Кризис кризису рознь, или время инвестировать в жилье
Согласно экспертным оценкам, кризис обострил интерес граждан к современному качественному жилью как объекту сохранения и увеличения сбережений. Сейчас данный тренд усиливается тем, что цены на новостройки в Санкт-Петербурге уверенно идут вверх. Особенно это характерно для интересных и знаковых проектов бизнес-класса на «намыве» и в «сером поясе». В прошлом, при наступлении каждого кризиса и существенном снижении курса рубля по отношению к мировым валютам, фиксировался интерес к жилью, как средству сбережения накоплений. Люди, помня о том, что недвижимость даже на минимальном временном шаге в 2-3 года никогда не дешевеет, стремились «законсервировать» свои накопления и защитить их от обесценивания. Исключением не стал и текущий кризис, вызванный пандемией коронавируса и падением цен на нефть.
Однако на этот раз положение и на петербургском рынке жилья и в экономике в целом существенно отличается от ситуации, имевшей место в 2008-2009 и 2014-2015 годах. По мнению экспертов, можно выделить несколько кардинальных отличий.
Цены вверх
Прежде всего, в предыдущие кризисы строительная отрасль входила в состоянии активного роста объемов предложения. Соответственно, наблюдался некоторый спад спроса, затоваривание рынка и кратковременное снижение цен. На сей раз отрасль находилась в стадии спада объема предложения, связанного с переходом на новую систему финансирования жилищного строительства путем проектного кредитования с использованием эскроу-счетов. «Уже за первый квартал, по сути еще до активного распространения эпидемии коронавируса и введения ограничительных мер, вывод новых объектов на петербургский рынок новостроек сократился примерно в два раза. И тренд сохраняется. За январь-май в продажу поступило всего около 800 тыс. кв. м жилья – лишь 40-50% от стандартных объемов вывода за этот период в последние годы и на 30-40% меньше, чем будет реализовано по итогам полугодия», - говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
В результате, вместо кризисного снижения, рынок демонстрирует серьезный рост цен. «По итогам первого полугодия он составил около 3,5% и, что особенно важно, продолжился в апреле и мае. В итоге, к 1 июня жилье в новостройках (не считая элитный сегмент, живущий по своим правилам) подорожало в среднем на 6,2% по отношению к началу года», - рассказывает эксперт.
По ее мнению, тренд обусловлен целым рядом факторов. Это и уже упоминавшееся снижение объемов предложения, и рост строительной готовности объектов, и запуск новых проектов за счет банковского кредитования, которое удорожает процесс. К этому надо добавить отход отрасли от крайне низкой (после кризиса 2014-2015 годов) маржинальности, стимулировавший рост цен в 2018-2019 годах. Если в послекризисные годы увеличение цены держалось на уровне отметки инфляции, то в 2018 году оно составило 8%, а в 2019-м – приблизилось к 10%.
Таким образом, если взять технологический цикл строительства жилого комплекса, а это около 2,5 лет, то рост средних цен за последний такой период составил почти 25%. И это не считая изменений ценника в конкретных объектах, связанных с ростом строительной готовности и уменьшением рисков дольщиков. В среднем, по данным экспертов он достигает 20-30% между стадией котлована и временем ввода в эксплуатацию. Наиболее привлекательные и интересные объекты дорожают сильнее. Так, в первой очереди ЖК бизнес-класса Golden City, который Glorax Development возводит в уникальной локации – на первой береговой линии намывных территорий Васильевского острова, цены на этом отрезке продемонстрировали рост в 60%. В другом проекте бизнес-класса того же девелопера – Ligovsky City, который строится в непосредственной близости от центра Петербурга в рамках редевелопмента земель «серого пояса» – ценник поднялся на 40%.
Жилье в таких комплексах становится ресурсом не только для сбережения накопленных средств, как в прежние кризисы, но именно для их преумножения. Несложно сравнить вышеприведенные данные с цифрой 5,04% годовых. Именно такова, по данным на начало июня, средняя ставка по рублевым вкладам граждан по результатам анализа предложения 10 российских банков, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц, проведенного специалистами Центрального банка РФ. Это исторический минимум: ниже ее не было с 2009 года, когда регулятор только начал вести статистику в этой сфере.
При этом важно отметить, что, по оценке экспертов, тренд к росту цен на жилье в петербургских новостройках, в силу перечисленных факторов, сохранится. По итогам года многие аналитики прогнозируют увеличение средней цены на уровне 10%.
Ставки вниз
Вторым принципиально важным отличием текущего кризиса от предыдущих стала политика Центробанка РФ. Раньше в целях сдерживания инфляции он существенно поднимал ключевую ставку. Вспомним реакцию Банка России на начало кризиса в 2014 году: «ключ» взлетает до 17% годовых. Такая стоимость фондирования автоматически переводит процентные ставки по ипотечным кредитам на «запретительный уровень».
В ходе нынешнего кризиса в целях поддержания экономики в целом Центробанк продолжил политику постепенно снижения ключевой ставки, сейчас его значение составляет всего 5,5% годовых, как в «тучном» 2013 году. При этом введены беспрецедентные меры государственной поддержки ипотечного кредитования. В соответствие с запущенной федеральными властями программой до 1 ноября 2020 года можно оформить кредит на жилье в новостройках по ставке всего 6,5% годовых. Максимальная сумма для Петербурга составляет 8 млн рублей, срок ипотеки – до 20 лет. И, что важнее всего, субсидирование процентной ставки до уровня 6,5% годовых осуществляется государством на весь период кредитования.
Таких комфортных условий по ипотеке в новой истории России не было еще никогда. Ипотека стала ведущим инструментом для покупки жилья в Петербурге. В мае 2020 года доля покупок с использованием ипотеки в общем объеме продаж достигла 76%, что гораздо выше показателя 2019 года (60%) и первого квартала 2020 года (62%).
«Мы активно сотрудничаем с ведущими банками, обеспечивая одни из лучших условий по процентным ставкам, например, на первый год кредита всего 0,5 %, а также по различным программам ипотечных каникул, которые почти до момента ввода дома в эксплуатацию снижают платежи вдвое. Кроме того, сейчас всем покупателям мы дарим страховой полис до одного года от потери работы со страховым возмещением 450 тысяч рублей», – рассказал Александр Андрианов, заместитель генерального директора Glorax Development.
Такие уникальные возможности существенно повышают привлекательность жилья от Glorax Development именно как объекта инвестирования. Не сложно сравнить процентную ставку в 6,5% годовых (а на первый год – всего 0,5%!) с ростом средней цены жилья по городу на уровне 10% за год и конкретно в объектах компании – на 15-20% и выше. То есть в любом случае рост стоимости квартиры перекрывает размер оплаты банковского кредита. Если же учесть уникальность локаций, в которых возводятся Golden City и Ligovsky City (а именно там сейчас формируются районы повышенной комфортности проживания), то цена приобретенного сейчас жилья, в перспективе, по оценке экспертов, вырастет в разы.
Во время режима самоизоляции (предложение действует до конца июня) при покупке недвижимости в режиме онлайн клиентам дают дополнительное преимущество в цене. «Узнать все о проектах и выбрать планировку можно на сайтах и, проконсультировавшись с менеджером отдела продаж по телефону или в мессенджерах. Динамику строительства транслируют онлайн-камеры. Покупатель может самостоятельно просчитать на ипотечном калькуляторе варианты оплаты, подать документы в банк. Оформить сделку можно полностью дистанционно», - уточняет Александр Андрианов.
Сейчас некоторые рассматривают такую схему как вынужденную, связанную с распространением коронавируса и введенными из-за этого ограничительными мерами. Однако в Glorax Development видят серьезные перспективы онлайн-продаж. Они и раньше были весьма эффективны, например, при работе с иногородними покупателями. Кроме того, эта схема помогают экономить время, позволяя комфортно и безопасно подбирать и приобретать качественное современное жилье.
ЖК New Time – новый уровень комфорта
Локация Каменка в Приморском районе, где холдинг РСТИ («Росстройинвест») возводит жилой комплекс комфорт-класса New Time, в последние годы активно развивается – здесь строятся новые жилые комплексы, объекты социальной и коммерческой инфраструктуры. По мнению экспертов рынка, в перспективе привлекательность локации может вырасти еще сильнее, поэтому многие расценивают покупку жилья там как инвестицию в будущее.
Перспективный выбор
Первый фактор привлекательности локации – наличие уже функционирующих транспортных магистралей (в первую очередь, КАД и ЗСД). По ним можно быстро добраться до любой точки Петербурга, минуя пробки. Связь с северными районами города формируют Комендантский проспект, Парашютная улица, а также Шуваловский проспект, который планируется продлить до ЗСД и Приморского шоссе. До ближайшей станции метро «Комендантский проспект» за 10–15 минут можно добраться общественным транспортом. Но уже в недалеком будущем рядом с ЖК New Time появятся две станции фиолетовой ветки (рабочие названия «Магистраль № 31» и «Шуваловский проспект»).
Второй ключевой фактор – экологический. В непосредственной близости от ЖК New Time находятся Юнтоловский лесопарк (на него открывается прекрасный вид из окон комплекса), Изотовский сквер.
Третий фактор, с которым многие эксперты связывают перспективы развития локации, – новый деловой квартал Петербурга, который постепенно будет формироваться вокруг «Лахта Центра».
Инфраструктура – социальная, транспортная, коммерческая – появляется одновременно с жильем. Свою лепту в этот процесс внесет и холдинг РСТИ, который в рамках проекта ЖК New Time построит два детских сада и школу на 825 мест.
С заботой о комфорте
Жилой комплекс New Time, расположенный на пересечении улиц Планерная и Глухарская, выделяется необычной архитектурой. Корпуса имеют наклонные остекленные торцы, а фасады выполнены из фиброцементных панелей белого, серого и терракотового цвета. Расположение домов формирует полузамкнутые дворы с детскими площадками и зонами для отдыха.
В комплексе будет создана особая комфортная среда проживания. Жильцы смогут прогуляться по собственному променаду с кафе и магазинами, провести время в благоустроенном дворе без машин или заняться спортом в парке, который расположен в двух шагах. Для автомобилистов предусмотрены четыре встроенно-пристроенных паркинга, а также гостевые машино-места.
Повышенное внимание уделено вопросам безопасности. Паркинги, входы в парадные, лифтовые холлы на первом этаже и детские площадки оборудуют камерами видеонаблюдения, изображения с которых будут выводиться на пульт диспетчера.
В жилом комплексе New Time большой выбор квартир – от студий до четырехкомнатных. Большинство комнат в них имеет правильную форму, поэтому у жильцов не возникнет трудностей с расстановкой мебели. Практически во всех квартирах есть просторная лоджия, а также гардеробная либо зона для установки шкафа-купе. Предлагаются квартиры евроформата с кухнями-гостиными.
На данный момент выведены на рынок квартиры в четырех корпусах из шести – в конце февраля холдинг РСТИ открыл продажи в корпусе 3. Стоимость квартир начинается от 2,4 млн рублей.
Справка
Жилой комплекс комфорт-класса New Time находится на пересечении улиц Планерная и Глухарская в Приморском районе Санкт-Петербурга, на участке площадью 6,3 га. Продажа квартир началась в июле 2018 года. Строительство ведется в пять очередей. Проект предполагает возведение шести кирпично-монолитных 13-этажных домов. В них расположится 3023 квартиры (от студий до четырехкомнатных) суммарной площадью 115,3 тыс. кв. м. На территории комплекса будут возведены встроенно-пристроенный детский сад на 120 мест, а также отдельно стоящий детский сад на 215 мест и школа на 825 мест. На первых этажах спроектированы помещения под коммерческую инфраструктуру общей площадью 3,4 тыс. кв. м. Во встроенно-пристроенных паркингах расположатся 1213 машино-мест. Ввод в эксплуатацию первой очереди комплекса намечен на IV квартал 2020 года; пятой очереди – на сентябрь 2022 года.
Справка о районе
Приморский район — один из наиболее комфортных и престижных для проживания в Санкт-Петербурге. По оценкам экспертов, уже несколько лет он является лидером по объему реализации жилья в городе, его доля составляет порядка 15–20% от общего спроса. Ближайшая к историческому центру часть района, находящаяся рядом с Черной речкой, в рамках проектов редевелопмента застраивается жильем сегментов «бизнес» и «комфорт плюс». Новые локации – Каменка, Юнтолово и другие – стали местом реализации проектов комфорт-класса.
Район отличается благоприятной экологической обстановкой. Значительную часть его территории занимают крупные зеленые зоны: Юнтоловский лесопарк, Удельный парк, парк 300-летия Петербурга, Новоорловский лесопарк и многие другие. Удобный доступ к выездам на КАД и ЗСД не только обеспечивает возможность оперативно добраться в любую точку Северной столицы, но и позволяет разгрузить внутренние транспортные магистрали района. Обильная социальная и коммерческая инфраструктура получает дополнительное развитие в рамках реализующихся проектов застройки.
ЖК Terra – территория счастливых людей
В районе Черной речки в настоящее время идет редевелопмент бывших промышленных территорий. На их месте формируется новый жилой район повышенной комфортности. Одним из заметных проектов, строящихся в этой локации, является жилой комплекс Terra от холдинга РСТИ («Росстройинвест»).
Оптимальная локация
По мнению специалистов рынка, промышленное прошлое пока приводит к недооцененности этой территории, но уже через несколько лет ее престижность заметно вырастет. Это не удивительно, ведь локация находится очень близко к центру. Добраться до исторических районов хоть на общественном транспорте (метро), хоть на личном автомобиле – дело 10–15 минут.
ЖК Terra строится на Земледельческой улице, в пешеходной доступности от станций метро «Лесная» красной ветки (примерно 12–15 минут) и «Черная речка» синей линии (чуть дольше). Наличие рядом значимых транспортных магистралей (в том числе выездов на Ушаковскую набережную, Приморский проспект и Приморское шоссе, Выборгскую набережную) оптимизирует передвижение личным транспортом.
Поскольку локация никогда не была исключительно промзоной, а включала в себя жилые кварталы, ее отличает развитая социальная и коммерческая инфраструктура. Имеются детские сады, школы, поликлиники, иные медицинские учреждения. Работают ряд крупных ТРК, магазины крупнейших ритейлеров, фитнес-центры, кафе и рестораны, предприятия сервиса. Проект ЖК Terra также предусматривает строительство детского сада и коммерческих объектов, что станет вкладом холдинга РСТИ в сохранение высокого уровня обеспеченности инфраструктурой.
Локацию отличают обилие зеленых зон и благоприятная экологическая обстановка (производств высоких классов вредности в районе Черной речки не было). В непосредственной близости от ЖК Terra находятся Ланской и Пионерский сады, парк Лесотехнической академии, чуть дальше – Удельный и Строгановский парки, Салтыковский сад и др.
Особые опции
В жилом комплексе Terra сочетаются современные технологии строительства, долговечные фасады природных оттенков, широкий выбор функциональных планировочных решений и благоустроенная придомовая территория.
Двор комплекса будет закрыт от машин, в нем разместятся детские площадки, зоны для отдыха и занятий спортом. Для хранения автомобилей предусмотрены встроенно-пристроенный паркинг и открытые стоянки. Зона парковки и холлы будут находиться под видеонаблюдением, в подъездах установят видеодомофоны. Будет выполнена авторская отделка холлов, установлены бесшумные скоростные лифты, устроены помещения для хранения колясок и спортивного инвентаря.
В проекте Terra есть квартиры для любых групп покупателей – от студий до трехкомнатных, включая эксклюзивные форматы с террасами, окном в ванной комнате, а также лоты с мастер-спальнями и гардеробными. Сейчас продажи ведутся в двух корпусах из трех, стоимость квартир начинается от 3,6 млн рублей.
Справка
Жилой комплекс Terra строится на Земледельческой улице, в обжитой части Приморского района Санкт-Петербурга. Проект относится к сегменту «бизнес лайт» и предполагает строительство трех домов переменной этажности (от 7 до 13 этажей), в которых разместятся 1409 квартир. Корпуса возводятся по кирпично-монолитной технологии с вентилируемыми фасадами из фиброцементных панелей и кирпичных вставок. Предусмотрено строительство встроенно-пристроенного паркинга и детского сада на 220 мест. На первых этажах зданий спроектированы помещения для торгово-сервисной инфраструктуры. Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на III квартал 2021 года; завершение всего проекта – на III квартал 2022 года.
Мнение
Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга холдинга РСТИ («Росстройинвест»):
– Черная речка – привлекательная локация со сформировавшейся застройкой и развитой транспортной инфраструктурой, поэтому недвижимость здесь пользуется стабильным спросом.
Наш жилой комплекс Terra расположен ближе всего к обжитой части этой локации, в шаговой доступности от двух станций метро. Поскольку на участке, на котором расположен комплекс, не было промышленных производств, рекультивация земли не потребовалась. Большим плюсом нашего проекта является наличие рядом Пионерского сада, который прекрасно подходит для прогулок на свежем воздухе.