Редевелопмент как преодоление
Редевелопмент бывших промзон Санкт-Петербурга остается одним из главных направлений развития жилищного строительства. Однако дело, помимо прочего, имеющее важное социальное значение, по словам экспертов, сталкивается с серьезными проблемами. Впрочем, некоторые из них застройщики даже могут обратить себе на пользу.
Генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега отмечает, что в Петербурге в рамках «серого пояса» сконцентрирован большой запас качественных территорий. «Они сегодня потеряли свои функции промышленных кластеров, но пока не приобрели новых. Переосмысление функций в этом случае просто необходимо. Иначе такие малообитаемые зоны становятся со временем все более маргинализированными», — уверен он.
Перспектива на годы
В Северной столице огромный массив бывших промзон, которые в будущем могут быть преобразованы под новую застройку. «Потенциальный объем жилищного строительства на бывших промышленных территориях может составить более чем 10 млн кв. м. Этого хватит более чем на десять лет при среднем поглощении 1–1,2 млн кв. м в год (текущий объем спроса на проекты редевелопмента)», — рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Компания Peterland в 2018 году провела исследование потенциала жилищного строительства на землях бывших промзон. При этом учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время, — ограничения по высоте, необходимость создания социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. «Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. В ценах, актуальных для рынка новостроек на тот момент, возможно возведение жилья на 1,6 трлн рублей. Сейчас цифры несколько изменились, но не сильно», — говорит генеральный директор Peterland Юрий Зарецкий.
Привлекательность значительной части этих территорий для застройщиков имеет немало причин, считает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Территории "серого пояса" в Петербурге выгодно отличаются близостью к историческому центру, обладая при этом хорошей транспортной доступностью и, нередко, видовыми характеристиками. Поэтому большая часть объектов редевелопмента — это комплексы бизнес-класса», — отмечает он.
Соответственно, что дальше, тем проблемнее будут участки, вовлекаемые в редевелопмент, и тем больше сложностей придется преодолевать застройщикам.
Специфика процесса
По оценке экспертов, помимо обычных сложностей, характерных для строительного процесса, редевелопмент имеет ряд специфических сложностей, влияющих как на временные, так и на финансовые затраты. Так, по словам Сергея Степанова, еще до начала строительства необходимо провести дополнительные изыскания и экспертизы, проработать документацию проекта, внести изменения в Генплан — поменять назначение земельного участка.
Александр Брега обращает внимание на проблему урегулирования вопросов с приобретением земли у многочисленных собственников. «Обычно промзоны, в особенности те, что расположены в перспективных локациях, разделены на отдельные участки с различными владельцами. Получается своего рода "коммунальная квартира". Если хочешь ее выкупить для ремонта, то договариваться нужно со всеми "жильцами", и часто попадается тот, кто начинает выдвигать невыполнимые условия даже, если его "комната" самая маленькая», — говорит он. Эксперт добавляет, что для упрощения решения этого вопроса с участием государства должны быть созданы понятные механизмы получения таких участков.
Кроме того, как отмечает директор по развитию ЮИТ в Петербурге Анна Смольная, на проект будут оказывать влияние особенности промышленного прошлого. «Скорее всего, потребуется рекультивация (вывоз земли, зараженной опасными отходами) и сложный снос (на многих предприятиях есть большие сооружения, в том числе подземные, испытательные бассейны и пр.). Также зачастую на бывших промышленных площадках располагаются бомбоубежища, которые необходимо сохранять, обеспечивать к ним доступ, интегрировать в нормальную организацию жилого комплекса. Это, разумеется, снижает количество жилья, которое можно построить на участке, или их требуется выводить из списка объектов ГО и ЧС, что занимает много времени», — рассказывает она.
Впрочем, дополнительные работы не обязательно влекут за собой существенный рост затрат. «Удорожание проекта редевелопмента относительно проекта строительства на еще неосвоенном участке может быть как небольшим, так и существенным, однако эта разница обычно в значительной степени отражается в цене приобретения участка», — отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Чрезмерные обременения
Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова делает акцент на взаимодействии с властями. «По-прежнему главной проблемой при редевелопменте остается отсутствие каких-либо гарантий в получении разрешительной документации на застройку. Это касается процедуры разработки, а главное, утверждения проектов планировки и межевания, а также получения разрешения на строительство», — считает она.
Реализация проекта на территории бывшей промзоны требует дополнительных усилий по организации новой улично-дорожной сети, по изменению системы инженерного обеспечения участка, отмечает Валерия Сидорова, руководитель проекта «БФА-Девелопмент» на Октябрьской наб., 54. «Наибольшее обременение несут в себе действующие нормативы по созданию социальной инфраструктуры. На нашей территории возникает достаточно сложная система взаимодействия разных инвесторов в вопросах формирования участков под соцобъекты, их проектированию и строительству. Согласование всего спектра вопросов, с этим связанных, является очень долгим. Хотелось бы заметно сократить данный процесс, и в этом необходимо встречное желание инвесторов и профильных ведомств», — говорит она.
«Вероятность получения разрешительной документации повышается, когда застройщик готов финансировать решение городских проблем за свой счет (т. е. за счет будущих дольщиков) и это опять-таки не гарантия, а лишь вероятность. В границах участка нужно уместить не только все, что нужно самому будущему дому, но теперь уже и то, чего не хватает в квартале, например, зеленые насаждения. Отдельно имеет смысл отметить очевидно завышенные нормативы (все), заложенные в ПЗЗ, — по детским садам, школам, зелени и машино-местам и т. д.», — сетует Надежда Калашникова.
Она подчеркивает, что все это кому-то нужно профинансировать, а конечный продукт, квартира, должна иметь адекватную цену. «Инвестиционная привлекательность после всех этих обременений снижается до минимума, и вопрос, сможет ли застройщик продать столь дорогой товар и хоть сколько-то заработать, остается открытым», — заключает эксперт.
Неоднозначное наследие
Эксперты также единодушно отмечают проблемы, связанные с наличием на территории редевелопмента объектов наследия и вообще исторических сооружений. «При редевелопменте инвестор решает весь спектр задач, как и при комплексном освоении территории, и еще дополнительно проблемы, связанные с приспособлением существующих объектов для использования для целей будущего проекта», — говорит Валерия Сидорова.
По мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, включение таких объектов в новую застройку как минимум улучшает визуальное разнообразие. «Соседство нового здания с историческим — это всегда эстетический плюс», — считает он. При этом оно налагает на проект определенные ограничения, отмечает эксперт: «Важный аспект — архитектурная преемственность. Стеклянный небоскреб рядом с изысканным особняком или бывшим дорогим доходным домом будет смотреться чужеродно».
Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин также уверен: исторический объект на участке может задать оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, он стимулирует девелоперов и архитекторов искать интересные решения для внешнего вида комплекса. «Если попытаться просчитать экономическую эффективность реконструкции и дальнейшего использования исторического здания — получится, что она не выходят даже "в ноль" с точки зрения формальной окупаемости. Но само присутствие такого необычного объекта, с его особой аурой и красотой, в составе комплекса создает дополнительную ценность. За такие проекты "с изюминкой" покупатель жилья готов платить премию — в среднем до 10%», — отмечает он.
Со своей стороны Анна Смольная отмечает, что если исторический элемент на бывшей промплощадке действительно знаковый и его можно приспособить и интегрировать в проект, то это не создает особых дополнительных сложностей. «Но, к сожалению, на практике такие объекты представляют собой давно развалившиеся, сохранившиеся кусками, зараженные грибком, аварийно и социально опасные места, которые никакой красоты с собой не несут уже лет 50–100, и, по-хорошему, их пора было бы уже давно снести. Нужно понимать, что любой инвестор настроен прежде всего на извлечение прибыли, и если заставлять вкладываться в заведомо убыточные объекты, то желающих вести редевелопмент не станет», — резюмирует она.
ЦДС «Чёрная Речка»: сила притяжения
Что лежит в основе качественной жилой среды сегодня? Во-первых, это принцип функциональной и радующей глаз организации пространства не только в пределах квартиры или дома, но также в границах застраиваемой территории. Во-вторых, принцип применения инновационных инженерных и планировочных решений. В-третьих, внимание к разнообразию инфраструктуры жилого комплекса, которая формируется в соответствии с предлагаемым девелопером образом жизни. Все это реализуется во флагманском объекте Группы ЦДС в Приморском районе Северной столицы – в квартале «Чёрная Речка».
Организация пространства
Новый квартал, который возводится на бывших землях абразивного завода «Ильич» от набережной Чёрной речки до улиц Белоостровская и Кантемировская, станет, по логике архитекторов ЦДС, примером редевелопмента, основанного на стандартах XXI века. Обращает на себя внимание приватность внутренних дворов, которые к тому же сформированы из разных общественных пространств, плавно перетекающих друг в друга.
Парадные фасады задуманы из клинкерного кирпича и терракоты – это прямая отсылка к архитектурным шедеврам и стилю жизни Западной Европы. Ярусная система наружного освещения выступает дополнительным фактором организации пространства. Например, на задекорированных подпорных стенках, формирующих систему дорожек во дворах, подсветка обозначит проходы ко входным группам.
В пределах застраиваемой территории, причем в той ее части, которая максимально удалена от оживленной магистрали Белоостровской улицы, появятся школа и детские сады. Под коммерческие помещения предусмотрены довольно скромные площади: около 5 тыс. кв. м из более чем 240 тыс. кв. м общей площади строительства. Это, с одной стороны, подчеркивает камерность «Чёрной Речки», а с другой – недвусмысленно свидетельствует о степени развития стрит-ритейла в локации.
Список всех привлекательных для будущих жильцов характеристик ЦДС «Чёрная Речка» был бы, пожалуй, утомительным для ознакомления. Поэтому скажем проще: этот комплекс задуман как новая точка притяжения практически в сердце города. И дерзкая идея подкреплена практическими решениями.
Подходя конструктивно
Нетривиальные решения, примененные при проектировании ЖК «Чёрная Речка», можно отнести к нескольким категориям. Во-первых, это оригинальное переосмысление плоскостей и пространств, которые обычно несут незначительную функциональную нагрузку. Это вообще уже стало характерной чертой стилистики ЦДС. Так, ранее сугубо утилитарные пожарные лестницы в некоторых уже введенных в эксплуатацию домах превратились в фитнес-лестницы – со спортивными рекомендациями и поощрительными слоганами для сторонников здорового образа жизни на стенах. А в этом проекте кровля въездов в паркинг, расположенных между двумя соседними корпусами, будет оформлена как амфитеатр с цветочными клумбами и бесплатным Wi-Fi.
Во-вторых, это эстетичное и одновременно уменьшающее расходы на отопление решение фасадов. Они навесные, вентилируемые, выполненные из натуральных материалов – клинкерного кирпича, терракоты. Клинкерный кирпич с течением времени не только не утрачивает свою внешнюю привлекательность, но даже становится интереснее – его цвет словно набирает яркость. А как материал с предельно низкой гигроскопичностью он отличается низкой теплопроводностью. Это объясняет смелость проектировщиков в отношении размеров окон, на первый взгляд, нелогичных в сыром и прохладном петербургском климате, – 1,9 м, больше среднего роста человека!
Особо стоит упомянуть инженерные решения, которые позволяют избежать на фасадах кондиционеров. Проектом предусмотрены декорированные в единой с фасадами стилистике места для их монтажа, вместе с блоком для забора внешнего воздуха, на балконах и лоджиях.
В-третьих, это планировочные решения в русле кастомизации под разные семейные сценарии. Именно семейные, поскольку, как свидетельствует квартирография, жилье в новом квартале будет интересно прежде всего этой категории покупателей. Впрочем, в ЦДС «Чёрная Речка», как отмечают в ЦДС, «отыграны все тренды рынка». Об этом свидетельствует, например, существенная доля двух- и трехкомнатных квартир в общем объеме – как следствие, небольшое число квартир на этаже: в некоторых секциях вообще всего по две, максимум – шесть, а в среднем – пять. Обращает на себя внимание и разнообразие планировок с ощутимым разбросом по площади: от эффектных, но относительно компактных – до роскошных квартир с террасами.
О планировках и не только
Этот флагманский проект ЦДС рассматривает как очередной шаг на пути ко все более высокому качеству жилой среды, в том числе за счет возможностей индивидуализации жилья без лишних усилий для покупателей. Этим объясняются и отсутствие капитальных стен внутри квартиры, и высокие потолки (на первом и последнем этажах – 3,25 м), и продуманная разводка сантехники и электрики, и толщина монолита – 180 мм, что обеспечивает достойный уровень звукоизоляции. Девелопер подчеркивает также качество всего оборудования и аксессуаров, устанавливаемых в квартирах при строительстве: замены не потребуется.
Для всех квартир в ЦДС «Чёрная Речка» базовыми стали такие характеристики, как просторные кухни, наличие мест для хранения, постирочных зон, гостиных. В квартирах большего метража предусмотрено несколько санузлов – впрочем, назначение таких помещений может быть и «перепрограммировано». В отдельных планировках предлагаются спальни с выходом в «хозяйскую» ванную комнату.
И, наконец, есть квартиры с террасами – квадратными, площадью более 90 кв. м. Это проектное решение – новое для ЦДС, весьма непростое технически, но дополнительные расходы себя оправдали: квартиры с террасами вызвали предметный интерес у покупателей.
Петроградка на ладони
Новый квартал располагается в 1,5 км от Невы, менее чем в 3 км от пересечения Каменноостровского и Большого проспекта Петроградской стороны, в 6 км от Петропавловской крепости, в 8 км – от Дворцовой площади. Кроме того, квартал строится в локации с хорошей транспортной доступностью, причем и для общественного, и для личного транспорта: в 1,5 км – сразу две станции метро, «Лесная» и «Чёрная речка»; менее чем в 7 км – выезд на ЗСД.
Впрочем, чтобы насладиться прелестью старого Петербурга, многим жителям квартала ЦДС «Чёрная Речка» вообще не придется никуда ехать. Из окон квартир, обращенных к Выборгской набережной, на исторический центр города открываются волшебные виды.
Переезжаем ближе к центру
Отличный вариант улучшения жилищных условий – продаем старую «панель» в спальном районе и переезжаем в современную новостройку бизнес-класса.
На состоявшейся в последних числах марта Ярмарке недвижимости газета «Строительный Еженедельник» организовала и провела круглый стол «Доступный бизнес-класс: переезжаем в центральные районы города». Деловым партнером мероприятия выступила компания «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»).
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей напомнила участникам круглого стола, из каких сегментов складывается классификация рынка недвижимости: «Основное предложение – это масс-маркет. Масс-маркет стремится к минимальным ценам, обычно предполагает приобретение непосредственно квадратных метров, а не дополнительных опций комфорта. А те, кому важно, чтобы эти «метры» располагались поближе к метро, выбирают уже класс «комфорт». Когда «комфорт» требует статуса, запрос переходит в бизнес-класс. А после этого начинается премиальный сегмент, которому всего предыдущего мало. Здесь уже важны локация в центре города, статусность и видовые характеристики (в случае «элиты») и эксклюзивный продукт (в случае класса де-люкс)».
Сегодня на рынке складывается удачная для покупателя ситуация, когда с небольшой доплатой, а иногда и без нее, можно купить жилье классом выше «эконома» (например, в «комфорте» или «бизнесе»), обменяв свою квартиру на новостройку.
Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев считает это не столько удачным стечением обстоятельств, сколько следствием определенного этапа развития рынка новостроек Петербурга: «В России покупка квартиры была и остается единственным способом сохранения средств. Во все времена люди выбирают лучшее, что есть на рынке. Первые проекты редевелопмента появились в 2006 году – например, именно тогда начала развиваться Песочная набережная. Но в большинстве своем эти проекты реализовывались точечно и стоили довольно дорого. Но 5-7 лет назад в городе начался массовый редевелопмент. В зоне внимания застройщиков – бывшие промышленные территории, близкие к центру города. Пожалуй, первым крупным проектом стала «Царская столица» от Группы «Эталон». Можно сколько угодно дискутировать о качестве окружения этого жилого комплекса, но это классический пример бизнес-класса в месте, близком к центру города, и по цене сопоставимого с проектами комфорт-класса в гораздо менее удачных локациях».
Такие квартиры покупают для себя, а не для сдачи в аренду или продажи, уверен Сергей Бобашев – и констатирует: сегодня это лучшее предложение по соотношению «цена – качество».
В 2018 году компания «Отделстрой» приступила к строительству жилого комплекса «Новый Лесснер» рядом с Выборгской набережной. Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин уверен в том, что «Новый Лесснер» – характерный пример доступного бизнес-класса. «Этот подкласс еще называют «бизнес-лайт». На самом деле сегодня к нему относятся почти две трети проектов, позиционируемых на рынке как бизнес-класс, – считает он. – Отличительная особенность таких комплексов – компактные планировки. Упор делается на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, что позволяет жить в квартирах сравнительно небольшого метража, при этом в локации, близкой к центру города».
Как отмечает Елена Шихова, руководитель офиса продаж «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»), в последнее время на карте новостроек Петербурга появились новые локации бизнес-класса, однако самыми статусными по-прежнему остаются острова в центральных районах города. «Два строящихся проекта бизнес-класса Группы «Эталон» располагаются на островах Петроградской стороны – это жилой комплекс BOTANICA в центре Аптекарского острова и жилой комплекс «Петровская Доминанта» в западной части Петровского острова. Отмечу также клубный дом FUSION, который расположен на границе Петроградской и Выборгской сторон», – рассказала она.
Если стоит задача приобрести квартиру в рассрочку, говорит Елена Шихова, у застройщика действует выгодная программа – до 6 лет. «Предложение распространяется на строящиеся жилые комплексы. Первоначальный взнос по такой программе составляет от 10%. После завершения строительства вы можете переехать в новую квартиру и спокойно выплачивать рассрочку, – пояснила эксперт. – Также мы предлагаем воспользоваться программой Trade-in, которая позволит приобрести новое жилье за счет продажи уже имеющегося. Для заключения договора необходимо внести первоначальный взнос в размере 5% от стоимости новой квартиры. Срок оплаты оставшихся по договору 95% устанавливается на период от 45 дней до 5 месяцев, в течение которых квартира клиента реализуется привлеченным застройщиком официальным агентством-партнером. Кроме того, можно приобрести квартиру в ипотеку, которую предоставляют около 20 банков – партнеров Группы "Эталон"».
Проект бизнес-класса на границе Московского и Адмиралтейского районов – жилой комплекс «ARTквартал.Аквилон» – представила руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре. Объект находится в шаговой доступности от трех станций метро: «Фрунзенская», «Московские ворота» и «Балтийская». «Отличительными чертами проектов бизнес-класса, помимо удачной локации, являются достаточная высота потолков, ограниченное количество квартир на этаже, наличие подземного паркинга и социальной инфраструктуры, а также общая уникальная концепция жилого комплекса. В нашем случае ART, жизнь в искусстве – главный акцент в концепции проекта», – говорит она.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Средний бюджет покупки на первичном рынке Петербурга приблизился к 4 млн рублей
Бизнес-класс в Петербурге занимает ограниченный сектор в структуре сделок с недвижимостью
Доступные варианты. Обзор новостроек у метро