Апартаменты столиц в зоне регионального интереса
Привлекательность сервисных апартаментов как объекта инвестиций доказывать уже не нужно. При этом собственнику юнита обычно не нужно заниматься его сдачей в аренду, эту функцию выполняет профессиональная УК. Соответственно, с точки зрения извлечения прибыли, место проживания владельца не имеет никакого значения. Именно этим эксперты объясняют активный рост интереса региональных инвесторов к апарт-проектам в Санкт-Петербурге и Москве.
Ковиду вопреки
Несмотря на сложности, связанные с пандемией, сегмент сервисных апартаментов (каковых в Петербурге около 80%, а в столице – всего около 15% от общего числа реализуемых апарт-проектов) в 2020 году продемонстрировал неплохие результаты развития. «События года не могли не отразиться на операционной доходности собственников апартаментов: снижение турпотока и закрытие границ привело к уменьшению объема загрузки, что сказалось на ежемесячном доходе от аренды. В среднем, по объектам сети YES снижение составило 2 п.п. По итогам 2020 года доходность инвесторов (в зависимости от объекта и от категории апартамента) составила 6-10% годовых», - рассказывает директор по развитию сети апарт-отелей YE`S Антон Агапов.
«В 2020 году средняя доходность в комплексе апарт-отелей VALO, составила 6-7% годовых. В текущей ситуации очень важно, что доход в принципе есть и он покрывает расходы собственников. Гостиничный сектор, например, не может похвастаться такой картиной», - добавляет директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева.
Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева оценивает доходность проектов, которые работают на рынке Петербурга не первый год, в 6-9%. Генеральный директор Colliers в Петербурге Андрей Косарев называет более скромный средний показатель – около 5%, что является сравнительно низкой доходностью для апартаментов, но обычной для квартиры при долгосрочной аренде. «При этом рыночная стоимость самих апартаментов за год значительно выросла – на 17-20%», - подчеркивает он. То есть и низкий пассивный доход не помешал собственникам юнитов стать богаче за свет роста цены их активов.
Доля немалая
Очевидно, что наличие профессиональной УК, избавляющей от необходимости самостоятельно заниматься вопросами сдачи юнита в аренду, позволяет его владельцу жить в любом регионе, получая при этом доход от собственности, расположенной в столицах. В связи с этим в последнее время растет интерес иногородних инвесторов к сервисным апартаментам в Петербурге и Москве.
Разброс в оценках доли региональных покупателей довольно велик, однако с наличием тренда на увеличение их числа согласны все эксперты. «Доля иногородних инвесторов в зависимости от проекта составляет 20-30%. За последние годы этот показатель существенно увеличился», - считает руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева. «Доля региональных покупателей апартаментов в Петербурге – порядка 30-40%», - делится своей оценкой Андрей Косарев.
Девелоперы обеих столиц дают еще больший разброс в цифрах. Многое зависит от конкретного объекта и активности работы с потенциальными иногородними покупателями. Самую скромную цифру называет руководитель аналитического центра ГК ФСК в Петербурге Юлия Голубева. «Тогда как в столицах этот продукт уже широко распространен, известен и понятен потребителю, в регионах нередко выбирают более привычные инструменты инвестирования, в том числе покупку квартир. Мы оцениваем объем иногороднего спроса в 7-10% в зависимости от периода и проекта. Интерес у инвесторов из регионов постепенно возрастает по мере повышения информированности о данном сегменте», - отмечает она.
«У ГК «ПСК» на долю иногородних покупателей апартаментов приходится порядка 30%. В поведении региональных покупателей прослеживается сезонность. Это отпускные периоды и каникулы, время предшествующее поступлениям в вузы», - констатирует коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Ту же цифру по итогам года дает Марина Сторожева. «Динамика регионального спроса растет из года в год: за 2020 год доля покупателей из других субъектов РФ составила 40% (плюс 8 п.п. к показателям 2019 года)», - рассказывает Антон Агапов. С ним солидарен генеральный директор ООО «Пулково Скай» Сергей Ногай. «Доля региональных продаж в проекте STATUS на данный момент составляет в районе 40%, и по нашим прогнозам она будет расти», - отмечает он. Максимальную цифру для проектов своей компании – около 50% - называет Катерина Соболева.
До самых до окраин
Интересно, что география покупателей также существенно различается от проекта к проекту. «Главным образом, рынок апарт-комплексов Петербурга привлекает жителей ближайших Архангельской и Мурманской областей, а также Коми, Ханты-Мансийского округа и Красноярского края», - дает оценку Алена Волубуева.
Анализируя ситуацию в целом по рынку Петербурга за последние шесть месяцев (сентябрь 2020 – февраль 2021 года), эксперты компании «Р-ФИКС» (девелопер «Avenue Apart на Дыбенко»), отмечают, что самыми активными иногородними покупателями в апарт-проектах стали жители столицы. Доля их запросов в общем объеме внешнего спроса составила 40,09%. Вторую позицию с показателем 3,82% занял Екатеринбург, третью – Новосибирск (3,28%). Также в топ-10 за этот период вошли Великий Новгород, Челябинск, Мурманск, Архангельск, Омск, Краснодар и Нижний Новгород.
Девелоперы называют разные регионы происхождения внешнего спроса. «Больше всего покупателей из крупных городов России – Мурманска, Петрозаводска, Самары, Краснодара, Казани», - говорит Сергей Софронов. «Активны в нашем проекте покупатели из Москвы и Московской области, с Северо-Запада, Урала, Дальнего Востока. До пандемии мы фиксировали постоянный спрос со стороны наших сограждан, проживающих за рубежом», - рассказывает Марина Сторожева.
«Первые покупки и основная активность были из ЦФО, в основном, Москва, поэтому мы скорректировали план продвижения объекта, запустив рекламу в регионы. После этого география значительно расширилась, и мы получили интересантов из разных округов – Урал, Дальний Восток, Сибирь и Краснодарский край», - отмечает Сергей Ногай. «Традиционно, высокую долю спроса в Москве генерируют инвесторы из Петербурга, а в Петербурге – инвесторы из Москвы. Также, много обращений поступает от покупателей из Новосибирска, Тюмени, Казани и Нижнего Новгорода», - перечисляет Антон Агапов.
Драйверы роста
Причин роста интереса региональных покупателей эксперты называют немало. «Доля иногородних покупателей постоянно растет, поскольку апартаменты – это новое и перспективное направление в России, а рынок Петербурга, с его ориентацией на сервисные инвестиционные апартаменты, является наиболее развитым в стране», - отмечает Андрей Косарев.
«Сейчас идет перераспределение спроса с жилья на сервисные апартаменты, поскольку их легче сдавать и они приносят хороший пассивный доход. Велика доля инвесторов из Северной столицы в московских проектах и москвичей - в петербургских. Они заглядываются на петербургский рынок, потому что здесь ниже порог входа», - констатирует Катерина Соболева.
На этот же аспект, а также фактор качества проектов обращает внимание и Сергей Софронов. «Во многом интерес обусловлен ценой предложения. Например, в апарт-комплексе START цены начинаются от 2,7 млн рублей за студию с отделкой. Объем сделок с региональными покупателями сильно зависит и от предлагаемого продукта. Недвижимость в столь крупном городе, как Петербург, обычно приобретается в локациях с хорошо развитой транспортной инфраструктурой. И такой параметр, как пешая доступность до метро, доступен во всех наших проектах. Для региональных покупателей инвестиции в апартаменты являются приобретением актива на большом и востребованном рынке аренды. И в данном случае ключевым фактором является УК, которая берет все вопросы заполняемости юнитов на себя (у нас это PSK Invest). Иными словами, не нужно никуда ездить, чтобы получать доходность, подчас недоступную в регионах», - говорит он.
Важным драйвером роста стало и осуществление многими девелоперами программ активного продвижения своего предложения на региональных рынках. «Мы реализуем полноценную стратегию привлечения иногородних покупателей, включая специальные предложения и скидки, информационно-рекламные кампании, участие в профильных мероприятиях и многое другое», - говорит Юлия Голубева. «Мы уделяем время работе с агентами по недвижимости из другие регионов – проводим обучения, выпускаем презентационные видео-материалы, консультируем и самих риэлторов, и их клиентов по всем вопросам», - добавляет Марина Сторожева.
«Мы продвигаем наши предложения апартаментов среди иногородней аудитории исключительно онлайн. Входящие обращения, генерируемые личным интересом, конечно также есть. Но большая часть обеспечивается маркетинговой активностью. Мы группируем целевую аудиторию по моделям поведения, формируя предложения по выбранным сегментам. Биг дата позволяет сформировать довольно точную выборку. Иными словами, если человек видит наше предложение, значит оно ему будет полезно», - рассказывает Сергей Софронов.
Прогноз – позитивный
Большинство экспертов позитивно оценивают перспективы сохранения интереса иногородних инвесторов к апарт-проектам в столицах. «Рынок Петербурга в среднесрочной перспективе не потеряет своей привлекательности для инвесторов. Преимущества геополитического положения региона, наряду с устойчивым процессом экономического развития обеспечивают стабильную базу для реализации качественных проектов сервисных апартаментов», - говорит Алена Волубуева.
Антон Агапов отмечает факторы, которые могут сдерживать рост интереса региональных клиентов к апартаментам Москвы и Петербурга. «Во-первых, проекты сервисных апартаментов начинают появляться в регионах. В том числе УК YE`S развивает франшизу для девелоперов, предлагая свой бренд для будущих апарт-комплексов. Сейчас мы рассматриваем Нижний Новгород и другие российские города-миллионники. Таким образом, региональные проекты будут оттягивать часть аудитории на себя. Во-вторых, вложения в недвижимость – это консервативный способ инвестирования. Для покупателей важно видеть, что они покупают, наблюдать за ходом строительства своими глазами. И имея выбор, инвестировать в строящийся апарт-отель в одной из столиц или в регионе своего проживания, многие отдадут предпочтение второму варианту», - считает он.
Однако Андрей Косарев отмечает, что обе столицы уникальны с точки зрения притяжения туристов, организации деловых мероприятий. «К тому же, показатели деятельности объектов в них не очень сильно зависят от туристического сезона, в отличие, например, от приморских городов», - говорит он. «Петербург будет востребован у наших сограждан – это одно из мест в России, куда всегда будут приезжать туристы – как российские, так и иностранцы», - добавляет Марина Сторожева.
Примета времени – семейные квартиры
В повседневную жизнь возвращается лозунг советского времени «Все лучшее – детям». Этот процесс заметен и на рынке недвижимости. Все чаще покупатели интересуются так называемыми «семейными» квартирами, где будет комфортно детям. Застройщики откликаются на запросы клиентов.
Спрос на семейные квартиры в 2018 году оценивался в 10%, еще через год – уже в 50%. Причем рост отмечался во всех сегментах.
Точного определения, что такое семейная квартира, не сформулировано. Но очевидно: в такой квартире живут семьи с детьми. При этом у каждого члена семьи есть собственное личное пространство.
Приватная территория
Организация личного пространства для каждого не всегда требует больших площадей. Гораздо важнее правильно распланировать квартиру. «Молодые семьи с одним-двумя детьми зачастую выбирают квартиры евро-формата. Так за меньшие деньги клиенты получают больше функционально полезной площади. Например, в однокомнатной квартире семье с ребенком будет сложно разделить пространство на детскую и взрослую зоны. В то время как в евро-двухкомнатной квартире родители могут выделить детям отдельную полноценную комнату без ущерба для своего размещения. То есть, приобретая лот 35-40 кв. м, клиент функционально получает аналог двухкомнатной квартиры площадью 50-55 кв. м», - объясняет Роман Строилов, директор по развитию, партнер «М2Маркет».
Квартирография ЖК «Образцовые кварталы» - проекта компании «Терминал-Ресурс» - содержит разнообразные варианты планировок, от 36 до 104 кв. м. Свободная планировка между кухней и гостиной позволяет организовать личное пространство для каждого члена семьи. Молодым родителям будет удобно присматривать за малышом в объединённой кухне-гостиной, а когда ребёнок подрастёт, можно возвести межкомнатную перегородку и получить дополнительную изолированную комнату.
У дизайнеров – свой взгляд на правильные планировки семейных квартир. Например, они настаивают на организации входной зоны – прихожей, в которой остается уличная обувь и одежда и через которую не должны пролегать маршруты внутри квартиры.
Организация детской комнаты руководствоваться несколькими правилами: не соприкасаться с гостиной, не иметь выхода на балкон.
Психологи говорят о необходимости двух или трех санузлов в большой семейной квартире, а также о большой по площади кухне, где при необходимости сможет собраться вся семья.
Каждому – по потребности
Покупатели семейных квартир – люди, которые заключает вовсе не спонтанную сделку, они прекрасно знают, чего хотят. Но предпочтения у всех разные.
«В зависимости от возраста детей есть определенные особенности в предпочтениях. Так, к примеру, родители маленьких детей обращают большое внимание на наличие колясочной в доме, удобного входа в парадную с коляской, хорошей функциональной детской площадки, закрытых дворов. Если дети школьного возраста, детские площадки уже не так волнуют клиентов при покупке, как наличие хорошей школы поблизости, спортивных секций, художественных школ и проч. В семьях, где дети готовятся к поступлению в высшие учебные заведения, часто родители привязываются в своем выборе к расположению конкретных вузов. И для детей старшего возраста, конечно, стараются предусмотреть отдельные полноценные комнаты, наличие нескольких санузлов в квартире, гардеробных», - рассказывает Роман Строилов.
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК ПСК, обращает внимание на потребности вполне взрослых детей – например, студентов. По его словам, в поле зрения родителей, выступающих в роли покупателей, обычно попадают студии и однокомнатные квартиры площадью до 30-35 кв. м. Что в большинстве случаев для молодежи, еще без семьи, достаточно. «Наш проект апартаментов START создавался в том числе как ответ на эти важные потребности. Во многом он ориентирован на студентов – будущих молодых специалистов, часть которых останется в Петербурге и начнет здесь карьеру. По сути это многолетняя непрерывная капитализация вложений родителей в детей. И только апартаменты позволяют подойти к этому вопросу настолько гибко», - уточнил он.
Специалисты компании «Терминал-Ресурс» указывают на комфортность проживания, который создается именно в малоэтажной застройке – с низкой плотностью населения и просторными дворами: «В условиях комфортабельной малоэтажки формируется благополучная социальная среда, между жильцами быстрее устанавливаются добрососедские отношения, молодые родители совместно присматривают за детьми, их дети дружат».
Словом, потребности у покупателей разные, но застройщики могут предложить квартиры на любой вкус, любого метража, для любого состава семьи.
Доступный бизнес-класс на Васильевском острове
Васильевский остров всегда считался особенной локацией Петербурга, притягивающей к себе покупателей недвижимости, которых в свою очередь манили чарующие виды на воду, непосредственная близость к историческому центру и престижность расположения.
От каналов до намыва
Застройка Васильевского острова, а ему изначально отводилась роль центра города, началась в первой половине XVIII века. Первым масштабным объектом здесь стал дворец князя Александра Меншикова, построенный к 1720 году. Примерно в это же время архитектор Доменико Трезини разработал проект освоения территории острова, который государь Петр I хотел видеть похожим на «расчерченный» каналами Амстердам. Именно так родились василеостровские «линии», изначально запланированные как каналы. Вот только стать второй Голландией Васильевскому острову не было суждено.
Влажный и холодный климат столицы Российской Империи внес свои коррективы, каналы-линии были узкими и малофункциональными, а зимой к тому же перемерзали. В итоге по указу уже Екатерины II каналы были засыпаны, ибо от них «бывает одна грязь и происходит дух, вредительный здоровью». Амстердама у нас не получилось, зато неудавшиеся каналы стали улицами, а название «линии» за ними закрепилось окончательно.
Изолированность острова в итоге не позволила ему стать центром. Первый постоянный мост – Благовещенский – был возведен лишь к 1850 году. На рубеже веков на острове велось активное жилищное строительство, появились новые общественные здания, значительно изменившие облик проспектов и улиц. В начале XX века в западной части острова Декабристов (тогда он назывался Голодай) распланировали ряд магистралей и возвели на них первые жилые здания «Нового Петербурга». Первые жилмассивы на острове Декабристов появились в двадцатые годы.
В годы Великой Отечественной войны Васильевский остров неоднократно подвергался обстрелам и бомбежке, в результате чего многие дома были разрушены. Восстановление жилого фонда началось в 1944 году. В шестидесятых годах путем намыва был сформирован новый район в западной части Васильевского острова. Так появилась часть острова с улицей Кораблестроителей и станцией метро «Приморская». С 2006 года намыв земель продолжился в рамках проекта «Морской фасад». Был открыт Морской пассажирский порт и Западный скоростной диаметр, соединивший северный и южный берега Финского залива, а на намывных территориях началась застройка жилья комфорт-класса.
Спрос и предложения
Сегодня жилой фонд Васильевского острова весьма разнообразен: старый фонд и коммуналки, «хрущевки» и «сталинки», «корабли» и современные новостройки в районе Приморской. До недавних пор спрос на василеостровскую недвижимость формировался в основном коренными «островитянами» либо романтиками, желающими жить на острове. Главным регулятором и в то же время ограничителем спроса здесь являлся уровень цен.
В последнее время с активной застройкой намывных территорий жильем уровня «масс-маркет» западная часть Васильевского острова перестала ассоциироваться уединением и обособленностью. И теперь из локации «для своих» эта часть острова стала постепенно превращаться в район для молодых семей, студентов и приезжих из других регионов. Средняя стоимость квадратного метра жилья здесь составляет около 115 тыс. рублей.
В исторической части острова точечно возводятся объекты бизнес-класса. Соответственно, цена здесь уже не такая «массовая». На сегодняшний день идет строительство нескольких жилых комплексов со средней стоимостью «квадрата» от 170 тыс. рублей. Тем не менее, отчаиваться не стоит. Мечта о жизни в просторной квартире с открытой террасой на Васильевском острове сегодня вполне осуществима.
Предложение компании «Строительный трест» сразу привлекает внимание относительно средней цены василеостровской недвижимости бизнес-класса. Речь идет о квартирах в клубном доме «Адмирал Ушаков», расположенном на улице Одоевского рядом с мостом Бетанкура. Дом введен в эксплуатацию 30 декабря 2019 года, а продажи квартир были открыты лишь в январе 2020 года. Стоимость квадратного метра в клубном доме стартует с отметки 130 тыс. рублей, и это делает предложение весьма интересным.
С видом на комфорт
Но интересна не только финансовая составляющая. «Строительный трест» реализовал очень целостный проект, в котором учтены все составляющие для комфортной жизни. В первую очередь клубный дом «Адмирал Ушаков» привлекает внимание своим расположением. При всем уважении к Васильевскому острову, его транспортная инфраструктура только начинается перестраиваться под современные реалии. Запуск ЗСД, конечно, поспособствовал улучшению ситуации, но не решил ее. Тем не менее, транспортные проблемы совершенно не коснутся жителей «Адмирала Ушакова». Близость к мосту Бетанкура и набережной Макарова гарантирует хорошее транспортное сообщение с соседними районами – Адмиралтейским и Петроградским. Выезд на ЗСД займет не более 10 минут.
Обратим внимание на сам дом, в котором создана атмосфера закрытого пространства для единомышленников. Камерность проекта подчеркивает и общее количество квартир – их всего 120, что подразумевает дружелюбную и безопасную среду. В закрытом охраняемом дворе установлены детская площадка в виде космического корабля и спортивный комплекс, разбиты газоны, высажены деревья, установлен современный фонтан, выложена шахматная доска с объемными фигурами. Также во дворе реализована искусственная стенка для скалолазания, которая имитирует скальную поверхность.
В квартирографии объекта преобладает двухкомнатное жилье, доля одно- и трехкомнатных квартир примерно равна. В списке квартир можно выбрать жилплощадь под свой вкус с различными опциями: мастер-спальни, классические кухни и кухни-гостиные, гостевые туалеты, дополнительные ванные комнаты, гардеробные. Максимальная высота потолков достигает 4 м. В доме выполнена скрытая разводка коммуникаций, установлены надежные окна с двухкамерными стеклопакетами, в секциях дома функционируют скоростные лифты.
Верхние этажи клубного дома обладают исключительными видовыми характеристиками. Ценители захватывающих пейзажей смогут вдохновиться живописными видами на Неву, Васильевский, Петровский и Крестовский острова, открывающимися из квартир с панорамным остеклением и с открытых террас «Адмирала Ушакова». Во всех квартирах имеются балконы и лоджии, а на последних этажах – открытые террасы.
Отдельно стоит упомянуть внутреннее убранство дома, которое не уступает элитным проектам, напоминая собой галерею искусств. Интерьеры разработаны по индивидуальному дизайн-проекту и выполнены в стиле ар-деко. В убранстве холлов сочетаются как классические, так и современные детали: декоративные панно из оникса и жидкокристаллические экраны, полы из светлого сланца и золотистые светильники из металла, создающие мягкое и теплое сияние. В каждой из трех секций дома создана комфортная зона ожидания для гостей, в которой установлена уютная мягкая мебель в стиле ар-нуво, дизайнерские журнальные столики и декоративные вазы.
Совсем недавно в клубном доме «Адмирал Ушаков» открылся шоу-рум, демонстрирующий дизайнерскую отделку двухкомнатной квартиры евро-формата площадью 70,6 кв. м. Посетив данную квартиру, покупатели смогут увидеть один из вариантов организации этого уникального жилого пространства. Основа представленного интерьера – это функциональность и образность. Элементы стиля ар-деко органично сочетаются со светлой цветовой палитрой отделочных материалов и классическими приемами оформления. В квартире продемонстрирована идея четкого зонирования пространства гармоничными интерьерными решениями и продуманными до мелочей аксессуарами с учетом интересов всех членов семьи.
Клубный дом «Адмирал Ушаков» уверенно сочетает в себе плюсы местоположения, видовых характеристик, технического оснащения, внутреннего убранства и привлекательности стоимости квадратного метра на фоне предложений на рынке недвижимости Васильевского острова.