Игра без границ: каким должен быть плейхаб в современном ЖК
Создание общественных пространств и комфортной среды – один из главных урбанистических трендов последних лет, затронувший в том числе сферу жилищного строительства. Вслед за популярными городскими плейхабами, давшими толчок к обновлению и развитию старых районов, общественные пространства новостроек в отдельных локациях взяли социально-культурные функции на себя. О том, какой должна быть общественная зона жилого комплекса, чтобы действительно стать центром притяжения для горожан, рассказывают застройщики.
Плейхаб (англ. play hub – игровой центр) достаточно новое явление в российском градостроительстве, представляющее собой большое игровое пространство, предназначенное для длительного активного отдыха всей семьей. Первые плейхабы появились в Петербурге на территории крупных парков и общественных пространств, таких как «Новая Голландия», «Мега-Парк», реконструированная территория на набережной реки Карповки. Сегодня игровые и многофункциональные зоны становятся обязательной частью жилых проектов и важным конкурентным преимуществом, а в отдельных случаях – достопримечательностью новых жилых районов.
Безопасно
У каждого ребенка должно быть место для свободной игры, считают современные психологи, и таким пространством точно не могут быть придомовые территории без зелени и заставленные машинами. Семьи с детьми – основная или преобладающая часть целевой аудитории компаний-застройщиков, поэтому девелоперы, разделяющие современные взгляды на воспитание, все чаще реализуют в своих проектах концепцию закрытых дворов, свободных от машин, авторское ландшафтное оформление и озеленение. Чем выше класс недвижимости, тем более тщательно продумана внутренняя инфраструктура комплекса, но, к счастью, определенные тренды благоустройства постепенно становятся нормой. Так, по словам Андрея Лопатина, директора управления проектами Glorax Development во всех жилых комплексах компании строятся дворы без машин и всю территорию рядом с домами занимают зоны для отдыха, игр и спорта.
Безопасность как главный критерий при организации придомового пространства реализуется в новых ЖК не только в концепции дворов, закрытых от машин и посторонних, но и в выборе оборудования для игровых и спортивных площадок. Чаще всего, это конструкции, сделанные из натурального дерева, прочного пластика, с мягким и не травмирующим покрытием. «В нашем флагманском проекте «Английская миля» и практически на всех других объектах устанавливается оборудование Kompan – производителя, известного во всем мире, который дает пожизненную гарантию на многие элементы оборудования», – рассказывает Андрей Лопатин.
Зоны по интересам
Как объясняет эксперт, выбор оборудования определяется конфигурацией двора и возможностью разместить там все необходимые малые архитектурные формы. При этом застройщики стремятся оснащать игровые зоны оборудованием для разных возрастных групп детей. «Когда все детские площадки зонированы по возрасту, это способствует снижению общего уровня шума, а значит, позволяет сделать проживание новоселов более комфортным, – считает Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территории компании «Строительный трест». – Разнообразие детских площадок во дворах большого комплекса стимулирует дополнительную социализацию юных жильцов. Ребята, проживающие в соседних дворах, могут ходить друг к другу в гости и проводить время на площадках с разным функциональным наполнением».
Как правило, игровые зоны делятся на три возрастные категории: для малышей и детей дошкольного возраста (с каруселями, качелями, песочницами, домиками, маленькими горками), для ребят 7-12 лет (с паутинками, горками, лестницами), для подростков (спортплощадки или зоны воркаут с турниками, брусьями, тренажерами, столами для пинг-понга).
Территория радости
Многообразие детской инфраструктуры зависит от размера территории застройки. В крупных проектах комплексного освоения с грамотно продуманной внутренней социальной составляющей игровые площадки и зоны отдыха становятся настоящим плейхабом и центром притяжения жителей не только данного ЖК, но и всего микрорайона или поселка в целом. Характерной чертой таких мест являются наличие высотных доминант, сочетающих ценность арт-объекта и функциональность игровой конструкции, организованных дорожек, входов и выходов. Со временем плейхабы обрастают своей собственной инфраструктурой, и вокруг детских парков открываются, кафе, детские клубы и магазины, пункты проката инвентаря и т.д.
Доминантой игровых зон жилого квартала NEWПИТЕР, который возводится в городском поселке Новоселье, стала площадка в виде деревянной пирамиды с 8-ми метровыми закрытыми горками из нержавеющей стали. Достопримечательность дополняют другие интересные элементы: полосы препятствий из натуральных бревен, тарзанки, качели-гнезда. «В данном проекте мы также делаем акцент на развитии общественного пространства – бульвара Белых Ночей, – отмечает Анзор Берсиров. – Это пешеходная артерия с велодорожкой для жителей всех возрастов, соединяющая все социальные и спортивные объекты в квартале». На бульваре уже функционируют футбольная площадка с искусственным покрытием, воркаут-зона, выполнено благоустройство. На следующем этапе развития общественной зоны застройщик планирует открытие уникальной для Северо-Запада большой детской площадки для детей дошкольного и школьного возраста.
Хороший пример для Ленобласти
К сожалению, по темпам развития детской и социальной инфраструктуры новые жилые проекты Ленинградской области часто заметно уступают городским. Но среди объектов на границе Петербурга и области есть несколько интересных проектов. Один из них - жилой район «Новое Горелово» от компании «ЛенРусСтрой».
Инфраструктура в Новом Горелово возводится параллельно со строительством жилых домов, и совсем скоро район станет полностью самодостаточным. Уже работает первый детский сад, строятся две большие современные школы на 550 и 640 мест и еще один детский садик. Первая школа примет учеников уже в следующем году.
Особого внимания, безусловно, заслуживают уникальные общественные пространства жилого района, которые уже открыты и получают многочисленные позитивные отклики от жителей.
«Мы постоянно учимся, «подсматриваем» интересные наработки наших коллег, разрабатываем собственные «фишки» и внедряем в нашем районе самое интересное из того, что мы увидели и придумали. Каждый клиент заслуживает того, чтобы получить за свои деньги больше, чем просто хорошо построенный дом. Мы сами живем в наших домах и хотим, чтобы наш район, наши дворы, наш бульвар, наш плей-хаб стали идеальными местами для отдыха и общения. Для этого важны детали, которые делают нас всех немного счастливее: от крючков для рюкзаков и подстаканников на детской площадке до деревянных скамеек с навесами на нашем бульваре. У нас в районе есть зоны для активного и спокойного отдыха, места для уединения, зоны для разных возрастов, чтобы пожилым людям не мешала молодежь, а дети разного возраста не ссорились друг с другом. Маленьким жителям должно быть в районе интересно и безопасно. Дети постарше могут выплеснуть свою энергию на аттракционах и в игровых зонах, а подростки могут заняться спортом на тренажерах и покататься на велосипеде. Место есть для всех», – рассказывает Максим Жабин, заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой».
Компания создает нестандартные зоны отдыха, придумывает их и прорабатывает. Даже детские площадки заказывали по собственным индивидуальным проектам и привезли от изготовителя из Череповца. Детское и спортивное оборудование сделано из натуральных экологически чистых материалов в скандинавском стиле.
Компания не ограничивается только обустройством детских площадок во дворах, а создает места для досуга жителей комплексно во всем нашем жилом районе. Одна из достопримечательностей жилого района «Нового Горелово» – большой плей-хаб. Здесь разместились многофункциональные игровые, спортивные и релаксационные зоны предназначены для отдыха жителей самого разного возраста: качели, песочницы и домики – для малышей, горки, лабиринты и турники для жильцов дошкольного возраста, теннисные столы, батут, тренажеры для подростков и взрослых, скамейки и зоны для уединения. Внутри плейхаба много зелени, а вокруг оборудованы дорожки для велопрогулок и пробежек.
«4,5 га счастья» – так называют этот «остров» для отдыха в самом «ЛенРусСтрое» . Но плей-хаб – не единственный центр сосредоточения социальной жизни в районе. В самом центре района на 12 тысяч человек создана зона променада – полноценное общественное пространство протяженностью в полкилометра с большим количеством зелени, малых архитектурных форм и многоуровневой подсветкой. Этот широкий бульвар в самом центре района с ухоженными газонами, скамейками, детскими аттракционами станет местом проведения праздников и мероприятий. Традиция совместных праздников района уже заложена: в сентябре здесь состоялся первый детский праздник в честь Дня знаний и начала нового учебного года.
В инфраструктуре района также отведено место под строительство спортивного сооружения и культурно-досугового центра. Участки под стадион и клуб компания передала местному муниципалитету около гола назад. Планируется, что здесь откроются кружки и секции для творческого и спортивного развития детей.
Коль застройщик банкрот. Первые шаги дольщиков
Ни один дольщик, разумеется, не ожидает и не рассчитывает, что девелопер, у которого он купил квартиру по долевой схеме, обанкротится. Но, к сожалению, периодически такие проблемы случаются. «Строительный Еженедельник» задал юристам вопрос: «Каковы должны быть первоочередные шаги дольщиков в этой ситуации?».
Новая система финансирования жилищного строительства с использованием проектного кредитования и эскроу-счетов гарантирует, что возведение домов будет завершено и пострадавших дольщиков не появится. Но пока в среднем по России примерно 75% жилья достраивается по старой схеме. Больше того, сложности, связанные с реформой, обострили проблемы застройщиков, особенно некрупных и региональных. В связи с этим вопросы банкротства девелоперов и действий, которые необходимо предпринять дольщикам в такой ситуации, стали особенно актуальны.
Бдительность
Не секрет, что последние несколько лет участились случаи банкротства застройщиков – и многие дольщики обеспокоены тем, будут ли достроены их жилые дома, так как гарантий получения квартир при работе по старой схеме нет. Поэтому юристы, прежде всего, призывают дольщиков хранить бдительность, не оставляя вопрос контроля строительства «на русские авось, небось и как-нибудь».
«Нужно «держать руку на пульсе» и отслеживать информацию из всех открытых источников о финансовом состоянии застройщика», – рекомендует управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова. По ее словам, как правило, дольщики в конкретном жилищном проекте создают группы в соцсетях и предпочитают обмениваться данными о ходе строительства, полученными из разных источников. «Первой ласточкой того, что что-то идет не так, как надо, является длительная, более года, задержка сроков завершения строительства дома и передачи конкретных помещений участникам долевого строительства по договорам долевого участия (ДДУ)», – отмечает эксперт.
По словам руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, если речь идет о потенциальной несостоятельности девелопера, то шансы дольщика вернуть свои деньги существенно увеличиваются, если он окажется в числе первых, обратившихся в суд с заявлением о банкротстве. «Если застройщик намерен оттянуть момент признания его несостоятельным, то может договариваться с такими дольщиками в порядке очередности их обращений в суд: удовлетворять требования или выкупать их по договорам уступки», – говорит она.
Обратиться в Арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом может как сам дольщик, так и любое заинтересованное лицо (например, банк, налоговая служба), перед которым последний не исполняет свои обязательства на сумму более 300 тыс. рублей свыше трех месяцев», – напоминает независимый практикующий юрист Сергей Павлов.
«В случае, если участнику долевого строительства становятся известны какие-либо сведения о том, что в отношении застройщика инициирован процесс банкротства, эту информацию можно проверить в открытых источниках, например, в электронной картотеке арбитражных дел – kad.arbitr.ru», – отмечает Майя Петрова. В системе по названию компании или ее ИНН можно увидеть все арбитражные дела с ее участием, включая дело о банкротстве, если оно есть. Открыв конкретно дело, можно получить достаточно много информации, включая сами судебные акты.
Войти в реестр
«При признании судом застройщика банкротом в отношении него вводится процедура конкурсного производства, а управление компанией обычно передается конкурсному управляющему. Соответственно, все дальнейшее взаимодействие дольщика с застройщиком осуществляется через него. В рамках указанной процедуры конкурсный управляющий аккумулирует все имущество застройщика для дальнейшей реализации и удовлетворения требований кредиторов: банков, работников компании, самих дольщиков и др.», – рассказывает Сергей Павлов.
Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства публикуются в официальном издании (газета «Коммерсантъ»), а также размещаются в Едином государственном реестре сведений о банкротстве на ресурсе bankrot.fedresurs.ru. «Если застройщик признан банкротом, то конкурсный управляющий самостоятельно должен включить требования участников строительства, по ДДУ, в реестр требований кредиторов, на основании информации о регистрации ДДУ, размещаемой органом государственной регистрации прав, а также уведомить об этом дольщиков», – отмечает Майя Петрова.
При этом юристы советуют участникам долевого строительства самим озаботиться включением своих требований в реестр, не полагаясь исключительно на конкурсного управляющего. «Если он по каким-то причинам не включил требование в реестр либо ошибся с размером, дольщик вправе предъявить имеющиеся у него требования к застройщику, обратившись к конкурсному управляющему с соответствующими документами. Срок для предъявления требований о включении в реестр – три месяца с даты опубликования сообщения о банкротстве», – говорит Елена Крестьянцева.
При этом, по ее словам, если договор с застройщиком не расторгнут, дольщик заявляет требование о передаче помещения, которое включается в реестр. Если договор расторгнут, то дольщик требует включения в реестр денежного требования. При этом банкротство застройщика является самостоятельным основанием для отказа дольщика от договора и требования возврата денежных средств.
По словам руководителя группы по банкротству адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Александры Улезко, такой порядок применяется к делам о банкротстве, возбужденным после 1 января 2018 года. В ранее возбужденных процедурах требования участников строительства рассматриваются Арбитражным судом. «Часто дольщики обращаются в суд общей юрисдикции с требованием о признании права на долю в праве собственности на недостроенный объект недвижимости. Однако большого смысла в этом нет, поскольку все требования участников строительства удовлетворяются только в рамках дела о банкротстве. Признание права собственности дольщика на квартиру возможно в деле о несостоятельности только в том случае, если дом был введен в эксплуатацию и до возбуждения дела о банкротстве между дольщиком и застройщиком подписан передаточный акт», – добавляет она.
Юрист отмечает, что после признания застройщика банкротом дольщик может также отказаться от исполнения договора и просить включить в реестр его денежные требования. В состав денежных требований включаются и убытки в виде реального ущерба, причиненные нарушением обязательства по передаче жилого помещения.
«После того как требование будет установлено в реестре требований участников строительства в деле о банкротстве, дольщику стоит ожидать уведомлений от арбитражного управляющего, принимать участие в собраниях кредиторов и участников строительства», – добавляет Александра Улезко.
Мнение
Мария Золотая, управляющий партнер компании «Балтийский Заказчик»:
– Рекомендую узнать истинное состояние объекта и процент реализации проекта непосредственно у органа, уполномоченного осуществлять надзор за строительством. В страховую компанию и к конкурсному управляющему можно и нужно обращаться самостоятельно и никого не ждать, а вот в Фонд содействия дольщикам или в органы исполнительной власти всегда эффективнее готовить коллективные обращения.
Девелоперы меряются классами. Классификация новостроек усложняется
Чем больше конкурируют между собой застройщики, добавляя комфорта в проектах, тем сложнее определить класс новостройки. Покупателям приходится полагаться на позиционирование проекта самой компанией. Но от заявленного класса жилья зависит цена объекта.
Количество классов нового жилья, которых когда-то насчитывалось всего три, перманентно растет. Попытки классифицировать новостройки усложняются, критериев оценки становится все больше.
Классная чехарда
То и дело возникают новые сегменты на стыке классов, отмечает генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков: «комфорт плюс», «бизнес-лайт», «премиум». «Их часто изобретают сами девелоперы в маркетинговых целях. Основной показатель статуса жилья – это всегда локация: если она не соответствует уровню бизнес-класса (район не престижен, отсутствуют видовые характеристики), появляются гибриды. Поэтому мы можем видеть баннеры, рекламирующие "бизнес-лайт" на Звездной или "комфорт плюс" на Парашютной», – говорит он.
«Границы между классами "эконом" и "комфорт" все больше стираются, поэтому сейчас маркетологи и аналитики чаще объединяют их в определение "масс-маркет"», – подчеркивает руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов.
Среди причин он называет рост требований покупателей к качеству новостроек и усиление конкуренции на рынке: «Девелоперы в стремлении выделиться и отличиться от конкурентов постоянно улучшают продукт, например, увеличивая ассортимент планировочных решений. В проектах комфорт-класса появляются эксклюзивные лоты. Так, в нашем ЖК «Приморский квартал» есть шеф-квартиры, в которых можно обустроить две кухни, а также просторные двухуровневые квартиры».
В то же время директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова указывает на незначительную разницу между сегментами во многих случаях. «Например, нередко объекты класса «стандарт» отличаются от «комфорта» только расположением: первые находятся за пределами КАД, вторые строятся в городских локациях. То же касается и жилья высокого ценового сегмента. Например, в ЖК «Премьер Палас» есть квартиры, полностью соответствующие требованиям, предъявляемым к элитной недвижимости. Но сам комплекс относится к бизнес-классу, поскольку в нем около тысячи квартир, а к элитным принято относить новостройки, где их не более двухсот».
«Даже в самых доступных по цене комплексах мы закладываем опции, которые еще несколько лет назад были характерны для жилья более высоких классов: высококачественную отделку квартир с функциями «умного дома», панорамные окна, дизайнерское оформление холлов, бесшумные лифты, спускающиеся прямо в подземный паркинг», – рассказывает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман также обращает внимание на собственное понимание характеристик классов жилья в каждой строительной компании: «На это влияют и корпоративные стандарты, и имеющиеся характеристики, и преимущества объекта, и потребности потребителя, и т. д.».
Жилье по стандарту
С 2018 года Минстрой РФ заменил термин «эконом-класс» на «стандартное жилье». Прописаны параметры: площадь дома, коттеджа или блока таунхауса не должна превышать 200 кв. м. Максимально допустимая площадь квартиры в многоквартирном доме – 150 кв. м, минимальная – 20 кв. м.
Евгений Жуков считает замену термина хорошим решением – хотя бы потому, что «стандартное жилье» не имеет такой ярко выраженной негативной коннотации, как «эконом-класс». Последний все больше ассоциируется с многоэтажками за КАД с высокой плотностью населения и дефицитом инфраструктуры.
По мнению Яна Фельдмана, определение «эконом-класс» уже почти не используется. Но маркетологи быстро сориентировались и придумали замену: «масс-маркет». В эту категорию вошли ЖК и эконом-, и комфорт-класса – весьма разнообразные по предлагаемым характеристикам.
Благодаря введению нового термина в черте Петербурга почти не осталось новостроек эконом-класса, отмечает Денис Казберов. «Постепенно снижается доля самого дешевого жилья в структуре предложения, и эта тенденция продолжится», – считает он.
Позиция = цена
Между тем от позиционирования новостройки в том или ином классе зависит цена квартиры. «Включение в проект аспектов, способствующих повышению комфорта жизни, позволяет застройщику относить свой объект к комфорт- или бизнес-классу и, соответственно, увеличивать стоимость квадратного метра», – отмечает Ян Фельдман. По его словам, разница в стоимости «квадрата» в проектах эконом- и комфорт-класса в одной локации, как правило, достигает 15–20%.
По оценке Л1, в Петербурге средняя стоимость «метра» в стандартном жилье составляет около 102 тыс. рублей, «комфорт» – 112,5 тыс., «бизнес» – 134,7 тыс., «элит» – 181 тыс. рублей. «Но цена зависит и от таких параметров, как тип дома, местоположение новостройки, вид отделки, и многого другого», – подчеркивает Надежда Калашникова.
По данным ГК «Абсолют Строй Сервис», ценник на эконом-класс в пригородах начинается от 60 тыс. рублей за кв. м, «комфорт» – от 90 тыс. рублей за кв. м, «бизнес» – от 110, «премиум» – от 150, «элит», – от 200 тыс. рублей за 1 кв. м.
Мнение
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Термин «стандарт», возможно, в сознании некоторых людей выглядит предпочтительнее, чем «эконом», но в целом суть от этого не меняется. Как вариант – изменение может быть подготовкой рынка к появлению типовых проектов, как это было в конце прошлого века.
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– Классификацией жилья больше оперируют маркетологи, позиционируя тот или иной объект. Покупатели же выбирают квартиру, обращая внимание на локацию, стоимость, качество строительства и т. д. В связи с этим необходимость в какой-либо официальной классификации сегодня отсутствует.