ЖК NEWПИТЕР: новая реальность комфортной городской среды
Предложение новостроек в Петербурге и Ленинградской области растет, и проектам приходится заявлять о себе в условиях жесткого соперничества. Благодаря этому в комфорт-классе постепенно появляются опции из бизнес-класса, проектируются по-настоящему функциональное жилье и комфортная среда.
Большое значение придается благоустройству внутренней и прилегающей территории жилого комплекса, ведь она становится одним из важнейших факторов, которые люди оценивают при выборе новостроек. Детские площадки, спортивные зоны и велодорожки, зеленый двор, наличие парковок, безопасность территории — все это уже не приятное дополнение, а обязательные атрибуты. Покупатели все чаще задумываются о том, где они смогут отдыхать вне квартиры, но при этом не покидая района проживания.
В условиях конкуренции девелоперы стараются не только предугадать желания клиентов, но и мыслить на шаг вперед — уже сегодня предложить покупателю то, о чем он подумает только завтра. Именно такой подход у объединения «Строительный трест» при разработке жилого квартала NEWПИТЕР на юго-западной границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области в поселке Новоселье.
Застройщик предусмотрел не только практичные и безопасные детские и спортивные площадки, но и уникальные зоны отдыха для людей разных возрастов. Такая концепция успешно себя зарекомендовала — сегодня жилой квартал признан как потребителями, так и специалистами рынка недвижимости. ЖК NEWПИТЕР с 2018 года пять раз побеждал в федеральной премии Urban Awards, завоевывал награды конкурсов «Доверие потребителя», «Лидер строительного качества», КАИССА и «ЛенОблСоюзСтрой» в номинациях «Лучший жилой комплекс комфорт-класса Ленинградской области» и «Лучший проект благоустройства».
Планировки на любой вкус
В жилом квартале в рамках первой очереди построено десять домов высотой 6–12 этажей. Восемь из них уже заселены, еще два лота — 8-й и 9-й — введены в эксплуатацию в марте. В настоящий момент идет строительство двух домов второй очереди — 11-го и 13-го лотов. Это кирпичные дома высотой 8–9 этажей с толщиной стен от 640 мм.
В квартирографии ЖК NEWПИТЕР отсутствует малометражное жилье, в том числе студии. Средняя площадь квартир около 60 кв. метров, это преимущественно квартиры евроформата с объединенной кухней-гостиной. Такой вариант планировки становится все более популярным. Он пользуется спросом у семей с детьми, молодых пар и людей, любящих принимать гостей, поскольку объединение двух зон расширяет жилое пространство, одновременно оставляя обособленными личные зоны. Проектом предусмотрены просторные светлые кухни-гостиные площадью до 34 кв. метров с двумя и даже тремя окнами для обеспечения максимального естественного освещения.
В планировках реализован ряд продуманных решений. В первую очередь это отсутствие нефункциональных, малоиспользуемых площадей. Это наличие выделенных гардеробных и ниш под шкафы-купе в прихожей или в жилой комнате для организации хранения сезонных вещей. Это постирочные комнаты, террасы на верхних и первых этажах, квартиры с антресольным этажом, где можно разместить уютную спальню, создать зону отдыха или организовать рабочее место.
На сегодняшний день стоимость квадратного метра в ЖК NEWПИТЕР начинается от 92 тыс. рублей. Стоимость однокомнатных квартир стартует с отметки 3,9 млн руб., двухкомнатных — 5,3 млн руб., трехкомнатных — 7,5 млн руб.
Уникален каждый двор
В первой очереди ЖК NEWПИТЕР застройщиком организованы общественные пространства, учитывающие интересы как детей, так и взрослых. Главной рекреационной зоной здесь выступает Бульвар белых ночей, который, помимо логистической функции, выполняет и досуговую. На действующей части бульвара находятся места для отдыха, мини-футбольное поле и спортивная площадка с тренажерами.
В ЖК NEWПИТЕР закрытые от автомобилей и безопасные дворы, территория которых полностью принадлежит жителям. Здесь расположены уникальные пространства, где жильцы могут с удовольствием проводить свободное время. Например, во дворе 5-го лота обустроена зона барбекю, а в 7-м оборудован общественный огород. Дополнительные досуговые опции на старте эксплуатации были тепло приняты жильцами и сегодня пользуются большой популярностью.
Поддерживая статус «Лучшего проекта благоустройства Ленинградской области», застройщик продолжает внедрять инновационные решения при проектировании новых домов в жилом квартале. Так, в 8-м и 9-м лотах на кровлях одноэтажных пристроек появились открытые террасы, на которых смогут проводить время все жители дома. На этих общественных террасах находятся места для отдыха и досуга взрослых — лежаки, скамьи и столики с перголами. Рядом будут установлены небольшие сцены, оборудованы и релакс-зоны с подвесными качелями.
У 8-го лота также заложен плодовый сад площадью около 2 тыс. кв. метров с разнообразием древесных пород. Все деревья будут высаживаться уже крупномерами — с диаметром стволов 12–15 сантиметров. В саду установлены качели и лавочки разных форм и размеров.
Рядом со строящимися лотами продолжит свое развитие Бульвар белых ночей. Здесь появится центральная площадь с амфитеатром, на которой в зимнее время можно будет заливать каток.
Кейс: как достроить «невезучий» объект. ЖК «Усадьба на Ланском» близок к сдаче
Проект ЖК «Усадьба на Ланском», несколько лет испытывавший различные трудности, вышел наконец на финишную прямую. По словам Павла Бережного, директора по развитию застройщика, ГК «С.Э.Р.», летом объект будет введен в эксплуатацию.
Напомним, ЖК «Усадьба на Ланском» – проект, реализуемый ГК «С.Э.Р.» в рамках редевелопмента бывшей территории хлебозавода «Поленница» на пересечении Ланского шоссе и проспекта Энгельса. Комплекс относится к бизнес-классу. Проект был разработан Архитектурным бюро «Студия 17» под руководством Святослава Гайковича. С учетом окружающей застройки он был стилизован под «сталинский ампир» и гармонично вписывался в сложившийся архитектурный контекст. Комплекс включает в себя 207 квартир суммарной площадью 17,3 тыс. кв. м, 6 коммерческих помещений, а также подземный паркинг на 76 машино-мест.
Наверное, наиболее точным определением, которое характеризовало бы дальнейшие события, было бы невезение. Проект в удачной локации, с привлекательной архитектурой, хорошей «начинкой», то есть имевший все формальные основания, чтобы быть успешно реализованным в два-три года, постоянно сталкивался с разными проблемами, которые руководству девелопера приходилось преодолевать.
«Комплекс – небольшой, поэтому его экономика никак не «билась» с созданием нового соцобъекта. При этом в локации детсадов в целом достаточно. Поэтому мы предложили выполнить какие-либо альтернативные работы в сфере развития социнфраструктуры Выборгского района. Город пошел нам навстречу, и в рамках проекта мы вложили порядка 50 млн рублей в реконструкцию одного из самых крупных школьных стадионов в Петербурге (у школы № 494 на проспекте Композиторов)», – рассказывает Павел Бережной.
После этого, в 2015 году, строительство наконец началось. Но уже ощущалось влияние кризиса: продажи, особенно в проектах, находящихся на ранних стадиях реализации, шли все хуже и хуже. «Для ведения работ нам, в принципе, достаточно было реализовывать всего по 3-4 квартиры в месяц. Но продажи почти полностью встали. Единственным разумным выходом руководство компании признало получение банковского кредита», – вспоминает Павел Бережной. Но и здесь проекту не везло. Прошли переговоры, и было достигнуто соглашение о проектном финансировании с банком «Евротраст». Но к этому времени (2017 год) кризис добрался и до банковского сектора, и перед самым подписанием договора ЦБ отозвал у банка лицензию. Затем аналогичная договоренность была достигнута с банком «Советский». Но и тот лишился лицензии Центробанка.
«Поскольку крупные банки в условиях кризиса не хотели давать кредиты, для нас фактически был потерян необходимый поток привлеченного финансирования. Стройка практически встала», – говорит Павел Бережной. Следующим ударом стала приостановка Росреестром регистрации договоров ДДУ в августе 2018 года. «Срок ввода объекта не был соблюден, и по формальным признакам он вошел в число потенциально проблемных», – рассказывает он.
Но руководство ГК «С.Э.Р.» не сдалось. Владелец компании продал долю в одном из бизнес-центров на Петроградской стороне и вложил еще около 70 млн рублей собственных денег в стройку. Удалось договориться с подрядными компаниями об оплате работ не деньгами, а квадратными метрами. В 2019 году работы активизировались. Убедившись, что застройщик не бросает объект, Комитет по строительству направил соответствующее письмо в Росреестр – и регистрация ДДУ была возобновлена. Банки начали снова выдавать ипотеку на жилье в объекте.
«Поскольку на достройку комплекса нужно было привлечь еще средства, руководство компании тщательно просчитало экономику проекта и сделало потенциальным частным инвесторам, можно сказать, рекордное по прибыльности предложение: возможность приобрести жилье для последующей перепродажи с дисконтом до 25%. Идея имела успех, были привлечены десятки миллионов рублей», – говорит Павел Бережной.
По его словам, на сегодняшний день суммарный объем инвестиций в проект достиг 1,5 млрд рублей, строительная готовность составляет 85%, стоимость завершения реализации проекта не превышает 270 млн рублей: «Поэтому мы в ближайшее время свернем дисконтную программу. Надо попытаться заработать на этом проекте хоть что-то».
Представитель девелопера признает, что в лучшем случае прибыль будет совсем небольшая, в худшем – компания «выйдет в ноль». «Главное, что мы все-таки завершим объект, не подведем дольщиков и инвесторов и сможем выполнить все свои обязательства», – резюмирует он.
Цена квартиры в разрезе. От чего зависит ценник на жилье?
На любом рынке «живут» несколько разных цен: спроса, предложения, сделки. Цена предложения от застройщика – сложный продукт, сформированный из множества составляющих.
Основу цены предложения составляет, как правило, сметная стоимость строительства. Однако при этом множество других расходов застройщика добавляются к цене – от затрат на покупку земельного участка до прибыли компании. Кроме того, важны локация, окружение и особенности проекта, которые зачастую позволяют еще немножко увеличить ценник.
Себестоимость
От 50% до 70% в структуре себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, инженерная составляющая – от 12% до 25%, затраты на приобретение земельного участка и полную подготовку под строительство – 10–20%. Еще есть расходы на рекламу, строительство социальной инфраструктуры и т. д.
Сметная стоимость строительства разнится и зависит от ряда параметров: класса жилья, инженерной начинки, объема социальной инфраструктуры, благоустройства и т. д.
По официальным данным, средняя сметная стоимость строительства в стране составляет около 50 тыс. рублей за 1 кв. м. В столичном регионе и Петербурге она выше – около 90 тыс. рублей.
Соответственно, конечная себестоимость различна. В Северной столице, в зависимости от класса, она колеблется в диапазоне от 50 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м.
Финансовая составляющая
Разница между сметной стоимостью строительства и ценой предложения в петербургских новостройках, согласно данным Союза инженеров-сметчиков, составляет примерно 24%.
При этом маржа должна составлять не менее 12%, чтобы позволить компании развиваться. Однако маржинальность также колеблется в зависимости от класса проекта. По разным данным, в Петербурге для массового сегмента она составляет 10–15%, для бизнес-класса – 15–20%, для элитного – от 20% и выше.
При этом глава Минстроя РФ Владимир Якушев ранее обещал застройщикам проектное финансирование, «с маржинальностью между себестоимостью строительства и продажей не менее 20%».
Банки, таким образом, готовы финансировать проекты с высокой (по крайней мере, по питерским меркам) доходностью. При этом при переходе на проектное финансирование на застройщика ложатся дополнительные расходы по обслуживанию кредита.
Дополнительные параметры
Если руководствоваться формальными параметрами, рентабельность строительного бизнеса оставляет желать лучшего. Чтобы поднять доходность проекта, застройщик использует иные способы, исходя из окружения новостройки. За каждый параметр, который пойдет будущей квартире в плюс, можно добавить до 5% к цене продаж.
Во-первых, это, конечно, местоположение: чем ближе к центру города, тем дороже (при прочих равных параметрах проекта). Видовые характеристики (вид на промзону или на воду) также имеют значение. Но если вид на воду, собор или парк позволит увеличить цену, вид на промзону – вряд ли (разве что под обещания застройщика разбить на этом месте сквер).
Важна социальная инфраструктура. Причем как внутри жилого комплекса, так и в окружающей застройке.
Один из базовых факторов – транспортная доступность. По данным компании «Мегалит – Охта Групп», в объектах, расположенных рядом со станциями метро, стоимость «квадрата» может быть на 20% выше, чем в аналогах, находящихся на удалении. Прочий общественный транспорт вызывает меньше интереса.
Благоустройство прилегающей территории, оборудование двора детскими и спортивными площадками, озеленение – также заметный параметр. Застройщики придумывают оригинальные варианты оформления, привлекают ландшафтных дизайнеров в стремлении выполнить проект, имеющий собственное лицо.
А вот наличие подземного паркинга иной раз означает убыток для застройщика. Парковки в проектах – обязательный пункт, но спрос на них не всегда есть. Поднимать цены из-за наличия подземной парковки не получится.
Любые оригинальные задумки застройщика могут стать конкурентным преимуществом, которое позволит поднять цену предложения, будь то квартиры с каминами, сауна или энергоэффективные технологии.
Но, определяясь с ценой, застройщик всегда имеет в виду цену жилья в проектах, которые в этой же локации реализуют другие компании. И тогда появляется верхняя ценовая планка, которую вряд ли удастся перешагнуть.
Справка
По данным ЦИАН, по итогам 2019 года средний бюджет квартиры или апартамента на первичном рынке Петербурга составил 4,6 млн рублей. Это на 6% выше, чем годом ранее. В Ленобласти показатель также вырос – до 2,9 млн рублей, или на 8%. При этом выручка застройщиков также выросла – на те самые 6%. За 2019 год жилья в новостройках было продано на 435 млрд рублей.
Мнение
Марианна Устинова, руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
– По аналогии с предыдущими кризисами, падение курса рубля отразится на себестоимости квадратного метра в объектах, где применяются импортные материалы и оборудование. Это, в свою очередь, повлечет повышение цен на готовое жилье. Больше возможностей для работы с себестоимостью есть у девелоперов полного цикла. Наличие в структуре собственных мощностей позволяет застройщику снижать себестоимость проекта, не жертвуя качеством.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
– Стоимость квартиры растет с каждым этапом строительства. В жилых комплексах с качественной концепцией к моменту ввода объекта цена определенных квартир может быть выше цены аналогичного жилья на «вторичке». Сегодня подавляющее большинство проектов реализуется по старым правилам, то есть без использования эскроу-счетов, поэтому основной фактор, влияющий на цену жилья, – строительная готовность. Но нельзя игнорировать волатильность мировой экономики и ослабление рубля. В случае увеличения цен на строительные материалы будет расти и себестоимость строительства. Однако прогнозы в этой части лучше делать после того, как рынок стабилизируется.