Кризис кризису рознь, или время инвестировать в жилье
Согласно экспертным оценкам, кризис обострил интерес граждан к современному качественному жилью как объекту сохранения и увеличения сбережений. Сейчас данный тренд усиливается тем, что цены на новостройки в Санкт-Петербурге уверенно идут вверх. Особенно это характерно для интересных и знаковых проектов бизнес-класса на «намыве» и в «сером поясе». В прошлом, при наступлении каждого кризиса и существенном снижении курса рубля по отношению к мировым валютам, фиксировался интерес к жилью, как средству сбережения накоплений. Люди, помня о том, что недвижимость даже на минимальном временном шаге в 2-3 года никогда не дешевеет, стремились «законсервировать» свои накопления и защитить их от обесценивания. Исключением не стал и текущий кризис, вызванный пандемией коронавируса и падением цен на нефть.
Однако на этот раз положение и на петербургском рынке жилья и в экономике в целом существенно отличается от ситуации, имевшей место в 2008-2009 и 2014-2015 годах. По мнению экспертов, можно выделить несколько кардинальных отличий.
Цены вверх
Прежде всего, в предыдущие кризисы строительная отрасль входила в состоянии активного роста объемов предложения. Соответственно, наблюдался некоторый спад спроса, затоваривание рынка и кратковременное снижение цен. На сей раз отрасль находилась в стадии спада объема предложения, связанного с переходом на новую систему финансирования жилищного строительства путем проектного кредитования с использованием эскроу-счетов. «Уже за первый квартал, по сути еще до активного распространения эпидемии коронавируса и введения ограничительных мер, вывод новых объектов на петербургский рынок новостроек сократился примерно в два раза. И тренд сохраняется. За январь-май в продажу поступило всего около 800 тыс. кв. м жилья – лишь 40-50% от стандартных объемов вывода за этот период в последние годы и на 30-40% меньше, чем будет реализовано по итогам полугодия», - говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
В результате, вместо кризисного снижения, рынок демонстрирует серьезный рост цен. «По итогам первого полугодия он составил около 3,5% и, что особенно важно, продолжился в апреле и мае. В итоге, к 1 июня жилье в новостройках (не считая элитный сегмент, живущий по своим правилам) подорожало в среднем на 6,2% по отношению к началу года», - рассказывает эксперт.
По ее мнению, тренд обусловлен целым рядом факторов. Это и уже упоминавшееся снижение объемов предложения, и рост строительной готовности объектов, и запуск новых проектов за счет банковского кредитования, которое удорожает процесс. К этому надо добавить отход отрасли от крайне низкой (после кризиса 2014-2015 годов) маржинальности, стимулировавший рост цен в 2018-2019 годах. Если в послекризисные годы увеличение цены держалось на уровне отметки инфляции, то в 2018 году оно составило 8%, а в 2019-м – приблизилось к 10%.
Таким образом, если взять технологический цикл строительства жилого комплекса, а это около 2,5 лет, то рост средних цен за последний такой период составил почти 25%. И это не считая изменений ценника в конкретных объектах, связанных с ростом строительной готовности и уменьшением рисков дольщиков. В среднем, по данным экспертов он достигает 20-30% между стадией котлована и временем ввода в эксплуатацию. Наиболее привлекательные и интересные объекты дорожают сильнее. Так, в первой очереди ЖК бизнес-класса Golden City, который Glorax Development возводит в уникальной локации – на первой береговой линии намывных территорий Васильевского острова, цены на этом отрезке продемонстрировали рост в 60%. В другом проекте бизнес-класса того же девелопера – Ligovsky City, который строится в непосредственной близости от центра Петербурга в рамках редевелопмента земель «серого пояса» – ценник поднялся на 40%.
Жилье в таких комплексах становится ресурсом не только для сбережения накопленных средств, как в прежние кризисы, но именно для их преумножения. Несложно сравнить вышеприведенные данные с цифрой 5,04% годовых. Именно такова, по данным на начало июня, средняя ставка по рублевым вкладам граждан по результатам анализа предложения 10 российских банков, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц, проведенного специалистами Центрального банка РФ. Это исторический минимум: ниже ее не было с 2009 года, когда регулятор только начал вести статистику в этой сфере.
При этом важно отметить, что, по оценке экспертов, тренд к росту цен на жилье в петербургских новостройках, в силу перечисленных факторов, сохранится. По итогам года многие аналитики прогнозируют увеличение средней цены на уровне 10%.
Ставки вниз
Вторым принципиально важным отличием текущего кризиса от предыдущих стала политика Центробанка РФ. Раньше в целях сдерживания инфляции он существенно поднимал ключевую ставку. Вспомним реакцию Банка России на начало кризиса в 2014 году: «ключ» взлетает до 17% годовых. Такая стоимость фондирования автоматически переводит процентные ставки по ипотечным кредитам на «запретительный уровень».
В ходе нынешнего кризиса в целях поддержания экономики в целом Центробанк продолжил политику постепенно снижения ключевой ставки, сейчас его значение составляет всего 5,5% годовых, как в «тучном» 2013 году. При этом введены беспрецедентные меры государственной поддержки ипотечного кредитования. В соответствие с запущенной федеральными властями программой до 1 ноября 2020 года можно оформить кредит на жилье в новостройках по ставке всего 6,5% годовых. Максимальная сумма для Петербурга составляет 8 млн рублей, срок ипотеки – до 20 лет. И, что важнее всего, субсидирование процентной ставки до уровня 6,5% годовых осуществляется государством на весь период кредитования.
Таких комфортных условий по ипотеке в новой истории России не было еще никогда. Ипотека стала ведущим инструментом для покупки жилья в Петербурге. В мае 2020 года доля покупок с использованием ипотеки в общем объеме продаж достигла 76%, что гораздо выше показателя 2019 года (60%) и первого квартала 2020 года (62%).
«Мы активно сотрудничаем с ведущими банками, обеспечивая одни из лучших условий по процентным ставкам, например, на первый год кредита всего 0,5 %, а также по различным программам ипотечных каникул, которые почти до момента ввода дома в эксплуатацию снижают платежи вдвое. Кроме того, сейчас всем покупателям мы дарим страховой полис до одного года от потери работы со страховым возмещением 450 тысяч рублей», – рассказал Александр Андрианов, заместитель генерального директора Glorax Development.
Такие уникальные возможности существенно повышают привлекательность жилья от Glorax Development именно как объекта инвестирования. Не сложно сравнить процентную ставку в 6,5% годовых (а на первый год – всего 0,5%!) с ростом средней цены жилья по городу на уровне 10% за год и конкретно в объектах компании – на 15-20% и выше. То есть в любом случае рост стоимости квартиры перекрывает размер оплаты банковского кредита. Если же учесть уникальность локаций, в которых возводятся Golden City и Ligovsky City (а именно там сейчас формируются районы повышенной комфортности проживания), то цена приобретенного сейчас жилья, в перспективе, по оценке экспертов, вырастет в разы.
Во время режима самоизоляции (предложение действует до конца июня) при покупке недвижимости в режиме онлайн клиентам дают дополнительное преимущество в цене. «Узнать все о проектах и выбрать планировку можно на сайтах и, проконсультировавшись с менеджером отдела продаж по телефону или в мессенджерах. Динамику строительства транслируют онлайн-камеры. Покупатель может самостоятельно просчитать на ипотечном калькуляторе варианты оплаты, подать документы в банк. Оформить сделку можно полностью дистанционно», - уточняет Александр Андрианов.
Сейчас некоторые рассматривают такую схему как вынужденную, связанную с распространением коронавируса и введенными из-за этого ограничительными мерами. Однако в Glorax Development видят серьезные перспективы онлайн-продаж. Они и раньше были весьма эффективны, например, при работе с иногородними покупателями. Кроме того, эта схема помогают экономить время, позволяя комфортно и безопасно подбирать и приобретать качественное современное жилье.
Доступный бизнес-класс на Васильевском острове
Васильевский остров всегда считался особенной локацией Петербурга, притягивающей к себе покупателей недвижимости, которых в свою очередь манили чарующие виды на воду, непосредственная близость к историческому центру и престижность расположения.
От каналов до намыва
Застройка Васильевского острова, а ему изначально отводилась роль центра города, началась в первой половине XVIII века. Первым масштабным объектом здесь стал дворец князя Александра Меншикова, построенный к 1720 году. Примерно в это же время архитектор Доменико Трезини разработал проект освоения территории острова, который государь Петр I хотел видеть похожим на «расчерченный» каналами Амстердам. Именно так родились василеостровские «линии», изначально запланированные как каналы. Вот только стать второй Голландией Васильевскому острову не было суждено.
Влажный и холодный климат столицы Российской Империи внес свои коррективы, каналы-линии были узкими и малофункциональными, а зимой к тому же перемерзали. В итоге по указу уже Екатерины II каналы были засыпаны, ибо от них «бывает одна грязь и происходит дух, вредительный здоровью». Амстердама у нас не получилось, зато неудавшиеся каналы стали улицами, а название «линии» за ними закрепилось окончательно.
Изолированность острова в итоге не позволила ему стать центром. Первый постоянный мост – Благовещенский – был возведен лишь к 1850 году. На рубеже веков на острове велось активное жилищное строительство, появились новые общественные здания, значительно изменившие облик проспектов и улиц. В начале XX века в западной части острова Декабристов (тогда он назывался Голодай) распланировали ряд магистралей и возвели на них первые жилые здания «Нового Петербурга». Первые жилмассивы на острове Декабристов появились в двадцатые годы.
В годы Великой Отечественной войны Васильевский остров неоднократно подвергался обстрелам и бомбежке, в результате чего многие дома были разрушены. Восстановление жилого фонда началось в 1944 году. В шестидесятых годах путем намыва был сформирован новый район в западной части Васильевского острова. Так появилась часть острова с улицей Кораблестроителей и станцией метро «Приморская». С 2006 года намыв земель продолжился в рамках проекта «Морской фасад». Был открыт Морской пассажирский порт и Западный скоростной диаметр, соединивший северный и южный берега Финского залива, а на намывных территориях началась застройка жилья комфорт-класса.
Спрос и предложения
Сегодня жилой фонд Васильевского острова весьма разнообразен: старый фонд и коммуналки, «хрущевки» и «сталинки», «корабли» и современные новостройки в районе Приморской. До недавних пор спрос на василеостровскую недвижимость формировался в основном коренными «островитянами» либо романтиками, желающими жить на острове. Главным регулятором и в то же время ограничителем спроса здесь являлся уровень цен.
В последнее время с активной застройкой намывных территорий жильем уровня «масс-маркет» западная часть Васильевского острова перестала ассоциироваться уединением и обособленностью. И теперь из локации «для своих» эта часть острова стала постепенно превращаться в район для молодых семей, студентов и приезжих из других регионов. Средняя стоимость квадратного метра жилья здесь составляет около 115 тыс. рублей.
В исторической части острова точечно возводятся объекты бизнес-класса. Соответственно, цена здесь уже не такая «массовая». На сегодняшний день идет строительство нескольких жилых комплексов со средней стоимостью «квадрата» от 170 тыс. рублей. Тем не менее, отчаиваться не стоит. Мечта о жизни в просторной квартире с открытой террасой на Васильевском острове сегодня вполне осуществима.
Предложение компании «Строительный трест» сразу привлекает внимание относительно средней цены василеостровской недвижимости бизнес-класса. Речь идет о квартирах в клубном доме «Адмирал Ушаков», расположенном на улице Одоевского рядом с мостом Бетанкура. Дом введен в эксплуатацию 30 декабря 2019 года, а продажи квартир были открыты лишь в январе 2020 года. Стоимость квадратного метра в клубном доме стартует с отметки 130 тыс. рублей, и это делает предложение весьма интересным.
С видом на комфорт
Но интересна не только финансовая составляющая. «Строительный трест» реализовал очень целостный проект, в котором учтены все составляющие для комфортной жизни. В первую очередь клубный дом «Адмирал Ушаков» привлекает внимание своим расположением. При всем уважении к Васильевскому острову, его транспортная инфраструктура только начинается перестраиваться под современные реалии. Запуск ЗСД, конечно, поспособствовал улучшению ситуации, но не решил ее. Тем не менее, транспортные проблемы совершенно не коснутся жителей «Адмирала Ушакова». Близость к мосту Бетанкура и набережной Макарова гарантирует хорошее транспортное сообщение с соседними районами – Адмиралтейским и Петроградским. Выезд на ЗСД займет не более 10 минут.
Обратим внимание на сам дом, в котором создана атмосфера закрытого пространства для единомышленников. Камерность проекта подчеркивает и общее количество квартир – их всего 120, что подразумевает дружелюбную и безопасную среду. В закрытом охраняемом дворе установлены детская площадка в виде космического корабля и спортивный комплекс, разбиты газоны, высажены деревья, установлен современный фонтан, выложена шахматная доска с объемными фигурами. Также во дворе реализована искусственная стенка для скалолазания, которая имитирует скальную поверхность.
В квартирографии объекта преобладает двухкомнатное жилье, доля одно- и трехкомнатных квартир примерно равна. В списке квартир можно выбрать жилплощадь под свой вкус с различными опциями: мастер-спальни, классические кухни и кухни-гостиные, гостевые туалеты, дополнительные ванные комнаты, гардеробные. Максимальная высота потолков достигает 4 м. В доме выполнена скрытая разводка коммуникаций, установлены надежные окна с двухкамерными стеклопакетами, в секциях дома функционируют скоростные лифты.
Верхние этажи клубного дома обладают исключительными видовыми характеристиками. Ценители захватывающих пейзажей смогут вдохновиться живописными видами на Неву, Васильевский, Петровский и Крестовский острова, открывающимися из квартир с панорамным остеклением и с открытых террас «Адмирала Ушакова». Во всех квартирах имеются балконы и лоджии, а на последних этажах – открытые террасы.
Отдельно стоит упомянуть внутреннее убранство дома, которое не уступает элитным проектам, напоминая собой галерею искусств. Интерьеры разработаны по индивидуальному дизайн-проекту и выполнены в стиле ар-деко. В убранстве холлов сочетаются как классические, так и современные детали: декоративные панно из оникса и жидкокристаллические экраны, полы из светлого сланца и золотистые светильники из металла, создающие мягкое и теплое сияние. В каждой из трех секций дома создана комфортная зона ожидания для гостей, в которой установлена уютная мягкая мебель в стиле ар-нуво, дизайнерские журнальные столики и декоративные вазы.
Совсем недавно в клубном доме «Адмирал Ушаков» открылся шоу-рум, демонстрирующий дизайнерскую отделку двухкомнатной квартиры евро-формата площадью 70,6 кв. м. Посетив данную квартиру, покупатели смогут увидеть один из вариантов организации этого уникального жилого пространства. Основа представленного интерьера – это функциональность и образность. Элементы стиля ар-деко органично сочетаются со светлой цветовой палитрой отделочных материалов и классическими приемами оформления. В квартире продемонстрирована идея четкого зонирования пространства гармоничными интерьерными решениями и продуманными до мелочей аксессуарами с учетом интересов всех членов семьи.
Клубный дом «Адмирал Ушаков» уверенно сочетает в себе плюсы местоположения, видовых характеристик, технического оснащения, внутреннего убранства и привлекательности стоимости квадратного метра на фоне предложений на рынке недвижимости Васильевского острова.
ЖК «Сосновка»: преимущества жизни вне исторического центра
В настоящее время в Санкт-Петербурге в стадии строительства находятся больше 100 жилых комплексов бизнес-класса. Конечно же, подавляющее большинство объектов – около 70% – расположены в центральных районах города: Адмиралтейском, Центральном, Петроградском и Василеостровском. Но и вне исторического центра проекты класса «бизнес» пользуются стабильной популярностью у петербуржцев. Речь сейчас не о Приморском и Московском районах, популярность и престижность которых не оспаривается.
Сегодня поговорим о Выборгском районе. Это одна из самых контрастных, зеленых и привлекательных локаций в Санкт-Петербурге. В силу своего географического положения район включает в себя и исторические набережные Невы, и часть Удельного парка, и Сосновку – самый большой парковый массив в черте города. Именно здесь, у границ парка компания «Строительный трест» построила один из своих самых красивых и необычных домов – жилой комплекс «Сосновка», в котором сейчас уже началось заселение.
Дом у парка
ЖК «Сосновка» не имеет аналогов не только в Выборгском районе. Среди всего разнообразия предложения на рынке едва ли можно найти похожий на него дом и в других районах Петербурга, в том числе, на Петроградской стороне. Малоэтажный бизнес-класс со всеми преимуществами данного формата, полностью построен из кирпича – проект для людей высокого достатка, не желающих при этом переезжать из любимого ими Выборгского района. Таким людям важнее соседство с парками и скверами, новыми объектами инфраструктуры, а также близость к пригородам. При этом если до центра можно добраться в течение 20-25 минут – это делает такой жилой комплекс еще более привлекательным.
Согласно статистике, этажность объектов бизнес-класса в Выборгском районе – от 7 до 30 этажей. В ЖК «Сосновка» – всего пять. Таким образом ширина зарытого внутреннего двора в два раза больше, чем высота здания!
Дом рассчитан на проживание 205 семей – все квартиры здесь просторные, от двух до четырех комнат и площадью до 190 квадратных метров. Каждая из 45 квартир на пятом этаже обладает собственной открытой террасой, на которой можно создать пространство для отдыха и проводить на ней теплые летние вечера вместе с семьей и друзьями. Также особенность квартир пятого этажа – возможность установки классического камина – инженерные решения дома позволяют это сделать.
Отдельно стоит отметить фасады здания. Они украшены строгим и сложным рисунком и декоративными элементами, также созданными из натурального кирпича – в традициях российского зодчества начала XX века. Сочетание оттенков слоновой кости, красного флеша и горького шоколада создает сложный и оригинальный рисунок стен, формируя благородный образ здания. И это не осталось незамеченным специалистами. В 2018 году комплекс вошел в шорт-лист открытого архитектурно-дизайнерского конкурса «Золотой Трезини» в номинации «Лучший проект жилого комплекса бизнес-класса» в категории «Архитектура как искусство».
Добавим, что первый этаж со стороны проспекта Тореза отдан коммерческим помещениям для бизнеса, а два подземных этажа комплекса занимает современный отапливаемый и охраняемый паркинг на 310 автомобилей. Также в паркинге созданы персональные кладовые-келлеры, где можно хранить автомобильные диски и шины, туристическое снаряжение и прочий крупногабаритный инвентарь. Спуститься в паркинг можно будет на бесшумном лифте с жилого этажа.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Выборгского района в категории «бизнес-класс» составляет 140 тыс. рублей. На этом фоне предложение «Строительного треста» в жилом комплексе «Сосновка» выглядит интереснее – цена за квадратный метр начинается от 133,5 тыс. рублей. Кстати, в Выборгском районе расположено наибольшее количество жилых комплексов «Строительного треста». Практически каждый жилой дом из кирпича, построенный здесь с середины девяностых годов – результат работы застройщика.
Преимущества района
Комплекс расположен на проспекте Тореза, 77 – это обжитой район с историей, сложившейся средой и развитой инфраструктурой. Всего в Выборгском районе расположено 138 учреждений образования, включая 72 детских сада и 59 школ. Жителям «Сосновки» будут доступны как муниципальные детские сады поблизости, так и частные. Всего поблизости три садика и четыре школы – не каждый объект на рынке строящегося жилья может похвастаться таким выбором.
В Выборгском районе находится 6 парков, 15 садов, 40 скверов и 16 бульваров. Неудивительно, что зеленые насаждения занимают более трети площади района. Общая площадь зеленых насаждений, по официальным данным, составляет более 2500 га. Парк Сосновка, являющийся важной точкой притяжения горожан, можно считать «зелеными легкими» и одним из главных достоинств Выборгского района. Близость к одноименному парку – одно из важных преимуществ нового дома, которое открывает возможности для спорта и прогулок на свежем воздухе.
Транспортную инфраструктуру можно назвать благополучной как для автомобилистов, так и для пешеходов. По территории района проходит КАД и Западный скоростной диаметр, Выборгское и Суздальское шоссе, что позволяет удобно добираться как в центральные районы Петербурга, так и за город. Кроме того, на территории района находятся 6 станций метрополитена: «Удельная», «Озерки», «Проспект Просвещения», «Парнас», «Выборгская», «Лесная». Присутствует и железнодорожное сообщение, включающее в себя такие станции Октябрьской железной дороги, как Ланская, Удельная, Озерки, Шувалово, Парголово и Левашово.
Комфорт проживания
После прогулки по району вернемся к нашему жилому комплексу и зайдем во двор, протяженность которого 119 метров. Здесь реализована концепция «двор без машин» – огороженная и безопасная внутридворовая территория будет целиком отдана его жителям: дети смогут оставлять игрушки и велосипеды во дворе, не беспокоясь об их сохранности. Кроме того, на территории будет вестись круглосуточное видеонаблюдение, работать охранное агентство.
Во дворе проводятся работы с применением ландшафтного дизайна: толщина грунтового покрытия достигает двух метров. Здесь уже сейчас высажены туи, сосны, вязы и яблони; смонтированы детские игровые и спортивные площадки с всесезонным безопастным покрытием, обустроены релакс-зоны, создана разметка для велосипедистов и оборудованы велопарковки. Входные группы с панорамным остеклением выполнены с уровня земли, благодаря чему создается дополнительный комфорт проживания.
Характерная черта домов бизнес-класса – камерность и единая социальная среда. В ЖК «Сосновка» 205 просторных квартир, по три на каждом этаже – это практически формат клубного дома. В планировках – никаких студий, только большие квартиры с трехметровыми потолками, а толщина наружных кирпичных стен достигает 770 мм. – настоящая крепость. Кстати, вот еще один интересный факт – в компании «Строительный трест» подсчитали, что при общей полезной площади дома в 35 тыс. кв. м при создании «Сосновки» было использовано 30 млн кирпичей.
Резюмируя, можно сказать, что такие проекты единичны. И это еще одна причина их популярности, невзирая на удаленность от исторического центра. Квартира в «Сосновке» – это возможность приобрести эксклюзивный продукт бизнес-класса. А по-настоящему эксклюзивных предложений на петербургском рынке с каждым годом все меньше.