Кризис кризису рознь, или время инвестировать в жилье
Согласно экспертным оценкам, кризис обострил интерес граждан к современному качественному жилью как объекту сохранения и увеличения сбережений. Сейчас данный тренд усиливается тем, что цены на новостройки в Санкт-Петербурге уверенно идут вверх. Особенно это характерно для интересных и знаковых проектов бизнес-класса на «намыве» и в «сером поясе». В прошлом, при наступлении каждого кризиса и существенном снижении курса рубля по отношению к мировым валютам, фиксировался интерес к жилью, как средству сбережения накоплений. Люди, помня о том, что недвижимость даже на минимальном временном шаге в 2-3 года никогда не дешевеет, стремились «законсервировать» свои накопления и защитить их от обесценивания. Исключением не стал и текущий кризис, вызванный пандемией коронавируса и падением цен на нефть.
Однако на этот раз положение и на петербургском рынке жилья и в экономике в целом существенно отличается от ситуации, имевшей место в 2008-2009 и 2014-2015 годах. По мнению экспертов, можно выделить несколько кардинальных отличий.
Цены вверх
Прежде всего, в предыдущие кризисы строительная отрасль входила в состоянии активного роста объемов предложения. Соответственно, наблюдался некоторый спад спроса, затоваривание рынка и кратковременное снижение цен. На сей раз отрасль находилась в стадии спада объема предложения, связанного с переходом на новую систему финансирования жилищного строительства путем проектного кредитования с использованием эскроу-счетов. «Уже за первый квартал, по сути еще до активного распространения эпидемии коронавируса и введения ограничительных мер, вывод новых объектов на петербургский рынок новостроек сократился примерно в два раза. И тренд сохраняется. За январь-май в продажу поступило всего около 800 тыс. кв. м жилья – лишь 40-50% от стандартных объемов вывода за этот период в последние годы и на 30-40% меньше, чем будет реализовано по итогам полугодия», - говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
В результате, вместо кризисного снижения, рынок демонстрирует серьезный рост цен. «По итогам первого полугодия он составил около 3,5% и, что особенно важно, продолжился в апреле и мае. В итоге, к 1 июня жилье в новостройках (не считая элитный сегмент, живущий по своим правилам) подорожало в среднем на 6,2% по отношению к началу года», - рассказывает эксперт.
По ее мнению, тренд обусловлен целым рядом факторов. Это и уже упоминавшееся снижение объемов предложения, и рост строительной готовности объектов, и запуск новых проектов за счет банковского кредитования, которое удорожает процесс. К этому надо добавить отход отрасли от крайне низкой (после кризиса 2014-2015 годов) маржинальности, стимулировавший рост цен в 2018-2019 годах. Если в послекризисные годы увеличение цены держалось на уровне отметки инфляции, то в 2018 году оно составило 8%, а в 2019-м – приблизилось к 10%.
Таким образом, если взять технологический цикл строительства жилого комплекса, а это около 2,5 лет, то рост средних цен за последний такой период составил почти 25%. И это не считая изменений ценника в конкретных объектах, связанных с ростом строительной готовности и уменьшением рисков дольщиков. В среднем, по данным экспертов он достигает 20-30% между стадией котлована и временем ввода в эксплуатацию. Наиболее привлекательные и интересные объекты дорожают сильнее. Так, в первой очереди ЖК бизнес-класса Golden City, который Glorax Development возводит в уникальной локации – на первой береговой линии намывных территорий Васильевского острова, цены на этом отрезке продемонстрировали рост в 60%. В другом проекте бизнес-класса того же девелопера – Ligovsky City, который строится в непосредственной близости от центра Петербурга в рамках редевелопмента земель «серого пояса» – ценник поднялся на 40%.
Жилье в таких комплексах становится ресурсом не только для сбережения накопленных средств, как в прежние кризисы, но именно для их преумножения. Несложно сравнить вышеприведенные данные с цифрой 5,04% годовых. Именно такова, по данным на начало июня, средняя ставка по рублевым вкладам граждан по результатам анализа предложения 10 российских банков, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц, проведенного специалистами Центрального банка РФ. Это исторический минимум: ниже ее не было с 2009 года, когда регулятор только начал вести статистику в этой сфере.
При этом важно отметить, что, по оценке экспертов, тренд к росту цен на жилье в петербургских новостройках, в силу перечисленных факторов, сохранится. По итогам года многие аналитики прогнозируют увеличение средней цены на уровне 10%.
Ставки вниз
Вторым принципиально важным отличием текущего кризиса от предыдущих стала политика Центробанка РФ. Раньше в целях сдерживания инфляции он существенно поднимал ключевую ставку. Вспомним реакцию Банка России на начало кризиса в 2014 году: «ключ» взлетает до 17% годовых. Такая стоимость фондирования автоматически переводит процентные ставки по ипотечным кредитам на «запретительный уровень».
В ходе нынешнего кризиса в целях поддержания экономики в целом Центробанк продолжил политику постепенно снижения ключевой ставки, сейчас его значение составляет всего 5,5% годовых, как в «тучном» 2013 году. При этом введены беспрецедентные меры государственной поддержки ипотечного кредитования. В соответствие с запущенной федеральными властями программой до 1 ноября 2020 года можно оформить кредит на жилье в новостройках по ставке всего 6,5% годовых. Максимальная сумма для Петербурга составляет 8 млн рублей, срок ипотеки – до 20 лет. И, что важнее всего, субсидирование процентной ставки до уровня 6,5% годовых осуществляется государством на весь период кредитования.
Таких комфортных условий по ипотеке в новой истории России не было еще никогда. Ипотека стала ведущим инструментом для покупки жилья в Петербурге. В мае 2020 года доля покупок с использованием ипотеки в общем объеме продаж достигла 76%, что гораздо выше показателя 2019 года (60%) и первого квартала 2020 года (62%).
«Мы активно сотрудничаем с ведущими банками, обеспечивая одни из лучших условий по процентным ставкам, например, на первый год кредита всего 0,5 %, а также по различным программам ипотечных каникул, которые почти до момента ввода дома в эксплуатацию снижают платежи вдвое. Кроме того, сейчас всем покупателям мы дарим страховой полис до одного года от потери работы со страховым возмещением 450 тысяч рублей», – рассказал Александр Андрианов, заместитель генерального директора Glorax Development.
Такие уникальные возможности существенно повышают привлекательность жилья от Glorax Development именно как объекта инвестирования. Не сложно сравнить процентную ставку в 6,5% годовых (а на первый год – всего 0,5%!) с ростом средней цены жилья по городу на уровне 10% за год и конкретно в объектах компании – на 15-20% и выше. То есть в любом случае рост стоимости квартиры перекрывает размер оплаты банковского кредита. Если же учесть уникальность локаций, в которых возводятся Golden City и Ligovsky City (а именно там сейчас формируются районы повышенной комфортности проживания), то цена приобретенного сейчас жилья, в перспективе, по оценке экспертов, вырастет в разы.
Во время режима самоизоляции (предложение действует до конца июня) при покупке недвижимости в режиме онлайн клиентам дают дополнительное преимущество в цене. «Узнать все о проектах и выбрать планировку можно на сайтах и, проконсультировавшись с менеджером отдела продаж по телефону или в мессенджерах. Динамику строительства транслируют онлайн-камеры. Покупатель может самостоятельно просчитать на ипотечном калькуляторе варианты оплаты, подать документы в банк. Оформить сделку можно полностью дистанционно», - уточняет Александр Андрианов.
Сейчас некоторые рассматривают такую схему как вынужденную, связанную с распространением коронавируса и введенными из-за этого ограничительными мерами. Однако в Glorax Development видят серьезные перспективы онлайн-продаж. Они и раньше были весьма эффективны, например, при работе с иногородними покупателями. Кроме того, эта схема помогают экономить время, позволяя комфортно и безопасно подбирать и приобретать качественное современное жилье.
Новогодние скидки: ожидания и реальность. В канун Нового года интерес к скидкам и акциям растет
В канун Нового года многие готовы поверить в чудо, поэтому интерес к скидкам и акциям на рынке жилой недвижимости растет. Однако увеличивающийся покупательский интерес запускает обратную тенденцию.
Эксперты сходятся во мнении, что реальные скидки – большая редкость, однако «Строительный Еженедельник» все же нашел выгодные предложения.
Высокий сезон
Предновогодняя пора – высокий сезон для рынка недвижимости, а значит, и скидок ждать не стоит, считает коммерческий директор элитного комплекса Royal Park Константин Гриценко: «За последние 5–7 лет конец ноября и декабрь – самые активные по продажам месяцы. В этот период количество заключенных сделок возрастает на 20–40%. Многие срочно решают закрыть жилищный вопрос, также не всегда понятно, что будет со ставками по ипотеке в следующем году. И застройщики пользуются ситуацией».
Это мнение разделяет и заместитель председателя ГК «Охта Групп» Михаил Ривлин: «В декабре растет как число обращений, так и количество сделок. Если жилищный проект качественный, то необходимости в дополнительных акциях и скидках, по сути, нет».
По словам директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, если строительные компании и делают скидки, то не ради увеличения продаж: «Дисконт позволяет привлечь внимание покупателя к конкретному продукту, его новшествам, уникальным особенностям и преимуществам. Такие ценовые предложения являются триггерами, которые помогают заинтересовать клиента и мотивировать к обращению в офис продаж». Эксперт отметила, что для этих целей необязательно делать большую скидку, подойдет любая цифра выше 1%.
Такой стратегии придерживается и «БФА-Девелопмент», рассказала начальник управления маркетинга и продаж компании Елена Гутман: «В современных реалиях решение по приобретению квартир принимается неторопливо. Если в одной локации возводятся два-три объекта, то клиенты обойдут всех застройщиков и выберут самое «вкусное» на данный момент предложение. Если необходимо усилить спрос на определенный тип квартир, то мы это делаем, но на ограниченное время. Например, в декабре в ЖК «Огни залива» действует скидка 150 тыс. рублей на квартиры, расположенные на 19-м этаже второй очереди».
Руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов полагает, что максимум, на что могут рассчитывать покупатели – это приятные подарки: сувениры, сладости, игрушки, шампанское.
От больших скидок девелоперы отказываются еще и потому, что покупатели просто не доверяют подобным предложениям. И правильно делают, считает директор по продажам и маркетингу группы компаний «Ленстройтрест» Ольга Копейкина: «Чаще всего размер скидки варьируется от 5% до 15% в зависимости от класса жилья. Бывает и более значительный дисконт, но такое «выгодное» предложение должно больше насторожить покупателя, чем подтолкнуть к совершению покупки».
Индивидуальный подход
В этом году часть компаний открыто заявила, что новогодних скидок не будет. «Bonava в ближайшее время не рассматривает варианты дисконта на свои квартиры. Растущие затраты застройщиков – повышение себестоимости строительных материалов и оборудования, затраты на социальные объекты, изменения в законодательстве о долевом строительстве, повышение ставки НДС – все это не дает оснований для предоставления скидок. Напротив, мы планируем повышение цен на наши квартиры, как и заявляли ранее», – заявила генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная.
«Дополнительно стимулировать покупательскую активность акциями у нас нет необходимости. Своим клиентам мы предоставляем скидку 5% на размер первого взноса по ипотеке или при стопроцентной оплате, а также беспроцентную рассрочку до 11 месяцев от застройщика. Кроме того, предлагаем индивидуальные выгодные условия, которые обговариваем с каждым клиентом в отдельности», – сообщил Константин Гриценко.
За индивидуальный подход ратует и Ольга Копейкина: «Обычно «Ленстройтрест» не предоставляет значительных скидок клиентам. Мы сконцентрированы на разработке разных программ рассрочек. У нас есть программа, которая является альтернативой ипотеке, с ежемесячным платежом порядка 20–30 тыс. рублей. Есть рассрочки, которые позволяют составить индивидуальный график платежей для клиента».
Скидки есть
Но выгодные предновогодние предложения на рынке жилой недвижимости все же есть. До конца декабря почти все квартиры в ЖК «Смольный проспект» компании YIT можно приобрести со скидкой в 20%, а также машино-место почти бесплатно. Если квартира стоит более 25 млн рублей, то место в паркинге обойдется в 1 рубль; если более 50 млн, то одно машино-место можно купить за рубль, а второе – со скидкой 50%; если больше 70 млн – то оба машино-места будут стоить по рублю. Покупатели квартир стоимостью 15–25 млн рублей смогут сэкономить на покупке машино-места 50%. Потратившие на квартиру менее 15 млн рублей смогут купить место в паркинге со скидкой 25%.
Компания Euroinvest Development готова подарить кладовку размером до 4,5 кв. м при покупке квартиры площадью от 50 «квадратов» в первом корпусе ЖК «iD Мурино».
До 31 декабря при покупке квартир в ЖК «Охта Хаус» и в корпусах 4Б и 4B ЖК «Царская столица» ГК «Эталон ЛенСпецСМУ» можно сэкономить 15%, в «Доме на Космонавтов» и в «Доме на Обручевых» – 14%, в «Доме на Блюхера» – 13%, в квартале «Галактика» – 11–15%, в ЖК «Петровская Доминанта» – 10%, а в Fusion, BOTANICA и «Галактика.Премиум» – 9%.
До 19 декабря часть квартир в корпусах № 43 и № 37 в ЖК «Приморский квартал» компании «Мегалит – Охта Групп» можно приобрести на 150 тыс. рублей дешевле. В результате «двушка» площадью 65,41 кв. м обойдется в 6,7 млн рублей, а «трешка» метражом 86,11 кв. м – в 7,9 млн.
Практически во всех ЖК «Группы ЛСР» до конца года предлагаются специальные программы и акции. В «Трех ветрах» действует предложение «Квартира месяца», позволяющее сэкономить до 15% стоимости жилья. Помимо этого, действует акция «Нам 25 и вам 25», посвященная дню рождения компании. Так, до конца декабря при покупке любой квартиры в проектах комфорт- и бизнес-класса можно рассчитывать на скидку от 25 тыс. рублей.
«Аквилон Инвест» в декабре предлагает покупателям праздничную скидку в 2019 рублей с 1 кв. м, в результате при покупке трехкомнатной квартиры можно сэкономить до 180 тыс. рублей.
«Строительный трест» запустил сразу несколько акций для покупателей загородной недвижимости, все они действуют до 28 декабря. Дома или таунхаусы в коттеджном поселке «Сад времени» в Петергофе можно приобрести со скидкой от 500 тыс. рублей до 1,5 млн, в поселке «Небо» в Кузьмолово – от 500 тыс. до 1 млн рублей, а виллу в проекте премиум-класса «Озерный край» в Токсово – в 3 млн.
Если предыдущие предложения действуют только при стопроцентной оплате жилья или при оформлении ипотечного кредита, то компания «Отделстрой» готова делать скидки уже при первом взносе, составляющем не менее 40% стоимости. Так, покупатели квартир в ЖК «Новый Лесснер» могут рассчитывать на беспроцентную рассрочку на три года. При покупке жилья в ЖК «Новый Оккервиль» отделка квартиры также будет подарком. Кроме того, «однушки» шестой очереди этого комплекса можно приобрести на 100 тыс. рублей дешевле, а «двушки» – на 200 тыс.
Компания «Полис Групп» запустила акцию «Мы замораживаем цены», в рамках которой покупатель может оплатить квартиру в два этапа: внести часть платы, а через полгода внести остаток средств. В рамках еще одной программы – «Квартира за полцены» – можно внести 50% стоимости квартиры до 31 декабря, а остаток внести до конца 2019 года.
Северное Мурино: новый пригородный формат
Мурино во Всеволожском районе Ленобласти является одной из наиболее активно застраиваемых локаций в пригородной зоне. Поскольку охватить весь поселок в рамках одного обзора невозможно, в этой публикации «Строительный Еженедельник» сосредоточится на его северной части.
Современная застройка в Мурино стартовала в 2005 году. Северо-западная часть территории, на которой идет активное строительство, относится к бывшим землям совхоза «Ручьи». Потенциал их дальнейшего освоения еще очень велик. Планы властей региона нацелены на дальнейшее развитие жилищного строительства в северном направлении.
«В Мурино земли, пригодные под жилищное строительство, освоены примерно наполовину. Развитие возможно в сторону Лавриков, несколько домов там уже построены, однако на большую часть территории даже не получены разрешения на строительство», – говорит заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Главное, что выделяет Мурино на фоне иных мест активного жилищного строительства в пригородных районах (Кудрово, Янино и др.), – это близость метро, обеспечивающая транспортную доступность локации на общественном транспорте. Станция «Девяткино» – единственная располагающаяся на территории Ленобласти. Этот фактор в первую очередь и обусловил интенсивное освоение локации.
Активность этого процесса привела к тому, что ее доступность на личном автотранспорте стала постепенно ухудшаться. Эту проблему призвано решить строительство новой развязки с КАД Петербурга в Западном Мурино, которую планируется ввести в эксплуатацию не позднее 2020 года.
Планируются и другие меры по улучшению транспортной инфраструктуры. «Администрация региона объявила о планах к 2021 году создать транспортный узел «Девяткино», частью которого станет развязка с КАД в западной части Мурино. Проект пересадочного узла включает в себя междугородний и международный автобусный вокзал и железнодорожную станцию. Также будут модернизированы перекрестки на автодороге «Санкт-Петербург – Матокса». После ввода в эксплуатацию съезда с КАД и пересадочного узла микрорайон возле станции метро «Девяткино» будет обеспечен удобной и современной транспортной инфраструктурой», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее данным, всего в Мурино сейчас работают 12 застройщиков, которые реализуют 19 проектов площадью 826,36 тыс. кв. м. В свободной продаже здесь находится 364,3 тыс. кв. м жилья. «Локация – в лидерах спроса среди покупателей. По итогам января–сентября 2018 года, в Мурино реализовано 308,18 тыс. кв. м жилья, что составляет 9% в общем объеме спроса в Петербургской агломерации», – говорит эксперт.
Таким образом, можно констатировать, что спрос на жилье в локации высокий. «В Северном Мурино стабильный спрос, причем востребованы не только студии, но и семейные квартиры. В локации есть школа и открываются новые детские сады», – отмечает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева.
Одной из важнейших причин популярности локации является невысокая стоимость жилья. По оценке Ольги Трошевой, средняя цена предложения в локации в сегменте «масс-маркет» в настоящее время составляет 72,2 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 7,8% выше среднего показателя цены в пригородной зоне Ленобласти. По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», средняя цена в локации сейчас немного превышает 68,5 тыс. рублей за «квадрат». Причем за год ценник подрос примерно на 2 тыс. (в октябре 2017 года – 66,5 тыс.), т. е. примерно на 3%.
«Особенность Северного Мурино – это более регулярная организация пространства, четко очерченные улицы, наличие бульвара и пешеходных прогулочных зон. Нет извилистых улиц, как в некоторых других местах», – добавляет Елизавета Яковлева.
Мнение
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:
– Мурино сегодня – один из самых перспективных пригородов Петербурга. Здесь строятся десятки жилых комплексов с разнообразными предложениями и доступными ценами. Повышенный спрос на жилье способствует развитию всего района. Особенно эту динамику можно наблюдать в западной части поселка: в последние год-два вокруг станции метро «Девяткино» провели благоустройство территории, открылось множество объектов коммерческой инфраструктуры. Не отстает развитие и улично-дорожной сети, а уже в будущем году планируется открытие съезда с КАД в западное Мурино, которое, конечно, улучшит транспортную доступность. Кроме того, большинство жилых комплексов предполагает собственную инфраструктуру. Так, у Группы ЦДС в Мурино реализуется три объекта: ЖК «Северный», ЖК «Муринский Посад» и ЖК «Новое Мурино». Каждый проект подразумевает не только жилые дома, но и социальное и дорожное обеспечение прилегающей территории. Например, в ЖК «Новое Мурино» работают два детских сада, а в сентябре открылась общеобразовательная школа на 700 мест. В центре ЖК «Северный» также запланировано строительство детского сада для 320 малышей и школы на 565 человек. К плюсам нового комплекса можно отнести просторные и закрытые от машин дворы с детскими, игровыми и спортивными площадками с безопасным покрытием.
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Жилой комплекс «Материк» представляет собой многоквартирный кирпично-монолитный жилой дом со встроенными коммерческими помещениями, подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным детским садом, а также встроенной районной библиотекой. Проект отличает хорошая транспортная доступность, в пешеходной близости находится станция метро «Девяткино». В комплексе запроектированы улучшенная отделка холлов и лестниц, установка металлических входных дверей российского производства. Клиентам предлагаются квартиры как с черновой отделкой, так, по желанию, и с отделкой «под ключ».
Станислав Данелян, генеральный директор компании Euroinvest Development:
– Компания Euroinvest Development реализует новый формат жилых пространств, в основе которого лежит концепция 3iD: формирование культурной среды и окружения, внедрение современных технологий и уважение к личным потребностям каждого человека. Наш первый проект — ЖК iD Мурино — выполнен в соответствии с этой концепцией. Мы считаем, что главным трендом в строительстве жилых кварталов должно стать внедрение интересных ИТ-решений, совершенствующих индивидуальные системы управления жилым помещением. Поэтому вместе с покупкой квартиры наши жильцы получают три ключа. Первый – клубный ключ – дает доступ в просторные клубные помещения, которые есть в каждом корпусе квартала. Здесь можно устраивать дружеские и деловые встречи, праздники, проводить лекции и мастер-классы. Второй ключ – умный – дает доступ на территорию комплекса и позволяет управлять автоматизированными системами контроля за помещениями. В ЖК iD Мурино мы внедрили системы автоматизации и диспетчеризации ЖКХ. Это позволяет автоматизировать подачу показаний приборов учета, оплачивать услуги ЖКХ, контролировать и прогнозировать потребление коммунальных ресурсов. И, наконец, третий ключ – личный – открывает квартиру, спроектированную и оборудованную в соответствии с индивидуальными особенностями жильцов. Мы создаем комфортную среду не только внутри помещения, но и на территории ЖК. Так, закрытый двор будет оборудован зонами для хранения велосипедного инвентаря и колясок, велопарковками, пандусами и подъемниками, находящимися на уровне земли, зонами для детского отдыха и для отдыха всей семьей.
Диана Звягинцева, руководитель PR-отдела ГК «Запстрой»:
– ГК «Запстрой» в 2017 году приступила к строительству ЖК «Муринские Высоты» в шаговой доступности от станции метро «Девяткино». Комплекс будет состоять из трех многоэтажных домов на 762 квартиры. В каждом корпусе будет по три высокоскоростных бесшумных лифта. Квартиры будут передаваться покупателям с предчистовой отделкой. Также есть возможность дозаказать отделку, включающую в себя качественный ремонт во всех помещениях (в том числе в санузле и ванной комнате). Благодаря небольшому размеру и эргономичному формату квартиры комплекса подойдут для молодых и активных людей. В каждой из них имеется собственный остекленный балкон или лоджия. В коридорах и комнатах предусмотрен гардероб. Отсутствие студий отлично подходит под новый формат семейного жилого комплекса. Проектом предусмотрена открытая стоянка на 300 машино-мест, нижние этажи каждого из корпусов отведены под торговые и офисные объекты. Будет выполнено благоустройство территории с созданием детских площадок, территории для занятия спортом и мест для отдыха.