Смена инвесторских приоритетов
Последний всплеск инвестиционных покупок жилой недвижимости на первичном рынке наблюдался в конце 2015 года. Сегодня частные инвесторы смещают свой интерес в сторону коммерческой недвижимости – приумножить капиталы, приобретая строящееся жилье, достаточно сложно, говорят эксперты.
Сегодня есть несколько вариантов инвестиций в покупку жилья. В первом случае, если человек уверен в надежности застройщика, он покупает строящееся жилье еще на начальной стадии. Затем, уже ближе к сдаче объекта, делается переуступка, поскольку по мере готовности жилья его стоимость возрастает. Частный инвестор закрывает сделку, зарабатывая на разнице цены на старте строительства и на этапе его окончания. Чаще всего предметом таких инвестиционных покупок являются малометражные квартиры – студии и «однушки».
Второй вариант – когда приобретаемое жилье сдается в аренду. «Нередко это происходит в тех случаях, когда квартира покупается для детей, так сказать, «на вырост», с расчетом на пользование в будущем», – говорит руководитель отдела маркетинга «Н+Н» Майя Афанасьева. Или же вариант сдачи жилья в аренду выбирают те, кого можно назвать современными рантье. «Они покупают квартиру, но сами в ней не живут, получая доход от сдачи в аренду», – говорит г-жа Афанасьева.
Ошибки в расчетах
Впрочем, ситуация на рынке меняется. Пять лет назад стратегия инвестирования на рынке новостроек была простой. Выбирались дома застройщиков с хорошей репутацией. Сравнивались цены на строящиеся квартиры со сдачей в интервале от нескольких месяцев до двух лет с ценами на аналогичные новые квартиры, уже зарегистрированные в собственности. «Стоимость квартир в собственности с высокой точностью позволяла предсказать, что после сдачи дома инвестиционная квартира будет стоить не ниже, чем квартиры на «вторичке». Помню, что объективно удавалось «поймать» разницу в 10-15% годовых», – рассказывает Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство». Он полагает, что при выборе объекта инвестиций нельзя использовать предположения о росте рынка в целом. Ведь цены за два года могут вырасти, а могут и почти не измениться. «Если покупать новостройку для перепродажи после сдачи, то надо ориентироваться на текущий уровень цен. Если брать объект с целью сдачи в аренду, то надо использовать в расчетах текущую рыночную арендную ставку. Исключение – когда у вас есть основания предполагать, что цена объекта или аренды данного объекта изменится относительно рынка в целом. Например, появится новая станция метро, вырастет престиж района, увеличится пешеходный поток и т. д.», – уверен он.
Вариант же приобретения квартиры под последующую сдачу ее в аренду также невыгоден, считает г-н Ельцов: «Доходность от сдачи квартиры не превышает 6-8% годовых. Но если вы учтете, что в среднем раз в год квартира будет простаивать из-за смены арендатора, надо приводить ее в порядок (ремонт, техника, текущие поломки), то доходность что нового жилья, что жилья, купленного на вторичном рынке, уступает долгосрочным депозитам, не говоря уже о валюте и другим видах инвестирования».
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», отмечает: «Сегодня многие частные инвесторы перенесли свое внимание с сегмента жилой недвижимости на коммерческие помещения в новостройках. Это связано с более высокой доходностью, отсутствием необходимости отделки, поскольку большинство арендаторов делает ремонт «под себя». В настоящее время показатели доходности находятся на следующем уровне: жилье – 5-7%, апартаменты – до 10%, коммерческие помещения – до 12-15%. Тенденция к смещению инвестиционного спроса на коммерческие помещения подкрепляется текущими показателями продаж. По итогам первого полугодия 2017 года, объем продаж коммерческой недвижимости в нашей компании вырос в 6 раз по сравнению с аналогичным периодом 2016 года».
Минусы альтернативы
Сегодня, как считают эксперты, есть и более привлекательные инструменты инвестиций, чем строящееся жилье, однако и у них есть свои минусы.
В качестве альтернативы инвестирования в строящееся жилье можно рассматривать более консервативные инвестиции – такие, как облигации государственных и частных компаний, если инвестора интересует доход в рублях. «Также можно обратить внимание на еврооблигации, если не смущает получение прибыли в валюте», – говорит Юлия Роженцева, исполнительный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС». Но она обращает внимание на то, что прежде всего нужно определить уровень риска. «И обязательно обратить внимание на защиту капитала, на доходность, сроки инвестирования. При этом, чем больше доходность по ценным бумагам, тем выше риски», – отмечает эксперт.
Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, полагает, что альтернативные предложения, близкие по соотношению доходности и риска к вложениям в недвижимость, в стране просто отсутствуют – во всяком случае, для частных инвесторов.
Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION GROUP, с коллегой согласен: «Да, более выгодными инвестициями считаются акции, но здесь есть один нюанс: соотношение «выгода – риски». Ведь с помощью акций можно как хорошо заработать, так и серьезно потерять. В этом отношении инвестиции в недвижимость – это более безопасные инвестиции, имеющие хорошую доходность».
Мнение
Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация»:
– Исследования покупателей, которые регулярно проводит «СПб Реновация», показывают, что мотив «вложение средств» присутствует приблизительно в 10% сделок. При этом четкой инвестиционной стратегии придерживаются единичные покупатели, у которых есть продуманный бизнес-план, соотносящий затраты и возможные доходы, – таких, по нашим оценкам набирается не более 3%. Во всех остальных случаях «вложение средств» подразумевает не столько инвестиции, сколько сбережение, очень часто соединяющееся с другими мотивами (например, «вложением средств» часто называется квартира детям «на перспективу», речи об извлечении дохода – основной цели инвестирования – здесь не идет).
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– Среди районов Петербурга, где сейчас возводятся новостройки с высоким инвестиционным потенциалом, можно выделить Московский, Петроградский и Василеостровский. Эти локации традиционно привлекательны для инвестирования в объекты не только комфорт-, но и премиум-класса. Если рассматривать массовый сегмент, куда входят проекты комфорт- и эконом-класса, то в топ-5 также можно включить отдельные локации Приморского района, где после открытия общественно-делового комплекса «Лахта центр» ожидается дополнительный рост спроса на жилье, а также Невского района, который уже сегодня вышел в лидеры по объемам сделок на первичном рынке недвижимости.
К перспективным локациям я бы отнесла бывшие промышленные территории, на месте которых в будущем появятся полноценные благоустроенные жилые кварталы с развитой инфраструктурой. Это так называемый «серый пояс» Петербурга, где сейчас реализуются проекты редевелопмента.
Инвестиции в недвижимость – надежный способ сохранить и увеличить накопленные сбережения. В среднем за строительный цикл – от котлована до ввода объекта в эксплуатацию – в зависимости от объекта и стартовой цены стоимость квартиры в новостройке возрастает на 20-25%. Однако важно понимать, что такой доход может гарантировать далеко не каждый объект. Сейчас прибыль во многом зависит от правильного выбора застройщика и жилого комплекса.
Жизнь со звездой
Покупатели элитных квартир предпочитают покупать не только метры, но и соседство, в том числе со знаменитостями. Они предполагают, что это существенно повышает престижность жилья.
По словам управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, иногда факт проживания звезды является одним из аргументов в пользу покупки жилья именно в данной определенной локации или в конкретном жилом объекте. Наличие звездного соседа влияет на решение клиентов в случае каких-либо сомнений или при выборе среди нескольких вариантов.
Однако, по мнению директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерины Немченко, вопрос соседства со знаменитостями или статусными людьми неоднозначный и многогранный. Перспектива подобного соседства может сыграть как положительную, так и отрицательную роль в процессе продаж. «Один из приемов продвижения новых проектов – прямая речь от селебрити, который выбрал именно этот проект и приглашает к себе в соседи. И личность селебрити, его положение в обществе, шкала ценностей станут определяющими в вопросе отношения целевой аудитории к проекту. Но, вполне возможно, для кого-то это станет серьезным поводом отказаться от проекта. Позволю себе небольшой пример – в детстве я с родителями жила в Москве, и нашим соседом был всеобщий кумир, хоккеист Вячеслав Харламов. Само собой разумеется, что жить с ним под одной крышей было почетно, но регулярно собирающиеся у него шумные компании не давали спать всем соседям», – вспоминает она.
И в центре, и в пригороде
Эксперты отмечают, что в Петербурге нет определенной единой локации, где предпочитают жить известные люди. Тем не менее, в большинстве своем для проживания они выбирают Центральный и Петроградский районы, особенно Крестовский остров. Также популярны у VIP-персон Приморский, Московский районы и Васильевский остров. Многим петербуржцам известно, что известный актер театра и кино Михаил Боярский проживает в доме на набережной реки Мойки, где также находится квартира семьи Собчак. Алиса Фрейндлих живет на улице Рубинштейна, Олег Басилашвили – на Бородинской. Согласно таблоидам, в конце прошлого года в центре Петербурга купила 3-комнатную элитную квартиру звезда телепроекта «Дом-2» Ольга Бузова, за 16 млн рублей, а несколько недель назад квартиру в центре Северной столицы купила и ее подруга по программе Алёна Водонаева.
В конце 2015 года глава «Газпрома» Алексей Миллер купил целый этаж и мансарду в элитном новом доме в Зоологическом переулке, с видом на набережную Невы. Сейчас квартиры в здании покупают и другие топ-менеджеры компании. Крестовский остров «оккупирован» рядом известных спортсменов.
Впрочем, хватает и знаменитостей, предпочитающих шумному центру Петербурга тихие малоэтажные районы. «В качестве примера можно привести такую локацию, как Коломяги – исторический район на севере Петербурга, где сейчас находятся таунхаусы. Здесь живет Александр Розенбаум, раньше жил футболист Андрей Аршавин. Сотрудники агентств недвижимости не раз использовали эту информацию как аргумент в пользу объектов в данной локации – в 90% случаев это действовало на покупателя. Еще один пример – жилой комплекс «На берегу» в Сестрорецке, один из таунхаусов которого принадлежит Дмитрию Нагиеву. Этот факт, действительно, имеет значительный резонанс при продажах объекта. Правда, живет в этом доме не сам Нагиев, а его сын», – рассказывает Катерина Соболева.
Эксперт также добавляет, что ценник на квартиры в домах, где живут знаменитости, вряд ли зависит именно от их проживания. Сегодня звезда находится здесь, а завтра уже выбирает другую локацию. Повышения стоимости за квадратный метр, исходя из факта проживания знаменитости, конечно, не происходит. К тому же, те клиенты, которые выбирают новое элитное жилье на Крестовском острове или в центре города, в любом случае готовы рассматривать дорогостоящие объекты.
В режиме инкогнито
В отличие от многих представителей шоу-бизнеса, влиятельные чиновники и бизнесмены стараются не афишировать покупку элитной недвижимости и совершают ее инкогнито. По словам Екатерины Немченко, эта категория клиентов выбор делает через ближайших помощников, а объект оформляется на юридическое лицо или родственников. «Продавцы в этом случае могут и не узнать, в чьих интересах совершена сделка. Состав соседей и социальная однородность – очень важные моменты, но не повод проживать рядом по профессиональному признаку. Коллеги по работе обычно предпочитают строить свою личную жизнь отдельно друг от друга, ограничиваясь общением в рабочее время. С другой стороны, рекомендации уважаемого человека всегда играют положительную роль в процессе выбора объекта и принятия решения о покупке», – отмечает она.
Эксперт также добавляет, что рекомендации часто играют определяющую роль. При этом брокеры, ведущие сделки с элитной недвижимостью, сохраняют конфиденциальность сделок и условий приобретения.
Кстати:
Москва и Петербург стали аутсайдерами мирового рейтинга роста цен на элитное жилье. Такие данные приводит Prime Global Cities. В Москве снижение индекса за год (с июня 2016-го по июнь 2017 года) составило 11,8%, в Петербурге – 7,9%. Два крупнейших города России заняли две последние строчки рэнкинга, разместившись, соответственно, на 41-м и 40-м местах. По мнению экспертов, ценам на элитную недвижимость в Москве и Петербурге не дает расти масштабный выход новых предложений на рынок в условиях экономически непростого времени. Мировым лидером по темпам роста цен на элитное жилье к июню 2017 года стал китайский Гуанчжоу с годовым приростом в размере 35,6%.
Виды стройтуризма
Современному покупателю недвижимости доступны разные способы ознакомиться с объектом: сайт проекта, шоу-рум, 3D-визуализация, прогулка в VR-очках по дому, который еще даже не начали строить. Но все они уступают традиционному осмотру квартиры.
Когда дело доходит до принятия решения о покупке, клиенту необходимо увидеть товар воочию: побывать на стройплощадке, измерить взглядом высоту потолков и ширину проемов, оценить реальный вид из окна, изучить особенности локации. Для этого многие застройщики и агентства недвижимости предлагают своим клиентам услугу «Экскурсия на объект».
Своими глазами
Туры по новостройкам бывают двух видов – групповые (автобусные) и индивидуальные. Объекты для посещения подбираются по территориальному принципу (находятся в одном районе) или классу недвижимости, либо определяются по застройщику (организуются самим застройщиком или уполномоченным агентством).
По мнению руководителя отдела маркетинга и связей с общественностью компании «MASTER Девелопмент» Ольги Барановой, автобусные экскурсии – идеальный вариант для тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия: «Это прекрасная возможность побывать на объекте, увидеть ход строительства лично, посмотреть особенности локации, в которой объект возводится. К тому же представители компании могут ответить на все интересующие вопросы».
Фотографии и рендеры не могут отразить все преимущества проекта, считает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» г-жа Ван Ли. «В «Балтийской жемчужине» площадь застраиваемой территории – 205 га. Благодаря автобусным экскурсиям, покупатель может оценить размах и преимущества проекта, готовность объектов, темпы строительства, инфраструктуру внутри микрорайона. Почувствовать атмосферу гармонии, вдохнув морской свежий воздух. Наши гости на собственном опыте ощущают, за что жители «Балтийской жемчужины» так любят свой дом», – рассказывает она.
По мнению начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, автобусные экскурсии полезны для тех, кто только задумался о покупке квартиры в новостройке и хочет сориентироваться на рынке недвижимости. Кроме того, в групповых турах экскурсантам рассказывают не только о преимуществах того или иного объекта, но и объясняют азы потребительской грамотности, так как многие из участников тура покупают квартиры впервые и могут потеряться в обилии информации из различных источников.
«Мы рассказываем, что такое 214-ФЗ, что такое ДДУ и ЖСК – в обязательном порядке. Кроме того, мы объясняем разницу между жилой и коммерческой недвижимостью, объясняем нюансы апартаментов, – комментирует руководитель группы управляющих проектами компании «Адвекс. Новостройки» Дмитрий Пашков. – Это не только юридический, но и технический ликбез: мы объясняем все про коммуникации, про преимущества материалов, из которых построен дом».
«Необходимо не просто давать информацию о жилом комплексе, но и в целом рассказывать клиентам, на что обращать внимание при покупке квартиры, от чего зависит цена квадратного метра, какие «подводные камни» скрываются за красивыми буклетами и так далее, – рассказывает Николай Гражданкин. – То есть вооружать клиента тем инструментарием, пользуясь которым, он сможет сделать осознанный выбор и не жалеть о покупке».
В рамках одной экскурсии группа успевает посетить три-четыре объекта (одной компании, если организатором выступает застройщик, и разных – если агентство), сравнить месторасположение, инфраструктуру, порядок цен и прочее. «Но на каждый из объектов отводится немного времени», – предупреждает риэлтор Алексей Груздев.
Личный подход
Формат автобусной экскурсии был наиболее популярен 3-5 лет назад в период «строительного бума». В последнее время все больше застройщиков и агентств недвижимости делают упор на индивидуальный подход и показывают конкретные объекты клиентам, уже замотивированным на покупку.
«Клиент заранее приезжает в офис, мы смотрим объекты на карте, составляем маршрут по наиболее привлекательным из них, затем можем сформировать группу из нескольких человек», – объясняет старший специалист отдела продаж АН ST-Realty Антонина Свиридова.
Преимущества индивидуальной экскурсии – возможность уделить больше времени осмотру объекта, задать более детальные вопросы о доме. «Мы проводили экскурсии на объекты и как агентство недвижимости, и как застройщики. От АН «ДОМПЛЮСОФИС» возили по локациям, выбирали район и рассказывали обо всех жилых комплексах на той или иной территории. Сравнивали, рассказывали о всех существующих в локации плюсах и минусах, – рассказывает Ольга Баранова. – От девелоперской компании «MASTER Девелопмент» практиковали скорее не экскурсии, а встречи около десятка человек в неформальной обстановке в офисе или на стройплощадке, и на встречах обязательно присутствовал генеральный директор».
«Раньше мы проводили групповые экскурсии. Но оказалось, что эффективнее сначала встречаться с людьми, обсуждать, что их интересует, а затем индивидуально под их запросы проводить экскурсию, – делится опытом Дмитрий Пашков. – На групповых экскурсиях клиенту приходится тратить время на объекты, которые, возможно, даже не подходят под его бюджет».
АН ST-Realty проводит как индивидуальные, так и групповые экскурсии. «На общих экскурсиях дается менее подробная информация, она подходит для иногородних покупателей, которые еще не ориентируются в районах города, – объясняет Антонина Свиридова. – В большинстве случаев после групповой экскурсии потенциальному покупателю требуется еще одна – индивидуальная, по конкретным объектам. Плюс, к некоторым новостройкам большой автобус даже не сможет подъехать, так как там еще нет полноценных дорог и проехать можно только на личном автомобиле».
Компания «Отделстрой» предлагает своим потенциальным клиентам формат мини-экскурсий по жилому комплексу «Новый Оккервиль», в офисе компании на объекте для этих целей держат специальный микроавтобус. «В любой день мы можем проехать с клиентом по нашему кварталу, показать парк и действующие объекты инфраструктуры, заехать в закрытые дворы, посмотреть строящиеся и построенные очереди, а также посетить несколько шоу-румов», – рассказывает Николай Гражданкин.
Мнение:
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Преимущества туров, организуемых агентствами недвижимости, в том, что можно посетить стройки разных застройщиков, которые расположены в интересующей покупателя локации, получить независимую консультацию. Автобусные экскурсии по новостройкам особенно удобны для иногородних покупателей, которые плохо ориентируются в городе и ограничены по времени, чтобы сделать выбор. Эти экскурсии позволяют получить общее представление, быстро сравнить несколько объектов, получить ответы на какие-то основные вопросы.
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»
– При сравнительно невысоких затратах экскурсии помогают наладить личный контакт с потенциальными потребителями, более широко и качественно представить информацию о реализуемых проектах, застройщике и локации строительства, концепции комплекса, транспортной доступности, социальной инфраструктуре, сроках строительства будущих очередей, конструктиве дома и технологии строительства, отделке и т. д.
Безусловно, не каждый участник тура приобретает квартиру в демонстрируемых проектах, публика бывает «разношерстная». Обычно организаторами выездных мероприятий выступают сами застройщики или компании, которые проводят строительные выставки (такие, как «Жилищный проект» или «Ярмарка недвижимости»).
Кстати:
Попасть на экскурсию по новостройкам можно, оставив заявку на сайте застройщика или агентства недвижимости. Менеджер перезвонит и уточнит, какие объекты потенциально интересны клиенту. Когда группа для посещения этого объекта или объектов будет сформирована – клиента пригласят в тур. Индивидуальные экскурсии проводятся по запросу, после предварительной консультации в офисе агентства или в отделе продаж. Как правило, услуга для потенциального покупателя (вне зависимости от того, будет ли в итоге заключена сделка) – бесплатна.