80 «метров» — это много или мало?
На рынке петербургских новостроек сегодня представлены самые разнообразные варианты жилья — как по метражу, так и по квартирографии. Потенциальный покупатель может выбрать, исходя из собственных потребностей и финансовых возможностей. В этой публикации «Строительный Еженедельник» коснется специфики квартир площадью порядка 80 кв. м.
Доля малая
В целом, по оценке экспертов, доля квартир такого метража на рынке сравнительно невелика. «80 "квадратов" — это площадь средней по размерам трехкомнатной квартиры», — отмечает начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин. Впрочем, такого размера могут быть и классические «двушки» с просторными комнатами, и «еврочетверки» — застройщики обеспечивают достаточное разнообразие квартирографии.
При этом многометражные варианты, как и раньше, находятся в явном меньшинстве. «Однокомнатные квартиры по-прежнему находятся на пике популярности. В сегменте "комфорт" они занимают 60−70% от общего объема предложения», — отмечает главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина.
По ее словам, квартирография новостроек все больше адаптируется к потребностям покупателей, благодаря чему сегодня можно получить за меньшие деньги гораздо больший функционал, чем еще 2−3 года назад. «Например, то, что можно было найти в двухкомнатной квартире несколько лет назад, сейчас доступно в однокомнатной, а "двушки" предлагают функционал полноценных "трешек". Так, за счет продуманной квартирографии застройщикам удается уместить в однокомнатной квартире площадью 40 кв. м то, что раньше размещали в "двушке" на 50−55 кв. м. Например, отдельную ванную комнату в мастер-спальне и гостевой санузел при входе, гардеробную, кухню-гостиную, глубокий балкон, где можно создать полноценное место для отдыха», — говорит эксперт.
С тем, что средний метраж квартир постепенно сокращается, согласен заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. «С одной стороны, из квартир постепенно исчезают "лишние" квадратные метры, такие как коридоры, они становятся все функциональнее — к примеру, мы при создании планировок сразу учитываем будущую расстановку мебели. С другой стороны, мы видим, что стоимость жилья в городе растет, тогда как доходы людей увеличиваются не так сильно. В результате общая площадь квартир будет постепенно сокращаться. Люди будут выбирать небольшие, но удобные и полнофункциональные квартиры», — отмечает он.
«При этом стабильно растет востребованность двух- и трехкомнатных квартир компактных площадей. На рынке появляется все больше предложений евроформата, с просторной кухней-гостиной», — добавляет Наталья Кукушкина. «Мы строим преимущественно семейные жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса. Две трети квартир в наших домах — двух- и трехкомнатные — площадью от 63 до 127 кв. м», — констатирует директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева.
Нюансы конфигурации
Эксперты выделяют ряд трендов, характерных для изменения квартирографии в петербургских новостройках. «За последние годы планировки и требования к ним со стороны покупателей значительно изменились. К примеру, практически исчезли бесполезные длинные коридоры. В современных квартирах пространство не разделяется дверями, а как бы перетекает из холла в общую кухню-гостиную, а из нее уже расходятся спальни. Не так давно появились мастер-спальни с отдельными санузлами и гардеробными», — рассказывает Александр Свинолобов.
По его словам, стиль жизни большинства семей включает совместное времяпрепровождение, общение. «Поэтому люди предпочитают квартиры с большими, объединенными кухнями-гостиными, где можно вместе проводить вечера, принимать гостей. При этом спальни для детей и родителей могут быть небольшими, но главное — раздельными, чтобы при желании каждый мог уединиться, отдохнуть, заняться своими делами. По нашему опыту, в комфортной квартире площадь кухни-гостиной должна начинаться от 20 кв. м, тогда как размер спальни может быть всего около 10 кв. м. Планировка квартиры с просторной кухней-гостиной и небольшими отдельными спальнями позволяет эффективно использовать пространство и уместить на небольшой площади максимально возможный функционал», — подчеркивает эксперт.
«Покупатели ценят эргономику — когда не нужно платить за нефункциональную площадь, а пространство удобно и используется оптимальным образом», — соглашается Марина Агеева. Она добавляет, что покупателями также ценится зонирование помещений: входная «грязная» зона должна быть отделена от жилой части. Хорошо, когда в квартире можно разделить гостевую и приватную зоны.
Эксперт добавляет, что в ЖК компании представлены как европланировки с большими кухнями-гостиными до 45 кв. м, так и классические квартиры с выделенной кухней-столовой до 26 кв. м и изолированными спальнями. «Преимущество европланировок — в их гибкости и возможности апгрейда квартиры при необходимости. Когда у пары появится ребенок и ему понадобится своя комната, можно будет зашить проем между кухней и гостиной и получить 20-метровую детскую», — уточняет она.
По словам Николая Гражданкина, выбирая квартиры площадью около 80 кв. м, покупатели обычно хотят получить три изолированные спальни и достаточно просторную кухню 13−16 кв. м. В этом принципиальное отличие таких вариантов от евротрешки на 71−74 «квадрата», приобретая которую клиенты могут рассчитывать только на две спальни, но при этом на более просторную кухню-гостиную порядка 25 кв. м.
«Самой удобной для трехкомнатных квартир считается двусторонняя планировка, при которой размер коридора оптимален. Таких вариантов в ЖК "Новый Лесснер" более 90%. В наших классических "трешках" площадью 80 кв. м, представленных в первой очереди этого комплекса, кухня 13 кв. м, комнаты 13,7, 18,4 и 15,5 кв. м, балкон 3,2 кв. м, санузел и просторная ванная комната порядка 5 кв. м. В 12-метровом коридоре можно разместить вместительный шкаф-купе», — рассказывает он.
Ближе к воздуху
Также, по словам экспертов, большим интересом среди покупателей пользуются различные оригинальные опции и «фишки», дающие особые возможности и делающие жизнь более комфортной. «Все больше квартир приобретают те или иные индивидуальные особенности: кладовые, гардеробные, дополнительные санузлы, просторные лоджии и увеличенные окна. В наших проектах такие планировочные решения имеют около 40−50% квартир», — отмечает Наталья Кукушкина.
Специалисты отмечают интерес к большему доступу к свежему воздуху. «Обязательный элемент наших квартир — балконы глубиной до 2 м, которые можно использовать как отдельное пространство для отдыха. Их площадь позволяет установить кресла, спортивный тренажер или создать небольшую обеденную зону. При этом все балконы оснащаются раздвижным остеклением, выводами под освещение и влагозащищенными розетками», — говорит Александр Свинолобов. «В "Новом Лесснере" есть интересный вариант трехкомнатной квартиры площадью 75,7 кв. м, где имеется просторный балкон площадью 6,1 кв. м с выходами в две комнаты», — рассказывает Николай Гражданкин.
С ними согласна Марина Агеева. «В период ковидных ограничений люди по достоинству оценили и такое, казавшееся раньше "избыточным", преимущество, как открытые террасы. В ЖК "Горки Парк" в квартирах есть террасы площадью до 31 кв. м. Если родители работают дома "на удаленке" и времени на дневную прогулку с коляской катастрофически не хватает, то "погулять" можно будет и на собственной террасе», — говорит она.
По словам эксперта, интересны покупателям и иные опции, например, большие панорамные окна в пол, гардеробные, оборудованные местами для хранения вещей или нишами для встраиваемых шкафов. «При создании планировок мы предусматриваем место для установки гардероба глубиной 60 см в холле и спальнях и, если позволяет площадь квартиры, проектируем отдельные гардеробные», — добавляет Александр Свинолобов.
Также, по его словам, в квартире с двумя-тремя спальнями удобно наличие второго небольшого санузла. «Это позволяет исключить множество бытовых неудобств и даже конфликтов. При этом площадь гостевого санузла может составлять около 2,5 кв. м», — считает специалист.
Николай Гражданкин акцентирует внимание на том, что для комфортной жизни важен не только метраж квартиры, но и ее окружение по лестничной площадке. «Наличие на этаже студий и малогабаритных квартир практически гарантированно приведет к бесконечному потоку временных жильцов, которым эти квартиры будут сдаваться в аренду. Таким людям обычно безразличны правила и ценности вашего дома. Поэтому для комфорта жильцов нами было принято принципиальное решение не проектировать в "Новом Лесснере" студии. На этаже при этом располагается от двух до пяти квартир», — рассказывает он.
Сегмент апартаментов продолжает развитие
На рынок выведен пул апартаментов под брендом Mercure Residence, входящих в состав комплекса апарт-отелей VALO. Представители проекта рассказали, чем уникально это предложение.
Директор по продажам VALO Марина Сторожева отметила высокий интерес к апарт-проектам, сохраняющийся на петербургском рынке, что позволяет сегменту уже несколько лет удерживать наивысшие темпы роста. «Примечательно, что более 80% предложения в Северной столице в настоящее время сосредоточено на сервисных апартаментах», – подчеркнула она.
Продемонстрировав статистические данные, эксперт показала, что сегодня VALO – лидер по продажам в Санкт-Петербурге. «Принципиально важно при этом, что ключевым фактором при выборе нашего проекта является не цена (она у нас не самая низкая в городе). Основной сегодняшний покупатель – это инвестор, причем его опыт за последние годы существенно возрос. В результате главными стимулами к покупке апартаментов VALO стали уникальная локация, продуманная концепция проекта и эффективная управляющая компания», – говорит Марина Сторожева.
Она напомнила, что в начале 2017 года, когда проект VALO только выходил на рынок, цена 1 кв. м в его юнитах начиналась с 96 тыс. рублей. Летом 2019 года, на старте третьей очереди, она достигала уже 120 тыс. А сейчас – вплотную приблизилась к 170 тыс. рублей за 1 кв. м. «Главная причина в том, что продаем мы не квадратные метры, а высокодоходный инвестиционный продукт, долю в гостиничном бизнесе. И себестоимость, а также инфраструктурная наполненность проекта сегодня совершенно иные, чем на заре строительства апартаментов в нашем городе», – подчеркивает специалист.
Новым шагом в развитии комплекса и сегмента в целом можно считать приход на петербургский рынок апарт-проектов крупных международных операторов. Подписан договор VALO с компанией ACCOR по франшизе под брендом Mercure Hotels and Residens. На рынок выведено 320 юнитов апарт-отеля. В VALO отмечают: это уникальное предложение, раньше такой практики не было.
Юниты продаются с отделкой и полным гостиничным оснащением. Размеры варьируются от 23,5 до 31 кв. м. При покупке инвестору необходимо подписать не только ДДУ, но и договор на управление с компанией Valo Service. При этом обслуживание юнитов будет осуществляться в соответствии с требованиями ACCOR. «Мы берем обязательства построить объект с точным соответствием всем стандартам бренда. В свою очередь, ACCOR включает наш проект в свою международную сеть, в том числе во все действующие программы лояльности, обеспечивает организацию и контроль управления и сервиса в апарт-отеле», – говорит Марина Сторожева.
По словам генерального директора УК Valo Service Константина Сторожева, привлечение международного бренда – естественная часть развития концепции мультиформатности проекта. «VALO – это именно комплекс апарт-отелей. Сейчас в проекте сформировано шесть различных гостиничных форматов. Это позволит удовлетворить потребности любых категорий гостей. Наличие в одном объекте нескольких форматов дает синергетический эффект. Появляются дополнительные возможности для размещения разноуровневых групп, повышается эффективность работы всей гостиничной инфраструктуры», – подчеркивает он.
Эксперт отметил, что успешность проекта напрямую зависит от качества работы управляющей компании. Поэтому этому вопросу уделяется самое пристальное внимание. «К работе в Valo Service мы постарались привлечь самый квалифицированный персонал. Это высококлассные профессионалы – и те, кто работал на крупных международных отельных операторов, и те, кто управлял объектами со множеством собственников. Объединение опыта и навыков в обеих сферах позволяет организовать высокоэффективный бизнес, прибыльный как для компании, так и для владельцев юнитов в комплексе», – подчеркивает Константин Сторожев.
Купчино: в зоне сложившейся застройки
Застройка исторической территории Купчино, располагающейся на юге Фрунзенского района Санкт-Петербурга, сформировалась уже довольно давно – в 1960–1980-х годах. Новые проекты в этой локации заявляются сравнительно редко – тем больший интерес они вызывают у тех, кто предпочитает для жизни внутригородские микрорайоны южной части города.
«Огромный жилой массив, призванный градостроительно объединить Московский и Невский районы города, был спроектирован и застроен в 60–70-х годах прошлого века», – напоминает директор компании «Адвекс. Купчино» Валерий Лебединцев. Строительство носило поистине промышленные масштабы. В 1968 году в Купчино проживало около 70 тыс. человек, в 1972-м – 170 тыс., в 1975-м – 250 тыс, в 1985-м – более 300 тыс., а в 1991-м – около 370 тыс. человек.
Старше Петербурга
Одним из наиболее любопытных исторических фактов об этой локации является то, что Купчино, как топоним и поселение, – как минимум на век старше Петербурга. Первое упоминание деревни Купчинова относится к 1612 году. Оно имеется в дозорной книге Корельской половины Водской пятины. В России тогда шла Великая смута – и устье Невы было оккупировано шведами, производившими ревизию занятых земель. Впрочем, происхождение топонима – явно русское и восходит к словам «купец», «покупка».
В состав России эти территории вернулись лишь спустя почти столетие, при императоре Петре Великом. Топоним Купчино встречается в документах архива Александро-Невской Лавры 1713 года. К середине XIX века Купчино представляет собой средних размеров деревню. По данным описания Петербургского уезда 1838 года, в ней проживало 302 человека, и примерная численность населения не менялась вплоть до начала ХХ века. К этому времени в деревне имелись: читальня, кузница, пожарное депо, земская школа. В 1909 году жителями деревни был заложен собственный храм – деревянная церковь во имя преподобного Герасима, закрытая в 1938 году, а во время войны – разобранная на дрова.
Массовое жилищное строительство в Купчино началось в 1964 году. Застройка велась в соответствии с проектом детальной планировки, разработанным в мастерской № 5 института «Ленпроект». Район застраивался сначала пятиэтажными «хрущевками» (1964–1972 годы), затем – панельными и кирпичными девятиэтажками, со вкраплением «точечных» кирпичных домов высотой 12 и 14 этажей (1966–1979 годы).
«По квартирографии Купчино выгодно отличается от более поздних новостроек. Как известно, в серийных советских постройках не было студий. Однокомнатных вариантов – менее 30%, преимущественно семейные двух- и трехкомнатные квартиры», – отмечает Валерий Лебединцев.
Инфраструктурное наследие
Массовая жилищная застройка позднесоветского периода, при ряде заметных недостатков, имела и несомненные достоинства, главное из которых – комплексный подход.
«В планировочной организации Купчино главной структурной единицей служит микрорайон, состоящий из групп жилых домов, связанных с детсадом-яслями, школами и общественно-торговыми центрами. В районе много парков и скверов с водоемами, медучреждений, ВУЗов, спортивных объектов», – рассказывает Валерий Лебединцев. Костяк комплексной застройки 1960–1980-х годов предопределяет развитую инфраструктуру локации – социальную, транспортную, коммерческую.
Любопытный факт: именно в Купчино, на Бухарестской улице, в 1970 году открылся первый в СССР супермаркет – универсам «Фрунзенский», построенный с учетом итальянского опыта и с использованием импортного оборудования. «Строительство торгово-развлекательных комплексов имеет давнюю традицию в этом районе. Крупнейшие магазины: ТРК "Балканский", "Балканы", "Балкания Нова", "Южный Полюс", "РИО", "Международный", "Континент"; ТК "Астра"; универмаг "Купчинский". Широко представлены ритейлеры: "Лента", "Карусель", "Пятерочка", "О’кей", "Домовой", "Полушка". Действуют киноцентры "Формула Кино", "Мираж Синема", "Люксор"», – отмечает директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
«Локация комфортна как для автомобилистов, так и для тех, кто предпочитает пользоваться общественным транспортом», – подчеркивает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «В 2019 году, благодаря открытию двух новых станций Фрунзенского радиуса, транспортная ситуация в локации дополнительно улучшилась. В настоящее время здесь пять станций метро: "Купчино", "Международная", "Бухарестская", "Дунайская" и "Проспект Славы"», – добавляет руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Развитая сеть наземного транспорта, удобный выезд на КАД через Софийскую улицу – сделают комфортным транспортное сообщение практически с любым районом города, аэропортом «Пулково», дворцово-парковыми ансамблями юга Петербурга, такими как Пушкин, Павловск, Гатчина, Петродворец», – перечисляет Виталий Виноградов.
По его словам, развита в и социальная инфраструктура: во Фрунзенском районе работает почти 50 школ и гимназий, 81 детский сад, поликлиники, больницы, спортивные объекты. Сергей Степанов отмечает обилие в локации и зеленых насаждений: Парк Интернационалистов, Парк Героев-пожарных, обширная зеленая зона, которая тянется вдоль Загребского бульвара и др.
Сегодня и завтра
Сейчас активность застройщиков в историческом районе Купчино невысока, что напрямую связано с фактическим отсутствием свободных «пятен». Недавно закончилось строительство жилых комплексов «Балканы» и «Твин Хаус». «На данный момент в Купчино практически нет рынка первичного жилья – и уровень локальной конкуренции низок. Единственный объект – это ЖК «Новое Купчино» – возводится на Малой Балканской улице», – говорит Ольга Трошева.
По ее словам, активное строительство ведется по соседству: на границе Московского и Фрунзенского районов, рядом со станцией метро «Звездная». Учитывая ее, средняя стоимость квадратного метра в локации составляет 122 тыс. рублей.
Валерий Лебединцев отмечает, что в Купчино началось освоение незаселенных территорий под объекты гостиничного назначения – апартаменты. По его мнению, определенные перспективы в локации имеет и редевелопмент. В качестве примера эксперт называет ЖК «София», возведенный на месте бывшего кирпичного завода. «Возможно, однажды появятся «точечные» дома на территориях под реновацию или под гаражами, но бесконечных просторов под жилищную застройку в районе нет», – резюмирует он.
Тем больший интерес будут вызывать единичные проекты, которые, видимо, продолжат появляться в локации, – тем более что патриотов Купчино в городе немало.
Мнение
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– На пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта наша компания реализует проект комфорт-класса «Новое Купчино» – 13-этажный комплекс в форме многогранника с тремя вписанными в него корпусами. Все дома жилого комплекса строятся из натурального кирпича, и это единственный объект в районе, который возводится по технологии классического кирпичного домостроения. В домах жилого комплекса не будет квартир-студий, здесь преобладают европейские планировки с просторными кухнями-гостиными, гардеробными и лоджиями с теплым остеклением. Благодаря увеличенным оконным проемам и эркерам, в корпусах будут очень светлые и солнечные квартиры. На каждом этаже предусмотрено всего 4-5 квартир, что добавляет комфорта и уюта. Проект включает в себя закрытый двор без машин, прогулочные и детские площадки, подземную парковку и отдельно стоящие многоярусные паркинги. Среди объектов внутренней инфраструктуры «Нового Купчино» – фитнес-центр и ресторанный комплекс. Также в коммерческих помещениях уже через полтора года откроются продуктовые магазины, отделения банков, ветеринарные клиники, салоны красоты и другие объекты торговой инфраструктуры, необходимые для комфортного проживания.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
– Наша компания недавно завершила строительство нового ЖК комфорт-класса «Балканы» по адресу: ул. Будапештская, 102. Проект строго отвечает всем стандартам дома комфорт-класса: подземный паркинг, куда жители дома могут спуститься на лифте прямо из жилой части, служба консьержей, огороженная территория, ландшафтное благоустройство двора с зонами отдыха и детскими площадками. На первом этаже расположатся магазины, салон красоты, аптека и другая инфраструктура. Экологичные материалы, самые актуальные инженерные системы и решения, качественная жилая среда, где каждый квадратный метр «работает». Жилье отличается качественно продуманными планировками, которые позволяют максимально комфортно обустроить свое личное пространство как в малогабаритной квартире, так и в трехкомнатной. Изящно устремленный ввысь 26-этажный комплекс стал архитектурной доминантой района. Декоративный фриз, пилястры и другие элементы неоклассицизма придадут величественность и монументальность фасаду. Прямолинейность, строгость пропорций, благородный, но не чрезмерный декор, утонченная цветовая гамма позволят дому выделиться на фоне окружающей застройки и стать достойным образцом современной архитектуры.