Апартаменты столиц в зоне регионального интереса

Привлекательность сервисных апартаментов как объекта инвестиций доказывать уже не нужно. При этом собственнику юнита обычно не нужно заниматься его сдачей в аренду, эту функцию выполняет профессиональная УК. Соответственно, с точки зрения извлечения прибыли, место проживания владельца не имеет никакого значения. Именно этим эксперты объясняют активный рост интереса региональных инвесторов к апарт-проектам в Санкт-Петербурге и Москве.

Ковиду вопреки

Несмотря на сложности, связанные с пандемией, сегмент сервисных апартаментов (каковых в Петербурге около 80%, а в столице – всего около 15% от общего числа реализуемых апарт-проектов) в 2020 году продемонстрировал неплохие результаты развития. «События года не могли не отразиться на операционной доходности собственников апартаментов: снижение турпотока и закрытие границ привело к уменьшению объема загрузки, что сказалось на ежемесячном доходе от аренды. В среднем, по объектам сети YES снижение составило 2 п.п. По итогам 2020 года доходность инвесторов (в зависимости от объекта и от категории апартамента) составила 6-10% годовых», - рассказывает директор по развитию сети апарт-отелей YE`S Антон Агапов.

«В 2020 году средняя доходность в комплексе апарт-отелей VALO, составила 6-7% годовых. В текущей ситуации очень важно, что доход в принципе есть и он покрывает расходы собственников. Гостиничный сектор, например, не может похвастаться такой картиной», - добавляет директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева.

Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева оценивает доходность проектов, которые работают на рынке Петербурга не первый год, в 6-9%. Генеральный директор Colliers в Петербурге Андрей Косарев называет более скромный средний показатель – около 5%, что является сравнительно низкой доходностью для апартаментов, но обычной для квартиры при долгосрочной аренде. «При этом рыночная стоимость самих апартаментов за год значительно выросла – на 17-20%», - подчеркивает он. То есть и низкий пассивный доход не помешал собственникам юнитов стать богаче за свет роста цены их активов.

Доля немалая

Очевидно, что наличие профессиональной УК, избавляющей от необходимости самостоятельно заниматься вопросами сдачи юнита в аренду, позволяет его владельцу жить в любом регионе, получая при этом доход от собственности, расположенной в столицах. В связи с этим в последнее время растет интерес иногородних инвесторов к сервисным апартаментам в Петербурге и Москве.

Разброс в оценках доли региональных покупателей довольно велик, однако с наличием тренда на увеличение их числа согласны все эксперты. «Доля иногородних инвесторов в зависимости от проекта составляет 20-30%. За последние годы этот показатель существенно увеличился», - считает руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева. «Доля региональных покупателей апартаментов в Петербурге – порядка 30-40%», - делится своей оценкой Андрей Косарев.

Девелоперы обеих столиц дают еще больший разброс в цифрах. Многое зависит от конкретного объекта и активности работы с потенциальными иногородними покупателями. Самую скромную цифру называет руководитель аналитического центра ГК ФСК в Петербурге Юлия Голубева. «Тогда как в столицах этот продукт уже широко распространен, известен и понятен потребителю, в регионах нередко выбирают более привычные инструменты инвестирования, в том числе покупку квартир. Мы оцениваем объем иногороднего спроса в 7-10% в зависимости от периода и проекта. Интерес у инвесторов из регионов постепенно возрастает по мере повышения информированности о данном сегменте», - отмечает она.

«У ГК «ПСК» на долю иногородних покупателей апартаментов приходится порядка 30%. В поведении региональных покупателей прослеживается сезонность. Это отпускные периоды и каникулы, время предшествующее поступлениям в вузы», - констатирует коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

Ту же цифру по итогам года дает Марина Сторожева. «Динамика регионального спроса растет из года в год: за 2020 год доля покупателей из других субъектов РФ составила 40% (плюс 8 п.п. к показателям 2019 года)», - рассказывает Антон Агапов. С ним солидарен генеральный директор ООО «Пулково Скай» Сергей Ногай. «Доля региональных продаж в проекте STATUS на данный момент составляет в районе 40%, и по нашим прогнозам она будет расти», - отмечает он. Максимальную цифру для проектов своей компании – около 50% - называет Катерина Соболева.

До самых до окраин

Интересно, что география покупателей также существенно различается от проекта к проекту. «Главным образом, рынок апарт-комплексов Петербурга привлекает жителей ближайших Архангельской и Мурманской областей, а также Коми, Ханты-Мансийского округа и Красноярского края», - дает оценку Алена Волубуева.

Анализируя ситуацию в целом по рынку Петербурга за последние шесть месяцев (сентябрь 2020 – февраль 2021 года), эксперты компании «Р-ФИКС» (девелопер «Avenue Apart на Дыбенко»), отмечают, что самыми активными иногородними покупателями в апарт-проектах стали жители столицы. Доля их запросов в общем объеме внешнего спроса составила 40,09%. Вторую позицию с показателем 3,82% занял Екатеринбург, третью – Новосибирск (3,28%). Также в топ-10 за этот период вошли Великий Новгород, Челябинск, Мурманск, Архангельск, Омск, Краснодар и Нижний Новгород.

Девелоперы называют разные регионы происхождения внешнего спроса. «Больше всего покупателей из крупных городов России – Мурманска, Петрозаводска, Самары, Краснодара, Казани», - говорит Сергей Софронов. «Активны в нашем проекте покупатели из Москвы и Московской области, с Северо-Запада, Урала, Дальнего Востока. До пандемии мы фиксировали постоянный спрос со стороны наших сограждан, проживающих за рубежом», - рассказывает Марина Сторожева.

«Первые покупки и основная активность были из ЦФО, в основном, Москва, поэтому мы скорректировали план продвижения объекта, запустив рекламу в регионы. После этого география значительно расширилась, и мы получили интересантов из разных округов – Урал, Дальний Восток, Сибирь и Краснодарский край», - отмечает Сергей Ногай. «Традиционно, высокую долю спроса в Москве генерируют инвесторы из Петербурга, а в Петербурге – инвесторы из Москвы. Также, много обращений поступает от покупателей из Новосибирска, Тюмени, Казани и Нижнего Новгорода», - перечисляет Антон Агапов.

Драйверы роста

Причин роста интереса региональных покупателей эксперты называют немало. «Доля иногородних покупателей постоянно растет, поскольку апартаменты – это новое и перспективное направление в России, а рынок Петербурга, с его ориентацией на сервисные инвестиционные апартаменты, является наиболее развитым в стране», - отмечает Андрей Косарев.

«Сейчас идет перераспределение спроса с жилья на сервисные апартаменты, поскольку их легче сдавать и они приносят хороший пассивный доход. Велика доля инвесторов из Северной столицы в московских проектах и москвичей - в петербургских. Они заглядываются на петербургский рынок, потому что здесь ниже порог входа», - констатирует Катерина Соболева.

На этот же аспект, а также фактор качества проектов обращает внимание и Сергей Софронов. «Во многом интерес обусловлен ценой предложения. Например, в апарт-комплексе START цены начинаются от 2,7 млн рублей за студию с отделкой. Объем сделок с региональными покупателями сильно зависит и от предлагаемого продукта. Недвижимость в столь крупном городе, как Петербург, обычно приобретается в локациях с хорошо развитой транспортной инфраструктурой. И такой параметр, как пешая доступность до метро, доступен во всех наших проектах. Для региональных покупателей инвестиции в апартаменты являются приобретением актива на большом и востребованном рынке аренды. И в данном случае ключевым фактором является УК, которая берет все вопросы заполняемости юнитов на себя (у нас это PSK Invest). Иными словами, не нужно никуда ездить, чтобы получать доходность, подчас недоступную в регионах», - говорит он.

Важным драйвером роста стало и осуществление многими девелоперами программ активного продвижения своего предложения на региональных рынках. «Мы реализуем полноценную стратегию привлечения иногородних покупателей, включая специальные предложения и скидки, информационно-рекламные кампании, участие в профильных мероприятиях и многое другое», - говорит Юлия Голубева. «Мы уделяем время работе с агентами по недвижимости из другие регионов – проводим обучения, выпускаем презентационные видео-материалы, консультируем и самих риэлторов, и их клиентов по всем вопросам», - добавляет Марина Сторожева.

«Мы продвигаем наши предложения апартаментов среди иногородней аудитории исключительно онлайн. Входящие обращения, генерируемые личным интересом, конечно также есть. Но большая часть обеспечивается маркетинговой активностью. Мы группируем целевую аудиторию по моделям поведения, формируя предложения по выбранным сегментам. Биг дата позволяет сформировать довольно точную выборку. Иными словами, если человек видит наше предложение, значит оно ему будет полезно», - рассказывает Сергей Софронов.

Прогноз – позитивный

Большинство экспертов позитивно оценивают перспективы сохранения интереса иногородних инвесторов к апарт-проектам в столицах. «Рынок Петербурга в среднесрочной перспективе не потеряет своей привлекательности для инвесторов. Преимущества геополитического положения региона, наряду с устойчивым процессом экономического развития обеспечивают стабильную базу для реализации качественных проектов сервисных апартаментов», - говорит Алена Волубуева.

Антон Агапов отмечает факторы, которые могут сдерживать рост интереса региональных клиентов к апартаментам Москвы и Петербурга. «Во-первых, проекты сервисных апартаментов начинают появляться в регионах. В том числе УК YE`S развивает франшизу для девелоперов, предлагая свой бренд для будущих апарт-комплексов. Сейчас мы рассматриваем Нижний Новгород и другие российские города-миллионники. Таким образом, региональные проекты будут оттягивать часть аудитории на себя. Во-вторых, вложения в недвижимость – это консервативный способ инвестирования. Для покупателей важно видеть, что они покупают, наблюдать за ходом строительства своими глазами. И имея выбор, инвестировать в строящийся апарт-отель в одной из столиц или в регионе своего проживания, многие отдадут предпочтение второму варианту», - считает он.

Однако Андрей Косарев отмечает, что обе столицы уникальны с точки зрения притяжения туристов, организации деловых мероприятий. «К тому же, показатели деятельности объектов в них не очень сильно зависят от туристического сезона, в отличие, например, от приморских городов», - говорит он. «Петербург будет востребован у наших сограждан – это одно из мест в России, куда всегда будут приезжать туристы – как российские, так и иностранцы», - добавляет Марина Сторожева.