуровневого пространства, которые характерны для Японии и Западной Европы.
Студия Артемия Лебедева разработала проект благоустройства бульвара в ЖК «Резиденции архитекторов» в Басманном районе. Геометрия мощения и озеленения создает ритмичную композицию, которую дополняют малые архитектурные формы в виде навесов и качелей. У реки ось бульвара раскрывается во вторую масштабную зону – зеленую площадь. Она имеет плавные природные формы и контрастирует с прямолинейным бульваром. Площадь укрыта светопрозрачным навесом, который представляет собой схему Москвы – она же повторяется тенью на мощении. Тонкие светлые колонны создают эффект невесомости. Для жилого комплекса «Селигер Сити» архитекторы голландского бюро MLA Plus разработали концепцию, выстроенную вокруг искусственного водоема и обширной зеленой зоны, променада для жителей.
В жилом комплексе «Солнечная система» от Urban Group внутридворовое пространство организовали по примеру азиатских стран. Автомобильный и пешеходный уровни здесь разделены по вертикали: внизу расположены проезжая часть и автомобильные парковки, а бульвары, дворы, детские площадки и прогулочные зоны приподняты на 7–8 м. Таким образом, жители могут обойти весь жилой комплекс, не пересекая автодорог.
Любит удивлять нестандартными решениями и компания Tekta Group: в ее проекте Eniteo на Севастопольском проспекте предусмотрена необычная общественная терраса на 39-м этаже, доступная для всех жителей комплекса, а в ЖК Ever создано уникальное пространство с разноуровневым двором, секретными садами, природным амфитеатром и различными арт-объектами. К слову, эксплуатация крыш является очень интересным, но пока еще малораспространенным в России трендом. Ландшафтный парк с зонами отдыха разбит на крышах элитного квартала «Сады Пекина» от «Галс-Девелопмент». Также в ЖК «Событие» от «Донстроя» крыши малоэтажных секций планируется превратить в зеленые террасы для жителей.
«Отдельные решения в благоустройстве можно назвать модными, поскольку их используют многие девелоперы, желая выглядеть прогрессивно, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это, например, дворы без машин, входы в подъезд на уровне земли, ландшафтный дизайн, интересные лавочки, велодорожки и т.п. Но главное в грамотном благоустройстве – это не конкретный набор инструментов, а общие принципы и зонирование пространства. Важно, чтобы не возникало конфликта интересов конкретных групп жителей: владельцев собак, тинейджеров, родителей, гуляющих с малышами, и взрослых без детей, которые просто хотят подышать воздухом на лавочке. Успех благоустройства – в удовлетворении потребностей каждого резидента. Еще один важный тренд – многофункциональность. Элементы благоустройства не должны диктовать жестких и узких вариантов использования. Нужно давать людям некоторое разнообразие условий для различных типов активностей, и они самоорагнизуются, спонтанно сформируют группы по интересам. Большой стол во дворе, где взрослая часть жителей будет играть в шахматы; гамаки-качели для групп подростков; дорожки для мам с колясками и спрятанные в песке игрушки для малышей-кладоискателей – чем больше разнообразие сред, тем интенсивнее идет взаимодействие внутри сообщества».
Для студий тоже важны планировочные решения
Большинство планировок квартир-студий в проектах застройщиков представляют собой компактные прямоугольные варианты. Они мало чем отличаются друг от друга только на первый взгляд.
От минимума к максимуму
Задача планировщика квартиры-студии – предусмотреть все необходимое для жизни на минимальной площади. «Для реализации в студии какого-либо дизайн-проекта крайне важно наличие грамотной планировки, которая позволяет сэкономить полезную площадь в квартире, эффективно использовать каждый сантиметр и дать больше простора даже при небольшом метраже», – уверена директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
С коллегой согласен и директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС Иван Носов: «Спланировать удобную и продуманную студию – достаточно нетривиальная задача для проектировщиков и маркетологов. Небольшая площадь квартиры диктует внимательное отношение к каждому квадратному метру, тут не должно быть «пустых квадратов». Каждый метр используется с умом».
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре считает, что студии с квадратными комнатами более удачны, так как их проще зонировать. Кроме того, солнечный свет одинаково распределяется по всей квартире. В данном случае вытянутые прямоугольники, даже схожие по площади, будут выглядеть менее просторными, говорит она. «Проектировщики «Аквилон Инвеста» стараются сделать каждый квадратный метр в квартире «разумным», функциональным. Абсолютно во всех наших студиях предусмотрены места для встроенного шкафа или гардеробной, обязательны балконы или лоджии, ведь это добавляет квартире полезное пространство. Все планировки создаются с вариантами расстановки мебели, максимально раскрывающими функционал», – отмечает Яна Булмистре.
Одно или два
Наиболее интересными для покупателей считаются студии с двумя окнами. Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова перечисляет преимущества таких вариантов: «При такой планировке хорошо организована вентиляция кухонной зоны, возможно большее разнообразие зонирования».
Вместе с тем на рынке Петербурга преобладают студии с одним окном. «Если квартира вписана в прямоугольник с единственным окном, то возможности варьировать зонирование небольшие», – констатирует Светлана Денисова.
Без прямых углов
Большинство экспертов советует выбирать квартиры прямоугольной формы. Впрочем, это относится не только к студиям, но и к жилью с большим количеством комнат. В квартирах с радиальными стенами, с острыми углами полезная площадь уменьшается. Однако, как считает Яна Булмистре, и здесь нет однозначных решений: «Часто советуют сторониться непрямых углов, однако здесь вопрос упирается в то, насколько продумано решение той или иной нестандартной квартиры».
В проектах «Аквилон Инвеста» нестандартные варианты, напротив, пользуются спросом. «Зона кухни и гостиной в них пространственно отделены и практически являются отдельными комнатами», – поясняет Яна Булмистре.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Фамильный дом Nobelius: портрет в интерьере
В Magnifika Lifestyle открылся этаж шоу-румов
Разнообразие форм. Изучаем планировки однокомнатных квартир в новостройках
О преимуществах и недостатках панорамного остекления
Панорамное остекление позволяет создать уникальный интерьер в квартире или доме, а также обеспечить высокий уровень естественной освещенности.
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге Яна Булмистре говорит: «Комнаты с панорамными окнами характеризуются высоким уровнем естественной освещенности, а это создает и особенную атмосферу, и иное восприятие интерьера. К тому же большое количество солнечного света благоприятно сказывается на здоровье и помогает экономить на электроэнергии».
Сегодня чаще всего панорамные окна – это витражи на основе алюминиевого профиля. «Большое по площади окно в пластике исполнить не так просто», – говорит директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. Именно «витражность» до сих пор отпугивает многих покупателей, ведь раньше такие окна сулили большие теплопотери, однако эксперты уверены, что сегодня холода опасаться не стоит.
Современные материалы обеспечивают достойную энергоэффективность. «Для того, чтобы минимизировать дополнительные затраты на эксплуатацию и отопление, мы использовали энергоэффективные технологии, – рассказал генеральный директор компании BauHaus и соучредитель Bau City Development Кирилл Сиволобов. – Например, алюминиевые профили c терморазрывом, с инновационным антивандальным покрытием от AkzoNobel второго класса стойкости от ведущих производителей – Reynaers и Alutech. Мультифункциональное стекло нового поколения Energy Light компании AGC контролирует количество проникающей солнечной энергии, поэтому комнаты остаются ярко освещенными, но не перегреваются. Стекло пропускает солнечный свет, но не позволяет мебели выгорать, а в холодное время года – сохраняет тепло внутри квартиры, позволяя экономить на отоплении».
«В наших квартирах с панорамными окнами предусмотрены внутрипольные конвекторы, которые обеспечивают равномерный прогрев воздуха, создают дополнительный барьер, препятствующий выходу тепла, и при этом не загромождают пространство, не ограничивают обзор», – рассказала Яна Булмистре.
В большинстве случаев панорамное остекление используется на объектах, имеющих прекрасные видовые характеристики. В связи с чем, отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов, часто такими окнами комплектуются квартиры на верхних этажах домов с удачной локацией.
Руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова считает: «Если девелопер устанавливает панорамные окна, значит, он хочет подчеркнуть, что видовые характеристики – преимущество проекта».
Генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян говорит, что панорамное остекление влечет за собой увеличение расходов девелопера, в том числе и в силу требований российского законодательства: «Не так давно появилась новая поправка в строительные нормативы, требующая обязательного внедрения так называемого противопожарного пояса. Согласно этой поправке, расстояние между окнами на разных этажах должно быть минимум 1,2 м, причем материал между окнами должен быть устойчивым к огню. Это значительно удорожает технологию строительства и делает практически невозможным применение панорамного остекления в масс-маркете».
Руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов считает, что панорамными окнами интересуются те, у кого базовые требования к жилью (доступная цена, удобная планировка, хорошая транспортная доступность и т. д.) уже удовлетворены. Такой клиент не интересуется жильем сегмента «масс-маркет». «Покупатель обращается уже к эстетике. Важными становятся такие показатели проекта, как красивый фасад, панорамные окна, наличие террасы, подземного паркинга с лифтом, элементов системы «умный дом» и многое другое», – сообщил он.
Следовательно, нельзя сказать, что лежит в основе высокой цены – панорамные окна или сама квартира с показателями выше среднего. Однако жилье с панорамными окнами всегда дороже даже аналогичных по классу размеру квартир, но со стандартным остеклением. «Разница в среднем составляет 7–15%», – говорит Яна Булмистре.
Вместе с тем в последние годы появляется все больше проектов, которые, к примеру, по ряду критериев не могут относиться к общепринятому уровню «бизнес», однако имеют многие важные плюсы этого сегмента. «В таких объектах, получивших название «комфорт-плюс» или «бизнес-лайт», и в жилых комплексах высокого класса – можно найти квартиры с высокими потолками и панорамным остеклением, террасами, эркерами и другими нетиповыми вариантами», – отметила Яна Булмистре.
Мнение
Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI:
– Панорамные окна – это окна либо от потолка до пола, либо на 30 см выше пола, но в любом случае они занимают большую часть стены квартиры или балкона.
Оксана Иванова, координатор проектов Schuco (Самара):
– Панорамное остекление сегодня в тренде, однако перед покупкой квартиры с нестандартным окном следует учесть множество нюансов. Стеклопакет – не кирпич, даже самые «теплые» окна уступают минимум в 2,5–3 раза стенам. Применение высококачественных оконных конструкций позволяет уменьшить теплопотери через световые проемы. При проектировании здания теплотехнические расчеты окон должны быть «максимально приближены к реальности».
Вопрос с возможным перегревом помещений можно решить, выбрав правильные варианты наружной или внутренней солнцезащиты.
Также стоит учитывать уровень шумоизоляции панорамных окон. Этот параметр можно улучшить с помощью конструктивных особенностей оконных систем (например, спаренные окна Schuco) или установкой специальных вентклапанов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Светлана Иванова: «Профессиональные строители выбирают качественные оконные системы»
Скромное обаяние буржуазии. Квартиры с каминами – штучный товар для рынка недвижимости