Редевелопмент как преодоление
Редевелопмент бывших промзон Санкт-Петербурга остается одним из главных направлений развития жилищного строительства. Однако дело, помимо прочего, имеющее важное социальное значение, по словам экспертов, сталкивается с серьезными проблемами. Впрочем, некоторые из них застройщики даже могут обратить себе на пользу.
Генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега отмечает, что в Петербурге в рамках «серого пояса» сконцентрирован большой запас качественных территорий. «Они сегодня потеряли свои функции промышленных кластеров, но пока не приобрели новых. Переосмысление функций в этом случае просто необходимо. Иначе такие малообитаемые зоны становятся со временем все более маргинализированными», — уверен он.
Перспектива на годы
В Северной столице огромный массив бывших промзон, которые в будущем могут быть преобразованы под новую застройку. «Потенциальный объем жилищного строительства на бывших промышленных территориях может составить более чем 10 млн кв. м. Этого хватит более чем на десять лет при среднем поглощении 1–1,2 млн кв. м в год (текущий объем спроса на проекты редевелопмента)», — рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Компания Peterland в 2018 году провела исследование потенциала жилищного строительства на землях бывших промзон. При этом учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время, — ограничения по высоте, необходимость создания социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. «Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. В ценах, актуальных для рынка новостроек на тот момент, возможно возведение жилья на 1,6 трлн рублей. Сейчас цифры несколько изменились, но не сильно», — говорит генеральный директор Peterland Юрий Зарецкий.
Привлекательность значительной части этих территорий для застройщиков имеет немало причин, считает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Территории "серого пояса" в Петербурге выгодно отличаются близостью к историческому центру, обладая при этом хорошей транспортной доступностью и, нередко, видовыми характеристиками. Поэтому большая часть объектов редевелопмента — это комплексы бизнес-класса», — отмечает он.
Соответственно, что дальше, тем проблемнее будут участки, вовлекаемые в редевелопмент, и тем больше сложностей придется преодолевать застройщикам.
Специфика процесса
По оценке экспертов, помимо обычных сложностей, характерных для строительного процесса, редевелопмент имеет ряд специфических сложностей, влияющих как на временные, так и на финансовые затраты. Так, по словам Сергея Степанова, еще до начала строительства необходимо провести дополнительные изыскания и экспертизы, проработать документацию проекта, внести изменения в Генплан — поменять назначение земельного участка.
Александр Брега обращает внимание на проблему урегулирования вопросов с приобретением земли у многочисленных собственников. «Обычно промзоны, в особенности те, что расположены в перспективных локациях, разделены на отдельные участки с различными владельцами. Получается своего рода "коммунальная квартира". Если хочешь ее выкупить для ремонта, то договариваться нужно со всеми "жильцами", и часто попадается тот, кто начинает выдвигать невыполнимые условия даже, если его "комната" самая маленькая», — говорит он. Эксперт добавляет, что для упрощения решения этого вопроса с участием государства должны быть созданы понятные механизмы получения таких участков.
Кроме того, как отмечает директор по развитию ЮИТ в Петербурге Анна Смольная, на проект будут оказывать влияние особенности промышленного прошлого. «Скорее всего, потребуется рекультивация (вывоз земли, зараженной опасными отходами) и сложный снос (на многих предприятиях есть большие сооружения, в том числе подземные, испытательные бассейны и пр.). Также зачастую на бывших промышленных площадках располагаются бомбоубежища, которые необходимо сохранять, обеспечивать к ним доступ, интегрировать в нормальную организацию жилого комплекса. Это, разумеется, снижает количество жилья, которое можно построить на участке, или их требуется выводить из списка объектов ГО и ЧС, что занимает много времени», — рассказывает она.
Впрочем, дополнительные работы не обязательно влекут за собой существенный рост затрат. «Удорожание проекта редевелопмента относительно проекта строительства на еще неосвоенном участке может быть как небольшим, так и существенным, однако эта разница обычно в значительной степени отражается в цене приобретения участка», — отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Чрезмерные обременения
Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова делает акцент на взаимодействии с властями. «По-прежнему главной проблемой при редевелопменте остается отсутствие каких-либо гарантий в получении разрешительной документации на застройку. Это касается процедуры разработки, а главное, утверждения проектов планировки и межевания, а также получения разрешения на строительство», — считает она.
Реализация проекта на территории бывшей промзоны требует дополнительных усилий по организации новой улично-дорожной сети, по изменению системы инженерного обеспечения участка, отмечает Валерия Сидорова, руководитель проекта «БФА-Девелопмент» на Октябрьской наб., 54. «Наибольшее обременение несут в себе действующие нормативы по созданию социальной инфраструктуры. На нашей территории возникает достаточно сложная система взаимодействия разных инвесторов в вопросах формирования участков под соцобъекты, их проектированию и строительству. Согласование всего спектра вопросов, с этим связанных, является очень долгим. Хотелось бы заметно сократить данный процесс, и в этом необходимо встречное желание инвесторов и профильных ведомств», — говорит она.
«Вероятность получения разрешительной документации повышается, когда застройщик готов финансировать решение городских проблем за свой счет (т. е. за счет будущих дольщиков) и это опять-таки не гарантия, а лишь вероятность. В границах участка нужно уместить не только все, что нужно самому будущему дому, но теперь уже и то, чего не хватает в квартале, например, зеленые насаждения. Отдельно имеет смысл отметить очевидно завышенные нормативы (все), заложенные в ПЗЗ, — по детским садам, школам, зелени и машино-местам и т. д.», — сетует Надежда Калашникова.
Она подчеркивает, что все это кому-то нужно профинансировать, а конечный продукт, квартира, должна иметь адекватную цену. «Инвестиционная привлекательность после всех этих обременений снижается до минимума, и вопрос, сможет ли застройщик продать столь дорогой товар и хоть сколько-то заработать, остается открытым», — заключает эксперт.
Неоднозначное наследие
Эксперты также единодушно отмечают проблемы, связанные с наличием на территории редевелопмента объектов наследия и вообще исторических сооружений. «При редевелопменте инвестор решает весь спектр задач, как и при комплексном освоении территории, и еще дополнительно проблемы, связанные с приспособлением существующих объектов для использования для целей будущего проекта», — говорит Валерия Сидорова.
По мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, включение таких объектов в новую застройку как минимум улучшает визуальное разнообразие. «Соседство нового здания с историческим — это всегда эстетический плюс», — считает он. При этом оно налагает на проект определенные ограничения, отмечает эксперт: «Важный аспект — архитектурная преемственность. Стеклянный небоскреб рядом с изысканным особняком или бывшим дорогим доходным домом будет смотреться чужеродно».
Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин также уверен: исторический объект на участке может задать оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, он стимулирует девелоперов и архитекторов искать интересные решения для внешнего вида комплекса. «Если попытаться просчитать экономическую эффективность реконструкции и дальнейшего использования исторического здания — получится, что она не выходят даже "в ноль" с точки зрения формальной окупаемости. Но само присутствие такого необычного объекта, с его особой аурой и красотой, в составе комплекса создает дополнительную ценность. За такие проекты "с изюминкой" покупатель жилья готов платить премию — в среднем до 10%», — отмечает он.
Со своей стороны Анна Смольная отмечает, что если исторический элемент на бывшей промплощадке действительно знаковый и его можно приспособить и интегрировать в проект, то это не создает особых дополнительных сложностей. «Но, к сожалению, на практике такие объекты представляют собой давно развалившиеся, сохранившиеся кусками, зараженные грибком, аварийно и социально опасные места, которые никакой красоты с собой не несут уже лет 50–100, и, по-хорошему, их пора было бы уже давно снести. Нужно понимать, что любой инвестор настроен прежде всего на извлечение прибыли, и если заставлять вкладываться в заведомо убыточные объекты, то желающих вести редевелопмент не станет», — резюмирует она.
Не только «эконом». Плюсы и минусы отделки от застройщика
Сегодня на петербургском рынке новостроек примерно половина квартир предлагается с той или иной степенью отделки. И доля эта продолжает расти. По мнению экспертов, покупатели все чаще будут спрашивать квартиры с полной отделкой – причем не только в сегменте «эконом».
Отделка предлагается разная: черновая (когда могут отсутствовать перегородки и не залита стяжка пола); базовая, или предчистовая (хозяину остается сделать косметический ремонт и смонтировать сантехнику); и чистовая, или отделка «под ключ» (остается только завезти мебель).
Доля немалая
Всего несколько лет назад дольщики предпочитали черновую (или предчистовую) отделку по разным причинам, в первую очередь – из желания самовыразиться. Сегодня доля квартир с отделкой, по словам директора по продажам и продвижению «СПб Реновация» Ольги Захаровой, составляет примерно половину в общем объеме рыночного предложения. Из них примерно 35% приходится на полную чистовую отделку, еще 15% – на так называемую «белую».
По оценке руководителя направления маркетингового анализа бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Вадима Лаврова, доля квартир, предлагаемых с чистовой отделкой, составляет чуть более трети. При этом показатель заметно варьируется в зависимости от класса жилья. «Если в классах «комфорт» и «бизнес» доля квартир с чистовой отделкой составляет около 35% и 15% соответственно, то в эконом-классе она достигает 65%», – уточнил он.
Как правило, застройщики предлагают несколько вариантов отделки, причем чистовая подразумевает несколько разновидностей – в зависимости от конкретных материалов и даже стилистики.
При этом спрос даже опережает предложение, говорит Ольга Захарова. Так, по итогам прошлого года квартиры без отделки составили приблизительно треть общей площади проданного жилья, с чистовой отделкой – 49%, с «белой» – 18%. «Как мы видим, доля квартир с полной чистовой отделкой в структуре продаж заметно выше, чем в структуре текущего предложения», – подчеркивает она.
По данным «ЮИТ», за 2019 год доля квартир с чистовой отделкой составила чуть менее 60% в общем объеме сделок. При этом в эконом-классе она достигала 70%, а в сегментах жилья комфорт- и бизнес-класса она была почти вдвое выше аналогичного показателя во всей массе текущего предложения (60% и 30% соответственно), отмечает Вадим Лавров. «Разница обусловлена высокой оборачиваемостью товарного запаса у крупных застройщиков, которые занимают лидирующие позиции на рынке по объемам реализации и практически все свои проекты предлагают с «предустановленной» чистовой отделкой», – поясняет он.
Покупатели экономят
Больше всего квартиры с отделкой востребованы в эконом-классе. «В этом сегменте недорогую отделку можно считать конкурентным преимуществом. Покупателей в данном случае привлекает отсутствие дополнительных затрат времени и сил на ремонт. Кроме того, отделка от застройщика обычно обходится дешевле, чем найм ремонтников. В бизнес-классе она также пользуется спросом, однако здесь подход иной: приглашенный дизайнер, интересный проект, качественная сантехника», – полагает директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская. Значительная доля покупателей более дорогого сегмента предпочитает самостоятельно выполнить отделку вкупе с перепланировкой, добавляет Вадим Лавров.
«Несмотря на то, что отделка «под ключ» увеличивает стоимость жилья в эконом-классе, примерно на 10-12 тыс. рублей за 1 кв. м, расходы на нее, включенные в сумму ипотечного кредита, будут менее заметны. Самостоятельный ремонт аналогичного качества будет стоить примерно на 35% дороже, так как у застройщика есть возможность закупать материалы непосредственно от производителей значительно дешевле их розничных цен. Экономия происходит и за счет большого объема работ», – отмечает генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков.
Еще одно преимущество квартиры с полной отделкой – возможность переехать в нее сразу после получения ключей, добавляет Ольга Захарова. «Кроме того, на нее распространяется гарантия застройщика», – отмечает Вадим Лавров.
В Петербурге себестоимость чистовой отделки в среднем обходится застройщику в 6 тыс. рублей за 1 кв. м. «В эту сумму входят отделка пола, стен, потолков, откосов (обои, плитка, линолеум), установка межкомнатных дверей, счетчики воды и электроэнергии, радиаторы, мебель и оборудование для ванной комнаты», – рассказывает он.
По словам Анастасия Новгородской, стоимость предчистовой отделки в проектах компании стартует от 3 тыс. рублей за 1 кв. м, чистовой – от 7,5 тыс. рублей за 1 кв. м. Максимальная стоимость ремонта границ не имеет.
Эксперты признают, что имелись прецеденты недостаточно качественного выполнения работ по отделке. «Кроме того, она всегда чем-то будет отличаться от рендеров, хотя и не обязательно в худшую сторону. Список и глубина «отклонения» зависят от класса жилья и репутации застройщика», – отмечает Евгений Жуков.
Перспектива
Эксперты прогнозируют рост спроса на квартиры с отделкой. «Квартиры с отделкой востребованы покупателем на первичном рынке, поэтому вполне закономерно предположить, что их доля в обозримом будущем увеличится. Можно отметить предоставление покупателям все более и более широких возможностей выбора различных опций отделки (цветовая гамма, материалы и т. п.)», – рассуждает Ольга Захарова.
Вадим Лавров также отмечает растущую востребованность продукта – причем даже в бизнес-классе. «Более того, рынок не стоит на месте, и некоторые девелоперы предлагают уже не только квартиры с чистовой отделкой, но и возможность заказа меблировки», – добавляет он.
Мнение
Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– При выборе жилья с отделкой важно уточнить ее состав: предложения от разных застройщиков даже в рамках одного класса могут отличаться в деталях. Покупатель может запросить полный список отделочных материалов с названием бренда и информацией о производителях. Но если сделка заключалась на ранних этапах возведения дома, к моменту ввода материалы могут быть заменены аналогами других брендов. Но у добросовестного девелопера замена материалов отделки произойдет без ущерба ее качеству – и разница будет почти незаметна.
Вадим Лавров, руководитель направления маркетингового анализа бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ»:
– В Финляндии уже на протяжении многих лет большинство квартир сдается с обязательной чистовой отделкой и меблировкой. Таким образом, можно говорить о том, что наметившиеся на нашем рынке тенденции постепенно приближают нас к европейским стандартам, преподнося, одновременно, как вызовы, так и возможности для дальнейшего развития продукта, что, безусловно, позитивно с точки зрения потребителя.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
- Себестоимость чистовой отделки для застройщика варьируется в диапазоне от 5 до 20 тыс. рублей за кв. м. Она зависит от класса ЖК и применяемых материалов. Необходимо помнить, что эта цена достигается за счет масштаба работ. Индивидуальный заказчик не сможет получить у подрядчика такую же стоимость за аналогичный ремонт. Поэтому покупка квартиры с качественным ремонтом – это выгодно. При этом девелоперы не зарабатывают на отделке, она лишь помогает им продавать квартиры, поэтому себестоимость и продажная цена в данном случае практически идентичны. Наличие отделки уже стало базовым запросом, особенно в эконом-классе. Квартиры без отделки сохраняют свою актуальность только в дорогих проектах, где покупатели изначально планируют авторский ремонт или перепланировку.
Последние 30 квартир в «Первом квартале»!
В жилом комплексе «Первый квартал» проекта Ligovsky City, который Glorax Development возводит на Лиговском проспекте, в продаже осталось всего 30 квартир. Их площадь составляет от 33 до 99 кв. м, минимальная стоимость жилья с учетом скидки в феврале — 5 022 097 рублей.
Почти половину предложения составляют семейные трехкомнатные планировки, в которых можно обустроить детскую комнату и гостиную. Просторные кухни, лоджии, несколько санузлов — здесь все продумано для комфортной жизни. Для жителей в одном из корпусов дома будет организован спортивный зал, где они смогут в любое время заниматься фитнесом самостоятельно или устраивать групповые тренировки.
«Первый квартал» располагается в историческом центре города с разветвленной сетью общественного транспорта. В пешей доступности находятся две станции метро: «Фрунзенская» и «Обводный канал», для автомобилистов в доме предусмотрен подземный паркинг. Жилой комплекс сдается в этом году.
Ligovsky City – масштабный проект редевелопмента исторического центра Санкт-Петербурга, в рамках которого будет возведено несколько кварталов бизнес-класса с собственной инфраструктурой. «Первый квартал» отличает удобный выезд на основные транспортные магистрали, комплексное благоустройство территории, продуманные планировки квартир и коммерческая инфраструктура на первых этажах.