Редевелопмент как преодоление
Редевелопмент бывших промзон Санкт-Петербурга остается одним из главных направлений развития жилищного строительства. Однако дело, помимо прочего, имеющее важное социальное значение, по словам экспертов, сталкивается с серьезными проблемами. Впрочем, некоторые из них застройщики даже могут обратить себе на пользу.
Генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега отмечает, что в Петербурге в рамках «серого пояса» сконцентрирован большой запас качественных территорий. «Они сегодня потеряли свои функции промышленных кластеров, но пока не приобрели новых. Переосмысление функций в этом случае просто необходимо. Иначе такие малообитаемые зоны становятся со временем все более маргинализированными», — уверен он.
Перспектива на годы
В Северной столице огромный массив бывших промзон, которые в будущем могут быть преобразованы под новую застройку. «Потенциальный объем жилищного строительства на бывших промышленных территориях может составить более чем 10 млн кв. м. Этого хватит более чем на десять лет при среднем поглощении 1–1,2 млн кв. м в год (текущий объем спроса на проекты редевелопмента)», — рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Компания Peterland в 2018 году провела исследование потенциала жилищного строительства на землях бывших промзон. При этом учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время, — ограничения по высоте, необходимость создания социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. «Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. В ценах, актуальных для рынка новостроек на тот момент, возможно возведение жилья на 1,6 трлн рублей. Сейчас цифры несколько изменились, но не сильно», — говорит генеральный директор Peterland Юрий Зарецкий.
Привлекательность значительной части этих территорий для застройщиков имеет немало причин, считает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Территории "серого пояса" в Петербурге выгодно отличаются близостью к историческому центру, обладая при этом хорошей транспортной доступностью и, нередко, видовыми характеристиками. Поэтому большая часть объектов редевелопмента — это комплексы бизнес-класса», — отмечает он.
Соответственно, что дальше, тем проблемнее будут участки, вовлекаемые в редевелопмент, и тем больше сложностей придется преодолевать застройщикам.
Специфика процесса
По оценке экспертов, помимо обычных сложностей, характерных для строительного процесса, редевелопмент имеет ряд специфических сложностей, влияющих как на временные, так и на финансовые затраты. Так, по словам Сергея Степанова, еще до начала строительства необходимо провести дополнительные изыскания и экспертизы, проработать документацию проекта, внести изменения в Генплан — поменять назначение земельного участка.
Александр Брега обращает внимание на проблему урегулирования вопросов с приобретением земли у многочисленных собственников. «Обычно промзоны, в особенности те, что расположены в перспективных локациях, разделены на отдельные участки с различными владельцами. Получается своего рода "коммунальная квартира". Если хочешь ее выкупить для ремонта, то договариваться нужно со всеми "жильцами", и часто попадается тот, кто начинает выдвигать невыполнимые условия даже, если его "комната" самая маленькая», — говорит он. Эксперт добавляет, что для упрощения решения этого вопроса с участием государства должны быть созданы понятные механизмы получения таких участков.
Кроме того, как отмечает директор по развитию ЮИТ в Петербурге Анна Смольная, на проект будут оказывать влияние особенности промышленного прошлого. «Скорее всего, потребуется рекультивация (вывоз земли, зараженной опасными отходами) и сложный снос (на многих предприятиях есть большие сооружения, в том числе подземные, испытательные бассейны и пр.). Также зачастую на бывших промышленных площадках располагаются бомбоубежища, которые необходимо сохранять, обеспечивать к ним доступ, интегрировать в нормальную организацию жилого комплекса. Это, разумеется, снижает количество жилья, которое можно построить на участке, или их требуется выводить из списка объектов ГО и ЧС, что занимает много времени», — рассказывает она.
Впрочем, дополнительные работы не обязательно влекут за собой существенный рост затрат. «Удорожание проекта редевелопмента относительно проекта строительства на еще неосвоенном участке может быть как небольшим, так и существенным, однако эта разница обычно в значительной степени отражается в цене приобретения участка», — отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Чрезмерные обременения
Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова делает акцент на взаимодействии с властями. «По-прежнему главной проблемой при редевелопменте остается отсутствие каких-либо гарантий в получении разрешительной документации на застройку. Это касается процедуры разработки, а главное, утверждения проектов планировки и межевания, а также получения разрешения на строительство», — считает она.
Реализация проекта на территории бывшей промзоны требует дополнительных усилий по организации новой улично-дорожной сети, по изменению системы инженерного обеспечения участка, отмечает Валерия Сидорова, руководитель проекта «БФА-Девелопмент» на Октябрьской наб., 54. «Наибольшее обременение несут в себе действующие нормативы по созданию социальной инфраструктуры. На нашей территории возникает достаточно сложная система взаимодействия разных инвесторов в вопросах формирования участков под соцобъекты, их проектированию и строительству. Согласование всего спектра вопросов, с этим связанных, является очень долгим. Хотелось бы заметно сократить данный процесс, и в этом необходимо встречное желание инвесторов и профильных ведомств», — говорит она.
«Вероятность получения разрешительной документации повышается, когда застройщик готов финансировать решение городских проблем за свой счет (т. е. за счет будущих дольщиков) и это опять-таки не гарантия, а лишь вероятность. В границах участка нужно уместить не только все, что нужно самому будущему дому, но теперь уже и то, чего не хватает в квартале, например, зеленые насаждения. Отдельно имеет смысл отметить очевидно завышенные нормативы (все), заложенные в ПЗЗ, — по детским садам, школам, зелени и машино-местам и т. д.», — сетует Надежда Калашникова.
Она подчеркивает, что все это кому-то нужно профинансировать, а конечный продукт, квартира, должна иметь адекватную цену. «Инвестиционная привлекательность после всех этих обременений снижается до минимума, и вопрос, сможет ли застройщик продать столь дорогой товар и хоть сколько-то заработать, остается открытым», — заключает эксперт.
Неоднозначное наследие
Эксперты также единодушно отмечают проблемы, связанные с наличием на территории редевелопмента объектов наследия и вообще исторических сооружений. «При редевелопменте инвестор решает весь спектр задач, как и при комплексном освоении территории, и еще дополнительно проблемы, связанные с приспособлением существующих объектов для использования для целей будущего проекта», — говорит Валерия Сидорова.
По мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, включение таких объектов в новую застройку как минимум улучшает визуальное разнообразие. «Соседство нового здания с историческим — это всегда эстетический плюс», — считает он. При этом оно налагает на проект определенные ограничения, отмечает эксперт: «Важный аспект — архитектурная преемственность. Стеклянный небоскреб рядом с изысканным особняком или бывшим дорогим доходным домом будет смотреться чужеродно».
Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин также уверен: исторический объект на участке может задать оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, он стимулирует девелоперов и архитекторов искать интересные решения для внешнего вида комплекса. «Если попытаться просчитать экономическую эффективность реконструкции и дальнейшего использования исторического здания — получится, что она не выходят даже "в ноль" с точки зрения формальной окупаемости. Но само присутствие такого необычного объекта, с его особой аурой и красотой, в составе комплекса создает дополнительную ценность. За такие проекты "с изюминкой" покупатель жилья готов платить премию — в среднем до 10%», — отмечает он.
Со своей стороны Анна Смольная отмечает, что если исторический элемент на бывшей промплощадке действительно знаковый и его можно приспособить и интегрировать в проект, то это не создает особых дополнительных сложностей. «Но, к сожалению, на практике такие объекты представляют собой давно развалившиеся, сохранившиеся кусками, зараженные грибком, аварийно и социально опасные места, которые никакой красоты с собой не несут уже лет 50–100, и, по-хорошему, их пора было бы уже давно снести. Нужно понимать, что любой инвестор настроен прежде всего на извлечение прибыли, и если заставлять вкладываться в заведомо убыточные объекты, то желающих вести редевелопмент не станет», — резюмирует она.
Trade-in набирает популярность
Услуга trade-in, сравнительно недавно появившаяся на петербургском рынке жилья, приобретает все большую популярность. По оценке большинства экспертов, этот тренд сохранится и в будущем.
Зачем это надо
«В настоящий момент программы trade-in еще незначительно распространены в Петербурге – их можно найти у единичных застройщиков. Однако постепенно данный сервис начинает набирать популярность у покупателей, в связи с чем можно ожидать его более широкого распространения в ближайшие годы», - отмечает генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
Впрочем, директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин считает, что схема покупки «квартира в зачет» уже достаточно популярна на российском рынке. «Это один из самых востребованных инструментов при покупке нового жилья, позволяющий улучшить жилищные условия с выгодой для себя», - соглашается с ним коммерческий директор группы «Эталон» Андрей Останин.
Суть услуги достаточно проста. Гражданин выбирает квартиру из предложений застройщика, работающего по схеме trade-in, и получает на нее бронь. Одновременно осуществляется оценка недвижимости, имеющейся у него в собственности, и она выставляется на продажу. Деньги, полученные за нее, идут в зачет покупки новой квартиры у застройщика (обычно, с доплатой). Главным плюсом для граждан является то, что застройщик берет на себя хлопоты по продаже его квартиры.
«Появление услуги trade-in на рынке первичной недвижимости было ожидаемым. Большинство покупателей покупают новую квартиру, продавая старую, зачастую ту, в которой они сейчас живут. Однако новую квартиру хочется здесь и сейчас, а продажа имеющейся может затянуться на долгие месяцы. Поэтому все большее количество застройщиков готовы самостоятельно реализовать жилье покупателей», - отмечает директор по продажам группы «ЯРД» Сергей Софронов. «Подобные программы помогают покупателю в комфортном режиме решить жилищный вопрос. Преимуществами данного варианта являются оперативность и принцип «одного окна», позволяющий клиенту получить все услуги в одном месте», - добавляет Николай Урусов.
Еще одним плюсом является «фиксация» цены на момент заключения договора. Изменения на рынке или рост ценника в следствие увеличения готовности объекта, данной квартиры уже не коснется, отмечает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории Метров» Елизавета Яковлева.
Необходимо, однако, отметить, что интересы у людей бывают разные, и программы застройщиков это учитывают. Так, возможно полное покрытие цены новой квартиры деньгами продажей старой. Это вариант может быть интересен тем, кто хотел бы сменить локацию проживания, либо выехать из жилья меньшей площади в более габаритный. «Как правило, люди хотят либо увеличить имеющуюся жилплощадь, либо, наоборот, вместо одной большой квартиры приобрести две маленькие», - говорит Михаил Гущин. По его словам, программой, предлагаемой холдингом могут воспользоваться не только владельцы старых квартир, но и участники долевого строительства, которые желают сменить застройщика.
Ну а застройщику программы trade-in позволяют, прежде всего, повысить свой уровень сервиса, добавляет Николай Урусов.
Вариации на тему
Общая схема услуги одинакова, однако в программах, предлагаемых застройщиками, могут быть существенные различия.
«Чтобы заключить договор, достаточно внести первоначальный взнос в размере 5% от стоимости новой квартиры. Оплатить оставшиеся 95% можно в срок до 5 месяцев, в течение которых квартира клиента реализуется привлеченным нами официальным агентством-партнером. Если средств от продажи квартиры будет недостаточно, то клиент может воспользоваться различными программами по покупке недвижимости. В частности, мы предлагаем ипотеку от крупнейших банков-партнеров. Кроме того, есть возможность выбрать разнообразные схемы рассрочек», - так Андрей Останин описывает принятую в холдинге схему.
«В «зачет» могут идти самые разнообразные варианты – от студий небольшой площади до частных домов. На реализацию «квартиры в зачет», как правило, уходит от 90 до 150 дней. Квартира продается по рыночной цене, которая заранее обговаривается с владельцем и фиксируется на время продажи. Клиент выбирает и бронирует в нашей компании новую квартиру. После заключения договора и внесения первоначального взноса (15-20% от стоимости квартиры) клиенту предоставляется беспроцентная рассрочка на те 3-5 месяцев, в течение которых осуществляется продажа его прежней недвижимости», - рассказывает Михаил Гущин.
«Покупатель выбирает новую квартиру, и мы бронируем ее на 3 месяца. В течение этого времени стоимость недвижимости не меняется. За это время наш партнер – «Первое ипотечное агентство» – реализует квартиру, переданную покупателем в зачет. После продажи имеющейся недвижимости, заключается ДДУ на новую квартиру», - сообщает Николай Урусов.
Есть «но»
По мнению Елизаветы Яковлевой, наиболее существенным недостатком схемы может быть то, что имеющаяся у клиента квартира оценивается ниже ее реальной стоимости и гораздо ниже завышенных ожиданий собственника.
А генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов считает, что trade-in не имеет особых перспектив, поскольку предоставляемая рассрочка позволяет гражданам время самим реализовать имеющееся у них жилье по цене, которая их устроит. «Мы, как и ряд других крупных агентств на рынке, не используем систему «квартира в зачет». Сегодня в этой услуге фактически нет необходимости, так как застройщики предлагают клиентам рассрочку по целому ряду своих самых популярных объектов», - говорит он.
По словам Сергея Дроздова, агентство активно сотрудничает с ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», которое занимается реализацией строящегося жилья. «Если у клиента есть ликвидная квартира на вторичном рынке (однокомнатная, комната в центре города и др.), то мы выставляем объект на продажу с оговоренным сроком реализации. Одновременно ЦРП бронирует понравившееся клиенту жилье с сохранением стоимости на срок продажи имеющейся квартиры. Второй вариант подходит для неликвидного жилья. Клиент через рассрочку или ипотеку приобретает квартиру в ЦРП, а мы в это время продаем его недвижимость, после чего клиент гасит ипотеку или вносит отсроченный платеж», - излагает эксперт принятую в компании схему работы.
Мнение
Сергей Софронов, директор по продажам группы «ЯРД»:
- В сегменте апарт-отелей услуга trade-in также начинает набирать популярность. Наша компания – группа «ЯРД» – с марта этого года предоставляет покупателям возможность зачета имеющейся у них жилой или коммерческой недвижимости в счет стоимости выбранных апартаментов. При этом мы не берем агентскую комиссию и полностью снимаем с собственника вопросы поиска и реализации его недвижимости. Многие инвесторы, у которых нет свободных денег, но которые хотят вложиться в более ликвидный объект, уже оценили преимущества trade-in апарт-отеля Prime Residence.
Студия как символ эпохи
Квартиры-студии, появившиеся в России меньше 30 лет назад, успели пройти путь от «недоквартир» для бедных до комфортных пространств с оригинальной планировкой. «Строительный Еженедельник» выяснял, в каких студиях жить хорошо.
В 1927 году немецкий архитектор-модернист Мис ван дер Роэ представил в Штутгарте революционный проект трехэтажного дома «свободной планировки». Новшество состояло в замене привычных межкомнатных стен на легкие подвижные перегородки. Благодаря этому квартира превращалась в единое просторное пространство, куда легко проникал дневной свет.
А в США впервые дом со свободной планировкой был построен в 1951 году, однако из-за еще более революционной особенности – полностью стеклянных наружных стен – его редко связывают с современными студиями. Здание прозвали «Стеклянным домом Миса».
Тем не менее, идея о просторном жилье пришлась по вкусу творческой интеллигенции и богеме, поэтому студии начали активно распространяться в Европе и США.
Свой путь
В России первые студии появились в 90-е годы ХХ века исключительно как жилье эконом-класса. Тогда строители делали ставку на жителей коммунальных квартир, у которых средств на покупку отдельного жилья не хватало, а жизнь в одной комнате была привычной. Девелоперы сократили площадь студий, что позволило продавать их на 15-30% дешевле однокомнатных квартир, а идея «просторности» Миса была забыта.
В результате в мегаполисах стали появляться студии, площадь которых чаще всего не превышала 25 кв. м. О планировке тогда не думали. Особенно предприимчивые застройщики размещали студии по остаточному принципу, т. е. там, где полноценная квартира не вмещалась.
Однако в нулевые, благодаря активации жилого строительства, ситуация начала меняться. Из-за растущей конкуренции девелоперы задумались об эргономике студий.
Комфорт в миниатюре
Главное, чем современные студии отличаются от тех, что строились в пору становления капитализма в России, – продуманные планировки. «Основной тренд сегодня – больше функций на той же площади, поэтому все популярнее становятся европланировки, сочетающие доступную цену и комфортный метраж для жизни», – говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.
Наиболее распространенными и востребованными в Петербурге и Ленинградской области сегодня являются студии прямоугольной формы. «Главное их преимущество – хорошее зонирование. Здесь есть небольшая прихожая, кухня, гостиная-спальня, в которой одно-два окна, а также выход на балкон», – рассказала Юлия Ружицкая.
Руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева подчеркнула, что прямоугольник не должен быть похожим на длинный коридор: «Идеальные пропорции небольших студий – 3 на 7 м. При входе в студию обязательно должно быть место под большой шкаф, также необходимо установить вместительные антресоли. Наличие лоджии является огромным плюсом».
Компания «Бонава Санкт-Петербург» сделала ставку на студии с круговой планировкой. «Такая конфигурация позволяет наделить каждый квадратный сантиметр площади функционалом, а также визуально расширить пространство», – рассказал заместитель генерального директора компании Александр Свинолобов.
Встречаются и совсем оригинальные проекты. В частности, Navis Development Group предлагает своим клиентам двухуровневые студии. «Мы хотим дать нашим покупателям возможность понять, каково это – жить не в квартире, а в доме. Двухуровневые планировки дают такую возможность», – говорят в пресс-службе компании.
Группа компаний Docklands development вывела на рынок апартаменты-студии в своем лофт-квартале «Докландс». «Они выполнены в соответствии с главными характерными чертами стиля лофт: пространства без лишних перегородок, потолки высотой до 3,6 м, панорамные окна от пола до потолка, стены, декорированные кирпичом. Площадь студий варьируется от 29,5 до 32,7 «квадратов», однако они выглядят более просторными, светлыми и уютными», – рассказала директор по продажам и маркетингу Docklands development Илона Лапинскайте.
Площадь современных студий может даже превосходить размеры квартир с одной комнатой, а иногда и с двумя. В частности, в жилом комплексе «Царская столица» компании «Эталон ЛенСпецСМУ» есть студии в 46,5 кв. м. «Квартира-студия, равная по площади «однушке», дает своему владельцу ощущение большего пространства», – рассказал коммерческий директор Группы «Эталон» Андрей Останин. Стоит отметить, застройщик не прогадал: из 273 студий в продаже осталось всего 19.
За последнее десятилетие ответственные застройщики значительно изменили подход и к квартирографии. Пока студии были на пике спроса, появлялись проекты, на 50-80% состоящие исключительно из таких квартир. «Это приводит к формированию определенной социальной среды, многие игроки рынка говорят о геттоизации таких кварталов», – сообщила руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева. Сегодня доля студий в жилом комплексе чаще всего составляет 35-40%.
В тесноте, да не в обиде
Ряд экспертов указывают, что спрос на студии медленно, но уверенно снижается. Этому способствуют и затоваривание рынка, и дешевеющая ипотека, стимулирующая спрос на полноценные квартиры, и снижение инвестиционной привлекательности студий.
«Есть ощущение, что в какой-то момент рынок будет перенасыщен форматом студий и строителям придется придумывать какие-то иные решения в рамках предложения бюджетного жилья», – считает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева.
Исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева полагает, что таким решением могут стать популярные на Западе коливинги. Их часто называют «коммуналками на новый лад», однако это концептуальное решение квартирного вопроса. Коливинг предполагает, что под одной крышей могут жить люди, близкие по духу или профессии.
Цифра:
35-40% – примерная доля студий в новостройках Петербурга