Европланировки в современных новостройках
Выбор удобного планировочного решения – один из важнейших аспектов при покупке квартиры или апартаментов для жизни. Рынок недвижимости развивается, застройщики подстраивают свой продукт под спрос и предпочтения покупателей. Так, классические планировки постепенно уходят в прошлое, а им на смену приходят более рациональные и современные евро-варианты. Эксперты девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» рассказывают, в чем заключаются особенности европланировок и какими преимуществами они обладают.
Что такое евро-планировка?
Европланировка – это принцип организации пространства квартиры, при котором кухню объединяют с гостиной. Благодаря такому решению в квартире становится меньше неиспользуемых площадей, которые при классической планировке могут занимать площадь, сопоставимую с размером жилой комнаты или даже превышать ее. При этом данный формат характеризуется увеличением помещения, где жильцы проводят основную часть времени (кухня-гостиная) и уменьшением спален.
История появления формата
Европланировки пришли на российский рынок из-за рубежа. Этот формат зародился в США и Англии в начале 20 века. Появление больших объединенных кухонь-гостиных связывают с культурой приготовления еды. В этих странах исторически дома пищу готовят не так часто, как в России. Жители США и Англии предпочитают кафе и рестораны, а также заведения, где готовят фастфуд. Поэтому зону кухни предпочитают не отделять от гостиной, а увеличить за счет нее пространство.
В России европланировки начали появляться в 2008-2009 гг. Тогда на наш рынок пришли первые квартиры данного формата – студии. Хотя их и принято так называть, по своей сути это квартиры с объединенной зоной гостиной и кухни – так называемая «еврооднушка». Этот формат появился на российском рынке в результате понимания застройщиков того факта, что клиенту нужны не просто квадратные метры, а высокая функциональность всей площади квартиры.
Особенности европланировок
Недвижимость евроформата отличается от классических планировок своими габаритами. Как правило, еврооднушка гораздо больше, чем классическая однокомнатная квартира. Это нечто среднее между двушкой и однушкой, центральным помещением в которой является просторная кухня-гостиная. В евро-квартире у собственника появляется возможность отделить зону кухни и гостиной в рамках одного помещения, которое является местом, где члены семьи проводят большую часть времени. При этом спальни обычно чуть меньше, чем в классических планировках. Это объясняется тем, что большинству потребителей не нужна большая площадь тех помещений, где они спят, так как это приватная зона для небольшого количества жильцов.
В ЖК «Любовь и голуби» представлены квартиры и апартаменты евроформата с разным количеством комнат. Квартиры и апартаменты с одной спальней на сайте отмечены как однокомнатные, но по сути – это «евродвушки» с просторной кухней-гостиной. К примеру, квартира площадью 35,3 кв. м. стоит 7,7 млн руб. и имеет просторную кухню-столовую размером 16,12 кв. м., спальню размером 10,35 «квадратов». Холл занимает 5,3 кв. м., а на санузел приходится 3,5 кв. м. Такая планировка позволяет максимально рационально использовать все пространство квартиры.
Среди предложенных в проекте вариантов покупатели могут выбрать трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры и апартаменты евроформата. Площадь кухни-гостиной таких лотов находится в диапазоне от 17 до 22 кв. м., также в наличии есть варианты с гардеробными и несколькими санузлами.
Что дороже: «евро» или «классика»?
В нынешних условиях европланировки ценятся выше, чем классические с маленькой кухней (когда речь идет о квартирах с одинаковым количеством помещений и общей площадью). К примеру, при одинаковой общей площади стоимость квадратного метра у евродвушки, как правило, будет выше, чем у типовой однокомнатной. Это обусловлено более высоким спросом на данный формат.
Преимущества евроформата
Главный плюс квартир евроформата состоит в возможности лучше зонировать общественные и приватные зоны. Кухня-гостиная выступает неким центром квартиры, где жильцы проводят большую часть времени, а спальня сохраняет атмосферу приватности.
К минусам евроформата многие относят неудобства, связанные с процессом приготовления пищи. При готовке запахи могут распространяться на всю территорию кухни-гостиной. Однако современные вытяжки легко справляются с этой проблемой.
Целевая аудитория европланировок
Аудитория покупателей квартир евроформата достаточно обширная. Основная причина покупки такой недвижимости – возможность максимально рационально использовать пространство при более низкой цене по сравнению с большими классическими квартирами (с дополнительной комнатой). К примеру, студии часто покупают в качестве первого жилья при разъезде с родителями. «Евродвушки» приобретают те, кто хочет помимо спальни иметь зону гостиной для отдыха, но кому при этом не хватает на полноценную двухкомнатную квартиру.
«В последнее время застройщики уделяют особое внимание европланировкам, чтобы удовлетворить потребности каждого клиента, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В ЖК «Любовь и голуби» представлено более 65 вариантов квартир и апартаментов евроформата, отличающихся просторной кухней-гостиной. В таком большом объединенном помещении жильцы могут проводить время как в полноценной гостиной. Таким образом, клиенты имеют возможность сформировать пространство своей квартиры наиболее эффективным образом и не переплачивать за дополнительные квадратные метры в виде отдельной комнаты, если она им не требуется».
Учебная база
В Петербурге стартует кампания по приему студентов в вузы. Для девелоперов это период, когда родители иногородних абитуриентов присматривают для будущих студентов жилье.
Студенты, точнее их родители, являются заметной категорией покупателей на рынке новостроек. Главным образом – апартаментов, говорят эксперты. Основные критерии, по которым они выбирают квартиры – демократичная цена, близость к учебному заведению и пешеходная доступность станций метро.
Популярностью пользуются студии и однокомнатные апартаменты небольшой площади, так как родители хотят обеспечить своего ребенка жилплощадью на время учебы и зачастую рассматривают этот вариант как временный. В дальнейшем, когда ребенок решит переехать, то объект нужно будет продавать или сдавать в аренду, поэтому пристальное внимание они уделяют оценке ликвидности квартиры и внутридомовому сервису.
Сергей Мохнарь, генеральный директор компании «ПСК-недвижимость», полагает, что этот сегмент потребителей имеет свои особенности, которые для продавца можно считать преимуществом. Для этой категории покупателей не важен вопрос прописки, она у них есть, а если отсутствует, то в апарт-комплексах можно оформить временную регистрацию на 5 лет с дальнейшей пролонгацией. Их не интересует наличие социальной инфраструктуры поблизости, ведь детей у них нет. Главным и решающим при покупке для них является расположение комплекса. «Студенты – люди активные, они ценят мобильность. Предпочтительно также, чтобы рядом находились торговые и спортивные центры, кинотеатры, кафе, чтобы после учебы можно было отдохнуть, а в самом комплексе – кафе, фитнес-залы, коворкинг», – обрисовывает свойства покупаемой недвижимости г-н Мохнарь.
Сейчас, когда идет подача документов в вузы, эксперты наблюдают повышенный интерес этой категории покупателей.
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ», отмечает, что у многих девелоперов среди специальных предложений для клиентов содержатся варианты, ориентированные именно на молодежь, в том числе и система скидок или бонусных программ для приобретателей жилья – студентов. Как правило, это рассрочки или льготные условия по ипотеке при предъявлении документов, подтверждающих, что покупатель квартиры является учащимся вуза, либо бонусные программы, связанные с частичной отделкой, меблировкой кухни или ванной и т. д.
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, говорит, что сегодня на рынке нет проектов, ориентированных на студентов как на основной сегмент целевой аудитории. «Вузы разбросаны по городу достаточно широко, существует не так много локаций, где они расположены концентрированно. В этих локациях создание кампусов целесообразно, но практика показывает, что во всем мире строительство кампусов дотируется государством или самими вузами», – отмечает она. Она полагает, что рассчитывать на студентов как на потенциальную целевую аудиторию можно в проектах апартаментов, где часть из них, действительно, может стать арендаторами.
Кстати
Строительные компании в Петербурге предоставляют скидки студентам, однако величина их не слишком значительна. Например, при предъявлении студенческого билета можно получить скидку в 1% при покупке квартиры.
Мнение
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– В Петербурге нет отработанной практики строительства жилья для определенной социальной группы покупателей, при разработке проекта девелоперы стараются ориентироваться на максимальный охват целевой аудитории, что, конечно, снижает риски недостаточных темпов продаж. Исключением может стать разве что сегмент премиального жилья, продажи которого могут строиться по принципу закрытого клуба. Другое дело – рынок апартаментов. Учитывая специфику данного вида недвижимости, девелоперам имеет смысл изучить вопрос целесообразности ориентации на узкий сегмент покупателей в виде, например, студенчества.
«Детская ипотека»: долго запрягаем
Несмотря на то, что «детская ипотека» пока не получила широкого распространения, эксперты рынка считают, что у программы весьма серьезные перспективы и свою задачу она сможет выполнить.
«Детская ипотека» (или «семейная») – обиходное название программы государственного субсидирования ипотеки для семей, у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок. В первом случае ставка по кредиту будет составлять 6% в течение 3 лет, во втором – 5 лет.
Все готовы
Напомним, с инициативой субсидирования ставок выступил в ноябре 2017 года Президент России Владимир Путин. Вскоре премьер-министр РФ Дмитрий Медведев утвердил правила предоставления субсидий банкам на возмещение недополученных доходов. Минфин отобрал 46 банков для участия в программе. Предполагается, что сумма жилищных кредитов по программе составит до 600 млрд рублей. Первый кредит в рамках «детской ипотеки» был выдан уже в январе.
Оперативно стартовавшая федеральная инициатива была поддержана как банками, так и застройщиками. Практически все крупные кредитные учреждения (Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ, банк «ДельтаКредит» и пр.) сформировали свои продукты в рамках госпрограммы или намерены вывести их на рынок в ближайшее время.
«ВТБ принимает заявки на ипотечные кредиты в рамках новой программы госсубсидирования и на сегодняшний день уже провел по ней первые выдачи. Уже сейчас практически во всех регионах клиенты обратились в банк. Основная причина – привлекательные условия», – сообщили в ВТБ. «Банк «Открытие» вошел в перечень банков-участников программы, утвержденный Минфином РФ, и в ближайшем будущем планирует начать ее реализацию», – говорит территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо-Западного филиала банка «Открытие» Маргарита Кирикова.
Практически все застройщики аккредитуют свои проекты на выдачу кредитов по соответствующим банковским продуктам. «По программе «Семейная ипотека» мы сотрудничаем с такими банками, как «Российский капитал», «Абсолют Банк», «Глобэкс», ВТБ, Сбербанк», – сообщили в «Группе ЛСР». «Компания «Л1» реализует квартиры по программе «семейной ипотеки» в двух своих жилых комплексах – «Маршал» и «Граф Орлов». Кредиты предоставляют Сбербанк и Глобэксбанк», – рассказывает директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова.
«Наша компания также работает по этой программе, и купить квартиру в «Новом Оккервиле» можно с использованием «семейной ипотеки». Кроме того, к этой программе можно добавить материнский капитал, а также городскую выплату за рождение третьего ребенка. «Семейная ипотека» – это хорошая помощь при покупке жилья, ведь семьи с детьми, как правило, покупают большие квартиры – 2-, 3-, 4-комнатные, а такие квартиры без использования ипотеки мало кто может себе позволить», – добавляет начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Буксуем
Казалось бы, все условия для успешной реализации программы налицо, однако инициатива пока не получила активного развития. По данным Минфина РФ, в рамках «детской ипотеки» в январе-апреле 2018 года выдано всего 138 кредитов на 357 млн рублей (из которых две трети – это рефинансирование ранее взятых займов; новых – всего 42).
Больше всего (72) кредитов по программе выдал ДОМ.РФ (ранее – АИЖК), его «дочка» – банк «Русский капитал» — еще 16. Показатель Сбербанка – 35 кредитов. Соответственно, и покупка жилья у петербургских застройщиков сводится к единичным сделкам.
Между тем, по данным Росстата, в январе-апреле в России родилось 514 тыс. детей, примерно 150 тыс. из которых, по оценкам экспертов, – вторые или третьи в семье. «Можно предположить, что многие потенциальные покупатели пока не знают о существовании данной программы либо не информированы об условиях получения льготного ипотечного кредита. Также свое влияние оказывает тот фактор, что средние ипотечные ставки сейчас находятся на очень привлекательном уровне, незначительно превышающем уровень субсидированной ставки», – комментирует генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
«Существует ряд факторов, сдерживающих реализацию программы. Во-первых, это отсутствие возможности приобретения жилья на вторичном рынке. Во-вторых, это сами параметры кредитного продукта: первоначальный взнос от 20% и льготный период 3-5 лет, после которого процентная ставка устанавливается в размере ключевой ставки ЦБ на момент выдачи кредита плюс 2 п. п. И в-третьих, это широкий круг вопросов, связанных с изменениями гражданского состояния членов семьи, спецификой предмета залога, особенностей проведения ипотечных сделок с учетом иных социальных программ», – добавляет Маргарита Кирикова.
Лучшее – впереди
При этом все эксперты единодушно высоко оценивают перспективы «детской ипотеки». «Со временем спрос будет расти, так как все большая часть населения будет подходить под условия программы. Мы планируем использовать выделенный Минфином лимит в полном объеме (106,7 млрд рублей)», – говорят в ВТБ. «Прогнозируем, что в будущем эта программа будет пользоваться большим спросом, нежели сейчас. Дело в том, что покупка квартиры – это не сиюминутная прихоть, а продуманное и взвешенное решение. Программа поддержки семей была объявлена лишь в начале года, и те, кто хотел приобрести квартиру до этого времени, уже это сделали. Рост клиентов по «семейной ипотеке» мы будем наблюдать чуть позднее», – отмечают в «Группе ЛСР».
Аналогичный взгляд на вопрос высказывает и Надежда Калашникова. «Нередко к нам обращаются «на перспективу», то есть приходят семьи, где рождение второго или третьего ребенка еще только ожидается в этом году, но будущие родители уже изучают рынок и подыскивают интересные варианты жилья. Это разумный подход, ведь покупка квартиры – ответственный шаг. Поэтому работа с новым продуктом, действительно, идет довольно медленно, но уже к концу года мы ожидаем увеличения числа подобных сделок», – отмечает она.
«К «семейной ипотеке» был повышенный интерес сразу после ее анонсирования, люди консультировались, узнавали требования и условия. Но трансформация интереса в подписание конкретных договоров, по нашим оценкам, начнется с осени этого года. Фактически это такая ментальная особенность наших граждан – откладывать серьезные решения, в том числе и по глобальным покупкам, на осень», – добавляет директор по продажам и маркетингу «Самолёт ЛО» Надежда Гордевская.
Кстати
В ходе недавней «открытой линии» Президент РФ Владимир Путин пообещал изменить условия программы, распространив ее действие и на семьи, в которых рождается четвертый и любой последующий ребенок.
Мнение
Ольга Трошина, начальник управления кредитования и социальных программ Группы ЦДС:
– В мае наша компания одной из первых в Петербурге реализовала недвижимость при помощи программы «Семейная ипотека». Квартира расположена в нашем строящемся ЖК «Московский». Кредитные средства предоставил банк «ДельтаКредит». В рамках данной программы мы также сотрудничаем с рядом других банков. Полагаю, что в будущем, когда информация о программе станет доступна максимально широкому кругу потенциальных покупателей, сделок с субсидированной ипотекой станет больше.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»
СК «ЛенРусСтрой» начала работать с ипотечной программой по господдержке семей с детьми с ключевыми банками в марте. («Сбербанк», «ВТБ», «Россельхозбанк», «Дом. рф», «Открытие», «Райффайзен» и др.).
К сожалению, пока не было заключено ни одной сделки в рамках этой программы. Однако ей интересовались клиенты, которые не попадают под ее условия.
Недостатком этой ипотеки может стать тот факт, что в ней нельзя использовать материнский капитал как первоначальный взнос, а он значительный – 20% от стоимости квартиры. То есть 20% - это только деньги семьи.