Европланировки в современных новостройках
Выбор удобного планировочного решения – один из важнейших аспектов при покупке квартиры или апартаментов для жизни. Рынок недвижимости развивается, застройщики подстраивают свой продукт под спрос и предпочтения покупателей. Так, классические планировки постепенно уходят в прошлое, а им на смену приходят более рациональные и современные евро-варианты. Эксперты девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» рассказывают, в чем заключаются особенности европланировок и какими преимуществами они обладают.
Что такое евро-планировка?
Европланировка – это принцип организации пространства квартиры, при котором кухню объединяют с гостиной. Благодаря такому решению в квартире становится меньше неиспользуемых площадей, которые при классической планировке могут занимать площадь, сопоставимую с размером жилой комнаты или даже превышать ее. При этом данный формат характеризуется увеличением помещения, где жильцы проводят основную часть времени (кухня-гостиная) и уменьшением спален.
История появления формата
Европланировки пришли на российский рынок из-за рубежа. Этот формат зародился в США и Англии в начале 20 века. Появление больших объединенных кухонь-гостиных связывают с культурой приготовления еды. В этих странах исторически дома пищу готовят не так часто, как в России. Жители США и Англии предпочитают кафе и рестораны, а также заведения, где готовят фастфуд. Поэтому зону кухни предпочитают не отделять от гостиной, а увеличить за счет нее пространство.
В России европланировки начали появляться в 2008-2009 гг. Тогда на наш рынок пришли первые квартиры данного формата – студии. Хотя их и принято так называть, по своей сути это квартиры с объединенной зоной гостиной и кухни – так называемая «еврооднушка». Этот формат появился на российском рынке в результате понимания застройщиков того факта, что клиенту нужны не просто квадратные метры, а высокая функциональность всей площади квартиры.
Особенности европланировок
Недвижимость евроформата отличается от классических планировок своими габаритами. Как правило, еврооднушка гораздо больше, чем классическая однокомнатная квартира. Это нечто среднее между двушкой и однушкой, центральным помещением в которой является просторная кухня-гостиная. В евро-квартире у собственника появляется возможность отделить зону кухни и гостиной в рамках одного помещения, которое является местом, где члены семьи проводят большую часть времени. При этом спальни обычно чуть меньше, чем в классических планировках. Это объясняется тем, что большинству потребителей не нужна большая площадь тех помещений, где они спят, так как это приватная зона для небольшого количества жильцов.
В ЖК «Любовь и голуби» представлены квартиры и апартаменты евроформата с разным количеством комнат. Квартиры и апартаменты с одной спальней на сайте отмечены как однокомнатные, но по сути – это «евродвушки» с просторной кухней-гостиной. К примеру, квартира площадью 35,3 кв. м. стоит 7,7 млн руб. и имеет просторную кухню-столовую размером 16,12 кв. м., спальню размером 10,35 «квадратов». Холл занимает 5,3 кв. м., а на санузел приходится 3,5 кв. м. Такая планировка позволяет максимально рационально использовать все пространство квартиры.
Среди предложенных в проекте вариантов покупатели могут выбрать трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры и апартаменты евроформата. Площадь кухни-гостиной таких лотов находится в диапазоне от 17 до 22 кв. м., также в наличии есть варианты с гардеробными и несколькими санузлами.
Что дороже: «евро» или «классика»?
В нынешних условиях европланировки ценятся выше, чем классические с маленькой кухней (когда речь идет о квартирах с одинаковым количеством помещений и общей площадью). К примеру, при одинаковой общей площади стоимость квадратного метра у евродвушки, как правило, будет выше, чем у типовой однокомнатной. Это обусловлено более высоким спросом на данный формат.
Преимущества евроформата
Главный плюс квартир евроформата состоит в возможности лучше зонировать общественные и приватные зоны. Кухня-гостиная выступает неким центром квартиры, где жильцы проводят большую часть времени, а спальня сохраняет атмосферу приватности.
К минусам евроформата многие относят неудобства, связанные с процессом приготовления пищи. При готовке запахи могут распространяться на всю территорию кухни-гостиной. Однако современные вытяжки легко справляются с этой проблемой.
Целевая аудитория европланировок
Аудитория покупателей квартир евроформата достаточно обширная. Основная причина покупки такой недвижимости – возможность максимально рационально использовать пространство при более низкой цене по сравнению с большими классическими квартирами (с дополнительной комнатой). К примеру, студии часто покупают в качестве первого жилья при разъезде с родителями. «Евродвушки» приобретают те, кто хочет помимо спальни иметь зону гостиной для отдыха, но кому при этом не хватает на полноценную двухкомнатную квартиру.
«В последнее время застройщики уделяют особое внимание европланировкам, чтобы удовлетворить потребности каждого клиента, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В ЖК «Любовь и голуби» представлено более 65 вариантов квартир и апартаментов евроформата, отличающихся просторной кухней-гостиной. В таком большом объединенном помещении жильцы могут проводить время как в полноценной гостиной. Таким образом, клиенты имеют возможность сформировать пространство своей квартиры наиболее эффективным образом и не переплачивать за дополнительные квадратные метры в виде отдельной комнаты, если она им не требуется».
Переуступка: сложно, но выгодно
Количество сделок на переуступку квартир в новостройках Петербурга и Ленинградской области растет год от года. Причин тому множество, однако основная – экономия при покупке жилья. Квартиры действительно переуступаются дешевле среднерыночной цены, но такие сделки сопряжены с высокими рисками.
По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, за первые 9 месяцев 2017 года было заключено 6259 таких сделок, за аналогичный период позапрошлого года – 6155. «Примерно каждый 6-й договор участия в долевом строительстве подвергался переуступке», – сообщил вице-президент Ассоциации Александр Гиновкер.
Исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева связывает увеличение сделок по переуступке с затовариванием рынка: «В 2014-2015 годах мы наблюдали строительный бум, особенно во Всеволожском районе. В 2016-2017 году данные объекты были сданы в эксплуатацию – и в районах массовой застройки ближайших пригородов произошло существенное затоваривание. Появились дольщики, готовые продать недвижимость до подписания акта приема-передачи», – отмечает она.
Надежды сэкономить
Эксперты сходятся во мнении, что покупать квартиру через переуступку – дело экономически выгодное. Александр Гиновкер отметил, что несколько лет назад частные инвесторы пытались заработать на переуступке: квартира покупалась на ранних стадиях реализации проекта, а перед сдачей дома продавалась по более высокой цене. Однако сегодня таких продавцов почти нет.
Юлия Роженцева отметила, что при переуступке владельцу квартиры приходится конкурировать с застройщиком, а это непросто, поэтому приходится соглашаться на меньшие деньги: «Цены от застройщиков достаточно стабильны, и рядовым владельцам квартир приходится демпинговать. Квартира по переуступке может быть выставлена по общерыночной цене, однако при наличии «теплого» клиента продавец уступит 3-5% для быстрой продажи».
Кроме того, по договору переуступки можно приобрести квартиру с теми параметрами, которых уже нет у застройщика. «Как известно, самые «вкусные» предложения разбирают раньше остальных», – отметил Александр Гиновкер.
Сложности и риски
Эксперты предупреждают, что заключить такую сделку гораздо сложнее, чем купить квартиру напрямую у застройщика. Причем сложности начинаются на этапе поисков – вам придется самостоятельно просматривать объявления или же обращаться с этим вопросом к риэлтору, который бесплатно не работает. В случае прямой сделки с застройщиком вам быстро и бесплатно подберут подходящую жилплощадь, а также подскажут банк с наиболее выгодной ипотечной ставкой.
К слову, без риэлтора оформить договор по переуступке смогут только юридически подкованные граждане. «Сделки по переуступке объектов существенно сложнее, чем покупка жилья в новостройке от застройщика. Для таких операций характерны риски, которые свойственны сделкам как на первичном, так и на вторичном рынках», – отметил Александр Гиновкер.
Главная сложность подобных сделок заключается в том, что количество участников может быть больше двух. Так, иногда к сделке приходится привлекать застройщика объекта. «Перед заключением соглашения об уступке настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН для проверки наличия регистрации права по ДДУ у первоначального дольщика, а также проверить, внес ли дольщик все необходимые выплаты застройщику. Если нет, то последний становится участником сделки», – сообщила генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова.
Необходимо выяснить, состоял ли дольщик в браке на момент покупки квартиры. Если да, то нужно получить нотариально заверенное согласие супруга. Не лишним будет и ознакомиться с брачным договором, если оный имеется. «Нужно приложить максимум усилий в оформлении документов, чтобы нивелировать претензии супруга или супругов как в настоящем, так и будущем», – подчеркнула Наталья Гузанова.
Даже если вы полностью доверяете дольщику, который уступает вам квартиру, для составления договора лучше обратиться к нотариусу или юристу, а покупку оплатить при участии банка. «Расчеты между сторонами – вопрос договоренностей. Однако непосредственную передачу денежных средств целесообразно производить после регистрации соглашения об уступке. Одним из наименее рискованных способов расчета между сторонами является аккредитивная форма», – рекомендует глава «Северо-Западного Правового Альянса».
Владелец строящейся квартиры должен быть платежеспособным. «Поскольку банкротство по стране шагает «широко и уверенно», советую обязательно проверить первоначального дольщика на наличие признаков банкротства с выдачей им соответствующих гарантий от его имени», – рекомендует Наталья Гузанова.
Кстати:
Доход, полученный от продажи квартиры по договору переуступки, облагается налогом, но только после вычета понесенных дольщиком затрат. Например, если квартира была куплена за 1,5 млн рублей, а продана за 2 млн, то налогом будут облагаться только 500 тыс. рублей.
ЖК «Образцовый квартал 2»: скоро новоселье!
Новый малоэтажный жилой комплекс «Образцовый квартал 2», входящий в проект «На Царскосельских холмах», будет сдан на полгода ранее изначально запланированного срока.
В ближайшие недели начнется выдача ключей покупателям квартир в малоэтажном жилом комплексе «Образцовый квартал 2», расположенном в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Застройщиком объекта является ООО «Терминал-Ресурс». Строительная компания ранее уже возвела рядом с этим комплексом ЖК «Образцовый квартал». Примечательный момент: «Образцовый квартал 2» сдается в эксплуатацию ранее изначально утвержденного срока (сентябрь 2018 года). Еще в конце декабря 2017 года застройщик получил заключение службы Госстройнадзора о соответствии жилого комплекса «Образцовый квартал 2» всем требованиям технических регламентов.
Жить в гармонии
ЖК «Образцовый квартал 2» – часть проекта комплексной застройки Пушкинского района «На Царскосельских холмах» девелопера «Центр развития», в группу которого входит «Терминал-Ресурс». Благодаря удачному расположению территории в проекте реализуется идея создания оптимального сочетания комфортного проживания в новом городском районе Санкт-Петербурга с преимуществами загородной среды.
В состав жилого комплекса «Образцовый квартал 2» входят четыре четырехэтажных дома с мансардными этажами, рассчитанные на 320 квартир. В каждом доме установлены бесшумные швейцарские лифты Schindler. Достаточно большое расстояние между корпусами обеспечивает психологический комфорт для проживающих. Внутреннее пространство организовано по принципу безопасного двора. Просторная стоянка для автомобилей располагается рядом с жилым комплексом. Во дворе ЖК располагается детский сад на 140 мест с бассейном. Следом за жилым комплексом и он будет введен в эксплуатацию. Всего же в рамках проекта «На Царскосельских холмах»» запланировано строительство 12 детских садов и 5 школ.
Отметим, что у ЖК «Образцовый квартал 2» удобная транспортная доступность от Петербурга. Добраться до него можно за несколько минут по Петербургскому, Пулковскому шоссе, Витебскому и Московскому проспекту – как на автомобиле, так и на общественном транспорте. Также в ближайшем доступе находятся КАД и ЗСД. Кроме того, в нескольких минутах езды на автомобиле расположен город Пушкин (бывшее Царское Село) – ярчайшее звено кольца императорских резиденций в окрестностях Санкт-Петербурга. Чуть дальше – Павловск и другие исторические пригороды Северной столицы.
… и комфорте
ЖК «Образцовый квартал 2» возведен из монолитного железобетонного каркаса с ограждающими конструкциями из кирпича. Такое уникальное сочетание позволяет добиться оптимальных показателей по экономичности, эргономичности и экологичности объекта.
Для внешних стен зданий использовались кирпич, многослойная теплоизоляционная система с минеральным утеплителем и структурная штукатурка. Такое сочетание материалов сделало дома максимально теплыми. При этом сами здания получились выразительными и индивидуальными по своему архитектурному стилю.
Источником теплоснабжения ЖК «Образцовый квартал 2» являются индивидуальные газовые котельные, установленные на крыше каждого дома. В квартирах вместо радиаторов – водяной теплый пол. Комфортную температуру можно установить в каждом помещении. Такая система позволяет сэкономить на оплате коммунальных услуг до 30%. Кроме того, в целях обеспечения стабильного давления в системах горячего и холодного водоснабжения в каждом жилом доме установлены повысительные насосные станции.
В целом, ЖК «Образцовый квартал 2» – это загородный комфорт в удобных квартирах с городской пропиской.
