Управление многоквартирными домами: единый стандарт или индивидуальный сервис?
Стандарты жилой недвижимости с каждым годом повышаются, как и уровень комфорта в новостройках в целом. Успевают ли за растущими требованиями к качеству жилья управляющие компании? Вместе с экспертами разбираемся в сервисных трендах обслуживания и управления жилыми домами.
Перечень обязательных работ и услуг по содержанию многоквартирных домов (МКД), выполняемых организацией, получившей соответствующую лицензию, изложен в Постановлении Правительства № 290 от 03.04.2013 в соответствии с требованиями ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Объем услуг, предоставляемых УК, не должен быть меньше данного перечня.
Недостаточный минимум
«Стандарты обслуживания МКД давно требуют пересмотра, – считает Анастасия Инашевская, генеральный директор управляющей компании «Космосервис». – В минимальном перечне услуг и тарифов, рекомендованном Комитетом по тарифам, отсутствуют, к примеру, работы, связанные с обслуживанием современных технических систем, таких как системы видеонаблюдения и автоматической противопожарной защиты. Важно внести эти работы в стандарт и установить минимальный тариф».
Эксперты отмечают, что набор услуг УК варьируется в зависимости от класса жилья, но единые стандарты все же есть. «В последнее время обязательным вне зависимости от класса жилой недвижимости стало наличие огороженной территории, двора без машин, игровых и спортивных комплексов во дворе, – рассказывает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена». Директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов, напротив, полагает, что единых стандартов работы УК нет даже в рамках одного класса: «Скорее, мы можем говорить о преобладающем подходе, которым сегодня является стремление к созданию целостной концептуальной среды жилого комплекса. За счет единого оформления дворовых территорий, мест общего пользования, парадных создается определенный уровень комфорта».
По мнению Николая Дюмина, генерального директора АО «Сервис-Недвижимость» (Группа «Эталон»), стандарты управления обусловлены еще и тем, какие системы установил в доме застройщик: «Современные дома – это комплексы со сложной инженерией, требующие надлежащего обслуживания. Поэтому класс недвижимости влияет на объем услуг УК». «Есть некий базис, в который входят своевременный вывоз мусора, уборка, ремонт. Но вне зависимости от статуса дома и его класса от хорошей управляющей компании жильцы должны получать максимально качественный сервис», – резюмирует Александр Арсеньев, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна «ЮИТ».
Не стоит забывать, что перечень выполняемых работ и услуг зависит и от пожеланий самих жильцов. Управляющая компания может предложить им дополнительные услуги, например, службу охраны и консьержей, видеонаблюдение, уборку в квартирах и т.д., но только собственники на общем собрании принимают решение, какие именно услуги им нужны.
Элитный максимум
По наблюдениям специалистов, чем выше класс недвижимости, тем выше востребованность дополнительных сервисных опций. «Список услуг УК в жилых комплексах премиум- и бизнес-класса расширяется за счет более персонифицированного сервиса: наличия собственного технического персонала, охраны, закрытой территории, оборудованной системами видеонаблюдения и контроля доступа. В идеале отличия в сервисе в разных классах недвижимости должны состоять только в расширенном составе дополнительных услуг. Например, в элитном доме может быть свой садовник», - рассуждает Александр Арсеньев.
Роман Мирошников уверен, что в сегменте элитной недвижимости предъявляются более высокие требования к безопасности и приватности резидентов. По этой причине в домах премиум-класса может быть целый набор опций, связанных именно с безопасностью: пульт охраны, видеонаблюдение, контроль доступа автомобилей на территорию комплекса, «умный» доступ в подъезд или лифт по отпечатку пальца или сетчатке глаза. Кроме того, в элитных ЖК может работать консьерж-сервис по отправке вещей в химчистку, доставке продуктов на дом, заказу билетов и пр.
«Наполнение сервисных услуг в элитных домах очень разнообразно и зависит, в том числе, от обещаний застройщика. В данном случае единого стандарта обслуживания не может быть по определению, ведь речь идет об эксклюзивном сервисе, исходя из потребностей и личных пожеланий конкретных жильцов», – подтверждает Анастасия Инашевская.
Благоустройство
Обслуживание придомовых территорий осуществляется управляющей организацией в соответствии с проектом благоустройства, который является частью проектной документации, проходит экспертную оценку и принимается Службой государственного строительного надзора и экспертизы. «Каким будет благоустройство территории, определяется на этапе проектирования жилого комплекса. Двор и дома представляют собой единый проект по стилистике и принципам реализации. Ещё на этапе котлована происходит высадка крупномерных деревьев, места для них определяются с учётом проложенных коммуникаций и необходимых отступов, чтобы не создавать излишнего затенения», – поясняет Сергей Печников, генеральный директор генподрядной организации «Ресурс-Инт».
По закону жильцы имеют право вносить изменения во внешний облик своего двора или даже реализовать целый проект благоустройства. Мнения экспертов о целесообразности такого шага разделились. «Дополнительное благоустройство и его модернизация – прерогатива общего собрания собственников, инициатива которых, конечно, приветствуется. Но мы призываем их предварительно консультироваться с управляющей компанией, чтобы грамотно воплотить идеи оформления в жизнь», – объясняет Николай Дюмин.
Роман Строилов, директор по развитию, управляющий партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» подчеркивает, что участие жильцов не может поощряться по нормам безопасности: «Корневая система крупных деревьев, например, может повредить конструктив подземного паркинга. Есть и другие нюансы, в том числе связанные с пожарной безопасностью. Поэтому в оформлении придомовой территории допустим только комплексный подход». Эту точку зрения поддерживает Андрей Козловский, главный инженер ООО «Управляющая компания «Капитель»: «Взгляд на благоустройство двора у разных жителей может существенно отличаться, поэтому правильно, что проект разрабатывают профессионалы. Задача управляющей компании – поддерживать благоустройство, выполненное застройщиком. Жители могут привносить свои идеи и реализовывать их после согласования на общем собрании. Как правило, жильцы довольны своей придомовой территорией, если она спроектирована современно и универсально». «Думаю, что качественное единое концептуальное оформление, выполненное застройщиком, оценят все жители комплекса», – соглашается Роман Мирошников.
«Наша компания всегда поддерживает инициативу жителей, им удается подать, а нам реализовать потрясающие идеи. Было бы неправильно не дать возможность талантливым людям реализовать свой творческий потенциал, – отмечает Анастасия Инашевская. – Уже не первый год инициативные группы жильцов разрабатывают проекты миксбордеров, в которых учтены высота растений, их внешняя привлекательность (в том числе в зависимости от смены сезонов года), безопасность, выживаемость». По словам эксперта, создание таких небольших зеленых островков на территориях ЖК должно приветствоваться управляющими компаниями не только из-за важности формирования комфортной жилой среды, но и как вклад, пусть и небольшой, в улучшение экологической ситуации в городе.
«Безусловно, выбор застройщиков – единый стиль. Вопрос с оформлением клумб жильцами во многом зависит от расположения дома и его класса. Если во дворе предполагается дизайнерское озеленение, к сожалению, для творчества жильцов не будет места. Но в некоторых комплексах возможно самостоятельное оформление газонов. Коллеги из регионов даже проводят совместные праздники, на которых жители имеют возможность принять участие в озеленении территории. Такие мероприятия создают благоприятную атмосферу в доме и объединяют жильцов», – добавляет Александр Арсеньев.
Технологии сближают
Сближению и лучшему взаимопониманию между УК и жильцами способствуют не только совместные занятия садоводством, но и использование современных технологий. «Наша компания одной из первых разработала собственное приложение для жителей, с помощью которого можно подать показания счетчиков, написать УК о проблеме, оплатить услуги, принять участие в обсуждении вопросов, касающихся обслуживания дома, пообщаться с соседями, – делится опытом Анастасия Инашевская. – Хорошим подспорьем в нашей работе стало также применение счетчиков индивидуального потребления с дистанционной передачей данных. Когда требование об установке этих приборов внесли в законопроект, наши новые дома уже были ими оборудованы».
«Используем различные способы коммуникации с жителями. Все дома подключены к единой круглосуточной диспетчерской службе, через которую можно оставить заявку, подать показания индивидуальных приборов учета, уточнить информацию. Все заявки записываются, их можно отследить и проверить статус выполнения. Обратиться в УК можно также через мобильное приложение, личный кабинет на сайте, по электронной почте», – об арсенале каналов коммуникации с собственниками рассказал Николай Дюмин. В концерне «ЮИТ» процесс взаимодействия с жителями в режиме онлайн тоже налажен. «С помощью автоматизированного учета заявок кол-центра следим за их выполнением в формате 24/7. Мобильным приложением наши жильцы могут пользоваться практически с момента покупки квартиры: с его помощью они сначала контролируют ход строительства, следят за актуальными новостями дома, а после заселения – передают показания счетчиков, оплачивают услуги, подают и отслеживают заявки в УК», – сообщил Александр Арсеньев.
Новостройки Санкт-Петербурга: какой район лучше?
Санкт-Петербург имеет более простое административное деление в сравнении со столицей. Город поделен на 18 районов, разместившихся на островах и по обе стороны Невы. Лучшими с точки зрения проживания традиционно считаются центр и прилегающие исторические районы, но количество участков под застройку на их территории ограничено. В связи с этим новостройки СПб все чаще вырастают в других частях мегаполиса, которые еще не успели подвергнуться масштабной урбанизации. Какие же из районов города можно считать перспективными для покупки квартиры?
Транспортная доступность
До недавнего времени примерно половина покупателей предпочитали покупать жилье в тех же районах, где и проживали до этого. Однако благодаря развитию транспортной инфраструктуры многие будущие новоселы выбирают недвижимость в наиболее привлекательной для них местности, но с удобным доступом к работе.
В Петербурге нет идеальных районов в плане транспорта, что неудивительно для столь крупного города. Поэтому большинство покупателей оценивает свой будущий дом исходя из количества станций метро в окружении и «проходимости» на личном автомобиле.
В плане метрополитена лучшими считаются Адмиралтейский и Центральный районы – 9 и 11 станций соответственно. Но они и больше других страдают от постоянных заторов, особенно в часы пик. Достаточно благоприятными для пешеходов можно назвать Невский, Московский, Выборгский районы. В каждом есть по 6–8 станций метро, а добраться до КАД и ЗСД значительно легче, чем из центра.
Инфраструктура
Как и в случае с транспортом, по инфраструктуре лидерские позиции занимает центр. Васильевский остров, Петроградский, Центральный и Адмиралтейский районы – те административные единицы, где сосредоточено наибольшее количество учебных учреждений, больниц, магазинов, развлекательных комплексов. После них пальму первенства удерживают «спальники»:
- Приморский;
- Калининский;
- Выборгский;
- Невский;
Здесь нет такого количества бизнес-центров, развлечений и памятников архитектуры, зато достаточно социальных учреждений (школ, поликлиник, детских садов и др.), которые работают в шаговой досягаемости от дома.
Экология
Рассматривая новостройки СПб как место для своего проживания, многие покупатели отталкиваются от экологической обстановки. Это вполне объяснимо, особенно для семейств с детьми, ведь каждому хочется поселиться в местности с чистым воздухом, большим количеством парков и водоемов. Ведущими в экологическом списке числятся такие районы, как Курортный и Петродворцовый. Они простираются у берегов Финского залива и изобилуют зелеными зонами.
Престиж
При наличии достаточной денежной суммы многие покупатели стараются подобрать квартиры и апартаменты престижных сегментов недвижимости – «премиум» и «люкс». В этом плане лидируют исторические районы – Петроградский, Василеостровский. На Крестовском и Васильевском островах можно найти по-настоящему роскошные жилые комплексы, окруженные парками, достопримечательностями и резиденциями именитых людей. Не столь престижными, но респектабельными считаются Приморский, Выборгский и Московский, где возводятся новостройки классов «бизнес» и «комфорт».
В СПб сложно найти местность, которая бы идеально подходил по всем критериям. Но при желании можно легко подобрать новостройку, которая будет отличаться оптимальным сочетанием вышеуказанных характеристик.
Рендер предоставлен порталом новостройки СПб
«Строительный трест»: Верны себе и своему делу
В июне 2020 года одному из крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти – объединению «Строительный трест» – исполнилось 28 лет с момента основания. В строительном бизнесе компания уже давно зарекомендовала себя как одна из самых стабильных – ежегодно вводится в эксплуатацию от 100 до 150 тыс. кв. м жилья, все объекты сдаются точно в срок, а в проектах формируется по-настоящему комфортная городская среда.
На фото: ЖК NEWПИТЕР
Почти за треть века «Строительным трестом» введено в эксплуатацию более 130 объектов общей площадью более 2,3 млн кв. метров, в том числе объектов социального и культурного значения. За это время компания обеспечила качественным жильем более 50 тысяч семей.
Узнать объекты девелопера просто – его работе принадлежит каждый новый дом, возведенный по классической технологии кирпичного домостроения. Все 28 лет компания в ходе строительства использует этот натуральный материал, проверенный годами и поколениями.
Кризису вопреки
Ситуация, сложившаяся в 2020 году, лишь подтверждает стабильность компании. Известные трудности, включающие карантин и ограничительные меры в разных сферах экономики, никак не отразились на деятельности «Строительного треста». Работы на площадках продолжались изо дня в день, благодаря чему был выдержан темп, необходимый для соблюдения строительных графиков и выполнения всех обязательств перед покупателями.
На фото: КД «Адмирал Ушаков»
«В первом полугодии были открыты продажи в клубном доме «Адмирал Ушаков» на Васильевском острове и в третьем этапе ЖК «Новое Купчино» во Фрунзенском районе, – комментирует Сергей Степанов, директор по продажам «Строительного треста». – Введен в эксплуатацию лот 7-21 ЖК «Капитал» в Кудрово общей площадью 42 тыс. кв. метров жилья. Кроме того, завершено строительство общеобразовательной школы на 550 учеников в городском поселке Новоселье Ломоносовского района».
Второе полугодие намечается еще более продуктивным. До конца года будут введены в эксплуатацию 8 и 9 лоты в жилом квартале NEWПИТЕР. Это два 9-этажных дома общей площадью 29 тыс. кв. метров. В своем проекте девелопер продолжит приятно удивлять уровнем благоустройства. Уже известно, что в новых дворах появится плодовый сад, детские площадки и большие общественные пространства для отдыха, оформленные в виде открытых террас, располагающихся на возвышенности. Здесь будут установлены лежаки, столики и скамейки, где жильцы могут проводить свободное время и встречать гостей. Кроме того, на общих террасах будет мини-сцена и площадка для занятий йогой.
На фото: ЖК NEWПИТЕР
Также до конца года запланирована сдача первого этапа 13-этажного жилого комплекса комфорт-класса «Новое Купчино» на пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта. Это 728 квартир общей площадью 43 тыс. кв. метров жилья. Как и во всех проектах «Строительного треста», в новом доме не будет тесных квартир-студий. На выбор покупателям предоставлены квартиры от одной до четырех комнат, площадью от 36 кв. м до 117 кв. м.
Помимо этих объектов продолжается строительство жилого комплекса «Архитектор» в Кудрово, а также пяти жилых домов в Калининграде в ЖК «Город мастеров». Компания развивает и сегмент малоэтажной загородной недвижимости. Помимо уже заселенного коттеджного поселка «Небо» в Кузьмолово продолжается реализация земельных участков и строительство новых домов в поселках «Сад времени» в Петергофе и «Озерный край» в Токсово. Вся строительная деятельность ведется строго по разрешительной документации и в соответствии с 214-м Федеральным законом.
На фото: ЖК «Сосновка»
Курс на экологичность
Локации, в которых ведется строительство жилых комплексов, выбраны не случайно. Их отличает наличие благоустроенных парков и скверов, водоемов и больших зеленых зон. Если говорить о строящихся объектах, то ЖК NEWПИТЕР возводится в окружении Шунгеровского лесопарка, Стрельнинского лесопитомника, а также многочисленных рекреационных зон Красносельского и Петродворцового районов. ЖК «Новое Купчино» располагается в шаговой доступности от парков Интернационалистов и Героев-Пожарных, а 27-этажный «Архитектор» находится рядом с благоустроенным парком Оккервиль.
Уже сданные компанией объекты, в которых в настоящий момент идет заселение, тоже отличаются выгодным расположением относительно рекреационных зон. Так жилой комплекс бизнес-класса «Сосновка» располагается на границе одноименного парка в Выборгском районе, а многофункциональный комплекс AVATAR находится на Петровском острове, где не меньше половины территории занимают зеленые насаждения.
Экология и безопасность нашли свое отражение и при благоустройстве придомовых территорий. Руководство «Строительного треста» прикладывает максимум усилий для того, чтобы общественные пространства, детские и спортивные площадки отвечали всем современным требованиям. При их обустройстве акцент сделан на использовании натуральных компонентов – все основные конструкции воркаут- и лаундж-зон, детских игровых комплексов, пергол, лавочек и урн выполнены из дерева.
На фото: коттеджный поселок «Сад времени»
Профессиональный подход
Для разработки общественных пространств компания «Строительный трест» привлекает профессиональных урбанистов, которые при создании проекта благоустройства учитывают потребности будущих жителей. Главная задача – найти интересные решения, благодаря которым двор станет уникальным пространством для отдыха. Чтобы в свободное время жильцам не хотелось покидать придомовую территорию.
Такой подход к реализации своих проектов не остался незамеченным. В доказательство того, что компания движется в правильном направлении, объекты «Строительного треста» ежегодно становятся лауреатами значимых профессиональных конкурсов: «Строитель года», Urban Awards, «Доверие потребителя», «Лучший каменщик», «Лидер строительного качества», CREDO, «Строймастер», «Надежный застройщик России», «КАИССА» и других.