Доступный бизнес-класс на Васильевском острове
Васильевский остров всегда считался особенной локацией Петербурга, притягивающей к себе покупателей недвижимости, которых в свою очередь манили чарующие виды на воду, непосредственная близость к историческому центру и престижность расположения.
От каналов до намыва
Застройка Васильевского острова, а ему изначально отводилась роль центра города, началась в первой половине XVIII века. Первым масштабным объектом здесь стал дворец князя Александра Меншикова, построенный к 1720 году. Примерно в это же время архитектор Доменико Трезини разработал проект освоения территории острова, который государь Петр I хотел видеть похожим на «расчерченный» каналами Амстердам. Именно так родились василеостровские «линии», изначально запланированные как каналы. Вот только стать второй Голландией Васильевскому острову не было суждено.
Влажный и холодный климат столицы Российской Империи внес свои коррективы, каналы-линии были узкими и малофункциональными, а зимой к тому же перемерзали. В итоге по указу уже Екатерины II каналы были засыпаны, ибо от них «бывает одна грязь и происходит дух, вредительный здоровью». Амстердама у нас не получилось, зато неудавшиеся каналы стали улицами, а название «линии» за ними закрепилось окончательно.
Изолированность острова в итоге не позволила ему стать центром. Первый постоянный мост – Благовещенский – был возведен лишь к 1850 году. На рубеже веков на острове велось активное жилищное строительство, появились новые общественные здания, значительно изменившие облик проспектов и улиц. В начале XX века в западной части острова Декабристов (тогда он назывался Голодай) распланировали ряд магистралей и возвели на них первые жилые здания «Нового Петербурга». Первые жилмассивы на острове Декабристов появились в двадцатые годы.
В годы Великой Отечественной войны Васильевский остров неоднократно подвергался обстрелам и бомбежке, в результате чего многие дома были разрушены. Восстановление жилого фонда началось в 1944 году. В шестидесятых годах путем намыва был сформирован новый район в западной части Васильевского острова. Так появилась часть острова с улицей Кораблестроителей и станцией метро «Приморская». С 2006 года намыв земель продолжился в рамках проекта «Морской фасад». Был открыт Морской пассажирский порт и Западный скоростной диаметр, соединивший северный и южный берега Финского залива, а на намывных территориях началась застройка жилья комфорт-класса.
Спрос и предложения
Сегодня жилой фонд Васильевского острова весьма разнообразен: старый фонд и коммуналки, «хрущевки» и «сталинки», «корабли» и современные новостройки в районе Приморской. До недавних пор спрос на василеостровскую недвижимость формировался в основном коренными «островитянами» либо романтиками, желающими жить на острове. Главным регулятором и в то же время ограничителем спроса здесь являлся уровень цен.
В последнее время с активной застройкой намывных территорий жильем уровня «масс-маркет» западная часть Васильевского острова перестала ассоциироваться уединением и обособленностью. И теперь из локации «для своих» эта часть острова стала постепенно превращаться в район для молодых семей, студентов и приезжих из других регионов. Средняя стоимость квадратного метра жилья здесь составляет около 115 тыс. рублей.
В исторической части острова точечно возводятся объекты бизнес-класса. Соответственно, цена здесь уже не такая «массовая». На сегодняшний день идет строительство нескольких жилых комплексов со средней стоимостью «квадрата» от 170 тыс. рублей. Тем не менее, отчаиваться не стоит. Мечта о жизни в просторной квартире с открытой террасой на Васильевском острове сегодня вполне осуществима.
Предложение компании «Строительный трест» сразу привлекает внимание относительно средней цены василеостровской недвижимости бизнес-класса. Речь идет о квартирах в клубном доме «Адмирал Ушаков», расположенном на улице Одоевского рядом с мостом Бетанкура. Дом введен в эксплуатацию 30 декабря 2019 года, а продажи квартир были открыты лишь в январе 2020 года. Стоимость квадратного метра в клубном доме стартует с отметки 130 тыс. рублей, и это делает предложение весьма интересным.
С видом на комфорт
Но интересна не только финансовая составляющая. «Строительный трест» реализовал очень целостный проект, в котором учтены все составляющие для комфортной жизни. В первую очередь клубный дом «Адмирал Ушаков» привлекает внимание своим расположением. При всем уважении к Васильевскому острову, его транспортная инфраструктура только начинается перестраиваться под современные реалии. Запуск ЗСД, конечно, поспособствовал улучшению ситуации, но не решил ее. Тем не менее, транспортные проблемы совершенно не коснутся жителей «Адмирала Ушакова». Близость к мосту Бетанкура и набережной Макарова гарантирует хорошее транспортное сообщение с соседними районами – Адмиралтейским и Петроградским. Выезд на ЗСД займет не более 10 минут.
Обратим внимание на сам дом, в котором создана атмосфера закрытого пространства для единомышленников. Камерность проекта подчеркивает и общее количество квартир – их всего 120, что подразумевает дружелюбную и безопасную среду. В закрытом охраняемом дворе установлены детская площадка в виде космического корабля и спортивный комплекс, разбиты газоны, высажены деревья, установлен современный фонтан, выложена шахматная доска с объемными фигурами. Также во дворе реализована искусственная стенка для скалолазания, которая имитирует скальную поверхность.
В квартирографии объекта преобладает двухкомнатное жилье, доля одно- и трехкомнатных квартир примерно равна. В списке квартир можно выбрать жилплощадь под свой вкус с различными опциями: мастер-спальни, классические кухни и кухни-гостиные, гостевые туалеты, дополнительные ванные комнаты, гардеробные. Максимальная высота потолков достигает 4 м. В доме выполнена скрытая разводка коммуникаций, установлены надежные окна с двухкамерными стеклопакетами, в секциях дома функционируют скоростные лифты.
Верхние этажи клубного дома обладают исключительными видовыми характеристиками. Ценители захватывающих пейзажей смогут вдохновиться живописными видами на Неву, Васильевский, Петровский и Крестовский острова, открывающимися из квартир с панорамным остеклением и с открытых террас «Адмирала Ушакова». Во всех квартирах имеются балконы и лоджии, а на последних этажах – открытые террасы.
Отдельно стоит упомянуть внутреннее убранство дома, которое не уступает элитным проектам, напоминая собой галерею искусств. Интерьеры разработаны по индивидуальному дизайн-проекту и выполнены в стиле ар-деко. В убранстве холлов сочетаются как классические, так и современные детали: декоративные панно из оникса и жидкокристаллические экраны, полы из светлого сланца и золотистые светильники из металла, создающие мягкое и теплое сияние. В каждой из трех секций дома создана комфортная зона ожидания для гостей, в которой установлена уютная мягкая мебель в стиле ар-нуво, дизайнерские журнальные столики и декоративные вазы.
Совсем недавно в клубном доме «Адмирал Ушаков» открылся шоу-рум, демонстрирующий дизайнерскую отделку двухкомнатной квартиры евро-формата площадью 70,6 кв. м. Посетив данную квартиру, покупатели смогут увидеть один из вариантов организации этого уникального жилого пространства. Основа представленного интерьера – это функциональность и образность. Элементы стиля ар-деко органично сочетаются со светлой цветовой палитрой отделочных материалов и классическими приемами оформления. В квартире продемонстрирована идея четкого зонирования пространства гармоничными интерьерными решениями и продуманными до мелочей аксессуарами с учетом интересов всех членов семьи.
Клубный дом «Адмирал Ушаков» уверенно сочетает в себе плюсы местоположения, видовых характеристик, технического оснащения, внутреннего убранства и привлекательности стоимости квадратного метра на фоне предложений на рынке недвижимости Васильевского острова.
К востоку от Петербурга
Всеволожск – ближайший к Санкт-Петербургу районный центр Ленобласти. Расстояние от границы мегаполиса составляет всего около 10 км. Статус райцентра обеспечивает развитую «социалку». Поэтому застройщики считают Всеволожск локацией, достаточно привлекательной для запуска новых проектов.
Локация с историей
В отличие от большей части пригородных локаций, в которых активно ведется жилищная застройка, являющихся, по сути, кварталами на территории Ленобласти, физически примыкающими к Петербургу, Всеволожск – это полноценный самостоятельный город. У него есть свои особенности развития, история, местные достопримечательности.
В настоящее время город объединяет ряд исторических поселений, древнейшее из которых – деревня Лубья – известно с начала XVI века. В XVIII—XX веках в границах современного Всеволожска существовали мызы Приютино и Рябово. Приютино — усадьба первого директора Публичной библиотеки, президента Академии художеств Алексея Оленина. Рябово за время своего существования сменило 14 владельцев, от знаменитого Александра Меншикова до Василия Всеволожского.
Мощнейший толчок развитию локации дало строительство в конце XIX века железной дороги, которая и по сей день является одной из ведущих транспортных артерий, связывающих город с Петербургом. На территории Всеволожска находится три железнодорожных станции: «Бернгардовка», «Всеволожская» и «Мельничный Ручей». Вокруг них с начала ХХ века развернулось активное малоэтажное строительство, в результате которого в 1938 году был образован рабочий поселок Всеволожский, в 1963 году ставший городом Всеволожском.
О богатой истории города свидетельствуют храмы Спаса Нерукотворного Образа и Пресвятой Троицы, построенные в конце XIX – начале ХХ века (старейшая в локации лютеранская кирха во имя Св. Регины, построенная в 1778 году, к сожалению, не пережила советской власти). Действуют Краеведческий музей и музей-усадьба «Приютино». В 2009 году установлен памятник Всеволоду Всеволожскому, астраханскому вице-губернатору, который первым запустил пароходы по Волге и основал усадьбу в Рябово (1818 год), вокруг которой впоследствии образовался Всеволожск.
Плюсы статуса
Статус районного центра Ленобласти, несомненно, дает Всеволожску, как месту для жизни, ряд серьезных преимуществ. В первую очередь, это касается развитой инфраструктуры. «На сегодняшний день Всеволожск – одно из самых привлекательных мест, благодаря не только своей экологии, но и близости к Санкт-Петербургу. До мегаполиса можно добраться как на автобусе, так и на электричке, время в пути составляет всего около 30 мин. Наличие всей инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник, торговых центров, банков, магазинов – делает проживание во Всеволожске комфортным и удобным», – отметил начальник отдела маркетинга и развития ЗАО «Полар» Павел Микляев.
Действительно, транспортное сообщение со Всеволожском достаточно хорошо развито. Это касается и автомобильных трасс, которые связывают город с Петербургом – по Дороге жизни и с юга – по Колтушскому шоссе. Помимо проезда частных автомобилей, хорошо организовано движение общественного транспорта, идущего до станций метро «Площадь Ленина» и «Ладожская». Железнодорожное сообщение также сохраняет важнейшее значение для Всеволожска, в котором располагаются три платформы.
Впрочем, по мнению руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, транспортная инфраструктура требует дальнейшего развития. И такие планы уже существуют. «Одна из идей – проложить скоростную трамвайную линию. Также в планах властей – реконструировать Колтушское шоссе и построить дублер Дороги жизни, чтобы сократить время пути до города», – говорит эксперт.
Хорошо развита и социальная инфраструктура. В городе действуют Всеволожская клиническая межрайонная больница, две поликлиники, амбулатория, женская консультация, несколько офисов семейных врачей. Также работают шесть средних школ и около двух десятков муниципальных и частных детских садов. В рамках новых проектов строительства жилья также реализуются социальные объекты.
Как в исторической части Всеволожска, так и в местах возведения новых жилых комплексов сформирована торговая инфраструктура. По всей территории города действуют местные торговые центры, представлены крупнейшие ритейлерские сети, работают магазины шаговой доступности Таким образом, как отмечают эксперты, в отличие от некоторых пригородных локаций, развитие инфраструктуры позволяет обеспечить комфортную жизнь без необходимости выезжать за пределы райцентра.
Заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов особо выделяет экологический фактор обеспечения комфортности жизни во Всеволожске. «Здесь есть леса, живописные ландшафты, а также Ладожское озеро с его уникальной природой и другие водоемы. К примеру, можно доехать до живописных тихих озер: Большого, Длинного, Круглого, Ждановского. В жаркий день можно искупаться в Кавголовском, Лемболовском и Коркинском озерах – у каждого есть удобный пляж, окруженный сосновым бором. Рядом со Всеволожском находятся старинные усадьбы с большими парками. Вдоль Дороги жизни есть много велосипедных маршрутов и мест для прогулок», – рассказывает он.
Специфика рынка
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», по состоянию на конец 2018 года во Всеволожске реализуется 10 жилых комплексов совокупной площадью 180 тыс. кв. м. «Наиболее крупные проекты – «Северный вальс» от компании «Петрострой» и ЖК Gr¨ona Lund от Bonava», – отмечает Ольга Трошева.
«Существует несколько основных причин, по которым жилые комплексы во Всеволожске популярны у покупателей. Это транспортная доступность, комфортные условия проживания и привлекательная стоимость квадратного метра», – говорит директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой» Анна Князева.
Первичный рынок Всеволожска интересен прежде всего достаточно большим разнообразием предложения. Это касается и класса строящегося жилья – от «эконома» до бизнес-сегмента. То же относится и к высотности зданий – от малоэтажных жилых комплексов до высоток.
«В основном строительство нового жилья ведется на границе Всеволожска, по обе стороны Дороги жизни. Что касается центральных микрорайонов, то здесь реализуются проекты точечной застройки. Отличительная черта – достаточно невысокая средняя цена», – рассказывает Ольга Трошева.
Еще одной сублокацией, в которой активно развивается жилищное строительство, стал микрорайон «Южный», на выезде из города на юг по Колтушскому шоссе. Там разными девелоперами уже реализован ряд крупных проектов.
«В открытой продаже во Всеволожске в настоящий момент доступна 81 тыс. кв. м жилья, что составляет 7% в общем объеме предложения в пригородной зоне Ленинградской области», – отмечает Ольга Трошева. По ее словам, в прошлом году реализовано 43 тыс. кв. м жилья, что составляет около 4% в общем объеме спроса на пригородных территориях.
По оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения с начала 2018 года увеличилась на 15,2% и составляет сегодня 68,5 тыс. рублей за «квадрат». Это в целом соответствует тренду на повышение цен, действующему в регионе.
Мнения
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Среди ближайших пригородов Петербурга Всеволожск известен и популярен давно. Один из своих проектов – ЖК «Северный Вальс» – компания «Петрострой» реализует именно там, на шоссе «Дорога жизни». Участок под застройку квартала расположен в 7–10 мин. езды от КАД на автомобиле. От станции метро «Ладожская» и железнодорожной станции «Всеволожская» курсируют городской общественный транспорт и маршрутные такси. Немаловажной причиной является и то, что Всеволожск – это город с полностью сложившейся и развитой инфраструктурой. Районные и городские детские сады, школы, поликлиники, парки и магазины – здесь есть всё. Проект застройки квартала также предусматривает строительство детских садов и школы. Территория вокруг домов будет благоустроена. Появится большое количество игровых площадок и зеленых зон для прогулок с детьми. На комфортности проживания сказывается и то, что ЖК стоит практически в лесном массиве – благодаря чему здесь прекрасная экология и спокойная атмосфера. ЖК «Северный Вальс» позиционируется в сегменте «доступный комфорт».
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Шестиэтажный жилой комплекс комфорт-класса Gr¨ona Lund расположен во Всеволожске у подножия Румболовской горы. Всего проект состоит из 33 жилых домов, разделенных на 13 очередей. В настоящее время сданы первые пять. Шестой этап Gr¨ona Lund выведен в продажу в августе 2018 года. Жилье на первых этажах строится с открытыми просторными террасами. На этажах выше располагаются балконы площадью 6–11 кв. м. В каждом корпусе предусмотрены индивидуальные вместительные кладовые, располагающихся в подвальном этаже. На две и более спален – два санузла. Кроме того, во многих квартирах в Gr¨ona Lund установлены сауны. Проект уникален тем, что под озеленение отведено порядка 50% от всей площади ЖК. На территории комплекса работает детский сад на 240 малышей. Для встреч с друзьями и соседями продумана специальная зона барбекю. У каждой парадной ЖК установлены велопарковки. Рядом с комплексом есть крытая Gr¨ona Lund Arena, которая объединяет два футбольных поля и зал для групповых занятий.
Павел Микляев, начальник отдела маркетинга и развития ЗАО «Полар»:
– Компания «Полар», работающая во Всеволожске в качестве застройщика уже более 10 лет, в 2018 году закончила строительство жилого комплекса комфорт-класса «Полар-Южный». Он возведен в микрорайоне «Южный». Несомненным плюсом его расположения является Ржевский лесопарк, находящийся в шаговой доступности. Сам комплекс состоит из трех корпусов высотностью от 8 до 14 этажей. Дом построен по каркасно-монолитной технологии и оборудован собственными крышными газовыми котельными, что гарантирует комфортность отопления. Предусмотрен большой внутренний двор с детскими площадками, тренажерами и местами для отдыха. В ЖК «Полар-Южный» большое разнообразие планировок: от экономичных студий до трехкомнатных квартир. А самое главное – это жилье уже готово, не нужно ждать окончания строительства, можно сразу вселяться.
Штучный товар. Двухуровневые квартиры - редкость на рынке недвижимости
Двухуровневые квартиры – один из самых диковинных товаров на отечественном рынке недвижимости. В результате вокруг такого жилья сформировалось множество мифов. Кто-то считает их оплотом роскоши, кто-то – дорогим излишеством.
Впрочем, двухуровневые квартиры – вовсе не новинка для нашей страны. Такие объекты строили и в СССР, и после его распада, однако подобная практика никогда не носила массовый характер.
Дело в размере
Рынок двухуровневых квартир, по сути, не сформирован, считает руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов.
Причина – в низком спросе. И виновата здесь, в первую очередь, высокая цена. По данным руководителя города-курорта Gatchina Gardens Натальи Осетровой, двухуровневая квартира в среднем на 20% дороже аналогичного по площади обычного жилья.
Директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ольга Копейкина отметила, что цену увеличивает, в первую очередь, размер объектов: «Такая квартира всегда больше однокомнатной и даже среднестатистической двухкомнатной, потому что необходимо выделить место для лестницы, которая занимает около 6 кв. м на каждом из уровней. Минимальная площадь такой квартиры начинается от 80–90 кв. м, а оптимальный размер составляет 100–170 кв. м».
В результате, если в 1990-е и 2000-е двухуровневые квартиры проектировали во многих домах даже массового сегмента, то сейчас такие объекты сосредоточены в более дорогих проектах, говорит Пётр Буслов: «Сегодня большинство двухуровневых квартир, строящихся в Петербурге, являются пентхаусами. Они расположены в элитных жилых комплексах и имеют площадь порядка 300–400 кв. м. Такая недвижимость стоит дорого».
Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов отмечает, что максимальным спросом пользуются двухуровневые квартиры бизнес-класса. Но подобные объекты можно найти и в ЖК класса «комфорт-плюс». Например, такие предложения есть в комплексе «Самоцветы» ГК «Эталон ЛенСпецСМУ».
В «Группе ЛСР» отметили, что перепродать такое жилье весьма сложно, а это существенно снижает его инвестиционную привлекательность: «Если у покупателя есть возможность обладать б´ольшим количеством квадратных метров «по горизонтали», то он остановится на этом варианте. Тем более, если клиент в будущем захочет перепродать такую квартиру, то найти потенциального интересанта будет проблематично».
Еще один минус двухуровневых квартир – лестницы. «Постоянно бегать с этажа на этаж (например, из кухни в гостиную или из детской в спальню) не всегда удобно», – рассуждает Сергей Степанов. Из-за этого подобное жилье непригодно для некоторых категорий людей. «Людям с ограниченными возможностями, пожилым и маленьким детям будет сложно передвигаться в двухуровневых квартирах», – отметили в Компании Л1.
Частный дом в многоэтажках
Несмотря на все вышеперечисленное, двухуровневые квартиры все равно не перестают включать в проекты. «Они украшают квартирографию комплекса, являются «фишкой» и конкурентным преимуществом», – уверены в компании «Мегалит – Охта Групп».
Поскольку такие объекты – штучный товар, девелоперы стараются сделать их по-настоящему уникальными. Как правило, отметили в Компании Л1, двухуровневые квартиры занимают верхние этажи домов, поэтому часто там присутствуют панорамное остекление и просторные террасы. В таких квартирах много света, часто выдающиеся видовые характеристики, отметил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Девелоперы стремятся к тому, чтобы многоуровневое жилье напоминало полноценный дом. «Городская квартира, занимающая два этажа, похожа на загородный дом, в ней ощущается объем свободного пространства. Это достигается за счет большой площади квартиры, что придает такому жилью статусность, респектабельность», – сообщила директор по продажам холдинга AAG Анастасия Осипова.
В Петербурге больше всего в этом вопросе преуспел «Эталон ЛенСпецСМУ» – двухуровневые квартиры в ЖК «Эталон на Неве» по проекту имеют отдельный выход к придомовой территории, в том числе на набережную. Также можно вспомнить ЖК премиум-класса «Маленькая Франция» холдинга AAG: первые этажи там будут занимать двухуровневые сити-хаусы с индивидуальными входами, наподобие исторической жилой застройки крупных американских городов.
Двухуровневое пространство существенно расширяет возможности планировки, считает Наталья Осетрова: «Такие планировки дают возможность разделить квартиру на приватную и гостевую зоны».
«На первом этаже обычно располагаются гостиная, кухня-столовая, рабочий кабинет и прихожая. Наверху – спальни, ванные комнаты, гардеробные и постирочные. Данное разделение комфортно для большой семьи с детьми», – говорит Анастасия Осипова. «Если спальня расположена на первом уровне, то можно забыть о беспокойстве со стороны соседей, живущих этажом выше», – добавил Сергей Степанов.
Кроме того, отмечают в Компании Л1, двухуровневое жилье дает возможность реализовать интересные дизайнерские решения, «что подчеркнет социальный статус владельца».
Кстати
Эксперты не пришли к единому мнению о будущем многоуровневых квартир. В «Группе ЛСР» уверены, что пик спроса на такие объекты давно прошел, а в «Мегалите – Охта Групп» – что только начал расти. Однако большинство экспертов уверено, что массовое строительство многоуровневых квартир не начнется никогда, а спрос останется низким, но стабильным.