Дом, квартал, район – за каким форматом застройки будущее Москвы
По подсчетам экспертов «Метриум», в Москве девелоперы реализуют около 400 проектов застройки. По своему масштабу и концепции они разнообразны – от отдельных жилых домов до больших районов. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных форматах застройки, их перспективах и плюсах для покупателя.
Дом
Проекты, предполагающие строительство только одного дома, – не редкость для рынка жилья в Москве, хотя в последние годы застройщики предпочитают работать в больших масштабах. На долю точечной застройки приходится 55% проектов застройки в Москве. Почти 70% из них относятся к высокобюджетным сегментам. Однако это не связано с тем, что застройщики дорогого жилья тяготеют к точечным проектам – они вынуждены строить небольшие дома, так как осваивают небольшие площадки в центре Москвы.
Каковы основные преимущества проектов застройки, состоящей из одного здания?
- Приватность
Чем меньше масштабы проекта, тем меньше соседей. Это означает более высокий уровень приватности. На детской площадке при одном доме будет всегда меньше людей, чем на такой же площадке перед тремя корпусами одного комплекса. То же касается парковочных гостевых мест, которыми часто пользуются сами жители комплекса. Именно поэтому в высокобюджетных проектах распространен формат клубного дома («Данилов Дом», «Дом Серебряный бор» и т.п).
Помимо этого, в отдельно стоящих домах лучше формируется социально однородная среда. Если в масштабных комплексах цены могут различаться в зависимости от расположения корпусов, а также множества других факторов, то «входной порог» в отдельно стоящих домах примерно равный. Близость социального статуса – залог хорошей коммуникации между жителями дома.
- Лучшие видовые характеристики
Нет гарантий, что единственное здание проекта будет удачно расположено, а квартиры в нем получатся видовыми. Однако окружение такой новостройки скорее будет «естественным» (откроется вид на город, парки, реки, скверы), нежели в масштабном комплексе с десятками корпусов в промзоне.
Среди проектов точечной застройки немало реконструкций. То есть застройщик работает со зданием, которое уже находится в сформировавшей среде жилого района. Именно такие площадки чаще всего попадают в поле зрения девелоперов. Помимо этого, сложившаяся застройка в Москве в основном мало- и среднеэтажная, и в таких районах часто реализуют «точечные» проекты (центр столицы).
Таким образом, покупатели квартиры или апартамента в проекте отдельно стоящего здания могут с большей вероятностью, чем другие, рассчитывать на вид из окна на парки, крыши старинных особняков, обзор достопримечательностей и линии горизонта. Если здание находится в историческом центре, то ликвидность жилья с такими характеристиками особенно высока.
- Хорошая локация
Часто точечные проекты удачно расположены. Во-первых, застройщики выбирают небольшие площадки, ориентируясь на хорошо обеспеченные инфраструктурой локации, поскольку в рамках небольшого проекта невозможно создать полный набор инфраструктуры. Во-вторых, почти всегда точечные проекты реализуются в центре или рядом с ним, поэтому покупатель квартиры в таком доме автоматически получает жилье с хорошей транспортной доступностью.
Квартал
Кварталом называют участок жилой застройки, отделенный со всех сторон (как правило, с четырех) проезжей частью. В контексте классификации проектов жилой застройки кварталом можно назвать жилой комплекс, состоящий не менее чем из двух, но не более чем из четырех корпусов, объединённых общей территорией и архитектурной концепцией. Такие комплексы составляют порядка 27% актуальных проектов застройки в Москве. Примерно по 40% из них относятся к массовому сегменту и бизнес-классу, а остальные – к премиуму.
В чем основные преимущества кварталов для покупателя?
- Концептуальная среда
Квартал всегда формируется как архитектурный комплекс, то есть в нем соблюдается единство облика фасадов зданий, принципов благоустройства придомовых территорий, малых архитектурных форм и дизайна помещений. Соответственно, девелоперу проще реализовать задуманную концепцию комплекса, нежели чем при строительстве одного здания в архитектурно чужеродной среде. Квартал – это уже обособленная часть города, которую житель может называть своим домом, имея в виду не только здание и квартиру, но и определенную территорию. К примеру, культурно-образовательный кластер Russian Design District в Новой Москве задуман как арт-пространство под открытым небом – все здания спроектированы с участием приглашенных известных дизайнеров и деятелей искусств, а на его территории будут проводится выставки и другие культурные мероприятия.
- Коммерческая инфраструктура в шаговой доступности
Масштабы квартала уже позволяют застройщику предусмотреть в проекте больше площадей для коммерческих объектов. Во-первых, они будут привлекательны для инвесторов, а во-вторых – окупаемы для будущих владельцев бизнеса, так как здесь достаточно жителей, которые впоследствии становятся постоянными клиентами.
Житель квартала получает большинство базовых коммерческих услуг в шаговой доступности от дома: магазины, супермаркеты, кафе, салоны красоты, аптеки, отделения банков, мастерские, фитнес-студии и т.д. Причем часто качественный уровень этих услуг соответствует классу квартала, то есть если речь идет, к примеру, о комплексе бизнес-класса, то в коммерческой части будут представлены премиальные сети продуктовых супермаркетов, фитнес-клубов и салонов красоты.
- Закрытое приватное пространство
Почти всегда кварталы имеют закрытую территорию, на которую не могут проникнуть посторонние или заехать случайные автолюбители. Но плюс квартала еще и в том, что в силу масштабов и принципов размещения корпусов, практически всегда здесь образуется достаточно большое и свободное пространство. Чаще всего это внутренний двор, в котором застройщики предусматривают функциональное зонирование – детская площадка, спортивная зона, место для отдыха и пикников и т.п. Фактически у жителей появляется приватное пространство на открытом воздухе, где можно проводить много времени и куда вход посторонним ограничен. К примеру, в ЖК бизнес-класса Bauman House, состоящем из трех корпусов на территории 10,16 тыс. кв.м., 3,6 тыс. кв.м. отводятся под озеленение, рекреационные зоны, игровую и спортивную площадку.
«В целом будущее, безусловно, за проектами комплексного освоения территории, – комментирует Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Рано или поздно площадки для точечной застройки либо станут редкостью, либо не будут привлекательными для девелопмента. Их доля в общих объемах застройки сократится, тогда как кварталы и крупные районы превратятся в преимущественную моделью освоения городских территорий. Стоит вспомнить хотя бы программу реновации, которая по определению предполагает комплексное освоение старых районов. Помимо этого, активнее будут развиваться технологии умного города, то есть новые районы станут технологическим комплексом, в котором все элементы (жилье, инфраструктура, коммерческих и социальные объекты) объединятся в интерактивную сеть по принципу интернета вещей (Internet of Things, IoT). Такие технологии мы уже внедряем, к примеру, в нашем проекте “Академический” в Екатеринбурге, а системой “умная квартира” и энергоэффективными окнами мы оснащаем наш комплекс iLove в Москве».
Район
Масштабные проекты застройки, насчитывающие более пяти корпусов, составляют порядка 18% от общего числа проектов в Москве. Конечно, далеко не все из них можно отнести к районам – иногда много корпусов можно «уместить» в квартал. Но учитывая тенденцию к повышению плотности застройки, даже пять-шесть современных корпусов (в среднем по 25 этажей) эквивалентны по числу жителей старым микрорайонам. Больше половины строящихся районов относятся к массовому сегменту (55%), вторая преобладающая группа – бизнес-класс (31%). Эксперты «Метриум» выделяют следующие преимущества районов.
- Полный набор инфраструктуры
Как правило, в масштабных проектах застройщики планируют создать всю необходимую для жизни инфраструктуру, социальные и коммерческие объекты: детские сады, школы, паркинги, торгово-развлекательные комплексы. К примеру, в комплексе бизнес-класса iLove предусмотрены школа и детский сад. Район строится в духе концепции «город в городе», что позволяет будущим жителям практически не зависеть от инфраструктуры за пределами их среды проживания. Более того, нередко для привлечения потенциальных покупателей девелоперы создают в масштабных районах уникальные инфраструктурные объекты (культурные центры, спортивные школы, музеи и т.п.), как например в проектах «Зиларт», Russian Design District. Часто такая модель застройки используется в редевелопменте бывших промзон, а также в строительстве жилья за МКАД.
- Благоустроенные центры притяжения на открытом воздухе
Следуя концепции «город в городе», застройщики крупных районов предусматривают на их территории полноценные социальные пространства на открытом воздухе. К примеру, если проект реализуется у реки, девелопер может благоустроить протяженную набережную с зонами отдыха, велодорожками, площадками для детей и спортивных занятий, причалами и т.п. В частности, в проекте «Ривер Парк» застройщик благоустроил протяженную набережную длиной 1,5 км с прогулочными и велосипедными дорожками. Есть примеры создания скверов, парков, искусственных водоемов, пляжей. Всё это дает жителям нового района преимущества, которые не всегда есть у обитателей старых жилых массивов. Им не нужно ехать в центр города или соседний округ, чтобы погулять с детьми, заняться спортом, устроить пикник.
- Максимально широкий выбор жилья
В масштабных проектах застройки у покупателей очень много вариантов жилья. К примеру, можно искать квартиру в корпусе рядом с лесом или рекой или рассмотреть здание с видами на город. Вариантов планировочных решений в больших проектах десятки, поэтому рано или поздно найдется подходящая квартира. В частности, в жилом комплексе Headliner застройщик предусмотрел более 70 уникальных планировочных решений (48 – в 1 и 2 очередях, в третьей – еще более 25): от эргономичных студий до просторных четырехкомнатных квартир. Более того, крупные районы строятся ни один год, и можно дождаться старта продаж очередного корпуса, если в готовом аналогичная квартира уже не привлекает ценой.
Помимо этого, в последние годы застройщики крупных проектов стремятся разнообразить их архитектурное содержание. К примеру, в одном комплексе предусматриваются небоскребы, средне- и малоэтажные корпуса, а также таунхаусы или индивидуальные дома. Всё это тоже расширяет выбор формата жилья.
«В долгосрочной перспективе в Москве сохранятся разные типы застройки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Каждый имеет свои преимущества и для покупателя, и для девелопера. Однако осваивать девелоперам в основном придется большие и неблагоустроенные пространства: территории вдоль МЦК, МКАД, Москвы-реки, а также бывшие промзоны. Поэтому новые площадки для застройки будут отличаться большим масштабом, хорошей обеспеченностью собственной инфраструктурой, новыми благоустроенными социальными пространствами».
Примета времени – семейные квартиры
В повседневную жизнь возвращается лозунг советского времени «Все лучшее – детям». Этот процесс заметен и на рынке недвижимости. Все чаще покупатели интересуются так называемыми «семейными» квартирами, где будет комфортно детям. Застройщики откликаются на запросы клиентов.
Спрос на семейные квартиры в 2018 году оценивался в 10%, еще через год – уже в 50%. Причем рост отмечался во всех сегментах.
Точного определения, что такое семейная квартира, не сформулировано. Но очевидно: в такой квартире живут семьи с детьми. При этом у каждого члена семьи есть собственное личное пространство.
Приватная территория
Организация личного пространства для каждого не всегда требует больших площадей. Гораздо важнее правильно распланировать квартиру. «Молодые семьи с одним-двумя детьми зачастую выбирают квартиры евро-формата. Так за меньшие деньги клиенты получают больше функционально полезной площади. Например, в однокомнатной квартире семье с ребенком будет сложно разделить пространство на детскую и взрослую зоны. В то время как в евро-двухкомнатной квартире родители могут выделить детям отдельную полноценную комнату без ущерба для своего размещения. То есть, приобретая лот 35-40 кв. м, клиент функционально получает аналог двухкомнатной квартиры площадью 50-55 кв. м», - объясняет Роман Строилов, директор по развитию, партнер «М2Маркет».
Квартирография ЖК «Образцовые кварталы» - проекта компании «Терминал-Ресурс» - содержит разнообразные варианты планировок, от 36 до 104 кв. м. Свободная планировка между кухней и гостиной позволяет организовать личное пространство для каждого члена семьи. Молодым родителям будет удобно присматривать за малышом в объединённой кухне-гостиной, а когда ребёнок подрастёт, можно возвести межкомнатную перегородку и получить дополнительную изолированную комнату.
У дизайнеров – свой взгляд на правильные планировки семейных квартир. Например, они настаивают на организации входной зоны – прихожей, в которой остается уличная обувь и одежда и через которую не должны пролегать маршруты внутри квартиры.
Организация детской комнаты руководствоваться несколькими правилами: не соприкасаться с гостиной, не иметь выхода на балкон.
Психологи говорят о необходимости двух или трех санузлов в большой семейной квартире, а также о большой по площади кухне, где при необходимости сможет собраться вся семья.
Каждому – по потребности
Покупатели семейных квартир – люди, которые заключает вовсе не спонтанную сделку, они прекрасно знают, чего хотят. Но предпочтения у всех разные.
«В зависимости от возраста детей есть определенные особенности в предпочтениях. Так, к примеру, родители маленьких детей обращают большое внимание на наличие колясочной в доме, удобного входа в парадную с коляской, хорошей функциональной детской площадки, закрытых дворов. Если дети школьного возраста, детские площадки уже не так волнуют клиентов при покупке, как наличие хорошей школы поблизости, спортивных секций, художественных школ и проч. В семьях, где дети готовятся к поступлению в высшие учебные заведения, часто родители привязываются в своем выборе к расположению конкретных вузов. И для детей старшего возраста, конечно, стараются предусмотреть отдельные полноценные комнаты, наличие нескольких санузлов в квартире, гардеробных», - рассказывает Роман Строилов.
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК ПСК, обращает внимание на потребности вполне взрослых детей – например, студентов. По его словам, в поле зрения родителей, выступающих в роли покупателей, обычно попадают студии и однокомнатные квартиры площадью до 30-35 кв. м. Что в большинстве случаев для молодежи, еще без семьи, достаточно. «Наш проект апартаментов START создавался в том числе как ответ на эти важные потребности. Во многом он ориентирован на студентов – будущих молодых специалистов, часть которых останется в Петербурге и начнет здесь карьеру. По сути это многолетняя непрерывная капитализация вложений родителей в детей. И только апартаменты позволяют подойти к этому вопросу настолько гибко», - уточнил он.
Специалисты компании «Терминал-Ресурс» указывают на комфортность проживания, который создается именно в малоэтажной застройке – с низкой плотностью населения и просторными дворами: «В условиях комфортабельной малоэтажки формируется благополучная социальная среда, между жильцами быстрее устанавливаются добрососедские отношения, молодые родители совместно присматривают за детьми, их дети дружат».
Словом, потребности у покупателей разные, но застройщики могут предложить квартиры на любой вкус, любого метража, для любого состава семьи.
Доступный бизнес-класс на Васильевском острове
Васильевский остров всегда считался особенной локацией Петербурга, притягивающей к себе покупателей недвижимости, которых в свою очередь манили чарующие виды на воду, непосредственная близость к историческому центру и престижность расположения.
От каналов до намыва
Застройка Васильевского острова, а ему изначально отводилась роль центра города, началась в первой половине XVIII века. Первым масштабным объектом здесь стал дворец князя Александра Меншикова, построенный к 1720 году. Примерно в это же время архитектор Доменико Трезини разработал проект освоения территории острова, который государь Петр I хотел видеть похожим на «расчерченный» каналами Амстердам. Именно так родились василеостровские «линии», изначально запланированные как каналы. Вот только стать второй Голландией Васильевскому острову не было суждено.
Влажный и холодный климат столицы Российской Империи внес свои коррективы, каналы-линии были узкими и малофункциональными, а зимой к тому же перемерзали. В итоге по указу уже Екатерины II каналы были засыпаны, ибо от них «бывает одна грязь и происходит дух, вредительный здоровью». Амстердама у нас не получилось, зато неудавшиеся каналы стали улицами, а название «линии» за ними закрепилось окончательно.
Изолированность острова в итоге не позволила ему стать центром. Первый постоянный мост – Благовещенский – был возведен лишь к 1850 году. На рубеже веков на острове велось активное жилищное строительство, появились новые общественные здания, значительно изменившие облик проспектов и улиц. В начале XX века в западной части острова Декабристов (тогда он назывался Голодай) распланировали ряд магистралей и возвели на них первые жилые здания «Нового Петербурга». Первые жилмассивы на острове Декабристов появились в двадцатые годы.
В годы Великой Отечественной войны Васильевский остров неоднократно подвергался обстрелам и бомбежке, в результате чего многие дома были разрушены. Восстановление жилого фонда началось в 1944 году. В шестидесятых годах путем намыва был сформирован новый район в западной части Васильевского острова. Так появилась часть острова с улицей Кораблестроителей и станцией метро «Приморская». С 2006 года намыв земель продолжился в рамках проекта «Морской фасад». Был открыт Морской пассажирский порт и Западный скоростной диаметр, соединивший северный и южный берега Финского залива, а на намывных территориях началась застройка жилья комфорт-класса.
Спрос и предложения
Сегодня жилой фонд Васильевского острова весьма разнообразен: старый фонд и коммуналки, «хрущевки» и «сталинки», «корабли» и современные новостройки в районе Приморской. До недавних пор спрос на василеостровскую недвижимость формировался в основном коренными «островитянами» либо романтиками, желающими жить на острове. Главным регулятором и в то же время ограничителем спроса здесь являлся уровень цен.
В последнее время с активной застройкой намывных территорий жильем уровня «масс-маркет» западная часть Васильевского острова перестала ассоциироваться уединением и обособленностью. И теперь из локации «для своих» эта часть острова стала постепенно превращаться в район для молодых семей, студентов и приезжих из других регионов. Средняя стоимость квадратного метра жилья здесь составляет около 115 тыс. рублей.
В исторической части острова точечно возводятся объекты бизнес-класса. Соответственно, цена здесь уже не такая «массовая». На сегодняшний день идет строительство нескольких жилых комплексов со средней стоимостью «квадрата» от 170 тыс. рублей. Тем не менее, отчаиваться не стоит. Мечта о жизни в просторной квартире с открытой террасой на Васильевском острове сегодня вполне осуществима.
Предложение компании «Строительный трест» сразу привлекает внимание относительно средней цены василеостровской недвижимости бизнес-класса. Речь идет о квартирах в клубном доме «Адмирал Ушаков», расположенном на улице Одоевского рядом с мостом Бетанкура. Дом введен в эксплуатацию 30 декабря 2019 года, а продажи квартир были открыты лишь в январе 2020 года. Стоимость квадратного метра в клубном доме стартует с отметки 130 тыс. рублей, и это делает предложение весьма интересным.
С видом на комфорт
Но интересна не только финансовая составляющая. «Строительный трест» реализовал очень целостный проект, в котором учтены все составляющие для комфортной жизни. В первую очередь клубный дом «Адмирал Ушаков» привлекает внимание своим расположением. При всем уважении к Васильевскому острову, его транспортная инфраструктура только начинается перестраиваться под современные реалии. Запуск ЗСД, конечно, поспособствовал улучшению ситуации, но не решил ее. Тем не менее, транспортные проблемы совершенно не коснутся жителей «Адмирала Ушакова». Близость к мосту Бетанкура и набережной Макарова гарантирует хорошее транспортное сообщение с соседними районами – Адмиралтейским и Петроградским. Выезд на ЗСД займет не более 10 минут.
Обратим внимание на сам дом, в котором создана атмосфера закрытого пространства для единомышленников. Камерность проекта подчеркивает и общее количество квартир – их всего 120, что подразумевает дружелюбную и безопасную среду. В закрытом охраняемом дворе установлены детская площадка в виде космического корабля и спортивный комплекс, разбиты газоны, высажены деревья, установлен современный фонтан, выложена шахматная доска с объемными фигурами. Также во дворе реализована искусственная стенка для скалолазания, которая имитирует скальную поверхность.
В квартирографии объекта преобладает двухкомнатное жилье, доля одно- и трехкомнатных квартир примерно равна. В списке квартир можно выбрать жилплощадь под свой вкус с различными опциями: мастер-спальни, классические кухни и кухни-гостиные, гостевые туалеты, дополнительные ванные комнаты, гардеробные. Максимальная высота потолков достигает 4 м. В доме выполнена скрытая разводка коммуникаций, установлены надежные окна с двухкамерными стеклопакетами, в секциях дома функционируют скоростные лифты.
Верхние этажи клубного дома обладают исключительными видовыми характеристиками. Ценители захватывающих пейзажей смогут вдохновиться живописными видами на Неву, Васильевский, Петровский и Крестовский острова, открывающимися из квартир с панорамным остеклением и с открытых террас «Адмирала Ушакова». Во всех квартирах имеются балконы и лоджии, а на последних этажах – открытые террасы.
Отдельно стоит упомянуть внутреннее убранство дома, которое не уступает элитным проектам, напоминая собой галерею искусств. Интерьеры разработаны по индивидуальному дизайн-проекту и выполнены в стиле ар-деко. В убранстве холлов сочетаются как классические, так и современные детали: декоративные панно из оникса и жидкокристаллические экраны, полы из светлого сланца и золотистые светильники из металла, создающие мягкое и теплое сияние. В каждой из трех секций дома создана комфортная зона ожидания для гостей, в которой установлена уютная мягкая мебель в стиле ар-нуво, дизайнерские журнальные столики и декоративные вазы.
Совсем недавно в клубном доме «Адмирал Ушаков» открылся шоу-рум, демонстрирующий дизайнерскую отделку двухкомнатной квартиры евро-формата площадью 70,6 кв. м. Посетив данную квартиру, покупатели смогут увидеть один из вариантов организации этого уникального жилого пространства. Основа представленного интерьера – это функциональность и образность. Элементы стиля ар-деко органично сочетаются со светлой цветовой палитрой отделочных материалов и классическими приемами оформления. В квартире продемонстрирована идея четкого зонирования пространства гармоничными интерьерными решениями и продуманными до мелочей аксессуарами с учетом интересов всех членов семьи.
Клубный дом «Адмирал Ушаков» уверенно сочетает в себе плюсы местоположения, видовых характеристик, технического оснащения, внутреннего убранства и привлекательности стоимости квадратного метра на фоне предложений на рынке недвижимости Васильевского острова.