Урожайная осень: скидки от застройщиков
По данным аналитиков, рост средней цены на квартиры в петербургских новостройках в сегменте масс-маркет с начала года превысил 12%. И тренд имеет тенденцию к развитию. Тем больше оснований приглядеться к специальным предложениям, которые делают застройщики этой осенью.
Елена Коваленко, начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент»: «Застройщик популярного ЖК «Огни залива» при покупке квартиры осенью 2020 года предоставляет скидки и бонусы. Так, в октябре акция сделана на квартиру месяца — это 3-комнатная квартира площадью 88,2 кв. м в секции 6 корпуса 15 ЖК «Огни залива» (строящаяся II очередь). При условии полной оплаты, включая ипотеку, предоставляется скидка на покупку в сумме 150 тыс. рублей. Двусторонние квартиры-трансформеры с двумя балконами, двумя санузлами, с кухней-гостиной, с полной отделкой ждут своих покупателей в доме, который вводится в эксплуатацию в конце 2020 года. Это последние квартиры в здании, застройщик стимулирует 100-процентную оплату до ввода дома, так как рассрочки уже не применяются. Интересно, что все квартиры зеркальной планировки к предлагаемой по акции проданы. Именно в такой квартире снят ролик о шоу-руме отделки, разница только в том, что кухня-гостиная находится слева от входа, а не справа. Осень, особенно поздняя, заставляет думать о теплом уютном жилье, надеемся, наша акция поможет покупателям сделать хороший выбор в пользу теплой, светлой, функциональной 3-комнатной квартиры в ЖК «Огни залива». Дом построен на пересечении Ленинского пр. и пр. Героев, ближе к заливу, до которого всего 500 м. Цена от 9,9 млн рублей».
Ирина Соловьева, коммерческий директор Петербургского территориального управления Группы «Эталон»: «Главным инструментом в приобретении жилья сегодня является льготная ипотека. Объекты холдинга аккредитованы большим числом банков, предлагающих клиентам свои бонусные программы, причем процентная ставка начинается от 6% годовых. Надо отметить, что госпрограмма субсидирования ставок не бессрочная, что является лишним аргументом в пользу того, чтобы не откладывать покупку. Уникальным вариантом является схема trade-in. Покупатель выбирает понравившуюся ему квартиру в широкой линейке предложения компании. Затем находящееся в его собственности жилье оценивает специалист и согласовывается окончательная цена, по которой оно будет выставлено на продажу. Потом заключается договор о покупке новой квартиры от Группы «Эталон» с внесением первого взноса (5% от стоимости объекта, но не более 300 тыс. рублей). А после продажи старого жилья деньги переводятся застройщику в счет оплаты нового. Эта схема особенно привлекательна сейчас, когда цены растут с большой скоростью. Дело в том, что при заключении договора на приобретение новой квартиры ее цена фиксируется на срок до шести месяцев. Сниженные цены предлагаются компанией на машино-места в паркингах ЖК «Галант», «Гражданка-сити», «Орбита», «Морская звезда» и др. Скидка достигает 200-250 тыс. рублей. Также действуют специальные программы по приобретению Машино-мест в паркингах ЖК компании в ипотеку».
Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела»: «Акционные предложения действуют в двух малоэтажных ЖК в пригороде Петербурга: «Горки Парк» и «Неоклассика». Это семейные комплексы комфорт-класса: две трети квартир — просторные 2−3-комнатные, высокие потолки 2,9−3 м, окна в пол, фасады отделаны керамогранитом или терракотой. Оба комплекса введены в эксплуатацию, и покупатель получает ключи сразу после оформления сделки. «Горки Парк» построен в Энколово, рядом с курортом «Охта Парк», в 6 км от ТРК «Мега Парнас». 14 разноуровневых 3−4-этажных домов на 320 квартир вписаны в рельефный ландшафт и окружены сосновым лесом. В продаже осталось чуть более двадцати квартир площадью от 41 до 117 кв. м и стоимостью от 4,5 млн до 15 млн рублей. Сейчас покупатель квартиры в этом комплексе получает в подарок белую отделку. Все шумные и грязные работы выполнит застройщик, а собственнику останется только дизайн интерьера, подбор обоев, напольных покрытий, текстиля, светильников.
«Неоклассика» построена в Пушкинском районе рядом с КВЦ «Экспофорум», на въезде в Пушкин. В ЖК всего четыре этажа, но при этом дом оборудован лифтами и большим подземным паркингом. В продаже осталось менее двадцати квартир, в основном 2−3-комнатные площадью от 64 до 127 кв. м и стоимостью от 7 млн до 14,7 млн рублей. При покупке такой квартиры застройщик дарит машино-место в теплом подземном паркинге. Так что покупатель может сэкономить более 1 млн рублей».
Сегмент апартаментов продолжает развитие
На рынок выведен пул апартаментов под брендом Mercure Residence, входящих в состав комплекса апарт-отелей VALO. Представители проекта рассказали, чем уникально это предложение.
Директор по продажам VALO Марина Сторожева отметила высокий интерес к апарт-проектам, сохраняющийся на петербургском рынке, что позволяет сегменту уже несколько лет удерживать наивысшие темпы роста. «Примечательно, что более 80% предложения в Северной столице в настоящее время сосредоточено на сервисных апартаментах», – подчеркнула она.
Продемонстрировав статистические данные, эксперт показала, что сегодня VALO – лидер по продажам в Санкт-Петербурге. «Принципиально важно при этом, что ключевым фактором при выборе нашего проекта является не цена (она у нас не самая низкая в городе). Основной сегодняшний покупатель – это инвестор, причем его опыт за последние годы существенно возрос. В результате главными стимулами к покупке апартаментов VALO стали уникальная локация, продуманная концепция проекта и эффективная управляющая компания», – говорит Марина Сторожева.
Она напомнила, что в начале 2017 года, когда проект VALO только выходил на рынок, цена 1 кв. м в его юнитах начиналась с 96 тыс. рублей. Летом 2019 года, на старте третьей очереди, она достигала уже 120 тыс. А сейчас – вплотную приблизилась к 170 тыс. рублей за 1 кв. м. «Главная причина в том, что продаем мы не квадратные метры, а высокодоходный инвестиционный продукт, долю в гостиничном бизнесе. И себестоимость, а также инфраструктурная наполненность проекта сегодня совершенно иные, чем на заре строительства апартаментов в нашем городе», – подчеркивает специалист.
Новым шагом в развитии комплекса и сегмента в целом можно считать приход на петербургский рынок апарт-проектов крупных международных операторов. Подписан договор VALO с компанией ACCOR по франшизе под брендом Mercure Hotels and Residens. На рынок выведено 320 юнитов апарт-отеля. В VALO отмечают: это уникальное предложение, раньше такой практики не было.
Юниты продаются с отделкой и полным гостиничным оснащением. Размеры варьируются от 23,5 до 31 кв. м. При покупке инвестору необходимо подписать не только ДДУ, но и договор на управление с компанией Valo Service. При этом обслуживание юнитов будет осуществляться в соответствии с требованиями ACCOR. «Мы берем обязательства построить объект с точным соответствием всем стандартам бренда. В свою очередь, ACCOR включает наш проект в свою международную сеть, в том числе во все действующие программы лояльности, обеспечивает организацию и контроль управления и сервиса в апарт-отеле», – говорит Марина Сторожева.
По словам генерального директора УК Valo Service Константина Сторожева, привлечение международного бренда – естественная часть развития концепции мультиформатности проекта. «VALO – это именно комплекс апарт-отелей. Сейчас в проекте сформировано шесть различных гостиничных форматов. Это позволит удовлетворить потребности любых категорий гостей. Наличие в одном объекте нескольких форматов дает синергетический эффект. Появляются дополнительные возможности для размещения разноуровневых групп, повышается эффективность работы всей гостиничной инфраструктуры», – подчеркивает он.
Эксперт отметил, что успешность проекта напрямую зависит от качества работы управляющей компании. Поэтому этому вопросу уделяется самое пристальное внимание. «К работе в Valo Service мы постарались привлечь самый квалифицированный персонал. Это высококлассные профессионалы – и те, кто работал на крупных международных отельных операторов, и те, кто управлял объектами со множеством собственников. Объединение опыта и навыков в обеих сферах позволяет организовать высокоэффективный бизнес, прибыльный как для компании, так и для владельцев юнитов в комплексе», – подчеркивает Константин Сторожев.
Девелоперы меряются классами. Классификация новостроек усложняется
Чем больше конкурируют между собой застройщики, добавляя комфорта в проектах, тем сложнее определить класс новостройки. Покупателям приходится полагаться на позиционирование проекта самой компанией. Но от заявленного класса жилья зависит цена объекта.
Количество классов нового жилья, которых когда-то насчитывалось всего три, перманентно растет. Попытки классифицировать новостройки усложняются, критериев оценки становится все больше.
Классная чехарда
То и дело возникают новые сегменты на стыке классов, отмечает генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков: «комфорт плюс», «бизнес-лайт», «премиум». «Их часто изобретают сами девелоперы в маркетинговых целях. Основной показатель статуса жилья – это всегда локация: если она не соответствует уровню бизнес-класса (район не престижен, отсутствуют видовые характеристики), появляются гибриды. Поэтому мы можем видеть баннеры, рекламирующие "бизнес-лайт" на Звездной или "комфорт плюс" на Парашютной», – говорит он.
«Границы между классами "эконом" и "комфорт" все больше стираются, поэтому сейчас маркетологи и аналитики чаще объединяют их в определение "масс-маркет"», – подчеркивает руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов.
Среди причин он называет рост требований покупателей к качеству новостроек и усиление конкуренции на рынке: «Девелоперы в стремлении выделиться и отличиться от конкурентов постоянно улучшают продукт, например, увеличивая ассортимент планировочных решений. В проектах комфорт-класса появляются эксклюзивные лоты. Так, в нашем ЖК «Приморский квартал» есть шеф-квартиры, в которых можно обустроить две кухни, а также просторные двухуровневые квартиры».
В то же время директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова указывает на незначительную разницу между сегментами во многих случаях. «Например, нередко объекты класса «стандарт» отличаются от «комфорта» только расположением: первые находятся за пределами КАД, вторые строятся в городских локациях. То же касается и жилья высокого ценового сегмента. Например, в ЖК «Премьер Палас» есть квартиры, полностью соответствующие требованиям, предъявляемым к элитной недвижимости. Но сам комплекс относится к бизнес-классу, поскольку в нем около тысячи квартир, а к элитным принято относить новостройки, где их не более двухсот».
«Даже в самых доступных по цене комплексах мы закладываем опции, которые еще несколько лет назад были характерны для жилья более высоких классов: высококачественную отделку квартир с функциями «умного дома», панорамные окна, дизайнерское оформление холлов, бесшумные лифты, спускающиеся прямо в подземный паркинг», – рассказывает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман также обращает внимание на собственное понимание характеристик классов жилья в каждой строительной компании: «На это влияют и корпоративные стандарты, и имеющиеся характеристики, и преимущества объекта, и потребности потребителя, и т. д.».
Жилье по стандарту
С 2018 года Минстрой РФ заменил термин «эконом-класс» на «стандартное жилье». Прописаны параметры: площадь дома, коттеджа или блока таунхауса не должна превышать 200 кв. м. Максимально допустимая площадь квартиры в многоквартирном доме – 150 кв. м, минимальная – 20 кв. м.
Евгений Жуков считает замену термина хорошим решением – хотя бы потому, что «стандартное жилье» не имеет такой ярко выраженной негативной коннотации, как «эконом-класс». Последний все больше ассоциируется с многоэтажками за КАД с высокой плотностью населения и дефицитом инфраструктуры.
По мнению Яна Фельдмана, определение «эконом-класс» уже почти не используется. Но маркетологи быстро сориентировались и придумали замену: «масс-маркет». В эту категорию вошли ЖК и эконом-, и комфорт-класса – весьма разнообразные по предлагаемым характеристикам.
Благодаря введению нового термина в черте Петербурга почти не осталось новостроек эконом-класса, отмечает Денис Казберов. «Постепенно снижается доля самого дешевого жилья в структуре предложения, и эта тенденция продолжится», – считает он.
Позиция = цена
Между тем от позиционирования новостройки в том или ином классе зависит цена квартиры. «Включение в проект аспектов, способствующих повышению комфорта жизни, позволяет застройщику относить свой объект к комфорт- или бизнес-классу и, соответственно, увеличивать стоимость квадратного метра», – отмечает Ян Фельдман. По его словам, разница в стоимости «квадрата» в проектах эконом- и комфорт-класса в одной локации, как правило, достигает 15–20%.
По оценке Л1, в Петербурге средняя стоимость «метра» в стандартном жилье составляет около 102 тыс. рублей, «комфорт» – 112,5 тыс., «бизнес» – 134,7 тыс., «элит» – 181 тыс. рублей. «Но цена зависит и от таких параметров, как тип дома, местоположение новостройки, вид отделки, и многого другого», – подчеркивает Надежда Калашникова.
По данным ГК «Абсолют Строй Сервис», ценник на эконом-класс в пригородах начинается от 60 тыс. рублей за кв. м, «комфорт» – от 90 тыс. рублей за кв. м, «бизнес» – от 110, «премиум» – от 150, «элит», – от 200 тыс. рублей за 1 кв. м.
Мнение
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Термин «стандарт», возможно, в сознании некоторых людей выглядит предпочтительнее, чем «эконом», но в целом суть от этого не меняется. Как вариант – изменение может быть подготовкой рынка к появлению типовых проектов, как это было в конце прошлого века.
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– Классификацией жилья больше оперируют маркетологи, позиционируя тот или иной объект. Покупатели же выбирают квартиру, обращая внимание на локацию, стоимость, качество строительства и т. д. В связи с этим необходимость в какой-либо официальной классификации сегодня отсутствует.