Управление многоквартирными домами: единый стандарт или индивидуальный сервис?
Стандарты жилой недвижимости с каждым годом повышаются, как и уровень комфорта в новостройках в целом. Успевают ли за растущими требованиями к качеству жилья управляющие компании? Вместе с экспертами разбираемся в сервисных трендах обслуживания и управления жилыми домами.
Перечень обязательных работ и услуг по содержанию многоквартирных домов (МКД), выполняемых организацией, получившей соответствующую лицензию, изложен в Постановлении Правительства № 290 от 03.04.2013 в соответствии с требованиями ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Объем услуг, предоставляемых УК, не должен быть меньше данного перечня.
Недостаточный минимум
«Стандарты обслуживания МКД давно требуют пересмотра, – считает Анастасия Инашевская, генеральный директор управляющей компании «Космосервис». – В минимальном перечне услуг и тарифов, рекомендованном Комитетом по тарифам, отсутствуют, к примеру, работы, связанные с обслуживанием современных технических систем, таких как системы видеонаблюдения и автоматической противопожарной защиты. Важно внести эти работы в стандарт и установить минимальный тариф».
Эксперты отмечают, что набор услуг УК варьируется в зависимости от класса жилья, но единые стандарты все же есть. «В последнее время обязательным вне зависимости от класса жилой недвижимости стало наличие огороженной территории, двора без машин, игровых и спортивных комплексов во дворе, – рассказывает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена». Директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов, напротив, полагает, что единых стандартов работы УК нет даже в рамках одного класса: «Скорее, мы можем говорить о преобладающем подходе, которым сегодня является стремление к созданию целостной концептуальной среды жилого комплекса. За счет единого оформления дворовых территорий, мест общего пользования, парадных создается определенный уровень комфорта».
По мнению Николая Дюмина, генерального директора АО «Сервис-Недвижимость» (Группа «Эталон»), стандарты управления обусловлены еще и тем, какие системы установил в доме застройщик: «Современные дома – это комплексы со сложной инженерией, требующие надлежащего обслуживания. Поэтому класс недвижимости влияет на объем услуг УК». «Есть некий базис, в который входят своевременный вывоз мусора, уборка, ремонт. Но вне зависимости от статуса дома и его класса от хорошей управляющей компании жильцы должны получать максимально качественный сервис», – резюмирует Александр Арсеньев, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна «ЮИТ».
Не стоит забывать, что перечень выполняемых работ и услуг зависит и от пожеланий самих жильцов. Управляющая компания может предложить им дополнительные услуги, например, службу охраны и консьержей, видеонаблюдение, уборку в квартирах и т.д., но только собственники на общем собрании принимают решение, какие именно услуги им нужны.
Элитный максимум
По наблюдениям специалистов, чем выше класс недвижимости, тем выше востребованность дополнительных сервисных опций. «Список услуг УК в жилых комплексах премиум- и бизнес-класса расширяется за счет более персонифицированного сервиса: наличия собственного технического персонала, охраны, закрытой территории, оборудованной системами видеонаблюдения и контроля доступа. В идеале отличия в сервисе в разных классах недвижимости должны состоять только в расширенном составе дополнительных услуг. Например, в элитном доме может быть свой садовник», - рассуждает Александр Арсеньев.
Роман Мирошников уверен, что в сегменте элитной недвижимости предъявляются более высокие требования к безопасности и приватности резидентов. По этой причине в домах премиум-класса может быть целый набор опций, связанных именно с безопасностью: пульт охраны, видеонаблюдение, контроль доступа автомобилей на территорию комплекса, «умный» доступ в подъезд или лифт по отпечатку пальца или сетчатке глаза. Кроме того, в элитных ЖК может работать консьерж-сервис по отправке вещей в химчистку, доставке продуктов на дом, заказу билетов и пр.
«Наполнение сервисных услуг в элитных домах очень разнообразно и зависит, в том числе, от обещаний застройщика. В данном случае единого стандарта обслуживания не может быть по определению, ведь речь идет об эксклюзивном сервисе, исходя из потребностей и личных пожеланий конкретных жильцов», – подтверждает Анастасия Инашевская.
Благоустройство
Обслуживание придомовых территорий осуществляется управляющей организацией в соответствии с проектом благоустройства, который является частью проектной документации, проходит экспертную оценку и принимается Службой государственного строительного надзора и экспертизы. «Каким будет благоустройство территории, определяется на этапе проектирования жилого комплекса. Двор и дома представляют собой единый проект по стилистике и принципам реализации. Ещё на этапе котлована происходит высадка крупномерных деревьев, места для них определяются с учётом проложенных коммуникаций и необходимых отступов, чтобы не создавать излишнего затенения», – поясняет Сергей Печников, генеральный директор генподрядной организации «Ресурс-Инт».
По закону жильцы имеют право вносить изменения во внешний облик своего двора или даже реализовать целый проект благоустройства. Мнения экспертов о целесообразности такого шага разделились. «Дополнительное благоустройство и его модернизация – прерогатива общего собрания собственников, инициатива которых, конечно, приветствуется. Но мы призываем их предварительно консультироваться с управляющей компанией, чтобы грамотно воплотить идеи оформления в жизнь», – объясняет Николай Дюмин.
Роман Строилов, директор по развитию, управляющий партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» подчеркивает, что участие жильцов не может поощряться по нормам безопасности: «Корневая система крупных деревьев, например, может повредить конструктив подземного паркинга. Есть и другие нюансы, в том числе связанные с пожарной безопасностью. Поэтому в оформлении придомовой территории допустим только комплексный подход». Эту точку зрения поддерживает Андрей Козловский, главный инженер ООО «Управляющая компания «Капитель»: «Взгляд на благоустройство двора у разных жителей может существенно отличаться, поэтому правильно, что проект разрабатывают профессионалы. Задача управляющей компании – поддерживать благоустройство, выполненное застройщиком. Жители могут привносить свои идеи и реализовывать их после согласования на общем собрании. Как правило, жильцы довольны своей придомовой территорией, если она спроектирована современно и универсально». «Думаю, что качественное единое концептуальное оформление, выполненное застройщиком, оценят все жители комплекса», – соглашается Роман Мирошников.
«Наша компания всегда поддерживает инициативу жителей, им удается подать, а нам реализовать потрясающие идеи. Было бы неправильно не дать возможность талантливым людям реализовать свой творческий потенциал, – отмечает Анастасия Инашевская. – Уже не первый год инициативные группы жильцов разрабатывают проекты миксбордеров, в которых учтены высота растений, их внешняя привлекательность (в том числе в зависимости от смены сезонов года), безопасность, выживаемость». По словам эксперта, создание таких небольших зеленых островков на территориях ЖК должно приветствоваться управляющими компаниями не только из-за важности формирования комфортной жилой среды, но и как вклад, пусть и небольшой, в улучшение экологической ситуации в городе.
«Безусловно, выбор застройщиков – единый стиль. Вопрос с оформлением клумб жильцами во многом зависит от расположения дома и его класса. Если во дворе предполагается дизайнерское озеленение, к сожалению, для творчества жильцов не будет места. Но в некоторых комплексах возможно самостоятельное оформление газонов. Коллеги из регионов даже проводят совместные праздники, на которых жители имеют возможность принять участие в озеленении территории. Такие мероприятия создают благоприятную атмосферу в доме и объединяют жильцов», – добавляет Александр Арсеньев.
Технологии сближают
Сближению и лучшему взаимопониманию между УК и жильцами способствуют не только совместные занятия садоводством, но и использование современных технологий. «Наша компания одной из первых разработала собственное приложение для жителей, с помощью которого можно подать показания счетчиков, написать УК о проблеме, оплатить услуги, принять участие в обсуждении вопросов, касающихся обслуживания дома, пообщаться с соседями, – делится опытом Анастасия Инашевская. – Хорошим подспорьем в нашей работе стало также применение счетчиков индивидуального потребления с дистанционной передачей данных. Когда требование об установке этих приборов внесли в законопроект, наши новые дома уже были ими оборудованы».
«Используем различные способы коммуникации с жителями. Все дома подключены к единой круглосуточной диспетчерской службе, через которую можно оставить заявку, подать показания индивидуальных приборов учета, уточнить информацию. Все заявки записываются, их можно отследить и проверить статус выполнения. Обратиться в УК можно также через мобильное приложение, личный кабинет на сайте, по электронной почте», – об арсенале каналов коммуникации с собственниками рассказал Николай Дюмин. В концерне «ЮИТ» процесс взаимодействия с жителями в режиме онлайн тоже налажен. «С помощью автоматизированного учета заявок кол-центра следим за их выполнением в формате 24/7. Мобильным приложением наши жильцы могут пользоваться практически с момента покупки квартиры: с его помощью они сначала контролируют ход строительства, следят за актуальными новостями дома, а после заселения – передают показания счетчиков, оплачивают услуги, подают и отслеживают заявки в УК», – сообщил Александр Арсеньев.
Дайджест строительства объектов компании «Строительный трест»
Компания «Строительный трест» сообщает о ходе строительства жилых комплексов в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Калининграде в январе – феврале 2020 года:, NEWПИТЕР, «Архитектор», «Новое Купчино» и «Город мастеров».
В жилом квартале NEWПИТЕР в гп. Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области компания «Строительный трест» ведет строительство восьмого и девятого лотов.
В восьмом лоте ЖК NEWПИТЕР, включающем в себя 9-этажный кирпичный дом на 259 квартир остекление выполнено на 70%. На объекте продолжаются работы по разводке системы отопления, а также системы электроснабжения. Кровельные работы выполнены на 30%. Специалисты приступили к работам по прокладке наружных сетей.
В девятом лоте комплекса, также состоящем из 9-этажного дома на 259 квартир, в первой и второй секциях ведётся монтаж окон и холодных витражей, завершаются кровельные работы. В третьей секции ведётся монтаж окон. В четвертой секции завершаются общестроительные работы на кровле. Продолжаются сантехнические и электромонтажные работы. Ведутся общестроительные работы по пристройке. Ввод в эксплуатацию обоих лотов назначен на IV квартал 2020 года.
В составе ЖК «Капитал» в городе Кудрово Всеволожского района Ленинградской области продолжается строительство 8 лота, получившего название «Архитектор».
Жилой комплекс «Архитектор» включает в себя 869 квартир и подземный паркинг на 274 машиноместа. Дом напоминает лист клевера и состоит из пяти секций. В секциях 8.1 и 8.2 завершён монтаж парапетов кровли. Общестроительные работы выполнены на 100%. Специалисты приступили к монтажу электрики и сантехники. В секции 8.3 ведётся заливка плиты перекрытия над 27 этажом. В секции 8.4 завершена заливка плиты перекрытия над 27 этажом. В секции 8.5 ведётся кирпичная кладка стен 27 этажа. Специалисты продолжают работы по монтажу инженерных систем: отопление, электрика, слаботочные системы. На всех секциях начался монтаж окон с 16 этажа и выше. Завершить строительство ЖК «Архитектор» планируется в IV квартале 2021 года.
На Малой Бухарестской улице продолжается возведение двух очередей 13-этажного жилого комплекса «Новое Купчино». Первый этап состоит из пяти секций. Во всех секциях продолжается монтаж лифтового оборудования, а также отделочные работы мест общего пользования. На втором этапе, куда входят четыре секции основного корпуса и два отдельностоящих дома, завершается кирпичная кладка стен, начались общестроительные работы на кровле. Ведётся монтаж окон. Специалисты продолжают работы по прокладке магистральных сетей.
В Калининградской области компания «Строительный трест» продолжает строительство второго (третья очередь) и четвертого (четвертая очередь) лотов проекта ЖК «Город мастеров». В состав второго лота входит четыре дома: №7, 8, 9 и 10. В доме №7 идет монтаж стропильной системы кровли и внутренней электропроводки. Продолжается монтаж лифта. В доме №8 завершены работы по кладке кровельных дымоходов, начата работа по монтажу стропильной системы. Идёт кладка стен и перегородок с первого по шестой этажи. В доме №9 ведётся остекление окон и лоджий, монтаж металлочерепицы на кровле и внутренней электропроводки. Продолжается монтаж лифтов. В доме №10 заканчивается кладка стен и перегородок, а также устройство обрешётки кровли.
В состав четвертого лота проекта входит один дом. В настоящее время ведется заливка стен третьего этажа. На площадке продолжаются работы по прокладке наружного водопровода, ливневой и бытовой канализации.
Когда квартира идет в зачет. Специфика работы со схемой трейд-ин
Интерес к схеме трейд-ин (trade-in, «квартира в зачет») есть и покупателей, и у продавцов петербургского рынка новостроек. Однако приобрести по ней можно не любую квартиру и не у каждого застройщика. Прогнозы по увеличению объема сделок trade-in туманны.
Суть схемы проста: при приобретении квартиры у застройщика имеющееся у покупателя жилье идет в счет оплаты нового. Непременный участник процесса – агентство недвижимости, выступающее партнером застройщика.
Положение дел
За десяток лет схема трейд-ин примерно определилась. Так, обычно срок продажи старого жилья составляет 3–6 месяцев, дисконт при продаже – от 10% до 30%. На этапе заключения договора покупатель вносит от 5% от стоимости квартиры. Вырученные от продажи старого жилья деньги также поступают в счет оплаты нового жилья. И в этот момент, как правило, требуется внести остаток суммы.
Не факт, что риэлтору удастся продать старое жилье – даже с дисконтом, за полгода. Если сделка не случилась, застройщик возвращает клиенту деньги. При этом застройщик не готов продавать в трейд-ин любую квартиру.
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов говорит: «Если мы говорим о традиционной сделке трейд-ин, то такого понятия, как срок продажи, не существует. В течение суток после формирования заявки происходит оценка квартиры на основании первичных данных: местоположения, планировки, общей площади, наличия свежего ремонта и пр. И клиент получает предложение по оценке своей квартиры. Если оно его устраивает, то начинается реализация сделки. И сроки ее окончания зависят от скорости предоставления документов, их согласования. В самом простом случае на сделку можно выйти в течение 3–5 дней. Есть такое понятие, как регистрация сделки с недвижимостью, и все расчеты в разумном сценарии должны совершаться строго после нее». Он также отмечает: поскольку сделок по трейд-ин на рынке пока очень мало, то и говорить о стандартах их проведения не приходится.
Между тем ГК «ПИК» запускает схему «Квартира в зачет», сокращая срок до 10 дней. В схеме участвует партнерская структура застройщика – «ПИК-Брокер», которая берет старую квартиру клиента на баланс. Размер дисконта, обещают в компании, составит 7%.
«Главстрой Санкт-Петербург» в конце прошлого года также запустил собственную схему – «Быстрый trade-in». Застройщик выкупает студии и однокомнатные квартиры в своих ЖК, взамен предлагая квартиры большей площади в строящихся корпусах. В зачет принимаются квартиры без обременений, которые были приобретены напрямую у застройщика. Доплата возможна как из собственных средств, так и с помощью ипотечного кредита.
Квартиру по схеме трейд-ин можно приобрести в ипотеку, хотя такие случаи пока нечасты. По оценке генерального директора «Городского Центра Недвижимости» Анны Павловой, примерно половина «зачетных» сделок проходит с оплатой остатка в рассрочку и только 2% клиентов привлекают ипотеку. Однако она прогнозирует увеличение числа ипотечных клиентов, поскольку ипотечные ставки снижаются.
Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев указывает на выгоду использования ипотеки в таких сделках: «Переплата за пользование ипотечным кредитом в течение нескольких месяцев будет менее значительной, чем дисконт, необходимый для быстрой продажи квартиры».
Разнобой в статистике
Объем сделок по схеме трейд-ин участники рынка оценивают по-разному. По мнению директора по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, она достигает 20% в целом по Петербургу. Анна Павлова говорит о росте таких сделок с 18% от общего объема продаж в конце 2018 года до 25% в конце 2019-го. При этом, по ее словам, их доля в ЖК комфорт-класса варьируется от 10% до 20%, а в высокобюджетных проектах не превышает 10%. По словам генерального директора компании «ВамКнам» Анны Симашовой, доля таких сделок достигает 30%.
А вот ведущий консультант по долевому строительству ГК «Адвекс. Недвижимость» Дмитрий Бобылев полагает, что доля сделок по схеме трейд-ин пока что составляет 5–7% – она лишь набирает обороты. Аналогичные цифры приводит директор по продажам АО «Строительный трест» Сергей Степанов – около 5%.
Сергей Терентьев полагает объем сделок по этой схеме стабильным. «Мы получаем достаточно много обращений, но когда покупатели начинают изучать предлагаемые варианты работы, в подавляющем большинстве случаев они выбирают покупку с помощью ипотечного кредита, с последующей спокойной продажей имеющейся квартиры», – пояснил он.
Роман Строилов и вовсе считает 5% завышенным показателем: «Например, из 100 обращений по вопросу проведения сделки трейд-ин только двое клиентов соглашаются на предложенные условия. При этом это показатель в сегментах «бизнес» и «бизнес плюс». А если взять «эконом» и «комфорт», то из 100 заявок может не совершиться ни одной сделки».
Неоднозначные перспективы
Насчет перспектив у схемы «Квартира в зачет» участники рынка также расходятся во мнениях. «Она жизнеспособна, только если у покупателя это не единственное жилье. В целом пока что она не слишком востребована как застройщиками, так и покупателями. В сегменте массового жилья я не вижу у нее особых перспектив», – говорит Сергей Терентьев. Роман Строилов также полагает, что в ближайшее время предпосылок для увеличения сделок по трейд-ин маловато.
В то же время Анна Павлова отмечает: налицо заинтересованность в подобном продукте и у покупателей, и у продавцов. По мнению Анны Симашовой, у всех застройщиков количество клиентов, желающих приобрести новостройку через продажу вторичного жилья, растет с каждым месяцем.
«Развитие программ зачета жилья – актуальный тренд и жизненная необходимость для рынка, драйвер спроса с большим потенциалом. Главное, чтобы процедура трейд-ин для покупателя была простой и быстрой, без дополнительных затрат времени на оформление сделки и продажу, а согласованная стоимость выкупа устраивала обе стороны», – резюмирует Юлия Ружицкая.
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Схема трейд-ин позволяет покупателю забронировать выбранную квартиру в новостройке на достаточно длительный срок (в среднем на два месяца), тогда как во всех остальных случаях квартира бронируется всего на несколько дней. В зависимости от позиции застройщика может также фиксироваться и стоимость квартиры. Однако не во всех сегментах рынка выгодно «замораживать» цену на время, необходимое для продажи другого жилья. Застройщики могут себе позволить это либо в случае с неликвидными квартирами, либо при продаже дорогой недвижимости, которая долго находится в экспозиции. Основная проблема схемы трейд-ин – несоответствие ожиданий граждан рыночным реалиям. Чтобы продать имеющееся жилье в срок, на который застройщик готов забронировать новую квартиру, объект должен быть реализован с дисконтом порядка 10% от его рыночной стоимости. Далеко не все согласны на такое условие.
Юрий Загоровский, президент ГК «Дарко»:
- Название схемы «Квартира в зачет» (trade-in) при работе с клиентом на первичном рынке носит, чаще всего, условный характер (особенно, если сравнивать со схемой «trade-in» в автомобильном бизнесе). В большинстве случаев важными условиям наполнения бюджета сделок про покупке жилья в новостройке являются реализация имеющейся недвижимости клиента и привлечение им заёмных средств. И если ипотечное кредитование как схема, трудностей не вызывает, то продажа клиентских квартир и других активов требует участия в сделке квалифицированных специалистов, ведь речь идёт о достаточно коротких сроках. По данным АН «Дарко», более 62% сделок по «первичке» проходит с реализацией имеющихся у клиентов объектов вторичного рынка, в том числе, 59% составляют квартиры и комнаты, 3% - дома и участки загородной недвижимости, а также около 5% - переуступок по «долёвке». Ипотека используется в 74% сделок. При этом фактически trade-in в его «классическом» понимании не осуществляется, а продажа имеющейся недвижимости происходит в течение 1-3 месяцев. К плюсам схемы можно отнести значительное наполнение бюджета сделки и возможность реализации жилья, в котором фактически проживают и зарегистрированы люди, а к минусам – временные издержки и риски изменения обстоятельств и условий сделки. Думаю, что на ближайшие годы эта схема не утеряет своей актуальности, а с учётом нового порядка финансирования строительства для застройщиков, применение её с использованием сил и возможностей риэлторских компаний только увеличится.