Дом, квартал, район – за каким форматом застройки будущее Москвы
По подсчетам экспертов «Метриум», в Москве девелоперы реализуют около 400 проектов застройки. По своему масштабу и концепции они разнообразны – от отдельных жилых домов до больших районов. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных форматах застройки, их перспективах и плюсах для покупателя.
Дом
Проекты, предполагающие строительство только одного дома, – не редкость для рынка жилья в Москве, хотя в последние годы застройщики предпочитают работать в больших масштабах. На долю точечной застройки приходится 55% проектов застройки в Москве. Почти 70% из них относятся к высокобюджетным сегментам. Однако это не связано с тем, что застройщики дорогого жилья тяготеют к точечным проектам – они вынуждены строить небольшие дома, так как осваивают небольшие площадки в центре Москвы.
Каковы основные преимущества проектов застройки, состоящей из одного здания?
- Приватность
Чем меньше масштабы проекта, тем меньше соседей. Это означает более высокий уровень приватности. На детской площадке при одном доме будет всегда меньше людей, чем на такой же площадке перед тремя корпусами одного комплекса. То же касается парковочных гостевых мест, которыми часто пользуются сами жители комплекса. Именно поэтому в высокобюджетных проектах распространен формат клубного дома («Данилов Дом», «Дом Серебряный бор» и т.п).
Помимо этого, в отдельно стоящих домах лучше формируется социально однородная среда. Если в масштабных комплексах цены могут различаться в зависимости от расположения корпусов, а также множества других факторов, то «входной порог» в отдельно стоящих домах примерно равный. Близость социального статуса – залог хорошей коммуникации между жителями дома.
- Лучшие видовые характеристики
Нет гарантий, что единственное здание проекта будет удачно расположено, а квартиры в нем получатся видовыми. Однако окружение такой новостройки скорее будет «естественным» (откроется вид на город, парки, реки, скверы), нежели в масштабном комплексе с десятками корпусов в промзоне.
Среди проектов точечной застройки немало реконструкций. То есть застройщик работает со зданием, которое уже находится в сформировавшей среде жилого района. Именно такие площадки чаще всего попадают в поле зрения девелоперов. Помимо этого, сложившаяся застройка в Москве в основном мало- и среднеэтажная, и в таких районах часто реализуют «точечные» проекты (центр столицы).
Таким образом, покупатели квартиры или апартамента в проекте отдельно стоящего здания могут с большей вероятностью, чем другие, рассчитывать на вид из окна на парки, крыши старинных особняков, обзор достопримечательностей и линии горизонта. Если здание находится в историческом центре, то ликвидность жилья с такими характеристиками особенно высока.
- Хорошая локация
Часто точечные проекты удачно расположены. Во-первых, застройщики выбирают небольшие площадки, ориентируясь на хорошо обеспеченные инфраструктурой локации, поскольку в рамках небольшого проекта невозможно создать полный набор инфраструктуры. Во-вторых, почти всегда точечные проекты реализуются в центре или рядом с ним, поэтому покупатель квартиры в таком доме автоматически получает жилье с хорошей транспортной доступностью.
Квартал
Кварталом называют участок жилой застройки, отделенный со всех сторон (как правило, с четырех) проезжей частью. В контексте классификации проектов жилой застройки кварталом можно назвать жилой комплекс, состоящий не менее чем из двух, но не более чем из четырех корпусов, объединённых общей территорией и архитектурной концепцией. Такие комплексы составляют порядка 27% актуальных проектов застройки в Москве. Примерно по 40% из них относятся к массовому сегменту и бизнес-классу, а остальные – к премиуму.
В чем основные преимущества кварталов для покупателя?
- Концептуальная среда
Квартал всегда формируется как архитектурный комплекс, то есть в нем соблюдается единство облика фасадов зданий, принципов благоустройства придомовых территорий, малых архитектурных форм и дизайна помещений. Соответственно, девелоперу проще реализовать задуманную концепцию комплекса, нежели чем при строительстве одного здания в архитектурно чужеродной среде. Квартал – это уже обособленная часть города, которую житель может называть своим домом, имея в виду не только здание и квартиру, но и определенную территорию. К примеру, культурно-образовательный кластер Russian Design District в Новой Москве задуман как арт-пространство под открытым небом – все здания спроектированы с участием приглашенных известных дизайнеров и деятелей искусств, а на его территории будут проводится выставки и другие культурные мероприятия.
- Коммерческая инфраструктура в шаговой доступности
Масштабы квартала уже позволяют застройщику предусмотреть в проекте больше площадей для коммерческих объектов. Во-первых, они будут привлекательны для инвесторов, а во-вторых – окупаемы для будущих владельцев бизнеса, так как здесь достаточно жителей, которые впоследствии становятся постоянными клиентами.
Житель квартала получает большинство базовых коммерческих услуг в шаговой доступности от дома: магазины, супермаркеты, кафе, салоны красоты, аптеки, отделения банков, мастерские, фитнес-студии и т.д. Причем часто качественный уровень этих услуг соответствует классу квартала, то есть если речь идет, к примеру, о комплексе бизнес-класса, то в коммерческой части будут представлены премиальные сети продуктовых супермаркетов, фитнес-клубов и салонов красоты.
- Закрытое приватное пространство
Почти всегда кварталы имеют закрытую территорию, на которую не могут проникнуть посторонние или заехать случайные автолюбители. Но плюс квартала еще и в том, что в силу масштабов и принципов размещения корпусов, практически всегда здесь образуется достаточно большое и свободное пространство. Чаще всего это внутренний двор, в котором застройщики предусматривают функциональное зонирование – детская площадка, спортивная зона, место для отдыха и пикников и т.п. Фактически у жителей появляется приватное пространство на открытом воздухе, где можно проводить много времени и куда вход посторонним ограничен. К примеру, в ЖК бизнес-класса Bauman House, состоящем из трех корпусов на территории 10,16 тыс. кв.м., 3,6 тыс. кв.м. отводятся под озеленение, рекреационные зоны, игровую и спортивную площадку.
«В целом будущее, безусловно, за проектами комплексного освоения территории, – комментирует Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Рано или поздно площадки для точечной застройки либо станут редкостью, либо не будут привлекательными для девелопмента. Их доля в общих объемах застройки сократится, тогда как кварталы и крупные районы превратятся в преимущественную моделью освоения городских территорий. Стоит вспомнить хотя бы программу реновации, которая по определению предполагает комплексное освоение старых районов. Помимо этого, активнее будут развиваться технологии умного города, то есть новые районы станут технологическим комплексом, в котором все элементы (жилье, инфраструктура, коммерческих и социальные объекты) объединятся в интерактивную сеть по принципу интернета вещей (Internet of Things, IoT). Такие технологии мы уже внедряем, к примеру, в нашем проекте “Академический” в Екатеринбурге, а системой “умная квартира” и энергоэффективными окнами мы оснащаем наш комплекс iLove в Москве».
Район
Масштабные проекты застройки, насчитывающие более пяти корпусов, составляют порядка 18% от общего числа проектов в Москве. Конечно, далеко не все из них можно отнести к районам – иногда много корпусов можно «уместить» в квартал. Но учитывая тенденцию к повышению плотности застройки, даже пять-шесть современных корпусов (в среднем по 25 этажей) эквивалентны по числу жителей старым микрорайонам. Больше половины строящихся районов относятся к массовому сегменту (55%), вторая преобладающая группа – бизнес-класс (31%). Эксперты «Метриум» выделяют следующие преимущества районов.
- Полный набор инфраструктуры
Как правило, в масштабных проектах застройщики планируют создать всю необходимую для жизни инфраструктуру, социальные и коммерческие объекты: детские сады, школы, паркинги, торгово-развлекательные комплексы. К примеру, в комплексе бизнес-класса iLove предусмотрены школа и детский сад. Район строится в духе концепции «город в городе», что позволяет будущим жителям практически не зависеть от инфраструктуры за пределами их среды проживания. Более того, нередко для привлечения потенциальных покупателей девелоперы создают в масштабных районах уникальные инфраструктурные объекты (культурные центры, спортивные школы, музеи и т.п.), как например в проектах «Зиларт», Russian Design District. Часто такая модель застройки используется в редевелопменте бывших промзон, а также в строительстве жилья за МКАД.
- Благоустроенные центры притяжения на открытом воздухе
Следуя концепции «город в городе», застройщики крупных районов предусматривают на их территории полноценные социальные пространства на открытом воздухе. К примеру, если проект реализуется у реки, девелопер может благоустроить протяженную набережную с зонами отдыха, велодорожками, площадками для детей и спортивных занятий, причалами и т.п. В частности, в проекте «Ривер Парк» застройщик благоустроил протяженную набережную длиной 1,5 км с прогулочными и велосипедными дорожками. Есть примеры создания скверов, парков, искусственных водоемов, пляжей. Всё это дает жителям нового района преимущества, которые не всегда есть у обитателей старых жилых массивов. Им не нужно ехать в центр города или соседний округ, чтобы погулять с детьми, заняться спортом, устроить пикник.
- Максимально широкий выбор жилья
В масштабных проектах застройки у покупателей очень много вариантов жилья. К примеру, можно искать квартиру в корпусе рядом с лесом или рекой или рассмотреть здание с видами на город. Вариантов планировочных решений в больших проектах десятки, поэтому рано или поздно найдется подходящая квартира. В частности, в жилом комплексе Headliner застройщик предусмотрел более 70 уникальных планировочных решений (48 – в 1 и 2 очередях, в третьей – еще более 25): от эргономичных студий до просторных четырехкомнатных квартир. Более того, крупные районы строятся ни один год, и можно дождаться старта продаж очередного корпуса, если в готовом аналогичная квартира уже не привлекает ценой.
Помимо этого, в последние годы застройщики крупных проектов стремятся разнообразить их архитектурное содержание. К примеру, в одном комплексе предусматриваются небоскребы, средне- и малоэтажные корпуса, а также таунхаусы или индивидуальные дома. Всё это тоже расширяет выбор формата жилья.
«В долгосрочной перспективе в Москве сохранятся разные типы застройки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Каждый имеет свои преимущества и для покупателя, и для девелопера. Однако осваивать девелоперам в основном придется большие и неблагоустроенные пространства: территории вдоль МЦК, МКАД, Москвы-реки, а также бывшие промзоны. Поэтому новые площадки для застройки будут отличаться большим масштабом, хорошей обеспеченностью собственной инфраструктурой, новыми благоустроенными социальными пространствами».
Осень покупок и продаж
Хотя продажи у застройщиков на подъеме, от традиционных осенних маркетинговых акций они не отказываются. Большинство скидок ограничено во времени. Однако впереди рынок ждут новогодние акции.
Аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» подметили: размах осенних скидок в последние три года несколько сократился. Однако в прошлом году на осень пришлось 30% акций, и это самая большая доля скидочных программ в течение года.
В начале осени обычно росло предложение, а за лето накапливался отложенный спрос – осенью продавцы и покупатели находили друг друга.
Осень-2019 не стала исключением. Возможно, потому, что большинство застройщиков до сих пор привлекает средства дольщиков по договорам, не открывая эскроу-счетов.
Паркинг в подарок
Некоторые застройщики запустили программы скидок в сентябре, но большинство – в октябре. При этом параллельно объявлено о повышении цен – соответственно, с октября или с ноября.
Так, «Группа ЛСР» запустила акцию сразу в десяти своих жилых комплексах: половину стоимости квартиры можно оплатить сейчас, вторую половину – накануне сдачи дома. Но с 1 октября цены выросли. Кроме того, застройщик делает скидку в 3 тыс. рублей с каждого «квадрата» на однокомнатные квартиры в ряде ЖК.
Компания «Инвестторг» предлагает аналогичные скидки – 3 тыс. рублей с метра при покупке студии или однокомнатной квартиры в ЖК «Геометрия». Но застройщик пошел дальше, объявив скидки в 100 тыс. рублей на двухкомнатные квартиры и 150 тыс. рублей – на трехкомнатные.
Минимальные скидки от застройщиков составляют 1% – несколько тысяч рублей, зато максимальные – более 1 млн рублей, при этом скидки достигают 20%. «Мы формируем спецпредложения, исходя из политики продаж и запросов покупателей, выбираем те варианты, которые позволят клиентам наиболее комфортно и выгодно решить жилищный вопрос. Перечень акций готовится, как правило, на месяц, и при необходимости они продлеваются», – поясняет начальник отдела маркетинга ГК «КВС» Марианна Ивлева.
Нынешняя осень на рынке новостроек богата скидками на места в паркингах. Так, ГК «Полис Групп» в ЖК «Полис на Московской» при покупке двух- или трехкомнатной квартиры готова расстаться с машино-местом за половину цены.
Группа RBI в ЖК «Четыре горизонта» предлагает покупателям трех- и четырехкомнатных квартир место в подземном паркинге в подарок. Стоит отметить, что цена машино-места – 1,1 млн рублей, а квартиры – минимум 25,4 млн.
Также безвозмездно получат парковочное место покупатели жилья в ЖК «Аист» компании «Красная стрела» (если лот будет стоить больше 6 млн рублей) и покупатели «двушек» в ЖК New Time от РСТИ.
Покупка квартиры с европланировкой в ЖК «Триумф Парк» у эксклюзивного брокера проекта – компании «Петербургская Недвижимость» – обернется скидкой на машино-место в 40%.
Компания «Инвестторг» готова продать парковочное место в любом ЖК за 300 тыс. рублей вместо 500 тыс., компания Euroinvest Development – за 200 тыс. рублей при покупке квартиры площадью от 39 кв. м в ЖК «iD Мурино», да еще и в рассрочку.
Целый ряд застройщиков предлагает в качестве бонуса отделку или кладовую в ЖК – и бесплатно, и за частичную оплату. Например, Группа ЦДС в нескольких ЖК в дополнение к базовой чистовой отделке квартиры предлагает пакет опций LifeStyle. Он включает в себя высококачественные отделочные материалы, а также сантехническое и инженерное оборудование от известных европейских брендов.
Нестандарт
В то же время сегодня на рынке появляются не совсем привычные скидки. Компания Bonava, например, предоставляет дополнительную скидку в 10 тыс. рублей покупателям, которые регистрируют сделку в электронной форме.
ГК «КВС» предлагает покупателям дисконт в 70 тыс. рублей, если они приобретают квартиру через интернет-магазин застройщика. Проект был запущен в этом году и позволяет полностью перевести весь процесс покупки в онлайн: выбрать квартиру, оформить все документы, подписать договор и отправить его на регистрацию. «По нашему опыту, наиболее интересными для покупателей все же остаются скидки на недвижимость. В масс-маркете востребованы также субсидированная ипотека или удобные программы рассрочки, которые существенно могут облегчить финансовую нагрузку», – уточняет Марианна Ивлева.
Все чаще застройщики предлагают так называемые программы лояльности – скидки на повторную покупку. В этом случае Bonava скидывает 1 тыс. рублей с 1 кв. м. При этом покупатель должен предъявить копию ДДУ, заключенного ранее в любом ЖК застройщика. Акция не распространяется на приобретение машино-мест, кладовых, нежилых помещений. В компании «Инвестторг» скидка по такой программе составляет 2%, в СК «Дальпитерстрой» – 1%.
В ГК «КВС» программа лояльности несколько сложнее. При приобретении первой квартиры или коммерческого помещения клиент получает серебряную карту, которая дает скидку 2% на следующую покупку. При заключении третьего договора на приобретение жилья или коммерческого помещения серебряная карта меняется на золотую, по которой можно получить дисконт 3% на четвертую покупку и далее. Вместе с картой лояльности покупатели получают две «Карты друга», которые они могут передать своим друзьям и близким. Предъявитель карты получает скидку в 50 тыс. рублей на покупку квартиры.
Богатым положены скидки
Рассрочки также входят в пакет акций на покупку недвижимости в новостройках. Их в том или ином виде предлагают многие застройщики – на оплату паркингов, квартир, кладовых. Обычно условия действуют до завершающей стадии проекта. Как правило, девелопер продает в рассрочку 10–20% квартир в комплексе – в противном случае может пострадать экономика проекта.
Застройщики обычно рекламируют рассрочки как беспроцентные. Однако у них есть цена – разница при 100-процентной оплате и при оплате в рассрочку. Сегодня минимальная стоимость рассрочки 1%, но есть предложения и в 15% – например, от компании «Аквилон Инвест».
Безусловно, полной суммой для оплаты квартиры сегодня обладает сравнительно небольшая часть покупателей, поэтому воспользоваться предложениями застройщиков могут далеко не все граждане.
Постепенно скидки распространились и на сделки с участием ипотечных денег: в этом случае покупатель также единовременно оплачивает полную стоимость квартиры. Речь идет в первую очередь о жилых комплексах, аккредитованных банками, которые предлагают покупателям совместные программы с застройщиками – естественно, под более низкий процент, чем в базовом продукте.
Вместе с тем директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов назвал рассрочки лучшим на ближайшее время инструментом стимулирования продаж. «Привлекательные условия по рассрочкам могут помочь застройщикам привлечь какую-то часть покупателей. При этом важно продумать комфортные условия рассрочки: ее срок, стоимость и пр. Хотя нужно отметить, что с введением эскроу-счетов количество программ рассрочек становится все меньше», – говорит он.
Демпинг или бессребреничество?
Если девелопер верно спланировал экономику проекта и план продаж, вряд ли ему нужны большие скидки и весомые бонусы.
Марианна Ивлева отмечает: слишком большие скидки и демпинг со стороны застройщика свидетельствуют скорее о неликвидности продукта или изначально плохо просчитанной финансовой модели. «Сегодня таких предложений на рынке практически нет, поскольку недобросовестные компании уходят в прошлое. Большие скидки постепенно уступают место более удобным и продуманным программам оплаты. Выбирая квартиру, всегда внимательно нужно смотреть не только на цену, но и на характеристики жилого комплекса, качество материалов, отделки, примеры уже сданных домов застройщика и отзывы клиентов. Квартира – не тот продукт, где можно ориентироваться исключительно на "красные ценники"» – указывает она.
Тем не менее, акции помогают увеличить объемы реализации жилья. По разным данным, скидочные программы в период их действия обеспечивают рост продаж на конкретных объектах на 10–15%.
Мода на «Гараж»: пространство для людей и машин
В 2020 году в Пушкинском районе Санкт-Петербурга появится бизнес-парк «Гараж».
К возведению нового общественно-делового центра на юге города в сентябре приступила строительная компания «Терминал-Ресурс». Застройщик ведет комплексное освоение территории вдоль Петербургского шоссе на площади 316 га. Помимо малоэтажных жилых комплексов «Образцовые кварталы» здесь строится дорожно-транспортная сеть, развивается сопутствующая социальная инфраструктура, появляются новые коммерческие объекты. Одним из них станет современный бизнес-парк «Гараж».
Для автомобилистов
В первую очередь, предназначение пушкинского «Гаража» будет отвечать его названию. В четырехэтажном наземном паркинге разместятся 300 машин. Места в нем можно приобрести в собственность или снять в аренду. У жителей расположенных по соседству малоэтажных «Образцовых кварталов» появится выбор: оставлять машину рядом с домом или воспользоваться паркингом. На «Царскосельских холмах», где ведется строительство, вопрос с парковкой не стоит так же остро, как в спальных районах и центре города. Здесь меньшая плотность населения, расширенные дороги, на территории новых жилых комплексов большое количество машино-мест. И все-таки иметь собственную парковку, помимо престижа и безопасности, еще и вопрос удобства. Застройщик уже получил десятки заявок на приобретение мест, началось подписание соглашений о бронировании. Заключение договоров купли-продажи будет производиться после ввода объекта в эксплуатацию в следующем году.
Для бизнеса
В составе бизнес-парка «Гараж» спроектировано двухэтажное здание в стиле голландской архитектуры. В нем разместятся коммерческие помещения общей площадью 3,5 тыс. кв. м. В их числе могут быть магазины сопутствующих товаров, кафе, аптека, ателье, химчистка, творческие студии. Застройщик предлагает свободные планировки для офисов, которые легко оборудовать в формате open space (открытое пространство). Качественные материалы, планировки и современные инженерные системы, которые применяются при строительстве делового центра, позволяют построить не только стильное здание, но и успешный трудовой коллектив. В 2016 году девелопером и основным застройщиком территории ООО «Терминал-Ресурс» на пересечении Петербургского шоссе с улицей Кокколевской введен в эксплуатацию бизнес-центр «Перспектива», также отвечающий этим стандартам. Этот действующий бизнес-центр площадью 10 тыс. кв. м выставлен застройщиком на продажу.
Для всех
Пушкин – одна из самых популярных локаций города. Это отражается в востребованности как жилых, так и коммерческих помещений. Больших свободных площадей в аренду для бизнеса здесь почти нет. Явно недостаточно и торговых центров – потребности населения по мере увеличения численности растут, поэтому появляются новые объекты. В последние годы в Пушкинском районе проходят ключевые события деловой жизни страны, отраслевые выставки и международные экономические форумы. Развитие общественно-деловой зоны связано и с появлением престижного микрорайона «На Царскосельских холмах» на въезде в Пушкин. Именно в его границах находится БЦ «Перспектива», возводятся «Образцовые кварталы» и другие малоэтажные жилые комплексы. Бизнес-парк «Гараж» строится поблизости. Местоположение удобно как жителям района, так и гостям. Отсюда имеются выезды на Пулковское, Московское, Киевское шоссе, Витебский проспект, КАД. В 5 км расположен аэропорт «Пулково». Напротив объекта – остановка общественного транспорта. Здесь проходят городские и коммерческие маршруты: 187, К545, К-299. Дорога от новостроек до ближайших станций метро «Московская», «Звёздная», «Купчино» занимает 15–20 минут. Близость всемирно известных дворцово-парковых ансамблей Пушкина и Павловска обеспечивает стабильно высокий транспортный поток по Петербургскому шоссе. Здесь проезжают больше 3 тыс. автомобилей в час и около 300 туристических автобусов в день. На территории «Царскосельских холмов» уже проживают 4 тыс. человек, в ближайшее время это число увеличится вдвое, а всего территория рассчитана на проживание 50 тыс.
Важный бонус местности – благополучная экология и интересный ландшафт. Расположение на высоте 50 м над уровнем моря с ограничением стройки по высоте – здесь будет только мало- и среднеэтажное жилье – обеспечивает открытую линию горизонта. От Петербургского шоссе открываются захватывающие виды на город. Застройщик применяет панорамное остекление для всех своих объектов.
Строительная компания «Терминал-Ресурс» приглашает к сотрудничеству инвесторов и партнеров. Коммерческие помещения в собственность и в аренду, готовое и строящееся жилье, земельные участки под жилищное строительство с инженерной подготовкой – без посредников и переплат.