Дом, квартал, район – за каким форматом застройки будущее Москвы
По подсчетам экспертов «Метриум», в Москве девелоперы реализуют около 400 проектов застройки. По своему масштабу и концепции они разнообразны – от отдельных жилых домов до больших районов. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных форматах застройки, их перспективах и плюсах для покупателя.
Дом
Проекты, предполагающие строительство только одного дома, – не редкость для рынка жилья в Москве, хотя в последние годы застройщики предпочитают работать в больших масштабах. На долю точечной застройки приходится 55% проектов застройки в Москве. Почти 70% из них относятся к высокобюджетным сегментам. Однако это не связано с тем, что застройщики дорогого жилья тяготеют к точечным проектам – они вынуждены строить небольшие дома, так как осваивают небольшие площадки в центре Москвы.
Каковы основные преимущества проектов застройки, состоящей из одного здания?
- Приватность
Чем меньше масштабы проекта, тем меньше соседей. Это означает более высокий уровень приватности. На детской площадке при одном доме будет всегда меньше людей, чем на такой же площадке перед тремя корпусами одного комплекса. То же касается парковочных гостевых мест, которыми часто пользуются сами жители комплекса. Именно поэтому в высокобюджетных проектах распространен формат клубного дома («Данилов Дом», «Дом Серебряный бор» и т.п).
Помимо этого, в отдельно стоящих домах лучше формируется социально однородная среда. Если в масштабных комплексах цены могут различаться в зависимости от расположения корпусов, а также множества других факторов, то «входной порог» в отдельно стоящих домах примерно равный. Близость социального статуса – залог хорошей коммуникации между жителями дома.
- Лучшие видовые характеристики
Нет гарантий, что единственное здание проекта будет удачно расположено, а квартиры в нем получатся видовыми. Однако окружение такой новостройки скорее будет «естественным» (откроется вид на город, парки, реки, скверы), нежели в масштабном комплексе с десятками корпусов в промзоне.
Среди проектов точечной застройки немало реконструкций. То есть застройщик работает со зданием, которое уже находится в сформировавшей среде жилого района. Именно такие площадки чаще всего попадают в поле зрения девелоперов. Помимо этого, сложившаяся застройка в Москве в основном мало- и среднеэтажная, и в таких районах часто реализуют «точечные» проекты (центр столицы).
Таким образом, покупатели квартиры или апартамента в проекте отдельно стоящего здания могут с большей вероятностью, чем другие, рассчитывать на вид из окна на парки, крыши старинных особняков, обзор достопримечательностей и линии горизонта. Если здание находится в историческом центре, то ликвидность жилья с такими характеристиками особенно высока.
- Хорошая локация
Часто точечные проекты удачно расположены. Во-первых, застройщики выбирают небольшие площадки, ориентируясь на хорошо обеспеченные инфраструктурой локации, поскольку в рамках небольшого проекта невозможно создать полный набор инфраструктуры. Во-вторых, почти всегда точечные проекты реализуются в центре или рядом с ним, поэтому покупатель квартиры в таком доме автоматически получает жилье с хорошей транспортной доступностью.
Квартал
Кварталом называют участок жилой застройки, отделенный со всех сторон (как правило, с четырех) проезжей частью. В контексте классификации проектов жилой застройки кварталом можно назвать жилой комплекс, состоящий не менее чем из двух, но не более чем из четырех корпусов, объединённых общей территорией и архитектурной концепцией. Такие комплексы составляют порядка 27% актуальных проектов застройки в Москве. Примерно по 40% из них относятся к массовому сегменту и бизнес-классу, а остальные – к премиуму.
В чем основные преимущества кварталов для покупателя?
- Концептуальная среда
Квартал всегда формируется как архитектурный комплекс, то есть в нем соблюдается единство облика фасадов зданий, принципов благоустройства придомовых территорий, малых архитектурных форм и дизайна помещений. Соответственно, девелоперу проще реализовать задуманную концепцию комплекса, нежели чем при строительстве одного здания в архитектурно чужеродной среде. Квартал – это уже обособленная часть города, которую житель может называть своим домом, имея в виду не только здание и квартиру, но и определенную территорию. К примеру, культурно-образовательный кластер Russian Design District в Новой Москве задуман как арт-пространство под открытым небом – все здания спроектированы с участием приглашенных известных дизайнеров и деятелей искусств, а на его территории будут проводится выставки и другие культурные мероприятия.
- Коммерческая инфраструктура в шаговой доступности
Масштабы квартала уже позволяют застройщику предусмотреть в проекте больше площадей для коммерческих объектов. Во-первых, они будут привлекательны для инвесторов, а во-вторых – окупаемы для будущих владельцев бизнеса, так как здесь достаточно жителей, которые впоследствии становятся постоянными клиентами.
Житель квартала получает большинство базовых коммерческих услуг в шаговой доступности от дома: магазины, супермаркеты, кафе, салоны красоты, аптеки, отделения банков, мастерские, фитнес-студии и т.д. Причем часто качественный уровень этих услуг соответствует классу квартала, то есть если речь идет, к примеру, о комплексе бизнес-класса, то в коммерческой части будут представлены премиальные сети продуктовых супермаркетов, фитнес-клубов и салонов красоты.
- Закрытое приватное пространство
Почти всегда кварталы имеют закрытую территорию, на которую не могут проникнуть посторонние или заехать случайные автолюбители. Но плюс квартала еще и в том, что в силу масштабов и принципов размещения корпусов, практически всегда здесь образуется достаточно большое и свободное пространство. Чаще всего это внутренний двор, в котором застройщики предусматривают функциональное зонирование – детская площадка, спортивная зона, место для отдыха и пикников и т.п. Фактически у жителей появляется приватное пространство на открытом воздухе, где можно проводить много времени и куда вход посторонним ограничен. К примеру, в ЖК бизнес-класса Bauman House, состоящем из трех корпусов на территории 10,16 тыс. кв.м., 3,6 тыс. кв.м. отводятся под озеленение, рекреационные зоны, игровую и спортивную площадку.
«В целом будущее, безусловно, за проектами комплексного освоения территории, – комментирует Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Рано или поздно площадки для точечной застройки либо станут редкостью, либо не будут привлекательными для девелопмента. Их доля в общих объемах застройки сократится, тогда как кварталы и крупные районы превратятся в преимущественную моделью освоения городских территорий. Стоит вспомнить хотя бы программу реновации, которая по определению предполагает комплексное освоение старых районов. Помимо этого, активнее будут развиваться технологии умного города, то есть новые районы станут технологическим комплексом, в котором все элементы (жилье, инфраструктура, коммерческих и социальные объекты) объединятся в интерактивную сеть по принципу интернета вещей (Internet of Things, IoT). Такие технологии мы уже внедряем, к примеру, в нашем проекте “Академический” в Екатеринбурге, а системой “умная квартира” и энергоэффективными окнами мы оснащаем наш комплекс iLove в Москве».
Район
Масштабные проекты застройки, насчитывающие более пяти корпусов, составляют порядка 18% от общего числа проектов в Москве. Конечно, далеко не все из них можно отнести к районам – иногда много корпусов можно «уместить» в квартал. Но учитывая тенденцию к повышению плотности застройки, даже пять-шесть современных корпусов (в среднем по 25 этажей) эквивалентны по числу жителей старым микрорайонам. Больше половины строящихся районов относятся к массовому сегменту (55%), вторая преобладающая группа – бизнес-класс (31%). Эксперты «Метриум» выделяют следующие преимущества районов.
- Полный набор инфраструктуры
Как правило, в масштабных проектах застройщики планируют создать всю необходимую для жизни инфраструктуру, социальные и коммерческие объекты: детские сады, школы, паркинги, торгово-развлекательные комплексы. К примеру, в комплексе бизнес-класса iLove предусмотрены школа и детский сад. Район строится в духе концепции «город в городе», что позволяет будущим жителям практически не зависеть от инфраструктуры за пределами их среды проживания. Более того, нередко для привлечения потенциальных покупателей девелоперы создают в масштабных районах уникальные инфраструктурные объекты (культурные центры, спортивные школы, музеи и т.п.), как например в проектах «Зиларт», Russian Design District. Часто такая модель застройки используется в редевелопменте бывших промзон, а также в строительстве жилья за МКАД.
- Благоустроенные центры притяжения на открытом воздухе
Следуя концепции «город в городе», застройщики крупных районов предусматривают на их территории полноценные социальные пространства на открытом воздухе. К примеру, если проект реализуется у реки, девелопер может благоустроить протяженную набережную с зонами отдыха, велодорожками, площадками для детей и спортивных занятий, причалами и т.п. В частности, в проекте «Ривер Парк» застройщик благоустроил протяженную набережную длиной 1,5 км с прогулочными и велосипедными дорожками. Есть примеры создания скверов, парков, искусственных водоемов, пляжей. Всё это дает жителям нового района преимущества, которые не всегда есть у обитателей старых жилых массивов. Им не нужно ехать в центр города или соседний округ, чтобы погулять с детьми, заняться спортом, устроить пикник.
- Максимально широкий выбор жилья
В масштабных проектах застройки у покупателей очень много вариантов жилья. К примеру, можно искать квартиру в корпусе рядом с лесом или рекой или рассмотреть здание с видами на город. Вариантов планировочных решений в больших проектах десятки, поэтому рано или поздно найдется подходящая квартира. В частности, в жилом комплексе Headliner застройщик предусмотрел более 70 уникальных планировочных решений (48 – в 1 и 2 очередях, в третьей – еще более 25): от эргономичных студий до просторных четырехкомнатных квартир. Более того, крупные районы строятся ни один год, и можно дождаться старта продаж очередного корпуса, если в готовом аналогичная квартира уже не привлекает ценой.
Помимо этого, в последние годы застройщики крупных проектов стремятся разнообразить их архитектурное содержание. К примеру, в одном комплексе предусматриваются небоскребы, средне- и малоэтажные корпуса, а также таунхаусы или индивидуальные дома. Всё это тоже расширяет выбор формата жилья.
«В долгосрочной перспективе в Москве сохранятся разные типы застройки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Каждый имеет свои преимущества и для покупателя, и для девелопера. Однако осваивать девелоперам в основном придется большие и неблагоустроенные пространства: территории вдоль МЦК, МКАД, Москвы-реки, а также бывшие промзоны. Поэтому новые площадки для застройки будут отличаться большим масштабом, хорошей обеспеченностью собственной инфраструктурой, новыми благоустроенными социальными пространствами».
Паркинг в фокусе
С начала весны рекламное поле новостроек запестрило объявлениями о специальных акциях по продаже паркингов. В чем причина такой активности и какими бонусами заманивают покупателей в паркинги, нам рассказали петербургские застройщики.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Всплеск активности продаж паркингов связан с ужесточением градостроительных норм, так как увеличились нормативы по количеству мест при проектировании новых домов. Сейчас застройщики обязаны предусматривать в своих проектах такое количество парковочных мест, которое бы покрывало потребность жильцов в них. При этом, как правило, клиенты не покупают парковочные места в первую очередь, обычно этим вопросом занимаются уже после заселения. Поэтому с целью стимулировать спрос на паркинг на этапе строительства застройщики устраивают различные акции, такие как «Паркинг за полцены» или «Паркинг в подарок».
Есть два основных вида паркинга – многоуровневый и подземный; последний, надо отметить, стоит дороже. При этом в домах эконом- и комфорт-класса в среднем предусмотрено одно машино-место на квартиру, но покупка своего места не пользуется популярностью в данном сегменте. А в сегментах «бизнес» и «элит», как правило, наоборот – места в паркингах «разлетаются» еще на ранних этапах, при этом в данном классе предусмотрено два машино-места на квартиру. В нашем новом проекте бизнес-класса «Новый Лесснер» предусмотрены и подземные паркинги, и наземный многоуровневый. Причем в подземный паркинг можно будет спуститься на лифте прямо с этажа, не выходя на улицу – что очень удобно. Кроме того, для разных автомобилей мы предусмотрели различные по габаритам варианты машино-мест.
До 2017 года машино-места в паркингах оформлялись в долевую собственность, поэтому перепродать место было не так-то просто – нужно было согласие всех собственников парковки. Сейчас же появилась возможность регистрации парковочного места как самостоятельного объекта недвижимости. Это упрощает постановку на кадастровый учет, регистрацию и дальнейшую продажу машино-места.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Строительство паркинга по затратам близко к себестоимости возведения квартир, цена машино-места получается высокой. Молодые семьи не располагают достаточными суммами для еще одной дорогостоящей покупки наряду с квартирой. Рынок ипотечного кредитования по программам приобретения машино-мест еще не развит. Но, думаю, подвижки в этом направлении будут после того, как закон, который позволяет регистрировать места в паркинге как отдельные объекты недвижимости, заработает в полную силу. Этот товар в городах-миллионниках обязательно станет предметом внимания банков и будет кредитоваться по ставкам таким же, как квартиры, либо близким к ним.
При покупке паркинга в первой очереди ЖК «Огни Залива» действует рассрочка на 2 года. Стоимость – 400 тыс. рублей (484 тыс. рублей вместе с коммунальными платежами за 2 года). Первый взнос – 100 тыс. рублей. Машино-места (доли) распродаются путем заключения предварительного договора купли-продажи.
В ЖК «Академ-Парк» в продаже машино-места в отапливаемом паркинге по цене от 600 тыс. рублей. Предоставляется рассрочка от застройщика на 2 года, первый взнос – 150 тыс рублей. Для приобретения машино-места в паркинге первой очереди возможно ипотечное кредитование в банках «Санкт-Петербург» и «Сургутнефтегазбанк».
В ЖК «Коломяги Плюс» действует акция «Паркинг со скидкой». В марте 2018 года дарим сертификат на скидку 50 тыс. рублей на место в теплом паркинге при покупке двухкомнатной квартиры площадью 69,84 кв. м. Сертификат на скидку действителен до 1 ноября 2018 года.
Марина Чипчикова, руководитель проектов группы компаний «СтройИнжиниринг»
– Всплеск активности программ по продаже паркингов, на мой взгляд, имеет отношение только к строительству отдельных жилых домов, когда паркинг является частью здания или жилого комплекса. Такими дополнительными интересными предложениями застройщик пытается повысить привлекательность жилья. Хотелось бы отметить, что в специализированном секторе строительства отдельно стоящих многоуровневых паркингов никакой активности нет вообще.
Наша компания активно и планомерно занимается строительством многоуровневых гаражей. В этом году мы вводим один из наших крупных объектов в Калининском районе на углу Суздальского и Светлановского проспектов на 500 машино-мест. Также готовится документация для строительства в Приморском районе еще одного многоэтажного паркинга.
ГК «СтройИнжиниринг» возводит паркинги в районах со сложившейся инфраструктурой, где наблюдается острый дефицит парковочных мест. В Петербурге, где зарегистрировано почти 2 млн автомобилей, строительство отдельно стоящих многоэтажных паркингов необходимо. Это решает целый комплекс проблем, связанных с хранением автомобилей и пропускной способностью улично-дорожной сети.
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»:
– Строительство паркинга – это не конкурентное преимущество, а необходимость. Всплеск активности по постройке и продаже паркингов связан с тем, что количество автомобилей в больших городах постоянно растет, а парковочных мест не хватает. Из-за дефицита места автомобилисты вынуждены парковаться на газонах, детских площадках, перекрывать вход к парадным и т. д. В ЖК «Граффити» мы решили эту проблему, построив два наземных паркинга в 6 этажей каждый и три подземных гаража на 327 машин.
Для дольщиков «Граффити» действуют выгодные предложения и скидки. Мы дарим машино-место в многоярусном паркинге для всех, кто покупает трехкомнатную квартиру в корпусах 1.5 и 1.6.
Также у нас действуют скидки на покупку паркинга. При покупке любой квартиры в корпусах 1.3, 1.7, 1.8, 2.1, 2.2, 2.3 и 2.4 мы даем скидку 15% на машино-место в подземном паркинге. 15% скидки на парковочное место в наземном паркинге получают те, кто приобрел квартиру в корпусах 1.3, 1.7 и 1.8.
Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:
– Для покупателей элитной недвижимости наличие в доме комфортного подземного паркинга с достаточным числом машино-мест – одно из существенных условий при выборе недвижимости. Сложности с парковкой и нехватка парковочных мест в центре города повышают востребованность собственных машино-мест в премиальных жилых комплексах. При этом к паркингу предъявляются не менее высокие требования, чем к жилью. Например, в ЖК «Леонтьевский Мыс» архитектуре и логистике подземного отапливаемого паркинга уделено особое внимание. Паркинг включает три уровня и рассчитан на 700 машино-мест. Поскольку в доме 399 квартир, получается высокий коэффициент обеспеченности парковочными местами. На территории подземной автостоянки, кроме стандартных, жильцам будут предложены дополнительные опции: такие как мойка машин, помещение для хранения, тележки для провода гаража, зарядка для электрокаров. Сглаженный въезд в паркинг позволит без труда заезжать туда спорткарам и автомобилям с низким клиренсом. Предусмотрены пункт охраны, видеонаблюдение, новейшие системы контроля доступа и инженерные системы. Для покупателей машино-мест в паркинге «Леонтьевского Мыса» предусмотрены дополнительные скидки, размер которых обсуждается индивидуально с покупателями. Например, для сотрудников ПАО «Газпром» и структур, входящих в него, при покупке машино-места действует повышенная скидка 11%.
Кстати
Газета «Строительный Еженедельник» на выставке «Ярмарка недвижимости» 30 марта 2018 года проведет круглый стол «Паркинг – как объект недвижимости и инвестиций». Время проведения: 13:00–14:00. Начало регистрации в 12:45. Петербургское шоссе, 64/1, КВЦ «Экспофорум», павильон G, зал № 2.
Николай Урусов: «Покупатели готовы платить за комфорт»
Доля объектов в сегменте «комфорт» год от года на рынке увеличивается, однако не все проекты, заявленные в этой категории, соответствуют ей в полной мере, полагает Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела».
– Можно ли утверждать, что жилье комфорт-класса сегодня наиболее востребовано на рынке? Все ли предложения, которые позиционируются как «комфорт», отвечают требованиям, предъявляемым к такому жилью?
– Самым востребованным продуктом традиционно является жилье эконом-класса, хотя проекты категории «комфорт» год от года увеличивают свою долю рынка. При этом уверенных проектов в данной категории не так много. Правильный комфорт-класс должен обладать совокупностью характеристик – таких как хорошая локация, транспортная доступность, небольшое количество квартир на этаже, продуманная квартирография, высокие потолки, большие окна, привлекательный архитектурный облик здания.
– Есть ли сегодня в Петербурге локации, которые однозначно не подходят для строительства жилья комфорт-класса? Или сами характеристики проекта задают класс локации?
– В Петербурге есть территории, где раньше строился исключительно «эконом», но в последние два года стали появляться проекты класса «комфорт». Например, в Каменке. Некоторые проекты, которые появились в этой локации два года назад, очевидно, классом выше, чем построенные там же ранее.
Основное правило остается прежним: характеристики объекта должны соответствовать локации. Например, в центре города имеет смысл строить объекты бизнес- и премиум-класса. В сложившихся спальных районах (например, в южной части Приморского, в центральной части Выборгского и Красносельского районов) можно говорить о проектах комфорт-класса. В Московском районе возможны очень разные объекты: хороший бизнес-класс, востребованный «комфорт» и даже «эконом».
– Какие характеристики жилья комфорт-класса, ранее этому сегменту не свойственные, появились за последние год-полтора? Видите ли Вы явное внимание к ним покупателей, становятся ли они решающим фактором при выборе квартиры?
– Общая конъюнктура рынка подталкивает застройщиков год от года совершенствовать свои проекты. Например, жилые комплексы эконом-класса позаимствовали некоторые характеристики класса «комфорт», который, в свою очередь, взял многое от «бизнеса».
Так, девелоперы начали уделять внимание архитектурной составляющей. Мы, наконец, видим уход от бетонных коробок с оштукатуренными фасадами, абсолютно однотипной квартирографией и отсутствием благоустройства.
В нашем новом ЖК «Аист» мы (так же, как и на своих предыдущих объектах) уделили этим характеристикам особое внимание. Так, в «Аисте» нет студий, только одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры площадью до 108 кв. м. Причем в части квартир, выходящих окнами на запад, одна стена выполнена из стекла. Раньше в проектах комфорт-класса такое решение, насколько я знаю, не применялось. Оно позволяет значительно улучшить освещенность, добиться уникальных видовых характеристик, а также создать новый центр притяжения в квартире.
Кроме того, нам удалось гармонично скомпоновать жилую зону, подземный двухуровневый паркинг на 100 машино-мест, физкультурно-оздоровительный комплекс, а также коммерческие помещения. Раньше здания такой площади – около 21 тыс. кв. м – ограничивались только жилой функцией и парковкой, причем обеспеченность машино-местами была совершенно другой.
И покупатели готовы платить за эту совокупность характеристик: уже на этапе бронирования у нас было зарезервировано около 25% квартир.
– Этот проект реализуется в Красносельском районе. Каково, по Вашим прогнозам, дальнейшее развитие этой локации?
– Красносельский район – хороший «спальник». Здесь много парков и высокая транспортная доступность: много маршрутов наземного транспорта, есть выезды на КАД и ЗСД, планы по продолжению ветки метро. С точки зрения развития территории это – перспективный район.
– Какие цены на жилье комфорт-класса сегодня, по Вашему мнению, разумны (нижний и верхний пороги, факторы, которые определяют этот ценовой диапазон)?
– Комфорт-класс бывает достаточно разным. В некоторых локациях можно построить хороший комплекс со стоимостью квадратного метра от 80-85 тыс. рублей. Однако в большинстве случаев нижняя ценовая граница начинается у отметки в 90 тыс. рублей за квадратный метр. В популярных спальных районах, например, на Юго-Западе, справедливая цена составляет 100-105 тыс. рублей за «квадрат». Максимально приемлемый порог в этом сегменте – 115-125 тыс. рублей. В каждом конкретном случае цена определяется характеристиками продукта, района и конкретной квартиры.