Редевелопмент как преодоление
Редевелопмент бывших промзон Санкт-Петербурга остается одним из главных направлений развития жилищного строительства. Однако дело, помимо прочего, имеющее важное социальное значение, по словам экспертов, сталкивается с серьезными проблемами. Впрочем, некоторые из них застройщики даже могут обратить себе на пользу.
Генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега отмечает, что в Петербурге в рамках «серого пояса» сконцентрирован большой запас качественных территорий. «Они сегодня потеряли свои функции промышленных кластеров, но пока не приобрели новых. Переосмысление функций в этом случае просто необходимо. Иначе такие малообитаемые зоны становятся со временем все более маргинализированными», — уверен он.
Перспектива на годы
В Северной столице огромный массив бывших промзон, которые в будущем могут быть преобразованы под новую застройку. «Потенциальный объем жилищного строительства на бывших промышленных территориях может составить более чем 10 млн кв. м. Этого хватит более чем на десять лет при среднем поглощении 1–1,2 млн кв. м в год (текущий объем спроса на проекты редевелопмента)», — рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Компания Peterland в 2018 году провела исследование потенциала жилищного строительства на землях бывших промзон. При этом учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время, — ограничения по высоте, необходимость создания социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. «Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. В ценах, актуальных для рынка новостроек на тот момент, возможно возведение жилья на 1,6 трлн рублей. Сейчас цифры несколько изменились, но не сильно», — говорит генеральный директор Peterland Юрий Зарецкий.
Привлекательность значительной части этих территорий для застройщиков имеет немало причин, считает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Территории "серого пояса" в Петербурге выгодно отличаются близостью к историческому центру, обладая при этом хорошей транспортной доступностью и, нередко, видовыми характеристиками. Поэтому большая часть объектов редевелопмента — это комплексы бизнес-класса», — отмечает он.
Соответственно, что дальше, тем проблемнее будут участки, вовлекаемые в редевелопмент, и тем больше сложностей придется преодолевать застройщикам.
Специфика процесса
По оценке экспертов, помимо обычных сложностей, характерных для строительного процесса, редевелопмент имеет ряд специфических сложностей, влияющих как на временные, так и на финансовые затраты. Так, по словам Сергея Степанова, еще до начала строительства необходимо провести дополнительные изыскания и экспертизы, проработать документацию проекта, внести изменения в Генплан — поменять назначение земельного участка.
Александр Брега обращает внимание на проблему урегулирования вопросов с приобретением земли у многочисленных собственников. «Обычно промзоны, в особенности те, что расположены в перспективных локациях, разделены на отдельные участки с различными владельцами. Получается своего рода "коммунальная квартира". Если хочешь ее выкупить для ремонта, то договариваться нужно со всеми "жильцами", и часто попадается тот, кто начинает выдвигать невыполнимые условия даже, если его "комната" самая маленькая», — говорит он. Эксперт добавляет, что для упрощения решения этого вопроса с участием государства должны быть созданы понятные механизмы получения таких участков.
Кроме того, как отмечает директор по развитию ЮИТ в Петербурге Анна Смольная, на проект будут оказывать влияние особенности промышленного прошлого. «Скорее всего, потребуется рекультивация (вывоз земли, зараженной опасными отходами) и сложный снос (на многих предприятиях есть большие сооружения, в том числе подземные, испытательные бассейны и пр.). Также зачастую на бывших промышленных площадках располагаются бомбоубежища, которые необходимо сохранять, обеспечивать к ним доступ, интегрировать в нормальную организацию жилого комплекса. Это, разумеется, снижает количество жилья, которое можно построить на участке, или их требуется выводить из списка объектов ГО и ЧС, что занимает много времени», — рассказывает она.
Впрочем, дополнительные работы не обязательно влекут за собой существенный рост затрат. «Удорожание проекта редевелопмента относительно проекта строительства на еще неосвоенном участке может быть как небольшим, так и существенным, однако эта разница обычно в значительной степени отражается в цене приобретения участка», — отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Чрезмерные обременения
Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова делает акцент на взаимодействии с властями. «По-прежнему главной проблемой при редевелопменте остается отсутствие каких-либо гарантий в получении разрешительной документации на застройку. Это касается процедуры разработки, а главное, утверждения проектов планировки и межевания, а также получения разрешения на строительство», — считает она.
Реализация проекта на территории бывшей промзоны требует дополнительных усилий по организации новой улично-дорожной сети, по изменению системы инженерного обеспечения участка, отмечает Валерия Сидорова, руководитель проекта «БФА-Девелопмент» на Октябрьской наб., 54. «Наибольшее обременение несут в себе действующие нормативы по созданию социальной инфраструктуры. На нашей территории возникает достаточно сложная система взаимодействия разных инвесторов в вопросах формирования участков под соцобъекты, их проектированию и строительству. Согласование всего спектра вопросов, с этим связанных, является очень долгим. Хотелось бы заметно сократить данный процесс, и в этом необходимо встречное желание инвесторов и профильных ведомств», — говорит она.
«Вероятность получения разрешительной документации повышается, когда застройщик готов финансировать решение городских проблем за свой счет (т. е. за счет будущих дольщиков) и это опять-таки не гарантия, а лишь вероятность. В границах участка нужно уместить не только все, что нужно самому будущему дому, но теперь уже и то, чего не хватает в квартале, например, зеленые насаждения. Отдельно имеет смысл отметить очевидно завышенные нормативы (все), заложенные в ПЗЗ, — по детским садам, школам, зелени и машино-местам и т. д.», — сетует Надежда Калашникова.
Она подчеркивает, что все это кому-то нужно профинансировать, а конечный продукт, квартира, должна иметь адекватную цену. «Инвестиционная привлекательность после всех этих обременений снижается до минимума, и вопрос, сможет ли застройщик продать столь дорогой товар и хоть сколько-то заработать, остается открытым», — заключает эксперт.
Неоднозначное наследие
Эксперты также единодушно отмечают проблемы, связанные с наличием на территории редевелопмента объектов наследия и вообще исторических сооружений. «При редевелопменте инвестор решает весь спектр задач, как и при комплексном освоении территории, и еще дополнительно проблемы, связанные с приспособлением существующих объектов для использования для целей будущего проекта», — говорит Валерия Сидорова.
По мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, включение таких объектов в новую застройку как минимум улучшает визуальное разнообразие. «Соседство нового здания с историческим — это всегда эстетический плюс», — считает он. При этом оно налагает на проект определенные ограничения, отмечает эксперт: «Важный аспект — архитектурная преемственность. Стеклянный небоскреб рядом с изысканным особняком или бывшим дорогим доходным домом будет смотреться чужеродно».
Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин также уверен: исторический объект на участке может задать оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, он стимулирует девелоперов и архитекторов искать интересные решения для внешнего вида комплекса. «Если попытаться просчитать экономическую эффективность реконструкции и дальнейшего использования исторического здания — получится, что она не выходят даже "в ноль" с точки зрения формальной окупаемости. Но само присутствие такого необычного объекта, с его особой аурой и красотой, в составе комплекса создает дополнительную ценность. За такие проекты "с изюминкой" покупатель жилья готов платить премию — в среднем до 10%», — отмечает он.
Со своей стороны Анна Смольная отмечает, что если исторический элемент на бывшей промплощадке действительно знаковый и его можно приспособить и интегрировать в проект, то это не создает особых дополнительных сложностей. «Но, к сожалению, на практике такие объекты представляют собой давно развалившиеся, сохранившиеся кусками, зараженные грибком, аварийно и социально опасные места, которые никакой красоты с собой не несут уже лет 50–100, и, по-хорошему, их пора было бы уже давно снести. Нужно понимать, что любой инвестор настроен прежде всего на извлечение прибыли, и если заставлять вкладываться в заведомо убыточные объекты, то желающих вести редевелопмент не станет», — резюмирует она.
Спортивный интерес
В новых жилых комплексах Петербурга и Ленобласти появляется все больше дворовых объектов спортивной инфраструктуры. Несмотря на то, что застройщики закладывают обустройство спортплощадок в бюджеты проектов, эти затраты практически не отражаются на стоимости жилья.
Покупатели квартир в настоящее время предпочитают современные, благоустроенные кварталы, располагающие не только собственной торговой и социальной, но также и спортивной инфраструктурой – в том числе спортивными площадками во дворах жилых комплексов и специально подготовленными для занятий спортом встроенными помещениями и отдельно стоящими зданиями.
В советское время спортивная инфраструктура значительной части дворовых территорий ограничивалась турником, а в квартале – хоккейной коробкой или баскетбольной площадкой. В 1990-е и «нулевые» в новых районах и эти спортобъекты почти исчезли. Около десяти лет назад спортплощадки стали вновь появляться в возводимых застройщиками кварталах. Приблизительно пять лет назад «спорт» стал одним из факторов качественной придомовой инфраструктуры.
На пользу дела
Генеральный директор ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент») Дмитрий Сухотин отмечает, что сейчас спортивная инфраструктура должна присутствовать в каждом проекте – по нормам благоустройства. Дальше застройщик определяется с тем, каким образом будет обустроена придомовая территория конкретного жилого комплекса – появятся ли во дворе только игровые площадки или ставшие уже привычными уличные тренажеры, либо это будут специально оборудованные зоны для занятий определенными видами спорта. «Во второй очереди ЖК «Огни Залива» мы планируем остановиться на последнем варианте. На территории хватит места для размещения хоккейной коробки или баскетбольной площадки. Думаю, что такой вариант порадует не только детей нашего комплекса, взрослые тоже с удовольствием присоединятся к дворовым спортивным играм», – полагает он.
Генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Александр Лелин сообщил, что разнообразная спортивная инфраструктура в обязательном порядке входит в состав социальных объектов, возводимых этой компанией. В частности, в ЖК «Юнтолово» в текущем году запланировано создание первых участков велодорожек и установка малых архитектурных форм, включая элементы спортивного назначения. Также проектом планировки предусмотрено строительство открытого стадиона. Возведение его начнется в 2019 году.
«Стоимость спортивной площадки зависит от типа, размеров участка, установленного оборудования и покрытия, сложности монтажа. В среднем цена варьируется от 3 до 5 млн рублей. Напрямую присутствие в районе спортивной инфраструктуры не оказывает влияния на стоимость квадратного метра. Данный фактор не является определяющим для покупателя при принятии решения о покупке жилья. Однако в последнее время наличие спортивных объектов на территории жилого комплекса приобретает все большее значение», – поясняет Александр Лелин.
Не закладывают спортплощадки в стоимость квадратного метра жилья и другие застройщики. «Цена спортплощадки ненамного отличается от обычных детских площадок. Конечно, оборудование дороже, но не настолько, чтобы сильно влиять на стоимость квадратного метра. Безопасность спортивных площадок обеспечивают нормативы, такие как: размер территории, которую должна занимать площадка, ее ограждение, требования к оборудованию, материалам и пр. На таких площадках установлены турники, а также степперы, силовые и кардиотренажеры. Кроме того, и на территории нашего парка «Оккервиль» есть спортивные площадки, а также проложены велодорожки – большой и малый круги. Летом жильцы катаются на роликах и велосипедах, а зимой – на лыжах, санках и коньках», – рассказывает начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин
Затраты на благоустройство, в том числе и на спортивные площадки, зависят от масштаба объекта и его концепции, говорят в пресс-службе «Группы ЛСР». В целом же на стоимость квадратного метра это напрямую не влияет, так как современный покупатель рассматривает покупку не просто квартиры, а среды обитания, где есть вся необходимая инфраструктура и сервис. «Концепция площадки разрабатывается индивидуально под каждый проект. На конкурсной основе мы тщательно отбираем поставщиков, которые продумывают идею будущей площадки – от цветовой палитры и наполнения до уличного безопасного покрытия», – подчеркивают представители строительного холдинга.
Отметим, что в настоящее время в России работают около сотни больших и малых предприятий, занимающихся производством и монтажом уличного спортивного оборудования. Около десяти из них располагаются или имеют представительство в Петербурге и Ленобласти. Большинство производителей стремится охватить и предоставить покупателю полную линейку оборудования, а также готово обслуживать спортинвентарь во время его эксплуатации.
Фитнес на районе
Операторы фитнес-центров также проявляют интерес к новым строящимся жилым кварталам Петербурга и Ленобласти. Правда, пока спрос жителей новостроек на такие услуги превышает предложение. Большинство фитнес-операторов предъявляют серьезные требования к потенциальной площадке – соответственно, многие застройщики определенные здания или помещения изначально проектируют под занятия спортом.
Управляющая ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева рассказывает, что компания «КВС» вывела на рынок новый жилой комплекс «Жили-Были», который предусматривает наличие современного фитнес-центра прямо в доме. «На площади более 3 тыс. кв. м будут размещены удобные раздевалки, душевые, тренажерный зал, просторные площадки для групповых занятий. Фитнес-центр прямо в доме позволит тренироваться в любое удобное время, не придется носить тяжелую спортивную сумку и куда-то с ней добираться. Для жителей ЖК «Жили-Были» будут действовать специальные акции и предложения на абонементы в спортивный клуб», – добавляет она.
В новом формате
К уже ставшим привычными спортивным площадкам сейчас добавляются и новые форматы спортивной инфраструктуры. В частности, Группа ЦДС запустила в своих комплексах «Приневский» и «Новое Янино» проект «Фитнес-лестницы». Эвакуационные лестницы, оформленные в особом стиле, мотивируют жителей домов уделять время физическим нагрузкам и своему здоровью. Программа тренировок разработана специалистами по фитнесу и подходит для любого уровня физической подготовки. Для поддержания тонуса достаточно заниматься всего 15-20 минут в день.
По словам директора по маркетингу и рекламе Группы ЦДС Ивана Носова, спорт и ЗОЖ – отличные тенденции нашего времени. «Мы учли этот тренд и сделали «спортзал», которым всегда удобно пользоваться. При работе над проектом фитнес-лестницы мы использовали опыт, накопленный в рамках программ workout – гимнастики на улице с использованием преимущественно собственного веса и подручных средств. Также нас вдохновили «лестницы эволюции», которые показывают планомерное развитие жизни на Земле. Наш проект имеет не только спортивную, но и познавательную ценность», – подчеркивает он.
Мнение
Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй»:
- При нынешней конкуренции, которая сложилась на рынке недвижимости, любая «нестандартная» инфраструктура всегда выгодно выделяет тот или иной проект. Чтобы привлечь клиентов, девелоперы закладывают в свои проекты кафе, рестораны, помещения для организаций из сферы услуг и, конечно, спортивную инфраструктуру – это площадки для занятий спортом, фитнес-лестницы, спа- или фитнес-центры. Например, в нашем проекте – апарт-отеле VALO – под коммерческие площади отведено порядка 7 тыс. кв. м. Кроме кафе, ресторана, зоны лобби и ресепшена, помещений для организаций из сферы услуг, а также множества технических зон для персонала, мы запроектировали большую спа-зону с 25-метровым бассейном и фитнес-центром. Интерес к коммерческим площадям VALO достаточно велик, поскольку расположение нашего комплекса прямо напротив станции метро «Бухарестская» гарантировано обеспечивает поток клиентов извне, также «внутренний» спрос будут создавать и проживающие в номерах.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
- Малые спортивные формы во дворах для различных возрастных групп, хоккейные коробки, футбольные и хоккейные площадки являются обязательным наполнением наших кварталов, это база.
Для проекта ЖК «Новое Горелово» мы искали уже новые формы спортивной сети. Главные требования: разнообразие спортивных форм, доступность для разных возрастных групп, под разные сезоны и спортобъекты различной сложности. Сейчас помимо указанных объектов в разработке находится настоящее футбольное поле.
По результатам опроса будущих жильцов комплекса 60% занимаются спортом и 67% будущих жителей ЖК «Новое Горелово» хотели бы видеть на территории ЖК многофункциональный спортивный центр с бассейном, где они могли бы заниматься любимыми видами спорта круглый год. Этот объект безусловно будет затратным. Его финансирование – задача инвесторов, привлечением которых мы сейчас активно занимаемся.
В зоне активного редевелопмента
Проспект Маршала Блюхера – одна из крупнейших магистралей в северной части Санкт-Петербурга, проходящая по Калининскому и отчасти Красногвардейскому районам. Если ранее большая часть территорий вдоль него входила в городской «серый пояс», состоящий из промзон, то сегодня эта локация превратилась в одно из мест активного редевелопмента с выводом производств и новым строительством под жилую функцию.
Внимание застройщиков к проспекту Маршала Блюхера вполне объяснимо. Несмотря на преобладавшую ранее производственную функцию, локация находится в достаточной близости от центра города. Свободных участков под застройку на таком расстоянии от исторических территорий в Петербурге практически не осталось. До Выборгской и Петроградской сторон (через Кантемировский мост) – несложно добраться на автомобиле буквально за 10 минут, непосредственно в Центральный район города путь займет на 5-10 минут дольше.
Важную роль сыграла и транспортная доступность локации. Проспект Маршала Блюхера имеет связь с такими крупными городскими магистралями, как Кантемировская улица, Полюстровский проспект, Кушелевская дорога, проспекты Кондратьевский, Пискаревский, Энергетиков. Это обеспечивает свободный выезд с территории по разным направлениям. В непосредственной близости от начала проспекта Маршала Блюхера – станция метро «Лесная», на некотором отдалении, но в пределах доступности – «Выборгская» и «Площадь Мужества». По проспекту осуществляют движение 16 маршрутов общественного транспорта. Это автобусы (№№ 60, 102, 105, 131,137, 185), троллейбус № 31, маршрутные такси (№№ К10, К95, К131, К149, К271 и др.).
При этом в тех частях территории вдоль пр. Маршала Блюхера, где и ранее преобладала жилая функция, сохранилась и действует социальная инфраструктура (детсады, школы, поликлиники, больницы и пр.). Можно добавить, что практически все жилищные проекты, осуществляемые сейчас в этой локации, предполагают появление новых детсадов, а в ЖК «Полюстрово парк» появится даже новая школа на 825 мест. Имеющаяся инженерная инфраструктура модернизируется в ходе новой застройки. Торговые объекты представлены сетевыми магазинами, большими торговыми центрами (включая такие крупные, как «Европолис» и «Мебель-Сити») и точками стрит-ритейла в шаговой доступности. В непосредственной близости расположены спортивные объекты различного назначения, а также участки зеленых насаждений – Полюстровский сад, Любашинский сад, парк Академика Сахарова, Пионерский парк и др.
Совокупность этих факторов, по оценке экспертов, делает проспект Маршала Блюхера одной из наиболее привлекательных для редевелопмента локаций «серого пояса». Свои проекты здесь разместили такие крупные застройщики, как ГК «Пионер», «Эталон ЛенСпецСМУ», «Группа ЛСР», «РосСтройИнвест», Setl City, «КапСтрой» и многие другие.
Как отмечают аналитики, редевелопмент земель вдоль проспекта Маршала Блюхера, безусловно, получит свое продолжение, и остатки промзон в недалеком будущем покинут эту территорию, сменившись новыми жилыми массивами, объектами социальной, транспортной и торговой инфраструктуры. По завершении этого процесса локация превратится в один из наиболее комфортных районов Петербурга.
Мнение
Ольга Аветисова,
коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Район пользуется хорошим спросом у покупателей, так как здесь много зелени и отлично развита инфраструктура. В 20 минутах ходьбы находится метро, до Петроградской стороны и Невского проспекта можно быстро добраться на автомобиле через Кантемировский или Литейный мост. Если же хочется отдохнуть от суеты большого города, к услугам жителей – несколько парков.
Эти и другие факторы, безусловно, влияют на выбор покупателя в пользу района, а также наших комплексов. Так, «Группа ЛСР» рядом с метро «Лесная», между проспектом Блюхера и Бестужевской улицей, сформировала новый масштабный микрорайон. Все наши дома – это комфорт-класс.
Уже построены и заселены жилые комплексы «Калина-парк», «Калина-парк 2», CINEMA. Ведется строительство комплекса «Калейдоскоп». Отмечу, что все эти проекты предполагают возведение не только жилых домов. Детские сады, школы, помещения для магазинов, паркинги, благоустроенные дворовые территории – все это для «Группы ЛСР» обязательные опции.
Ян Фельдман,
директор по маркетингу ГК «Пионер» (Санкт-Петербург):
– Выборгский район традиционно относится к наиболее популярным для покупки жилья в новостройке. Сейчас предложение здесь пополняется за счет редевелопмента земель бывших промышленных предприятий. Такое жилье всегда востребовано, так как новые жилые дома, возводимые на этих территориях, как правило, имеют хорошую транспортную доступность и развитую социальную инфраструктуру. Кроме того, такое жилье пользуется спросом у жителей окружающих кварталов, которые стремятся улучшить жилищные условия, не выезжая из своего привычного района, не меняя школы, садики, медицинские учреждения и т. п.
Проект ГК «Пионер» в Выборгском районе – жилой квартал LIFE-Лесная – предполагает эффективный редевелопмент депрессивной зоны: на месте ветхих промышленных зданий недалеко от станции метро «Лесная» появится новая градостроительная доминанта. За счет современной архитектуры и развитой инфраструктуры квартала проект призван сформировать новое восприятие этой части Выборгского района, которая традиционно относилась к «серому поясу».
От жилой застройки, примыкающей к проспекту Маршала Блюхера, квартал LIFE-Лесная отличает пешеходная доступность станции метро, а также невысокая этажность домов – корпуса квартала не превышают 13 этажей. Среди других ключевых особенностей – дворы без машин, отапливаемый подземный паркинг и индивидуальные кладовые для жителей, собственный детский сад на территории квартала.
Закир Муратов,
генеральный директор ООО «КапСтрой»:
– Во дворе жилого комплекса «Фламинго», построенного в Калининском районе, мы установили фонтан со скульптурами двух фламинго. Закрытый двор круглый год будет для жителей комплекса уютным уголком. Фонтан украсит его в теплое время, а зимой во дворе устанавливается шестиметровая елка. В составе жилого комплекса построены две детских площадки, спортивная площадка, подземный паркинг на 148 машино-мест и открытая автостоянка на 55 машин.
Территория ЖК «Фламинго» огорожена, закрыта от машин и находится под круглосуточным видеонаблюдением. Такой комплексный подход оценило жюри Национального конкурса в сфере недвижимости, строительства и ипотеки CREDO. Жилой комплекс «Фламинго» награжден дипломом в номинации «Самый уютный жилой комплекс, построенный в 2017 году».
Екатерина Пчёлкина,
начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест»:
– Основные преимущества локации – близость к центру и хорошее транспортное сообщение с другими районами города. При этом район можно назвать экологически благополучным: в шаговой доступности от ЖК «Суворов» находятся четыре больших парка – Пискаревский парк, парк Академика Сахарова, Пионерский парк и парк Лесотехнической Академии. Также большое значение имеет то, что комплекс расположен в сформировавшемся жилом районе с развитой инфраструктурой – социальной, коммерческой и спортивно-досуговой.
Помимо удачного месторасположения ЖК «Суворов» имеет ряд характеристик, которые присущи объектам более высокого уровня: оригинальный архитектурный проект, качественная отделка входных групп и мест общего пользования, высокий уровень безопасности, а также более комфортные планировочные решения квартир. Квартиры продуманы до мелочей: в доме представлен большой выбор планировочных решений (как классические варианты, так и варианты с кухней-гостиной), комнаты имеют правильную форму, во всех квартирах есть просторный балкон либо лоджия (в некоторых квартирах – два балкона или лоджии). На верхних этажах расположено всего по четыре квартиры на площадке. Цены в ЖК «Суворов» соответствуют рыночным, с учетом стадии готовности и фактических остатков по объекту.